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房地產(chǎn)成本管理制度
在我們平凡的日常里，我們都跟制度有著直接或間接的聯(lián)系，制度一經(jīng)制定頒布，就對某一崗位上的或從事某一項工作的人員有約束作用，是他們行動的準則和依據(jù)。我敢肯定，大部分人都對擬定制度很是頭疼的，下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)成本管理制度，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房地產(chǎn)成本管理制度1
�。ㄒ唬┘瘓F總部的成本管理職責
1、制定、修正集團成本管理制度，督促、指導各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對成本實行制度監(jiān)控。
2、進行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給集團和各開發(fā)企業(yè)管理層作決策參考；保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和集團成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。
3、組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：
◆立項資料是否齊全、規(guī)范；
◆市場定位是否明確、恰當；
◆投資成本估算是否經(jīng)濟、合理；
◆投資回報是否符合集團利潤目標要求；
◆投資風險能否有效控制。
4、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解各項目成本的`實際構(gòu)成，匯編集團成本報表；分析、總結(jié)項目成本控制情況，協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項目操作過程中的成本控制工作。
5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時收集各項目成本動態(tài)資料，為集團管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。
6、組織集團成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣集團內(nèi)外成本管理經(jīng)驗，尋求降低成本的有效途徑，促進集團成本管理水平的提高。
7、根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計意見。并結(jié)合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標。
8、逐步推行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務(wù)。
�。ǘ╅_發(fā)企業(yè)的成本管理職責
1、認真執(zhí)行集團成本管理制度，結(jié)合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受總部監(jiān)督。
2、根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向集團總部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。
3、規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)按市場定位和成本估算準確把握設(shè)計方案，組織審查設(shè)計概算的經(jīng)濟合理性，使規(guī)劃設(shè)計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。
4、客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術(shù)組織措施。
5、遵循基本建設(shè)程序，進行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控。保證將成本控制在目標成本范圍內(nèi)。
6、正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。
7、組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關(guān)資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。
8、熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。
9、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓，每年至少一次，并將分析報告報集團總部財務(wù)部。
房地產(chǎn)成本管理制度2
隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，為提高產(chǎn)品及企業(yè)的核心競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。在開發(fā)建設(shè)的整個過程中（立項、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、結(jié)算、銷售）每一個環(huán)節(jié)的成本都要進行嚴格的和科學的控制和管理，尤其是在立項和規(guī)劃設(shè)計階段，所以，房地產(chǎn)的成本管理應(yīng)該是全過程的成本管理，并且不僅僅要關(guān)注財務(wù)成本，而且要關(guān)注質(zhì)量、工期等隱性成本，還要考慮消費者的消費成本。
�。ㄒ唬┝㈨棴h(huán)節(jié)的成本控制
1、新項目立項時必須提交詳細的《可行性研究報告》，《可行性研究報告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容（《可行性研究報告》詳細內(nèi)容詳見《可行性研究報告指引》）：
1.成本費用估算和控制目標及措施；
2.投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；
3.稅務(wù)環(huán)境及其影響；
4.資金計劃；
5.《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；
6.投資風險評估及相應(yīng)的對策；
7.項目綜合評價意見；
（二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制
1、規(guī)劃設(shè)計單位的選擇應(yīng)遵循以下原則：
1）能由公司內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)由公司內(nèi)部自行完成；
2）需委托設(shè)計院進行的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)采取招標方式，擇優(yōu)確定。
2、總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標，即目標成本：詳見附錄1－目標成本的編制與審核），應(yīng)首先上報由公司領(lǐng)導牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設(shè)計。
3、施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。
4、設(shè)計、工程、預算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員、物業(yè)管理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本、用戶使用成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失、浪費。
5、材料設(shè)備之品牌/標準、參數(shù)的選用應(yīng)與工程項目的品質(zhì)、技術(shù)要求相匹配，在滿足功能的前提下，杜絕質(zhì)量超標。
6、對工程之做法應(yīng)當結(jié)合工程項目的實際情況，對規(guī)范、圖集的做法進行適當調(diào)整，使之更加經(jīng)濟、合理。在設(shè)計規(guī)劃階段，使這種調(diào)整反映到圖紙中去。
�。ㄈ┱袠谁h(huán)節(jié)的成本控制
1、除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其它工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。
2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。
3、應(yīng)對投標單位進行資格預審，審查單位包括工程、預算、財務(wù)、設(shè)計四大專業(yè)人員。
4、應(yīng)組織設(shè)計、工程、預算、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內(nèi)容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。
5、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。
6、凡一次采購量高于人民幣三萬元（含三萬元）的材料設(shè)備、工程造價高于十萬元（含十萬元）的工程施工必須采用招投標方式。
7、零星工程應(yīng)當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進行選擇。
8、壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。
9、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。
10、開標后，對回標單位進行至少兩輪閉門談判，每次談判的回復文件必須密封送達（按投標程序處理）。
11、合同簽訂必須按規(guī)定程序進行，詳見附錄2：合同審批與簽訂規(guī)定。
12、應(yīng)建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。
13、對投標人的設(shè)備報價不能指定唯一品牌，只能約定為“某某品牌或同等品牌”。也不能指定設(shè)備配件或元件，也只能約定為“某某品牌或同等品牌”。
14、出包工程應(yīng)嚴禁擅自轉(zhuǎn)包。
�。ㄋ模┦┕み^程的成本控制
現(xiàn)場簽證（洽商及設(shè)計變更）
1.現(xiàn)場簽證范圍項目施工過程中凡是由乙方提出須經(jīng)甲方現(xiàn)場簽認的、引起工程造價變化又不屬于包干合同范圍的事項及合同明確需現(xiàn)場簽證的內(nèi)容均屬于現(xiàn)場簽證范圍的，可以辦理現(xiàn)場簽證，包括：工程量增減、材料設(shè)備價格變化等�，F(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。
2.現(xiàn)場簽證審批權(quán)限
一般簽證2萬元以下（含2萬元）項目公司工程部、預算部2—5萬元（含5萬元）除以上人員簽字外，報項目經(jīng)理或主管副總批準重大簽證5—20萬元（含20萬元）公司分管副總審批20萬元以上公司總經(jīng)理審批
2.1上述金額范圍是指單筆單項變更簽證的總金額，不得分筆分項拆分變更簽證金額，并報公司審計以備抽審。
2.2同一單體建筑物每個專業(yè)現(xiàn)場簽證次數(shù)超過10次的，要由提案人寫分析報告，報告應(yīng)至少包含原因、責任人、后續(xù)是否還有簽證以及減少費用的應(yīng)對方案，并報公司批準。
2.3為提高效率，預算部經(jīng)理、項目經(jīng)理、公司領(lǐng)導可根據(jù)項目具體情況進行授權(quán)。
3.現(xiàn)場簽證辦理
3.1對現(xiàn)場發(fā)生需簽證的工程內(nèi)容，要求提案人詳細列明事發(fā)原因、簽證理由及合同依據(jù)。在所需簽證工程內(nèi)容發(fā)生前五天內(nèi)（特殊情況可在事先征得項目經(jīng)理同意且在所需簽證工程內(nèi)容發(fā)生后的當天）一式五份（加蓋單位印章）及時上報。
3.2對涉及隱蔽工程或其它事后無法再現(xiàn)的簽證，提案人應(yīng)及時通知監(jiān)理工程師、業(yè)主工程部專業(yè)工程師和造價人員共同到現(xiàn)場勘查、核定。
3.3對重大的簽證，要求提案人應(yīng)于施工前7天上報，項目部和監(jiān)理工程師在接獲承包人的申請后三天內(nèi)就該簽證的必要性、可行性、經(jīng)濟性進行審核，并將審核意見上報公司。
3.4每月10日前，對于截止上月末已完工程但尚未確定最終審定價的簽證費用預算，甲、乙雙方應(yīng)進行綜合性核對和價格商談，并形成核對與商談記錄清單。
4.現(xiàn)場簽證的審批
4.1項目工程部在接到經(jīng)監(jiān)理工程師簽署處理意見的簽證單后，一般工程簽證必須有監(jiān)理公司、項目部現(xiàn)場工程師、預算部經(jīng)理、工程部經(jīng)理簽字審核、然后報項目經(jīng)理簽批后方可生效。對重大的簽證須上報公司主管部門，并經(jīng)得分管副總經(jīng)理或公司總經(jīng)理批準。具體按第2條審批權(quán)限執(zhí)行。
4.2承包人意見必須由現(xiàn)場專業(yè)工程師和項目經(jīng)理簽署；監(jiān)理公司意見必須由現(xiàn)場專業(yè)監(jiān)理工程師和總監(jiān)簽署。
4.3原則上現(xiàn)場簽證按量價分離要求進行，即工程量由工程部負責，價款由預算部負責。但如發(fā)現(xiàn)量價有重大偏離時，發(fā)現(xiàn)方須立即向上一級領(lǐng)導報告，上一級領(lǐng)導作出審查意見。
4.4項目部在接獲承包人呈交的經(jīng)監(jiān)理工程師簽署意見的簽證單后，一般在5天內(nèi)（重大簽證為10天內(nèi)）予以批復，并反饋予承包人。
4.5現(xiàn)場簽證沒有實施或未全部實施，監(jiān)理工程師、工程部現(xiàn)場代表應(yīng)及時注銷或按實重新核定該項簽證單，并及時通知造價人員。
4.6辦理現(xiàn)場簽證要填寫現(xiàn)場簽證審批單，詳見附錄3：現(xiàn)場簽證審批單。
5.附則監(jiān)理工程師及項目職能部門相關(guān)人員應(yīng)認真、仔細、準確、合理地對簽證簽署意見。尤其是要注意對于承包單位為減項的現(xiàn)場簽證要及時辦理。如項目部職能部門相關(guān)人員發(fā)生瀆職行為將給予內(nèi)部處分和相應(yīng)的罰款，直至追究法律責任。
工程質(zhì)量與監(jiān)理
1、項目開工前，原則上應(yīng)通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。
2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質(zhì)檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。
3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術(shù)檔案。未經(jīng)預算人員參與驗收的隱蔽工程，在結(jié)算時不予計價。
工程進度款
1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。
2、工程進度款的撥付應(yīng)當按下列程序辦理：
1）施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表，見附件4：工程驗工計價審批表；
2）工程、預算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；
3）預算部門整理復核工程價值量；
4）經(jīng)財務(wù)部門審核后按有關(guān)批準程序付款并登記付款臺帳。
3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。
4、工程進度款支付達到工程造價80%時，原則上應(yīng)停止付款，預留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。
�。ㄎ澹┕こ滩牧霞霸O(shè)備管理
1、項目開工前，設(shè)計或工程管理部門應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：
2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；
3、實行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費。
4、應(yīng)按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。
5、甲供材料、設(shè)備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標方式。在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：
能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；
2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；
3）能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；
4）售后服務(wù)和信譽良好的供貨商。
5）工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時退貨并通知財務(wù)部拒絕付款。
6）《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。
7）必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。
8）對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認定的'質(zhì)量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設(shè)備進場時應(yīng)要求出具檢驗合格證。
9）材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領(lǐng)導批準。
10）甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。
�。┛⒐そ桓董h(huán)節(jié)的成本控制
1、單項工程和項目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。
2、設(shè)計、工程、審計、預算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。
3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責任。
4、工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任（包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責任的約定）及處罰措施等。
5、采取一次性扣留保修金，應(yīng)對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。
6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應(yīng)在工程承包合同中明確由乙方承擔。
�。ㄆ撸┕こ探Y(jié)算管理
一、工程結(jié)算
1.定義
1.1工程結(jié)算是指合同價格的結(jié)算。
1.2合同價格應(yīng)為合同價款加上按合同規(guī)定進行的合同價款調(diào)整（增加或減少）。
1.3合同價款是承發(fā)包雙方在合同中約定，發(fā)包人用以支付承包人按照合同約定承包人完成承包范圍全部工程并承擔質(zhì)量保修責任的款項。
1.4合同價款調(diào)整是指在合同履行中發(fā)生、按照合同約定或承發(fā)包雙方協(xié)商同意需要調(diào)整（增加或減少）合同價款的情況，經(jīng)發(fā)包人確認后按計算合同價款的方法調(diào)整的合同價款。主要包括：
a）由于發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r款調(diào)整：如工程變更、發(fā)包人違約等等；
b）由于非發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r款調(diào)整：承包人違約、合同缺陷等增加的合同價款。
1.5工程變更是指工程范圍變更、設(shè)計變更。工程范圍的變更包括新增工程和刪減工程（新增工程分為附加工程和額外工程。所謂附加工程是指那些該合同項目所必不可少的工程，如果缺少了這些工程，該合同項目便不能發(fā)揮合同預期的作用�；蛘哒f，附加工程就是合同工程項目所必需的工程。所謂額外工程是指工程項目合同文件中“工作范圍”中未包括的工作。缺少這些工作，原訂合同工程項目仍然可以運行，并發(fā)揮效益。）；設(shè)計變更是經(jīng)發(fā)包人統(tǒng)一并發(fā)出指令更改工程有關(guān)部分的標高、基線、位置和尺寸及材料等等。
1.6專業(yè)分包工程合同結(jié)算是指發(fā)包人直接分包的專業(yè)分包工程完工后，按專業(yè)分包工程合同條件進行的工程驗收、結(jié)算。
1.7項目工程總結(jié)算是指項目工程竣工之后發(fā)包人與承包人進行的總承包合同工程竣工結(jié)算和尚未進行結(jié)算的專業(yè)分包工程合同的工程竣工結(jié)算。
2.工程結(jié)算的條件
2.1工程質(zhì)量合格或達到合同要求并按照合同要求取得驗收證書是工程結(jié)算的必要條件。結(jié)算以工程計量為基礎(chǔ)，計量必須以質(zhì)量達到要求為前提。所以不是對承包商已完的工程全部結(jié)算和支付，而只結(jié)算和支付質(zhì)量達到要求的部分，對于工程質(zhì)量達不到要求的部分一律不予結(jié)算和支付。
2.2一切結(jié)算均需要符合合同規(guī)定的要求。
2.3變更項目必須有發(fā)包人的變更通知。沒有發(fā)包方的指示承包商不得作任何變更。如果承包商沒有收到指示就進行變更的話，他無理由就此變更的費用要求補償。
2.4及時、完備的結(jié)算資料。
3.結(jié)算資料完整的結(jié)算資料包括（但不限于）以下內(nèi)容：
3.1合同約定對合同價格構(gòu)成影響的文件及資料：
3.2承包人履約情況：
a）工程竣工驗收資料；
b）發(fā)包人對承包人履約情況的說明，包括：
i.雙方確認的已完和未完工程項目一覽表；
ii.工期或質(zhì)量未達到合同要求的項目應(yīng)提供相應(yīng)明確責任的說明；
iii.承包人違約給發(fā)包人造成的損失情況（已辦理反索賠的項目除外）；
iv.合同約定的設(shè)備清單和工程實際使用的設(shè)備材料清單一覽表。
3.3工程結(jié)算書：
（a）結(jié)算書編制說明，其內(nèi)容應(yīng)包括2.1-2.3條有關(guān)需要說明內(nèi)容。
�。╞）合同價款范圍內(nèi)規(guī)定工程內(nèi)容的結(jié)算（結(jié)算明細表、匯總表）。
�。╟）合同規(guī)定合同價款調(diào)整范圍內(nèi)（增加和/或減少）工程內(nèi)容的結(jié)算。
4.工程結(jié)算的審查原則及要點工程結(jié)算應(yīng)嚴格按照合同規(guī)定，明確承發(fā)包雙方的權(quán)利義務(wù)，按照合同規(guī)定的結(jié)算方式進行結(jié)算，在承包人風險及責任范圍內(nèi)的工程費用支出不予調(diào)整工程價款。
4.1合同價款范圍內(nèi)的結(jié)算，應(yīng)區(qū)分不同的發(fā)包方式和合同類型進行審查：
�。╝）對于總價合同，嚴格按照合同價款進行結(jié)算，嚴格審查合同內(nèi)的工作內(nèi)容是否在實際施工中按合同要求完成，包括產(chǎn)品設(shè)備的型號是否和合同相符；
（b）對于單價合同，應(yīng)按照合同約定的工程量計算規(guī)則、依據(jù)施工圖和現(xiàn)場實際情況進行工程量的計量，乘以合同單價計算合同價款，審查重點為工程量的計量；
�。╟）對于未進行招投標，合同約定按照施工圖預算加調(diào)整計算合同價格的工程，應(yīng)依據(jù)施工圖和現(xiàn)場實際情況、按照合同規(guī)定采用定額的工程量計算規(guī)則計算工程量和計價。審查重點分為工程量的計量和價格的來源與計算是否合理。
（d）對于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程實際消耗量和施工單位領(lǐng)用量之后，方進行計量和計價工作。對于超額使用的單位要追究違約責任。
4.2調(diào)整合同價款的結(jié)算：（由于發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r款調(diào)整。）
4.2.1工程變更部分工程范圍變更內(nèi)容，對于合同范圍內(nèi)已有工程項目的工程量改變時，按工程量清單或工程定額中的工程量計算規(guī)則和計價方式進行結(jié)算；對于屬于合同工程內(nèi)，但工程量清單或工程定額內(nèi)沒有的工程項目，雙方協(xié)商議定工程量計算規(guī)則和價格進行結(jié)算；對于不屬于合同范圍內(nèi)的工程項目：
（1）要根據(jù)簽發(fā)的變更通知單明確的雙方的權(quán)利義務(wù)和結(jié)算方式，
�。�2）變更工程的價格可參考原合同中的工程量計算規(guī)則和計價方式進行結(jié)算，
�。�3）如果原合同或工程定額中無相關(guān)價格，由雙方協(xié)商議定工程量計算規(guī)則和價格進行結(jié)算。審查重點為變更手續(xù)是否及時、完備、變更內(nèi)容是否與現(xiàn)場實際工程相符、工程量計算是否合理、價格來源與計算是否合理。
�。╝）對于設(shè)計變更內(nèi)容，主要審查變更手續(xù)是否及時、完備、變更內(nèi)容是否與現(xiàn)場實際工程相符、工程量計算是否合理、價格來源與計算是否合理。
�。╞）對于進度計劃變更內(nèi)容，應(yīng)首先審查進度計劃變更的手續(xù)是否及時、完備，進度計劃變更的責任方是發(fā)包人還是承包人，對于由于承包人的原因?qū)е碌倪M度計劃變更，由此產(chǎn)生的工程內(nèi)容的增加或人工、機械降效等不予調(diào)整工程價款。其次審查進度計劃變更的計算是否合理，應(yīng)對照合同規(guī)定的工程進度計劃和變更的工程進度計劃，計算對工期的影響，從而計算由此產(chǎn)生的施工措施費用、工程內(nèi)容增加費用和人工、機械降效費用等等。
�。╟）對于施工條件變化導致的合同價款的調(diào)整，應(yīng)首先審查施工條件的變化，如不良地基、地下障礙物的處理等，是否是承包人應(yīng)承擔的風險范圍，如屬于發(fā)包人的責任，如地質(zhì)勘察錯誤等，應(yīng)予調(diào)整工程價款。其次，因為此部分內(nèi)容是施工圖紙上不能反映出來的，又屬于隱蔽工程，應(yīng)重點審查變更手續(xù)是否及時、完備，看是否符合工程實際情況。工程價款調(diào)整的審查參考上述原則。
4.2.2由于雙方違約或合同缺陷導致的合同價款調(diào)整應(yīng)首先正確理解合同條款，正確劃分違約責任。其次審查違約索賠是否符合合同和法律時限和程序的規(guī)定。如果符合上述規(guī)定，則應(yīng)審查索賠的計算方法和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否符合規(guī)定，有否重復計算，還應(yīng)剔除承包商違約、失誤或不作為導致的損失。對于承包商違約給發(fā)包人造成的損失，則應(yīng)及時、合理的進行反索賠。對于雙方就違約事項達不成一致意見或由于合同本身的缺陷而導致爭議時，雙方應(yīng)首先協(xié)商解決，協(xié)商不成應(yīng)按照合同規(guī)定提交仲裁或訴訟。
4.2.3合同價格的結(jié)算，應(yīng)參照財務(wù)往來狀況進行相應(yīng)的調(diào)整。如參照：發(fā)包人為承包人代繳的，但未轉(zhuǎn)賬的各項稅費；發(fā)包人直接支付給分包人，但未轉(zhuǎn)賬的款項；發(fā)包人負責采購材料設(shè)備并交付給承包人使用，轉(zhuǎn)賬的款項（用以計算該材料、設(shè)備的價格）；發(fā)包人負責采購材料設(shè)備并交付給承包人使用，未轉(zhuǎn)賬的款項（即甲供材料、設(shè)備）（用以計算按照合同規(guī)定承包人節(jié)約、超額使用材料時的獎勵或懲罰）；以及其他對于工程結(jié)算需要的財務(wù)轉(zhuǎn)賬明細。
5.甲供設(shè)備和材料的結(jié)算
5.1核對實際的品牌、規(guī)格、型號及技術(shù)要求是否和合同要求一致；
5.2供貨單位必須提供收料單原件，且收料單數(shù)量應(yīng)與現(xiàn)場核對，以證其真實性；
5.3所有供貨必須落實貨物的使用單位，并有使用單位（施工單位）的簽收記錄；
5.4必須到現(xiàn)場核對已安裝的貨物是否符合安裝規(guī)范，外觀及內(nèi)在品質(zhì)是否在安裝過程中受到破壞或變形以及損失或損蝕；
5.5供貨單位必須提供產(chǎn)品證明書以證明其產(chǎn)地及質(zhì)量，以及供貨合同要求的其它資料。
（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制
1、正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計、工程和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設(shè)成本，并對照原成本預算逐項審核；對配套設(shè)施，應(yīng)測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內(nèi)�！朵N售承諾事項清單》及有關(guān)成本測算，須報公司審查通過。
2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項目時，應(yīng)事先編制預算并報公司批準后方可實施。
3、應(yīng)盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本。
4、應(yīng)按回避、競爭、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。
房地產(chǎn)成本管理制度3
工作制度
一、儀容儀表
1、上班時間內(nèi)一律著工作服，穿配發(fā)布鞋，系制式領(lǐng)帶，不得在工作服外罩自購便服，季節(jié)變換時由辦公室通知統(tǒng)一更換著裝。
2、必須保持衣冠整潔，儀表大方，不得留長指甲、染指甲、染發(fā)，保持清雅、淡妝，不得濃妝艷抹，頭發(fā)保持干凈、整齊，后不過肩，前不蓋眼，不得披頭散發(fā)，飾物只限于手表。
3、舉止要端莊，見到客人和領(lǐng)導應(yīng)起立問候，在任何情況下不得與客人嘻戲、打鬧，不得在客人面前修指甲、剔牙、掏鼻子、抓癢、伸懶腰、打哈欠。
4、按照文明服務(wù)要求規(guī)范言行，并能正確使用文明用語。
二、勞動紀律
1、切實做到十不（不遲到、早退、曠工；不擅離職守串樓層聊天；上班時不看書報；不干私事；不會客；不用電話閑談亂扯；不在客房內(nèi)與客人閑聊；不亂動用賓客物品；不私自在客房看電視、洗衣物、洗澡、休息；不私自開客房留宿親朋好友），嚴格按照操作規(guī)程辦事，履行崗位職責和交接班手續(xù)，防止發(fā)生差錯。如有發(fā)生必須及時報告部門主管，設(shè)法彌補。
2、工作臺內(nèi)必須保持整潔有序，服務(wù)臺及抽屜內(nèi)不得擺放私人物品，零食及與工作無關(guān)的物品。
3、鑰匙必須隨身攜帶，嚴禁將
鑰匙交給客人，值班人員臨時離開時必須將鑰匙交給副班，不得將鑰匙隨意放在服務(wù)臺。
4、服務(wù)員無權(quán)告訴或暗示客人本樓層有無空房，更不能擅自開房接待客人。
5、遇到客人或領(lǐng)導批評，不論對錯，須冷靜對待，耐心解釋，不得與領(lǐng)導或客人發(fā)生爭吵，更不能允許強調(diào)個人理由。
6、不得利用工作之便假公濟私，謀取私利，更不能同賓客拉關(guān)系，辦私事。賓客主動贈送紀念品應(yīng)婉言謝絕，并及時報告部門主管聽候處理。不準收取小費，如有客人堅持，無論多少，如數(shù)上交，不得占為己有。
7、無事生非，挑撥離間，損害職工團結(jié)，影響生活和工作秩序，玩忽職守，違反操作規(guī)程，造成損失者，均視情節(jié)輕重給予處理。
8、員工上下樓一律不能乘坐客用電梯。
三、工作程序
1、必須按主任安排的班次進行工作，如有特殊情況需變更班次時，應(yīng)先向主任請示，經(jīng)同意后方可進行調(diào)班。在正常工作時間內(nèi)完成本職工作，因工作需要加班加點者，經(jīng)主任核實后倒班或發(fā)加班費。
2、要做到內(nèi)外有別，樓層合并值班時，以所在樓層內(nèi)有領(lǐng)導或領(lǐng)導的客人為主。
四、文明禮貌
1、對賓客要面帶微笑，主動問好，請字當頭。必須熟練掌握及運用五聲要求（即迎聲、送聲、謝聲、答聲、抱歉聲）。
2、服務(wù)員必須做到三輕（即操作輕、走路輕、講話輕），接電話時聲調(diào)要溫和禮貌，主動報出部門，談話簡明扼要，對方未掛機前，不得搶先掛機。
請銷假制度
嚴格落實請銷假制度。凡請假者必須寫出書面假條，交組長轉(zhuǎn)主任批準，不得先斬后奏，否則按曠工計。
1、招待所、客房部通知的政治學習，業(yè)務(wù)學習，職工大會，點名及其它活動要按時參加，不得請假。
2、凡請長假不能按時回來者，必須打電話報管理員轉(zhuǎn)所長批準后，方可延假，否則超過三天者按曠工計。超過三天以上者按自動辭職處理。
3、請病假者通須持醫(yī)療單位證明，并經(jīng)管理員批準同意，方可休假。
4、因公負傷經(jīng)所長同意后方可休公傷假。
生活制度
全體人員必須嚴格遵守所規(guī)定的工作休息時間，樓層正副值班員一律保持在位，不準外出。夜間交班時要共同查房，做好交接班登記，夜間查房不得少于6次，并做好登記手續(xù)。
1、全體員工直系親屬來探望需住宿時，應(yīng)提前報告管理員，經(jīng)批準后，按規(guī)定到總臺登記收費住宿。不得私自留宿客房或宿舍。
2、按規(guī)定的開飯時間就餐，不得乘坐客用電梯端飯上樓層，吃飯時間保證服務(wù)臺有人值班。
3、服務(wù)員嚴禁在外留宿，如有特殊情況者，應(yīng)先向管理員請假。
登記制度
1、各樓層設(shè)值班日記本，用于登記當日住房、空房及衛(wèi)生情況、領(lǐng)導通知事項、賓客囑辦事項等。登記要詳細、認真、及時，并做好交接班工作。
2、建立旅客住宿登記本。凡來宿賓客的各方面情況應(yīng)根據(jù)住宿登記單上反映的各項內(nèi)容逐條如實登記，不得漏填并要保存好，以備后查。
3、建立客房設(shè)備損壞維修登記本，及時將客房設(shè)備損壞情況、報修情況及修復情況登記備查。
4、樓層每日發(fā)放物資消耗要如實反映在“物資日耗表”登記表上，做為發(fā)放數(shù)量的依據(jù)。
5、建立樓層物資明細帳，及時將增減物資情況登記入帳，每月底清查一次。并把增減情況、原因、庫存現(xiàn)有數(shù)上報客房部。
客房安全防事故制度
1、嚴格遵守值班制度，注意觀察樓面情況，盡快熟悉本樓住客特征，把好安全關(guān)。
2、提醒客人將現(xiàn)金貴重物品及時到總臺寄存。搞衛(wèi)生時要搞一間鎖一間，不得敞開房間。
3、對來訪賓客要核實被訪者單位、姓名、房號，并做好訪客登記，盯人到位，如被訪者不在，不能讓來訪者單獨在房內(nèi)等候。
4、如果客人要寄存行李，請其到總臺寄存。對寄存的行李要標志明顯，交接清楚，防止調(diào)包錯換。
5、凡發(fā)現(xiàn)攜帶易燃易爆、槍等危險物品的賓客，必須及時報告客房部和保安部，讓公安部門采取安全措施。
6、服務(wù)員要勤查客房，賓客不在房內(nèi)時和夜間休息后要主動為賓客鎖門。
7、接到通緝通報要及時核對布控，發(fā)現(xiàn)可疑人員要立即報告領(lǐng)導或派出所。
8、注意火災苗頭，值班員加強巡查，一旦發(fā)生失火，要沉著、泠靜、不慌亂，及時撲救和報警（火警電話：119）。
9、使用電器時要注意防觸電、短路，有危險苗頭要及時報告維修，防止出事故。
10、所有公用物資要妥善保管，特別是電視機、毛毯等較貴重物品，防止丟失。
11、在流行病發(fā)季節(jié)（如流感、肝炎、紅眼病等）不準到公共場所的人員密集處活動。注意飲食衛(wèi)生，避免傳染疾病，發(fā)現(xiàn)疾病苗頭要及時投醫(yī)，防止蔓延。
12、夏季無統(tǒng)一組織不準單獨游泳。集體游泳時要注意安全，防止淹亡。
賓客遺留物品處理制度
1、賓客離開賓館時，服務(wù)員應(yīng)及時進入客房檢查。發(fā)現(xiàn)遺留物品應(yīng)及時追交賓客. 2、如未能及時交給賓客應(yīng)立即上交總臺，總臺應(yīng)查清并記下賓客單位、地址、姓名，并對遺留物品進行封存。同時報告主管領(lǐng)導，并設(shè)法與失主取得聯(lián)系，以便歸還。
3、在歸還物品前，應(yīng)將賓客的.姓名、單位、遺留物和數(shù)量核對清楚，確實無誤后方可將遺留物歸還。
4、如得到失主收到遺留物品的消息應(yīng)及時報告領(lǐng)導。
5、因特殊情況在1—3個月內(nèi)確實找不到失主的應(yīng)將遺留物品上交，客房轉(zhuǎn)交招待所保管。
6、對處理遺留物品有顯著成績的視情況給予獎勵。
樓層物資保管制度
1、樓層公用物資由各樓長負責保管。每月定期全面清點一次，并將物資增減情況如實反映在清查表上報客房部。
2、客人離開賓館時要及時清點客房內(nèi)用具。發(fā)現(xiàn)減少或損壞時應(yīng)及時追賠。如有特殊情況要及時記錄下來以備后查。
3、凡樓層公用物資不得隨意挪用、外借。如有工作需要應(yīng)報部門領(lǐng)導，經(jīng)同意后辦理借用手續(xù)。
4、送洗、回收被褥時，應(yīng)與洗衣房當面點清交接，并妥善保管送洗清單，不得遺失，保證數(shù)量準確無誤。
5、如發(fā)現(xiàn)有將公物外流者以一罰十，嚴重者開除處理。
6、發(fā)現(xiàn)樓層物資減少，損壞應(yīng)及時追查原因，屬責任心差遺失、損壞的要照原價賠償。
7、樓層物資移交時，須有監(jiān)交人和移交表，并將移交情況如實反映清楚，由交接人、監(jiān)交人簽名蓋章。
8、全體人員要樹立主人翁思想，加強責任心，愛護一切公物，共同做好樓層物資保管工作
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