物業(yè)管理制度（集合15篇）
在社會一步步向前發(fā)展的今天，很多場合都離不了制度，好的制度可使各項工作按計劃按要求達到預計目標。我敢肯定，大部分人都對擬定制度很是頭疼的，以下是小編整理的物業(yè)管理制度，僅供參考，歡迎大家閱讀。
物業(yè)管理制度1
大廈物業(yè)客服部員工接待管理制度:
1、制度
1.1規(guī)范上崗條例:
接待人員必須明確:項目管理物業(yè)管理的禮儀服務不同于社會上一般單位的禮儀服務,是創(chuàng)一流服務,要高起點、高水平、高品位。因此,在服務管理上要體現(xiàn)三嚴,即嚴格管理、嚴格要求、嚴格紀律,樹立禮儀接待人員良好服務的形象,為項目管理物業(yè)管理增添光彩。
1.2接待服務宗旨:賓客至上,服務第一。工作核心:固定崗位,流動服務,主動補位,通力合作。工作標準:表里如一。
1.3接待服務實行逐級負責制,物業(yè)助理對物業(yè)戶任負責,業(yè)戶服務接待人員對客服主任負責,物業(yè)戶任、客服主任對客服部經(jīng)理負責,客服部經(jīng)理對總經(jīng)理負責。工作中要互相合作,嚴于律己,正確處理當班所發(fā)生的各類事宜,并做好記錄與報告。
1.4接待人員應聽從客服部的'統(tǒng)一安排,嚴格遵守崗位職責,站如松、坐如鐘,彬彬有禮,微笑服務,有問必答。
1.5儀表、儀容要求:
�、派蠉徢�、用餐后應適當化妝、補妝,修飾。按規(guī)定著裝,儀表、儀容端莊、整潔,精神飽滿,真誠微笑。站立時,兩腳合攏,雙手交叉在前。
�、瓢l(fā)型應統(tǒng)一、規(guī)范,修剪指甲,上班時必須摘除項鏈或戒指等飾物。
�、窃谝�(guī)定場合應站立服務,對賓客要主動熱情,和藹可親。
1.6接待服務人員應堅持文明用語,做到無投訴、無違紀、無責任事故。
1.7接待服務人員在工作中要一絲不茍,認真負責,既要堅持原則,又要掌握靈活運用,做到外松內(nèi)緊,有理有禮。
1.8接待服務人員應自覺遵守項目管理各項規(guī)章制度,做到領導在與不在一個樣。
1.9員工間應提倡互相友愛,通力合作,坦誠相見,一切以工作為重。有利于物業(yè)客服部的話與事,多說多做。不利于物業(yè)客服部的話與事,不說不做。
2、用語
2.1當見到客人時說:您好!。
2.2對客人應問:先生(小姐),很榮幸能為您服務、請問有什么事情嗎、有什么事我可以幫您。等。
2.3接受客人吩咐,聽清客人要求時說:好!明白了、好!知道了、好!聽清楚了,若未聽清,要說:對不起,請您再說一遍。
2.4對待不能立即接待的客人,應說:對不起,請您稍候或說對不起,請您稍等一下。
2.5對等待的客人要說:對不起,讓您久等了。
2.6接待失誤或給客人添麻煩時說:對不起,剛才疏忽了,給您添麻煩了實在抱歉,今后一定注意,不再發(fā)生這類事。
1.2.7當客人離開時,應說:謝謝光臨,歡迎再來,再見!(或請走好)。
物業(yè)管理制度2
1、園區(qū)內(nèi)的花草、樹木、園藝景觀是美化點綴小區(qū)的設施,人人均有責任愛護,任何人請勿隨意占用、踐踏、攀摘或損壞花草、樹木、景品。
2、業(yè)戶請勿在樹木上掛曬衣物,嚴禁在綠地上堆放垃圾、雜物及設置廣告牌等,不得向花草樹木潑灑污水或有害物質。
3、為維護園區(qū)園林的整體設計風格,業(yè)戶請勿利用公共綠地種植農(nóng)作物或其它花木,請勿在陽臺上搭接花架。
4、綠地水井系澆花養(yǎng)護之用,請勿隨意開啟,更不能利用其沖洗車輛或挪作他用。
5、小區(qū)水系內(nèi)的水泵、電氣、燈飾等請勿觸摸,以免造成意外損傷
6、業(yè)戶請自覺遵守《城市綠化管理條例》的'規(guī)定及物業(yè)服務中心的規(guī)定,如造成公共區(qū)域草坪及綠化設施損壞者需按原價賠償。
物業(yè)管理制度3
應收款的管理
應收款管理包括應收費用、往來帳清理、應收票據(jù)管理以及壞帳損失的確認等,具體辦法如下:
(一)、各小區(qū)負責每月對當月發(fā)生的水電氣費、物管費的催收工作,編制各項費用的應收款統(tǒng)計表,并于每月25日向財務部和經(jīng)理報送,報表必須如實反映當月費用發(fā)生總額,實際收回總額,尚未收取總額。
(二)、財務部據(jù)各小區(qū)報送應收費用統(tǒng)計表,對應收費用實行建帳管理,明確費用追溯責任人。
(三)、各小區(qū)管理處應在小區(qū)內(nèi)公開小區(qū)費用的收取標準、收費責任人及公司專用收費憑據(jù),密切與業(yè)主溝通收費相關事宜,避免小區(qū)收費與業(yè)主自行交費的脫節(jié),同時需制定相應激勵政策,以有效防止各項費用的錯收、漏收和截留,保證公司資金不受損失。
(四)、財務部需不定期地上門向業(yè)主詢問交費情況,以抽查各小區(qū)的收費管理情況,若抽查出有違紀違法行為,應立即提交經(jīng)理及授權人處理。
(五)、財務部必須定期核對和清理公司的往來款項。
(六)、對壞帳損失的確認必須依據(jù)《會計法》,按嚴格的審核、審批程序進行。逾期三年的呆帳可報經(jīng)總公司財務總監(jiān)審核、總經(jīng)理審批后加以確認。
采購及庫房管理
(一)、實物采購管理
1、各小區(qū)及部門在每月25日前統(tǒng)一制定下月所需物品計劃,交予庫房管理員,經(jīng)與庫存實物核對后,統(tǒng)一按以下格式制定下月采購計劃。
采購計劃表
編制單位:xxxxx所需時間:x年x月
采購物品需用數(shù)量預計單價預計總額需用時間使用部門及用途需用人簽字
部門負責人:xxx庫管:xxx審批人:xxx
注:該表一式三份,一份部門留存,一份采購留存,一份交財務部。
采購計劃表需經(jīng)部門負責人簽字,庫管復核,經(jīng)理審批后方能交公司采購員采購。各部門不得自行采購物品,特殊原因需由經(jīng)理審批。
2、各小區(qū)及部門當月所需的非常用物品及油料由部門主管填寫'請購單',并經(jīng)公司經(jīng)理簽字后交采購人員采購。
3、采購人員根據(jù)'采購計劃表'或'請購單',按所需時間采購物品。
4、采購人員經(jīng)公司經(jīng)理批準可借支一定數(shù)量的備用金,備用金的使用需受財務部出納的監(jiān)督。
5、所有采購物品必須經(jīng)庫管人員清查、驗收后入庫,庫管人員開具'入庫單',直接交付使用的采購物品由庫管人員出具'驗收單'。財務部憑據(jù)有效發(fā)票和庫管開具的入庫單'或'驗收單'予以報銷。
6、月末財務人員定期檢查采購人員所報'采購計劃表'及'請購單'是否與庫管人員開具的入庫'或'驗收單'相符。財務人員應做好該項原始憑據(jù)的審核記錄,以備經(jīng)理抽查。
(二)、實物的驗收入庫和退庫管理
1、庫管入庫時需仔細清查、驗收實物,并核對實物同購貨憑據(jù)上所記載的品種、數(shù)量、金額是否相符,核對無誤后,開具'入庫單'。
2、直接交付使用的采購物品,庫管人員仍需仔細清查、驗收實物,并核對實物同購貨憑據(jù)上所記載的品種、數(shù)量、金額是否相符,核對無誤后出具'驗收單'。
3、實物退庫必須填寫退庫清單,庫管按相關財務折舊方法計算折舊,按折抵后的價格填寫'入庫單'。離崗員工在退回領用衣物、辦公用品時,必須保持實物干凈、無損方可退回。
4、庫管人員需按月歸集和統(tǒng)計'入庫單',月末與財務部對帳。
(三)、實物的領用管理
5、各小區(qū)及部門在庫房領用物品必須填寫'領料單',經(jīng)部門主管簽字后方能在庫房領取物品。
6、領料人在領取物品時嚴格按領料單上所填實物數(shù)量領取,出庫實物經(jīng)領發(fā)雙方核對無誤后,由領料人簽字領取。
7、領用易耗品(如:保潔用抹布、燈泡、有外包裝的清潔劑等)必須以舊換新。到期需更換工作服的員工,需書面申請服裝更換,經(jīng)部門主管批準后方可領取。
8、庫管人員需按月歸集和統(tǒng)計實物領用單,并交財務部作帳務處理。
(四)、實物的保管管理
1、入庫實物需分類堆放,標明品類。庫管按月檢查庫房實物,保證物品的存放安全。
2、對過期或變質的物品應及時登記、隔離,月末做統(tǒng)計報表經(jīng)經(jīng)理簽字確認后,報財務部作自然損耗處理。
3、未經(jīng)庫管人員許可,任何人不得任意進出庫房。
4、庫管人員對庫房存放的`實物負完全保管責任,如因遺失或無故毀損而對公司財產(chǎn)造成的損失由庫管負賠償責任。
(四)、實物的盤點管理
1、每月25日為庫房盤點日,庫管必須逐一對實物進行盤點,財務部出納監(jiān)督盤點。盤點日內(nèi),庫房不進出任何物品。
2、庫房盤點需逐一核對庫房登記帳與盤點實物是否相符,做到帳實相符,清點完畢需編制庫房盤點表交財務部對帳。
3、財務部會計據(jù)盤點表核對會計分類帳金額,做到帳帳相符,如有不吻合,會計應及時查明原因。因不可抗力原因造成的差異可作'待處理財產(chǎn)損溢'處理,其他原因均需追溯責任。
其他有形資產(chǎn)管理
(一)、凡單位價值在2000元以上,使用期超過一年的即是公司的固定資產(chǎn),單位價值在2000元以下的有形實物視為低值易耗品,以上兩項均是公司的有形財產(chǎn),屬于公司有形資產(chǎn)管理范圍。
(二)、固定資產(chǎn)、低值易耗品需按件設置卡片,并在實物上標明公司所屬標志。
(三)、根據(jù)有形資產(chǎn)的使用部門、放置地點及其性能劃分管理責任人,負責資產(chǎn)的安全與完整,做到實物資產(chǎn)有歸屬,資產(chǎn)使用有記錄。
物業(yè)管理制度4
崗位職責：
1、直接上級:項目經(jīng)理,直接下級:護衛(wèi)隊員。
2、定期或不定時對本班安全護衛(wèi)人員的工作進行抽查、檢驗,對不合格工作(服務)作出處理。
3、監(jiān)督和督促本班質量體系運作,對不合格工作實行糾正措施。
4、主持召開班務會議,準確傳達上級工作安排和決策指令,帶領本班人員做好安全護衛(wèi)工作。
5、負責對日常班務的處理,負責檢查糾正本班人員執(zhí)勤中的違規(guī)行為。
6、負責本班人員考勤、考核等工作,對不稱職者上報主管領導處理。
7、負責對本班人員的崗位培訓和軍體訓練及相關記錄的整理。
8、熟悉安全護衛(wèi)各崗位職責：和任務,掌握本轄區(qū)安全護衛(wèi)工作的規(guī)律和特點。
9、負責協(xié)調(diào)班與其他班人員的.關系,搞好團結。
10、督導本班人員的日常工作,并對因管理不力造成的本班人員工作失誤及重大責任事故承擔連帶責任。
11、做好安全標識的管理和質量記錄工作。
12、對本班安全、消防工作負責
13、完成領導交辦的其他工作。
物業(yè)管理制度5
大廈物業(yè)客服部文件管理制度及規(guī)定：
1、制度
1.1客服部文員負責客服部所有文件(通知、制度、命令、公函、總結、報告、通報、會議紀要、政府紀要、政府法規(guī)等)的收集存檔和保管。
1.2文員、助理負責各部門文件及資料(技術圖紙、說明書、手冊、業(yè)戶檔案、車輛檔案、工作聯(lián)絡單、通知、報告、公函、總結、會議紀要等)的收集、存檔和保管。
1.3任何人員借閱上述文件資料,須登記日期、用途、經(jīng)手人及歸還日期。
1.4秘密文件要妥善保管,不準散播其內(nèi)容,未經(jīng)總經(jīng)理批準,不準翻閱,不準復印,不準帶離辦公室。
1.5員工個人檔案、材料屬秘密材料的,他人無權翻閱,保管人員也不準,禁止將這些資料擅自給他人過目。
1.6文件資料等要進行字母順序還是按內(nèi)容、按時間等形式分類,其目的都要使查找迅速方便,因此都必須在檔案夾里清楚地標明。
1.7要經(jīng)常進行清理歸檔,以免資料堆積混亂,對過期的文件資料要及時清理,無保存必要的材料,經(jīng)總經(jīng)理批準可做銷毀處理。
1.8文件具有較強的嚴肅性和權威性,一經(jīng)發(fā)文必須執(zhí)行。
1.9文件一經(jīng)領導簽發(fā),任何人不得擅自更改。
1.10文件分發(fā)傳遞必須做到及時、準確、安全。
1.11各部門對需要辦理的'文件,應當認真辦理,不得延辦、誤辦或推諉,對辦理完畢的文件,承辦人應填寫結果和報告。
2、規(guī)定
為加強文件管理,準確傳遞文件,提高辦公效率,特制定本規(guī)定。
2.1外部來文的有關規(guī)定:
⑴各上級機關、政府部門及其他單位來文,統(tǒng)一由辦公室簽收。
⑵對收到的外來文件,應及時進行分類、登記和分發(fā)傳遞。
�、峭鈦砦募瓌t上先送總經(jīng)理閱批。
�、雀鶕�(jù)總經(jīng)理批示,逐一傳遞各部門經(jīng)理傳閱。
�、筛鶕�(jù)總經(jīng)理批示,送達文件辦理部門,并催促辦理。
⑹承辦過程中若有疑問,應及時請示,報告解決。
⑺文件閱畢或辦畢,閱文人及承辦人應填寫承辦結果和報告,連同原文退回秘書處存檔。
2.2對外行文有關規(guī)定:
⑴部門對外的報告、請示和業(yè)務事項聯(lián)系的文件,均必須送總經(jīng)理審閱后,方可外發(fā)。
�、茖ν庑形�,領導批轉后,原件由部門文員留存、歸檔。
⑶對外行文,統(tǒng)一由部門文員負責進行編號、登記和外發(fā)事項。
2.3內(nèi)部行文
2.3.1公司內(nèi)部一般性業(yè)務往來文件(包括聯(lián)絡單),由各部起草,部門經(jīng)理簽閱。
2.3.2公司內(nèi)部文件(包括聯(lián)絡單),由各部收集、存檔和保管,必須保證完整性及連續(xù)性,以便備查。
2.4不論外部行文或內(nèi)部行文,一律由秘書、文員、內(nèi)勤傳遞。
物業(yè)管理制度6
為加強小區(qū)管理，嚴明紀律，發(fā)揮效益，創(chuàng)一流服務質量，特制定以下行為規(guī)范：
1、工作人員應以認真負責的態(tài)度，嚴謹務實的作風做好本職工作，辦公講求效率；
2、員工應自覺遵守公司各項規(guī)章制度，嚴格執(zhí)行勞動紀律，上班不遲到，不早退，不準中間私自離崗，外出辦公說明去向；
3、講究禮貌，注重儀容。員工服裝莊重、大方、整潔；
4、保持辦公環(huán)境優(yōu)美清潔，不得隨意丟棄雜物；
5、愛護公共財物，節(jié)約用水用電；
6、重視防水、防盜和安全生產(chǎn)；
7、辦公時間要保持肅靜，不準串崗聊天嬉鬧，高聲喧嘩和爭吵；
8、接待客戶時，要做到熱情周到，細心聽取客戶意見
物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責:
一、熱愛本職，忠于職守；自覺遵守國家法律、法令，熟悉有關物業(yè)管理的法規(guī)和政策，負責貫徹實施公司各項指令和有關規(guī)章制度，傳達上級下發(fā)的各類文件；
二、牢固樹立“業(yè)主至上，服務第一”的服務宗旨和“忠誠公司，愛崗敬業(yè)”的職業(yè)道德；
三、熟悉掌握所管轄物業(yè)小區(qū)房屋、建筑物的情況，詳細了解使用人和產(chǎn)權人基本情況；
四、認真做好日常性的工作檢查，堅持抓好抽查、巡視制度，能真正做到敢抓敢管；
五、團結和帶領部門員工圓滿完成公司交辦的'各項任務指標，充分激勵和調(diào)動職工的工作熱情；
六、制定部門階段性工作計劃并組織實施，定期檢查計劃落實情況；
七、協(xié)調(diào)各部門關系，對部門問題進行及時認真處理，領導部門員工管理好小區(qū)；
八、負責定期向小區(qū)業(yè)主委員會匯報工作；
九、領導交辦的其他工作。
物業(yè)管理制度7
一、每周一徹底清掃小區(qū)內(nèi)路面、公共場地、車棚、綠地、排水溝等，平時要堅持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整潔。
二、每隔一天拖、掃樓道一次。(包括樓梯扶手、塔灰、電表箱、單元門、樓道燈、窗臺等)。
三、樓道玻璃堅持清潔、透明。
四、小區(qū)內(nèi)墻、柱、門等無廣告紙。
五、樓后空中要堅持清潔(不能有磚頭、糞便等)，責任區(qū)內(nèi)如有修建渣滓要及時清算。
六、小區(qū)內(nèi)有其它休息也要參與，同時要保證本職任務及時完成。
七、推灰人員必需堅持渣滓車清潔，每周必需徹底洗刷一次。
八、渣滓車停放點周圍要堅持潔凈，空中有污垢或油漬要及時洗刷。
九、以上制度保潔員必需嚴厲遵守，如有業(yè)主反映衛(wèi)生狀況不好，經(jīng)核實，業(yè)主反映一次對責任人罰款20元，累計3次，自動離崗。
公用部位運用和衛(wèi)生制度
小區(qū)公用部位即樓道、樓區(qū)公共路途、花壇空地等，是歸居民公共一切的，同時也是小區(qū)樹立的一項重要內(nèi)容，為了堅持公用部位在公共運用中的整潔、完整，為小區(qū)居民發(fā)明良好的外部環(huán)境，特制定本制度。
一、堅持公共樓道的`清潔
1、不得在樓道內(nèi)亂堆、亂放物品。
2、樓道走廊內(nèi)堅持清潔、無廢紙、廢物、痰跡等。
二、樓區(qū)內(nèi)公共路途、公共設備的運用
1、不得在公共路途等公共運用部位違章私搭亂建。
2、不得在公共運用部位亂貼亂畫。
3、不得在渣滓箱外、果皮箱外等處亂扔亂掉。
4、不得對公共配套設備停止破壞。
三、公共部位的花壇、綠地等的運用
1、不得破壞花壇、蹂躪草坪。
2、不得亂砍亂伐，攀折樹木、花草。
3、堅持花壇、綠地的整潔，不得亂扔、亂倒物品入公共綠地，
四、小區(qū)居民要共同保護公用運用的部位，堅持公用部位的整潔，如有違犯公共運用制度的，小區(qū)管理處將依據(jù)情節(jié)輕重給予處置。
物業(yè)管理制度8
一、核內(nèi)容
1.整形造型:
(1)喬木剪下重枝、內(nèi)生枝、溢木造型;
(2)地被草保持4~8厘米。
2.施肥:均分無重無漏。
3.澆水:100%均勻。
4.除雜草:純度90%以上。
5.補缺:
(1)保證人均綠化0.5平方米以上;
(2)綠地率37.5%以上。
(3)綠化覆蓋率98%以上。
6.殺蟲:清秀成蔭、鮮花飄香。
7.保潔:保潔率達97%以上。
二、考核標準
1、綠化主管巡視抽查一至二次;
2、每周由管理主管抽查一至二次;
3、每日評比一次,每半年管理處評比一次。
三、獎懲
1、內(nèi)容扣5分以下,由管理處發(fā)足承包金;
2、考核內(nèi)容扣分10分以上,扣發(fā)承包金20%;
3、考核內(nèi)容單項零分,扣發(fā)承包金50%;
4、連續(xù)兩個月不合格者解除承包合同,并扣發(fā)一個月承包金。
物業(yè)管理制度9
1、倉庫的物業(yè)管理概述
定義
倉庫是指為了儲存生產(chǎn)原料、半成品、成品以及為了配合物流管制面建造的適合存儲的建筑物。
倉庫的類型
——從安全角度上考慮，可以分為：
注冊VIP會員，下載超過3000套房地產(chǎn)案例資料
�、僖话銈}庫；
�、谖ｋU品倉庫。
——從建筑結構上考慮，可以分為：
�、俜忾]式倉庫；
②敞開式倉庫。
——從堆放的貨物性質上考慮可以分為：
�、僭蟼}庫；
②半成品倉庫；
③成品倉庫。
●倉庫物業(yè)管理的內(nèi)容
——消防管理是倉庫管理的首要內(nèi)容
�、傧榔餍谍R備，消防水源和龍頭要專用；
�、趥溆邢冗M的報警設備和工具；
③嚴禁漏油運輸車輛進入倉庫；
�、芏ㄆ诮M織消防教育和消防演習；
�、萁栏竦南乐贫龋鞔_消防責任人，要及時消防火災事故等隱患；
�、迋}庫、站場范圍內(nèi)要有明顯的禁煙、禁火標專和警示牌，對違反規(guī)定動用明火、吸煙者要加以處罰。
——倉庫的環(huán)境日常管理，包括：
①防潮、防高溫、防水浸應該是倉庫環(huán)境管理的關注重點；
�、趥}庫周圍要定期打掃、保持整潔；
�、奂訌娋G化管理，做好四季常綠，美化庫區(qū)；
�、芙}庫清潔打掃制度，倉位和通道要保持干凈，有的倉庫還要做好滅鼠、滅害工作；
�、輦}庫高處的大玻璃要定期擦洗，使倉庫保持明亮清潔；
——倉庫的'安全保衛(wèi)是倉庫管理的重要一環(huán)，包括：
�、僭趥}庫范圍內(nèi)安裝預警設備，實行24小時監(jiān)控；
�、跓o關人員不得出入倉庫；
�、蹏栏駡�(zhí)行兩人以上進入倉庫的制度。
�、芙栏竦闹蛋嗍匦l(wèi)制度，在倉庫范圍內(nèi)實行24小時巡邏安全檢查制度，對人員、貨物進出都要認真檢查登記。
——建立嚴格的管理制度，例如：
�、贆C器設備的安裝、管理、使用規(guī)定；
②產(chǎn)品、貨物出入庫、材料出放庫規(guī)定；
�、鄢善钒l(fā)貨出庫制度；
�、軝C動車輛及鏟車使用管理規(guī)定；
�、莞鞣N崗位的職責及操作規(guī)程；
——加強對倉庫公用設施的管理，例如：
�、傧涝O施；
�、谄囃＼噲觥⒆孕熊嚺�；
�、劾洹⒗�；
�、芄╇娫O施：配電房、配電箱、供電總表、分表、路表等；
�、莨┧O施：水泵房、水泵、水閥、水表、自動供水的電控部分等。
物業(yè)管理制度10
廬陽區(qū)雙崗街道作為老城區(qū)老舊小區(qū)分布較多的街道，共有85個（片）生活小區(qū)，其中有35個（片）是老舊小區(qū)。在實際工作中，接受居民投訴較多問題是老舊小區(qū)的管理服務問題，也是當前為民服務的矛盾焦點。如何對零散居民樓和老舊小區(qū)整治后的房屋及設施進行長效管理，使老舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務帶來的便利和舒適？近日，廬陽區(qū)雙崗街道人大工委組織部分人大代表對街道老舊小區(qū)物業(yè)管理工作進行了專題調(diào)研，并就提升老舊小區(qū)管理的整體水平提出了具體建議。
一、老舊小區(qū)管理中存在的主要問題及原因
一是基礎設施老化落后，老舊小區(qū)管理成本高。由于建造時間早、規(guī)劃設計標準低，施工質量不高等原因，造成老舊小區(qū)基礎設施功能無法滿足居民需要；道路破損嚴重，停車位、自行車棚、休閑廣場沒有配建；地下管網(wǎng)因設計和建設標準低經(jīng)常出現(xiàn)堵塞、破損，時有污水漫溢現(xiàn)象發(fā)生；沒有單元門禁和封閉管理，導致“牛皮癬”泛濫，居民一些最基本的生活需求得不到保障。
二是物業(yè)管理費收繳難，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營困難。有些老舊小區(qū)是企業(yè)、單位自管，移交到街道后，這部分居民習慣了計劃經(jīng)濟時代單位宿舍服務全包的服務模式，尚未形成花錢買服務的意識。在老舊小區(qū)中，低收入家庭居多，其中還包括相當一部分的低保戶、外來務工人員，由于收入偏低，他們沒有交物業(yè)費的意愿。由于物業(yè)費收繳不上來，從事老舊小區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)存在不同程度虧損，只能靠政府獎扶維持，在入不敷出的情況下，只能通過削減服務人員、減少服務內(nèi)容、降低服務質量來維持較低的服務水平，這又導致老舊小區(qū)物業(yè)管理水平的降低。
三是小區(qū)自治組織缺位，小區(qū)自治能力不強。老舊小區(qū)內(nèi)低收入群體較多、受教育程度相對不高，居民對自身權益的期望值往往過高，而對維護公共環(huán)境整潔有序等公共利益興趣不大；居民中侵占公共利益的現(xiàn)象時有發(fā)生，業(yè)主對物業(yè)管理的訴求呈多樣化，很難達成一致意見。雖然有小區(qū)成立了業(yè)主自治組織，但由于物業(yè)矛盾多發(fā)、情況復雜、自治組織成員專業(yè)知識缺乏等原因，業(yè)主自治組織發(fā)揮作用十分有限。尤其是在集中民意決策小區(qū)事務、調(diào)解物業(yè)糾紛、推進民主協(xié)商機制、宣傳法律法規(guī)方面，明顯力不從心。
四是主體責任難以落實，政府職能發(fā)揮不強。物業(yè)管理涉及政府部門、街道、社區(qū)、建設單位、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)等多個主體，權利義務關系復雜。如房屋質量、二次供水、供配電、電梯等公共設施維修都不應在街道的管理范圍內(nèi)，但是只要是屬地在街道，都得由街道出面解決。又如近年來，不斷有市屬、區(qū)屬企業(yè)生活區(qū)移交到街道管理，但相應的管理費用并沒有增加，雙崗街道承擔了大量居民投訴和物業(yè)調(diào)解工作，每年對社居委管理的老舊小區(qū)支出約200多萬元（包括小區(qū)保潔清運人員、值班人員、公共水電費及維修費用），導致街道人力、財力不堪重負，這些都需要上級政府有關部門發(fā)揮職能作用，加大管理資金撥付，加強綜合管理，共同改變老舊小區(qū)物業(yè)管理薄弱環(huán)節(jié)。
二、促進老舊小區(qū)管理創(chuàng)新的對策與思考
作為基層政府，要始終把群眾利益放在首位，堅持“加快整治改造、實施分類管理、促進小區(qū)自治、加強綜合管理”的工作思路，不斷推動老舊小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新取得新突破。
（一）結合老舊小區(qū)綜合整治，加快基礎設施更新步伐
老舊小區(qū)基礎設施老化落后是社會發(fā)展的遺留問題，只有加大對基礎設施的改造力度，老舊小區(qū)才能符合物業(yè)管理市場化的基本要求。
1．提高小區(qū)的封閉性，增強社區(qū)安全性。符合封閉條件的小區(qū)，要盡快建設圍墻或圍欄，使之與外部街區(qū)隔離開來；對面積較大的開放式小區(qū)，可根據(jù)地理位置、道路走向，采取分割封閉的原則，建立幾個封閉式小區(qū)；對散落的樓幢，可實施單獨封閉；不符合封閉條件的，可通過產(chǎn)權置換、危舊房改造等方式，減少開放式小區(qū)數(shù)量。
2．推進基礎設施改造，增強生活便利性。通過綜合改造、封閉性改造等方式，為老舊小區(qū)安裝小區(qū)大門、樓幢單元門、健身設施，建設門衛(wèi)室、自行車棚，改造病害道路、排水管網(wǎng)、水電設施、天燃氣等配套設施，恢復小區(qū)綠化，規(guī)劃停車位，為居民生活提供便利條件。
3．加快綜合整治步伐，增強群眾幸福感。從20xx年起，合肥市開始進行老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治，雙崗街道經(jīng)過綜合整治的老舊小區(qū)共17個，這些改造后的老舊小區(qū)都實行了物業(yè)管理。從整治后居民反映看，這些老舊小區(qū)的管理和服務水平基本滿足了群眾的需求，居民困難訴求也降低了很多。下一步，市區(qū)兩級政府要統(tǒng)籌加快老舊小區(qū)綜合整治進程，把這一民生工程做實做細，不斷提升居民的幸福指數(shù)。
（二）結合老舊小區(qū)實際，實施差異化物業(yè)管理
有針對性采取居民自管、市場化管理、政府扶持三種機制相結合的模式，是提高老舊小區(qū)管理水平的有效方法。
1．已實施市場化物業(yè)服務的老舊小區(qū)。由街道物業(yè)辦依據(jù)物業(yè)管理的相關法規(guī)，加強對物業(yè)服務企業(yè)履約情況實施監(jiān)督并予以規(guī)范。未建立自治組織的小區(qū)，在物業(yè)合同（協(xié)議）將要到期時，區(qū)級建設部門、轄區(qū)街道應指導社區(qū)在小區(qū)建立自治組織，為下一步規(guī)范實施社會化物業(yè)管理打下基礎。
2．相對規(guī)模較大、資源較好、管理成本較高，并且未實施市場化物業(yè)服務的老舊小區(qū)。區(qū)級建設部門、街道應指導社區(qū)在小區(qū)先期成立管委會，促成召開業(yè)主大會，確定采取自管、市場化物管或者兩者相結合的服務模式，明確服務內(nèi)容和收費標準，選聘物業(yè)企業(yè)或服務人員，簽訂相應合同。小區(qū)自治組織負責對物業(yè)服務進行監(jiān)管，街道、社區(qū)負責規(guī)范自治組織的日常工作，加強業(yè)務指導和保障，協(xié)調(diào)解決業(yè)主反映的問題。
3．相對規(guī)模較小、資源有限、管理成本較低的老舊小區(qū)。采取業(yè)主自管與政府扶持相結合的模式，由街道、社區(qū)牽頭成立管理委員會或居民自治小組，結合社區(qū)志愿者隊伍巡防、社區(qū)網(wǎng)格化管理等資源實施業(yè)主自治，由街道、社區(qū)提供應急維修、綠化保潔等基本服務，以物價部門核定最低價格收取服務費用。
4．產(chǎn)權單位管理的老舊小區(qū)。在街道、社區(qū)的引導幫助下，成立自治管理小組，按照“自我管理、自我服務、非營利性、費用均攤”原則，指導產(chǎn)權單位自管。
（三）強化自治組織建設，提高小區(qū)自我管理能力
1．切實將自治組織建設管理納入社區(qū)建設管理范疇。小區(qū)管理的'主體始終是業(yè)主自身，要推進小區(qū)自治步伐，根據(jù)“誰出資、誰受益”社會準則，始終把提高小區(qū)自治率作為主要路徑，把小區(qū)自治能力建設作為工作的落腳點，引導居民廣泛參與到老舊小區(qū)管理創(chuàng)新活動中，通過成立業(yè)委會或管委會、居民自治小組等自治組織，著力推進小區(qū)管理由“代民作主”向“由民作主”轉化。
2．充分發(fā)揮街道社區(qū)指導監(jiān)督作用。街道、社區(qū)要聯(lián)合實施投訴受理和聯(lián)動協(xié)調(diào)機制，制定參與和監(jiān)督物業(yè)管理的各項制度。落實牽頭組織業(yè)主大會召開和業(yè)主委員會選舉責任，指導居民開好業(yè)委會、管委會、居民議事會會議，通過民主協(xié)商形式解決小區(qū)物業(yè)管理中的矛盾和問題。監(jiān)督小區(qū)自治組織日常運作，促進小區(qū)事務公開，提高自治活動的透明度。通過建立小區(qū)業(yè)主論壇、市民學堂等平臺，加強物權法、物業(yè)管理條例等法律法規(guī)的學習，幫助居民樹立“花錢買服務”的意識。
3．積極引進和培育社會中介組織。面對街道、社區(qū)專業(yè)人員缺乏，小區(qū)自治組織建立程序繁雜、日常工作任務繁重，物業(yè)矛盾不斷增加的現(xiàn)實，要積極引進和培育社會中介組織，通過政府購買服務的形式參與社會管理，發(fā)揮好他們獨立性、客觀性、專業(yè)性特點，為居民小區(qū)業(yè)主大會召開、業(yè)委會組建、換屆提供各類咨詢服務，手把手指導小區(qū)自治組織采取民主協(xié)商方式?jīng)Q策小區(qū)自治事務，或者以外包服務的形式，將物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解、法律法規(guī)學習宣傳等項事務承包給社會中介組織，以減輕街道、社區(qū)的工作負擔。
（四）加強綜合治理力度，形成老舊小區(qū)管理合力
1．加強綜合治理力度。應將老舊小區(qū)管理納入城市綜合治理，由政府主要領導牽頭，建立民政、房產(chǎn)、城管、公安等部門和街道組成的聯(lián)席會議制度，將老舊小區(qū)自治能力建設、物業(yè)行業(yè)監(jiān)管、違章違規(guī)行為糾正、小區(qū)安全等全部納入考核體系，實施統(tǒng)一考核。各相關部門和街道要各司其職、同心協(xié)力加強老舊小區(qū)管理力度，確保人力、財力、物力向老舊小區(qū)傾斜。
2．堅持市場化管理為導向。鼓勵老舊小區(qū)業(yè)主按照市場規(guī)則與物業(yè)企業(yè)簽定物業(yè)管理合同，支持物業(yè)企業(yè)按照合同規(guī)定收取物業(yè)費、提供優(yōu)質服務，加強對小區(qū)自治能力建設的指導力度，強化行業(yè)監(jiān)管，促進雙方嚴格履行合同約定的內(nèi)容。對于違反合同約定的行為，支持任何一方采取法律手段解決。
3．強化物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管。政府物業(yè)管理部門應切實履行行業(yè)監(jiān)管職責，建立老舊小區(qū)物業(yè)服務符合投標企業(yè)資料庫，把好市場入口關。在日常工作中，加強對物業(yè)企業(yè)規(guī)范服務的指導、檢查，查實有違法、違規(guī)行為的，將按規(guī)定給予處罰，并將處罰結果予以通報，計入企業(yè)誠信檔案。
物業(yè)管理制度11
一、凡是校區(qū)范圍內(nèi)所有人員,均須遵守本規(guī)定。
二、搞好校區(qū)綠化是全體居住人員及過往行人應盡的責任和義務,要樹立'愛護綠化、講究文明'的社會風尚。
三、設立專業(yè)綠化養(yǎng)護班組,對校區(qū)范圍內(nèi)的`綠化,苗木進行管理、培植,負有美化校區(qū)的責任。
四、嚴禁毀壞花木,踏草坪。嚴禁在綠化地內(nèi)堆收物品,踢足球,打羽毛球,不得任意開挖綠化地,停放自行車、人力車、助動車、摩托車。嚴禁在樹上拉繩、晾曬衣服被褥。裝修要文明施工,不準在綠化地帶丟放建筑垃圾。
五、嚴禁在樹木、綠化地帶內(nèi)設置各種廣告標語牌,未經(jīng)同意,不準在綠化帶空地上設管線,遷移和損壞樹木,花草。
六、提倡增設校區(qū)景觀。陽臺盆景要有保護架等安全措施。嚴禁樓上向下亂扔雜物、潑污水等不文明行為,對教育無效者除責令清掃干凈外,并上報有關部門處理。
七、嚴禁偷、摘花草,轎車、出租車禁止駛入草坪。
物業(yè)管理制度12
1、負責所管轄設備的檢修、維護保養(yǎng)、消除缺陷和事故處理。制止亂扯線路及浪費電能現(xiàn)象。
2、了解電氣設備使用情況及存在的缺陷。負責提出電氣設備的檢修計劃和技改方案。
3、負責外包工程電氣部分的施工管理和質量檢查工作。
4、牢固樹立“安全第一、預防為主”的思想，增強服務意識，不斷提高服務水平。制止違反“安規(guī)”或危及人身和設備安全的施工、作業(yè)。杜絕違章指揮和違章作業(yè)。嚴格執(zhí)行“安全規(guī)程”，遵守各種規(guī)章制度。負責電源設備的`安全可靠供電。
5、經(jīng)常向有關人員了解設備運行情況和供電線路的使用情況。根據(jù)實際提出對線路及設備的改造建議。及時維修保養(yǎng)電器設備和線路，提高設備使用完好率。發(fā)現(xiàn)設備重大缺陷和事故時要及時處理并向上級如實匯報。
6、做好工具、儀器儀表、備品備件和圖紙資料的使用和管理。
7、搞好協(xié)作，積極配合各工種完成維修任務。完成領導分配的其他工作任務。
物業(yè)管理制度13
1.目的
規(guī)范供應商管理,對供應商進行有效的評估與控制。
2.適用范圍
綠化工程部。
3.職責和權限
部門/崗位職責
品質管理部負責a類供方的審批
部門經(jīng)理負責b類供方的審批、報公司備案
項目負責人負責供方的管理與日常協(xié)調(diào)及監(jiān)督。
采購員負責收集、反饋、整理市場信息
4.定義
苗木供方:為綠化部提供苗木的'合作商;
勞務服務供方:為綠化部提供勞務服務的合作商;
物資供方:為綠化部提供物資保障的合作商。
5.方法和過程控制
5.1 苗木供方
5.1.1部門對長期合作的苗木供方應按《供方管理程序》進行評估為公司a類供方,掛在公司網(wǎng)頁上供查詢,對年采購額超過20萬元的供方應簽訂框架性協(xié)議。
5.1.2 部門采購人員應對采購苗木進行性價比分析,盡量在指定a、b類物資供方處采購,如在非指定物資供方處采購的,按《采購管理程序》要求執(zhí)行。
5.1.3部門在工作中應針對不同的苗木盡量多尋找合格的供方。
5.1.4采購員在采購過程中應向供方明確職務行為規(guī)范,杜絕經(jīng)濟問題。
5.1.4財務人員或部門指定人員應按《采購管理程序》要求對采購物資進行回訪。
5.1.5對合作不好或多次苗木不達標而拒不愿進行改進的供方,部門應《按供方管理程序》要求上報部門經(jīng)理和品質管理管理部,視實際需要取消其合格供方資格。
5.1.6大宗苗木采購按《綠化部物資采購辦法》進行,并安排現(xiàn)場約談。
5.2勞務供方
5.2.1在選用勞務供方時,部門應事先進行評估,簽訂合作協(xié)議,明確相關安全事項。
5.2.2在發(fā)放大宗勞務費用時,必要時應安排專人跟蹤勞務費用的發(fā)放工作,避免發(fā)生勞務糾紛。
5.3物資供方
參照苗木供方的方法操作。
6.相關文件
vkwy7.4-z01《采購管理程序》
vkwy7.4-z03《供方管理程序》
vkwy7.5.1-j01-06《綠化部物資采購管理辦法》
物業(yè)管理制度14
1、公共設施
�。�1）公共設施的保養(yǎng)
每年初，維修班按公司規(guī)定制定填寫《公共設施保養(yǎng)計劃》，并按計劃對公共設施進行保養(yǎng)，填寫《公共設施保養(yǎng)記錄》。
�。�2）、公共設施損壞的發(fā)現(xiàn)
護衛(wèi)員在每日巡查時應注意所巡查范圍內(nèi)公共設施的狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)設施損壞，須當填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》交與維修值班員。若遞交《發(fā)現(xiàn)故障通知單》三日后，該問題仍未整改，則再次填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》，直接遞交給管理處主管主任或質量管理部。
�。�3）、公共設施損壞的處理
a、維修班接到通知單后，及時派人修復處理，不得超過三天，并在《派工單》上做好記錄，如不能及時修復處理的應報告維修中心主管，并說明原因，由維修中心主管按實際情況進行處理或向有關單位報告；
b、維修中心主管應對發(fā)現(xiàn)的問題處理情況進行跟蹤驗證。
（4）、公共設施的新建或改建
公共設施的新建或改建由管理處負責與開發(fā)商或業(yè)主委員會確定方案，由工程維修中心負責實施。
2、房屋維修
�。�1）房屋維修管理規(guī)定
為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題，本著'實事求是，劃清責任，合理收費，服務用戶'的精神，
特制訂本規(guī)定。
a、用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)的質量問題，要在交驗單上分項注明整改項目并簽字，由管理處負責聯(lián)系開發(fā)商組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收，維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由開發(fā)商負責。
b、用戶房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質量問題，管理處在接到用戶投訴和反映情況后，如果情況緊急，工程較小，涉及金額不大，則管理處維修班自行維修。如發(fā)生重大的質量問題或涉及金額較大，應立即報告主管領導，聯(lián)系開發(fā)商，由開發(fā)商找施工隊保修，所發(fā)生的有關費用在施工質量保證金中扣除。
c、屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題，由用戶自行負責。
d、如用戶需要進行一般性的維修，可直接向管理處工程維修中心提出維修申請，由管理處維修中心進行維修，維修后由業(yè)主簽名驗收，維修中心按成本價格合理收費。
e、如用戶提出大的維修申請，管理處工程維修中心應上報管理處，管理處派專職人員核實情況，制訂維修計劃，組織人員維修，維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。
�。�2）維修工作流程
a、按規(guī)定/約定時間帶齊工具、材料用品到達現(xiàn)場，進門前，必須先摁門鈴/敲門（每次輕敲不超過三下）。
b、待用戶開門后，用規(guī)范語言說明來意。征得用戶同意后，方可進門。
c、先向用戶詢問情況及要求，然后仔細檢查維修的部位，判斷維修難易程度，估計工時及所需材料后，按公司統(tǒng)一規(guī)定的收費標準，向用戶說明應收多少費用，待用戶確認后方可進行維修。
d、維修過程中，如無必要，不得主動與用戶交談，不得隨意到維修現(xiàn)場以外的房間參觀。
e、維修完工并清潔現(xiàn)場后，禮貌地提請用戶驗收，待其確認后，再請其支付商定的費用，并請用戶在派工單上簽署意見和姓名。
f、維修中和離開時，均不得食用用戶的飲料、食品、香煙等，不得收受用戶的禮物、小費。
g、用戶支付維修費用和簽署派工單后，必須向用戶致謝。
h、離開用戶房屋時，須使用規(guī)范語言與住戶告別，返回維修班或按上述規(guī)定進行下一個維修項目。
�。�3）房屋維修回訪
a、管理處指定專人負責組織每月定期的維修回訪工作。
b、對房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墻開裂等）維修后，應隨時觀察效果，專人定期仔細檢查，并作專項記錄。
c、對業(yè)主室內(nèi)的一般維修，每月按維修班提供的業(yè)主維修派工單隨機抽樣回訪并作記錄，派工單在20張以下的，均按固定值5張回訪；派工單在20—50張之間的'，抽取派工單總量的30%進行回訪；派工單在50—100張之間的，抽取派工單總量的15%進行回訪；派工單在100張以上的，均按固定值20張回訪。回訪至少一半是上門回訪，其余可以是電話回訪。
d、對公共部位的維修保養(yǎng)狀況，除維修班長需每周巡視外，管理處維修主管仍應對公共設施的維修保養(yǎng)情況進行回查。公共部位維修派工單在30張以下的，均按固定值6張回查；派工單在30—50張之間的，抽取派工單總量的20%回查；派工單在50—100張之間的，抽取派工單總量的15%進行回查；派工單在100張以上的，均按固定值15%張回查�；夭闀r仍填寫回訪記錄表，表中業(yè)主簽名欄由管理處主任簽名確認。
物業(yè)管理制度15
大廈物業(yè)客服部交接班管理制度及規(guī)定:
1、制度
1.1時間統(tǒng)一標準化,填寫各項記錄和交接班記錄,必須按國家標準時間統(tǒng)一計時。
1.2填寫內(nèi)容明朗化。必須將所要交接的問題的原因、經(jīng)過、結果填寫清楚。
1.3本班所發(fā)現(xiàn)或發(fā)生的重大問題,已處理的、未處理的`都應該交接,便于接班人接著工作。
1.4上級的指導,命令必須交接,便于上傳下達,保證其權威性及持久性。
1.5辦公用品、通訊器材、資料、樣板間鑰匙等公用物品及保管應仔細登記,當面驗清交接。
1.6交接班應按時,無特殊情況,交班人必須將未處理的事務處理完畢,才能離開。
2、規(guī)定
2.1值班人員應按統(tǒng)一安排的班次值班,不得遲到、早退、無故缺勤,不能私自調(diào)班、頂班,因故不能值班者,必須提前征得上級領導的同意,并安排調(diào)班、頂班。
2.2交接班人員必須做好交接班的準備工作,正點進行交接。
2.3交接班的準備工作包括:未完成的工作、領導下達的新的工作指令、公共區(qū)域的維修情況等,交接時,交接人員應在值班日志上簽字。
2.4在下列情況下不得交接班:
�、旁谥卮笫录蚓o急事件未處理完的情況下。
�、浦卮笤O備啟動或停機時。
�、墙唤影鄿蕚涔ぷ魑赐瓿蓵r。
�、冉影嗳藛T有喝酒跡象或其他神志不清現(xiàn)象,且又未找到頂班人時。
【物業(yè)管理制度】相關文章：
物業(yè)的管理制度04-10
物業(yè)小區(qū)管理制度03-22
物業(yè)食堂管理制度04-02
物業(yè)工程管理制度03-12
物業(yè)消防的管理制度03-08
物業(yè)保安管理制度03-19
物業(yè)管理制度02-24
物業(yè)物資管理制度02-19
物業(yè)基本管理制度02-17
物業(yè)消防管理制度02-18