物業(yè)管理制度15篇（熱）
在發(fā)展不斷提速的社會中，我們都跟制度有著直接或間接的聯系，制度就是在人類社會當中人們行為的準則。大家知道制度的格式嗎？以下是小編收集整理的物業(yè)管理制度，歡迎閱讀與收藏。
物業(yè)管理制度1
1、技術檔案管理各類技術資料必須分類裝訂成冊,編制目錄,專人管理及制訂借用制度。
技術檔案一般可分成四類:物業(yè)施工竣工驗收的整套檔案資料;
設備的規(guī)范、標準、各項制度及技術標準;
設備新技術信息及資料;
職工技術考核標準及資料。
1.1所有工程技術資料、圖紙、使用說明書、工具書、工程維修保養(yǎng)原始記錄等均作為工程技術檔案在工程部資料室歸檔統(tǒng)一保管。
1.2文件、資料是大廈的重要財富,人人都要愛惜。
1.3未經批準,不得將任何資料借給本公司以外人員。
1.4重要的工程技術檔案應保存原件,原件通常不予借閱,以復印件的版本外借。
1.5檔案資料借閱要嚴格履行借閱手續(xù)。
除圖書外,檔案資料嚴禁帶出大廈。
重要資料只限在資料室內閱讀。
1.6借閱圖書每次限借一本,特殊情況需得到總工程師批準。
借期為一個月,到期應辦理續(xù)借手續(xù)。
圖書不得在個人手中長期持有。
1.7對檔案資料,借閱人不得裁減、抽頁、亂畫、涂改,保持版面清潔。
2、設備登記卡設備登記卡是設備管理的主要依據,每一臺設備都應設立一張登記卡。
為了便于查閱,可按設備系統(tǒng)分別裝訂成冊。
現代化設備管理的一條重要經驗,就是重視對設備狀況及維修保養(yǎng)工作情況的.調查和統(tǒng)計,系統(tǒng)地、有計劃地積累分析原始記錄,在調查分析中研究設備維修保養(yǎng)工作的規(guī)律,使設備能夠達到最高的綜合效率。
設備登記卡應包括設備檢查、維修保養(yǎng)記錄,設備缺陷記錄以及重大事故記錄,這些可作為設備計劃檢修和確保設備正常運行的重要依據,也是設備技術改造、報廢的主要依據。
設備一般每年按設備登記卡進行一次全面的清點核對,應該做到帳物相符。
3用戶設備檔案卡物業(yè)的每套客房可認為是為用戶服務的獨立設備,因此,每一獨立單元需設立一張用戶單元設備檔案卡。
這有利于掌握對用戶設備的完好程度及設備返修率程度的了解。
4質量記錄《設備檔案卡》ed-tb-0309-113《設備編號法則》
物業(yè)管理制度2
根據公司對保安部員工宿舍管理要求,有關宿舍三統(tǒng)籌及管理細則將作如下公布,希望各級員工細閱其中內容并切實遵守以下規(guī)定:
一、員工入住及搬離宿舍必須到保安部辦理有關手續(xù),填寫入住宿舍保證書,部門經理及宿舍管理人員對宿舍整體管理起監(jiān)督責任。
二、已被分派入住的員工,必須嚴格遵守各項規(guī)則,服從保安部及宿舍管理人員的安排和管理,屢經勸戒后仍不遵守宿舍規(guī)定或不服從安排和管理者,經審核后將作相應紀律處分或者勒令搬離宿舍。
三、宿舍只為真正需要之職員而設,凡每周住宿時間少于5天者會被取消住宿資格。
四、辭職(或辭退)者于辭職(或辭退)后,最遲24小時內搬離宿舍,搬離宿舍時,宿舍舍長必須在場監(jiān)督。
五、已批準入住宿舍員工的指定床位不得擅自調換,如有確實需要,可用書面報部門領導批準。
六、入住宿舍的員工有義務在非上班時間協助處理商業(yè)城之突發(fā)事件。
七、非住宿員工不得在宿舍內留宿,如特殊情況須寫申請,如有違反當事人罰款100元。
八、由各室室長安排住宿員工,通過輪值形式負責宿舍清潔工作。當值員工必須認真完成清潔衛(wèi)生輪值工作。
九、全體住宿人員須經常保持宿舍內外環(huán)境清潔衛(wèi)生,嚴禁在宿舍范圍內亂丟垃圾。
十、宿舍內嚴禁任何形式之賭博、吸毒、收藏違禁品或進行非法聚會等違法行為,定必革職及搬離宿舍。
十一、愛護和保管公物,遺失或損壞公物者須負責賠償。
十二、不許在室內及當眼地方晾曬衣服。
十三、要保持宿舍內的環(huán)境整齊、干凈、美化。嚴禁隨處大小便及亂堆雜物,不準大聲喧嘩及做一切有損他人利益和影響別人休息的事情,如有違反視情節(jié)輕重按公司及保安部有關制度規(guī)定給予處理。
十四、作為入住宿舍人員應節(jié)約用電用水。
十五、嚴禁高空向下拋物,以保障地下過往行人或地下活動場所人員的安全,不準向窗外排水、倒水、吐痰或亂拋雜物、垃圾應自覺拿到地下指定的.垃圾桶內。
十六、嚴禁帶非本宿舍員工籍故在宿舍逗留,特別是女孩。
十七、宿舍內保持安靜不得大聲喧嘩、吵鬧、酗酒等不文明行為。
十八、入住宿舍員工需整理好個個衛(wèi)生、被褥、床單、蚊帳、衣服、鞋一律疊放整齊,按《宿舍內務管理規(guī)定》執(zhí)行,保持室內清潔。
十九、宿舍每天凌晨二點前熄燈,早班二十四時前睡覺,隊員外出兩小時以上必須請假,在外住宿必須書面申請,注明原因、歸隊時間、所到地點,報領班視情況逐級批準。
二十、為保證此項制度的貫徹執(zhí)行,如違反上述所規(guī)定條款而沒有人承擔責任的,則視實際情況和發(fā)生問題的輕重程度實行集體承擔,希各隊員認真執(zhí)行此項制度。
物業(yè)管理制度3
1、工程部應根據管理目標制定工作計劃,并嚴格按計劃執(zhí)行,使工作井井有條。
2、根據大廈存在的功能缺陷和大廈的發(fā)展方向,制定十年發(fā)展規(guī)劃;
每年應制定年度設備維護和更新改造計劃;
每季、每月、每周、每日都應有具體實施計劃。
3、規(guī)劃和年度計劃由工程部提出,由物業(yè)管理中心行政部審核,項目報請物業(yè)管理中心主任。
季、月、周、日計劃由工程部自行制訂。
4、各階段計劃必須與總體計劃相符合。
5、在日常工作中必須認真落實計劃內容,做到時間、人力、物力保障,保證計劃按期完成。
若因客觀原因計劃無法按期完成時,應事先向領導說明。
6、各級領導要經常檢查計劃執(zhí)行情況,發(fā)現問題及時處理。
若在執(zhí)行過程中發(fā)現計劃不符合實際情況時可予以修正。
物業(yè)管理制度4
崗位職責及操作細則：
（1）全面負責保安部日常運作管理，負責擬定和建立保安部長期工作計劃及制度，貫徹執(zhí)行管理處下達的各項工作任務，并向物業(yè)經理負責。
�。�2）在物業(yè)經理的領導下密切與公安機關配合，做好廣場的防火、防盜、防破壞、防治安災害事故的綜合治理工作，維護好廣場治安秩序，保衛(wèi)廣場的安全。
（3）結合廣場的具體情況，根據綜合治理責任制的。要求，編制培訓課程，有計劃地對保安員進行培訓，并對保安人員日常勤務、能力、裝備進行檢查評估，督促執(zhí)行，認真搞好保安部的組織管理工作。
�。�4）維護廣場內治安秩序及周邊的治安，監(jiān)管保安員日常工作及對各崗位督導檢查，提供一個良好的經營環(huán)境。
�。�5）一旦發(fā)生治安災害事件，負責組織搶救工作，保障廣場內人員的生命及財產安全。
�。�6）公開招聘本部門員工，報物業(yè)經理審批并報保安管理委員會審查、備案。
�。�7）培養(yǎng)訓練保安部全體成員服從領導，聽從指揮，遵守國家法律、履行保安職責。
（8）建立與完善各項制度，抓好保安員的思想、業(yè)務培訓，不斷提高保安隊伍整體素質。
�。�9）完成管理處交付的各項任務。
�。�10）負責處理或協助處理廣場內的.刑事及治安案件。
�。�11）負責廣場重要部位的安全保衛(wèi)工作。
（12）負責停車場的保衛(wèi)工作。
�。�13）負責廣場公共設施的安全工作。
�。�14）負責配合場內衛(wèi)生監(jiān)督工作。
�。�15）負責管理處組織的各項大型活動的保衛(wèi)工作。
�。�16）為配合各業(yè)戶的遷入，提供保安建議。
（17）協助業(yè)戶做好廣場裝修監(jiān)管工作。
�。�18）耐心接待業(yè)戶或員工提出的各項要求，及時處理并反饋。
�。�19）與公安、消防等部門定期聯絡，協調有關廣場的保安對外聯系工作。
�。�20）負責統(tǒng)籌及策劃整個廣場的消防工作，包括組織義務消防隊、安排消防演習，聯系消防部門及監(jiān)督消防監(jiān)控中心，確保其順利運作。
（21）定期按時檢查各部門落實治安消防承包制度情況，加強各部門的安全、消防防范工作，對重點部門采取一定措施，發(fā)現問題及時與有關部門聯系。
�。�22）如有發(fā)生突發(fā)事件，應立即趕到現場，保護好現場，并配合有關部門做好調查工作，同時報告物業(yè)總經理。
（23）定期向物業(yè)經理匯報有關廣場保安情況及作出建議。
物業(yè)管理制度5
1、接班人員應提前十分鐘到崗，做好接班準備工作，包括：
(1)查看上班記錄，聽取上一班值班人員設備運行情況的介紹。
(2)檢查相關器材及常用工具，并在值班記錄上簽名。
(3)巡查設備運行情況，并填寫運行記錄表。
2、下列情況不得交接班：
(1)上班運行情況未交代清楚，運行記錄不簽名時。
(2)設備故障影響運行或影響業(yè)主生活時。
(3)接班人員有醉酒現象或其他不正常情況時。
(4)值班室設備不干凈、工作場地不干凈時。
(5)有丟失設施零部件情況時。
物業(yè)管理制度6
考勤管理制度
第一條請銷假
1、請假一天的由主管領導批準，請假兩天及以上的由總經理批準，并在行政部備案。本規(guī)定適用于全體員工。
2、請假手續(xù)以書面為準,如遇特殊情況無法辦理書面請假手續(xù),則應電話請假,書面手續(xù)后補。短信請假無效。
3、員工因公外出不能按時記錄考勤的，應在歸崗后盡快到辦公室進行登記，并由主管領導簽字確認。
第二條病假
1、員工本人確實因病，不能正常上班者，須主管領導批準。連續(xù)請病假超過三個工作日者，必須取得醫(yī)院開具的休假證明。
2、患病員工請假應于當日九點前向主管領導請假，經批準后方可休假。
3、員工須在病愈上班當日將病假條交給辦公室核查存檔。
第三條事假
1、員工因合理原因需要請事假的，須提前一天書面申請(如遇不可預測的緊急情況，必須由本人在早晨九點以前請示公司領導)，如實說明原因，經主管領導同意后方可休假，否則按曠工處理。
2、事假按照日標準工資100%扣除。
3、工作時間如有私人緊急事務需要離崗處理，按照事假的規(guī)定向主管領導請假，違反規(guī)定者以曠工計罰。
第四條年假
1、根據《職工帶薪年休假條例》年假天數的計算以在本公司工作的年限為準，職工累計工作已滿1年不滿20xx年的，年休假5天;已滿20xx年不滿20年的，年休假10天;已滿20年的，年休假15天。國家法定休假日、休息日不計入年休假的假期。
2、年假應提前向公司提出申請、審批方可進行休假。
3、當年未休年假者不得累計到第二年(特殊情況除外)。
第五條婚假
1、根據《婚姻法》的規(guī)定，員工請婚假時，必須本人填寫婚假申請單，經主管領導批準，交行政部備案。假后須拿結婚證及證明銷假�；榧贂r間：按法定結婚年齡(女20周歲，男22周歲)結婚的，可享受3天婚假;符合晚婚年齡(女23周歲，男25周歲)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。婚假包括公休假和法定假。再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。
2、結婚時男女雙方不在一地工作的，可視路程遠近，另給予路程假。
第六條產假
1、根據《計劃生育條例》女員工正常生育時，給予90天(包括產前15天)產假，難產可增加15天。多胞胎多生一個嬰兒增加15天，符合晚育年齡的增加30天產假。
2、晚育已婚婦女24周歲以上或晚婚后懷孕生育第一個孩子為晚育。育婦晚育并領取獨生子女證的產假延長到135天至180天，由所在單位根據實際情況具體規(guī)定。 )
3、女員工懷孕三個月以內流產的給予20-30天妊娠假，懷孕三個月以上7個月以下流產的給予42天妊娠假，懷孕七個月以上流產的給予90天產假。
4、女員工休假前需要有醫(yī)院證明，經主管領導同意后，報行政部備案，方可休假。
5、男員工產假的護理假3天，若妻子屬于晚育(生育時滿24周歲)，則再延長7天。
第七條喪假
1、員工供養(yǎng)的直系親屬(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及滿周歲的子女)死亡，可辦理喪假，員工的父母或配偶去世，可休假3天;員工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需員工本人去外地料理喪事的，可根據路程遠近另給路程假。員工辦理喪假需在假前寫出申請，經辦公室簽字后，報總公司備案。
2、喪假期間工資的發(fā)放依據國家有關規(guī)定發(fā)放。
第八條曠工
1、未經公司主管領導批準缺勤，或未按規(guī)定時間請假，或違反病、事假規(guī)定，或違反公司制度中其它有關規(guī)定等行為，均視為曠工。
2、曠工一日(含累計)者，扣發(fā)當日全部薪金的三倍工資;曠工二日(含累計)者，扣發(fā)當日全部薪金的6倍工資;曠工三日(含累計)者，當月只發(fā)同年北京市最低生活標準工資;曠工超過三日(含累計)者，公司視情況給予處理。
第九條遲到、早退
1、工作時間：根據《勞動法》的條款規(guī)定,結合本公司的經營特點及崗位的特殊要求,本公司辦公室人員實際五天工作日,即周一至周五(有特殊情況者可調休)。
2、上班時間：按辦公室具體排班時間為準。
3、遲到早退情節(jié)嚴重者，將給予通報批評、扣除績效工資、直至解除勞動合同等方式處理。
4、遇到惡劣天氣、交通事故等特殊情況屬實的，經主管領導批準后酌情處理。
第十條：簽到簽退
1、公司實行簽到簽退制,按照登記要求實行簽名登記制度，記錄上下班具體時間并親筆簽名確認。在工作期間,離開公司的情況需填寫相應的手續(xù)。
2、若員工上、下班未辦理相關手續(xù)且沒有證據證明確實上班的，沒有按照要求親筆簽名登記考勤的1次罰款10元。對于無法查證的，公司一律按請假計算。
3、如果員工由于工作的特殊要求，不能及時履行簽到簽走的，須向辦公室管理人員明確原因。
第十一條加班、調休
1、公司不提倡加班，若因自身原因(包括工作能力欠缺、工作效率低下)，無法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班計算。
2、若因額外工作量公司安排加班的，由辦公室記錄加班時間。按月總結核算，以獎金或假期形式(調休)兌現。
3、除公司安排加班外，員工自行加班行為不享受加班調休，且不得影響次日考勤。
財務管理制度
一、財務管理制度
1、嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的財務會計制度和有關財經紀律,按《會計法》辦事,遵章守法,做好財務會計工作。
2、財務部負責全公司的經濟總核算,并要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經理報告。
3、負責組織各部門編制收支預算草案,根據總經理的指令,結合公司的情況進行綜合平衡。編制公司年度的財務預算草案,定期對執(zhí)行情況進行分析,并作出書面報告送總經理。
4、管理和控制各部門編制收支計劃,平衡工作,嚴格檢查備用金的使用,嚴格執(zhí)行庫存現金限額制度,負責全公司資金運作的組織和調動,定期把資金變化情況向總經理匯報。
5、遵循權責發(fā)生制原則及時完成收支核算,做好財務記載,正確核算,按時準確編報會計報表。
6、每月按時向各商鋪收取租金及管理費,做好收支結算表、欠繳管理費情況表,編制月、季、年度損益表和資產負債表。
7、負責公司的各項財產登記、核對工作,保證資產更新的資金來源,保障資產的更新換代。
8、對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支,對違反規(guī)定,未經審批的開支一律不得報銷。
二、會計核算管理制度
1、采用借貸記帳法,用權責發(fā)生制為原則,收入與其相關的成本、費用應當相互配比。
2、合理劃分收益性支出與資本性支出,凡支出的效益僅與本會計年度相關的,應當作為收益性支出(如辦公費用的支出);支出的效益與幾個會計年度相關的,應當作為資本性支出(如固定資產的購置)。
3、會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。
4、會計核算以人民幣為記帳本位幣;會計記錄的文字均使用中文;會計憑證使用復式記帳憑證。
5、會計科目的設置,會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制,必須符合國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定,并應及時向董事會和有關部門報送會計報表。
6、會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料,應當按照國家有關規(guī)定建立檔案,妥善保管,保管期滿需要銷毀時,要填寫"會計檔案銷毀清冊",經總經理審閱,報董事會和財政部門批準后銷毀。
三、現金管理制度
1、根據物業(yè)管理公司管理業(yè)務的需要,庫存現金限額為人民幣壹仟元正,超出限額部分,應在當天存入銀行,現金必須在規(guī)定的范圍、限額內支出,除特殊情況外,不得在現金收入中直接坐支。
2、現金的使用范圍:
2、1支付給職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費、差旅費等款項;
2、2支付給不能轉帳的集體單位或城鄉(xiāng)居民個人的勞務報酬或購買物資的款項;
2、3結算起點(￥100元)以下的零星支付款項。
3、不準單位之間和個人因私借用備用金。
4、不準利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現金。
5、不準用白條或不符合財務制度的憑證頂替庫存現金。
6、行政人事部因采購工作需要,可申請配備備用金,限額￥1,000元,用于零星采購,并于每年末辦理清算手續(xù),次年初重新申請配備。
四、支票管理制度
1、嚴格遵守《支付結算辦法》中有關支票使用的規(guī)定,不得發(fā)出空白支票,為方便工作,經總經理審批后可發(fā)出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票,即必須填寫日期、用途,只空出金額、收款人名稱欄,但必須注明限額,凡領用支票者必須在開出支票五天內報帳。
2、支票金額起點為人民幣100元,支票的付款期限為自出票日起10天內。普通支票可以用于支取現金,也可以用于轉帳,在普通支票左上角劃兩條平行線的,為劃線支票,劃線支票只能用于轉帳,不得支取現金。
3、簽發(fā)支票應使用碳素墨水或墨汁填寫,票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預留的銀行印章。預留的銀行印章必須為單位的財務專用章及法定代表人或其授權的代理人的私章,支票印鑒應蓋在出票人簽章處,不得蓋在空白的磁碼區(qū)域上或多蓋預留銀行印章,否則銀行將予以退票。
接待投訴制度
一、管理標準
1、受理投訴耐心,處理投訴及時,事后應有回訪;
2、有處理記錄,有客戶對投訴處理意見的反饋。
二、處理投訴工作流程
1、工作人員接到投訴后,應首先向客戶表示歉意,并在《投訴記錄》上做好登記。
2、工作人員根據投訴內容進行核實之后通知相關人員限期解決,特殊情況應向物業(yè)總經理匯報。
3、針對較嚴重的投訴,工作人員應及時向物業(yè)經理匯報,由經理組織相關人員進行檢討,落實解決措施及責任人,限期進行處理。
4、相關人員在處理完投訴后,要迅速將處理結果報辦公室,由辦公室安排回訪。
5、辦公室負責將投訴處理結果填寫在《投訴記錄》中,并由具體解決部門的負責人簽字認可。
6、對客戶的惡意投訴,做到堅持原則并耐心解釋。
7、投訴記錄由客戶服務部兼職助理進行統(tǒng)一管理。
三、投訴規(guī)避
1、簽訂詳細的管理合約,明確管理公司和客戶或使用人的權力義務,防止以后不必要的麻煩。
2、對物業(yè)的設施安排合理的日常維護、檢修,使事故減少到最低點。
3、經常開展反饋調查便民服務,了解信息,及時發(fā)現問題解決問題。
4、對客戶或客戶入伙時應及時簽訂合同,并予以解釋,降低投訴率。
四、投訴受理
1、開通投訴熱線。
2、詳盡記錄投訴人姓名、公司名稱、單元號碼、投訴內容及聯系電話。
3、耐心聽取客人投訴,禁止以任何理由或借口推卸責任。即使錯誤在本身,亦不可當面指出,客戶態(tài)度即使很壞,亦不可頂撞客戶,并記下投訴內容。
4、對于客戶的設訴,能當場做出解釋應當場給客戶解決,若不能馬上處理的應記下投訴人的姓名、事件的經過、投訴對象以及投訴人的聯系方法,以便及時告訴結果。
5、應感謝客人指出的不是之處,對客人提出的建議表示感謝,并把事件提交到相關部門進行處理或報上級主管審批。
6、對于某個人違紀的投訴,應詳細登記投訴的事件經過、證明人以及證物、投訴人及聯系電話、簽字。及時派有關人員的檢查,確保事實的準確性,在依照事件的大小提請有關部門給予處理。
7、投訴處理完畢致電或走訪客戶,詢問其對處理結果是否滿意,是否有別的建議,并再次感謝其對我們工作所做出的幫助。
8、規(guī)范用語:
1]您好!請問我們能為您做些什么?
2]非常感謝您對我們提出寶貴的建議/意見。
3]我們會及時把處理結果通知您
4]您是否對處理結果感到滿意
5]您是否還有什么要求
6]有什么可以幫你的
安保員工作制度
一、工作要求
1、安保員均持證上崗，熟悉安保業(yè)務。
2、安保人員實行“三班二運轉”24小時值班制度，在任何情況下應保持白七門崗、監(jiān)控中心至少有一名隊員當值。
3、由安保部完成安保員崗前培訓、在崗培訓及專業(yè)技能培訓，并提供相應的考核記錄，保證質量。
4、安保員執(zhí)勤按相關制度和崗位工作規(guī)程完成。
5、各崗位隊員要職守盡職，無脫崗現象。
6、突發(fā)事件發(fā)生后，安保員能保證3分鐘到達現場，并通知隊長及公司相關領導，按規(guī)定程序處理并及時總結。
7、消防系統(tǒng)運行良好，可隨時起用，落實各項消防安全管理制度。
8、消防設施及消防疏散標識的完好率100%，消防通道暢通。
二、安保員工作時間：
早班:8:00 - 18:00
中班:18:00- 0:00
夜班:0:00 - 8:00
三、管理規(guī)范
1、嚴禁安保員執(zhí)勤著裝不整齊，不按規(guī)定著裝佩帶不全。
2、嚴禁安保員當班時看閱書報小說，玩游戲機等與工作無關的事情。
3、嚴禁安保員值班時打瞌睡或聚眾聊天嬉鬧。
4、嚴禁飲酒執(zhí)勤或在禁煙區(qū)吸煙。
5、嚴禁交接班不清楚，未經主管批準。
6、嚴禁非法扣留他人證件及物品或接受券贈。
7、嚴禁在突發(fā)事件，緊急情況中臨陣脫逃或視之不理。
8、嚴禁安保員之問，監(jiān)守自盜，用權謀私，侵吞公款。
9、嚴禁違反安保器材、消防器材的操作規(guī)定或轉借。
10、嚴禁參加非法宗教活動，參與、賭博等。
11、嚴禁無故不參與安保會議培訓學習訓練及集體活動。
12、嚴禁私藏淫穢書刊、影片、槍、彈、參與吸毒、販毒、私運的一切違法活動。
13、嚴禁拉幫結派、搞不團結、頂撞上級。
14、嚴禁取閱公司的重要文件和記錄。
15、嚴禁未經批準缺勤和擅離崗位或請假不按時歸隊。
16、嚴禁私自運用公司財產物品。
17、嚴禁招惹或教唆他人參與社會聚眾打架、斗毆、搶劫等違法活動。
18、嚴禁泄露物業(yè)部及安保機密。
19、嚴禁隱瞞不向上級匯報工作中存在的問題或可能造成的后果。
20、嚴禁任何形式的賄賂收賄。
四、言行舉止
1、必須使用文明用語，講究文明禮貌。語氣要親切，言辭要得體，態(tài)度要大方。嚴禁手舞足蹈，用手指指人，低媚猥瑣，低聲下氣。
2、坐姿要求腿不搖，腳不翹、身不晃、端正、舒適、自然大方;嚴禁歪歪斜斜，翹二郎腿，吊兒郎當。
3、站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身體端正，嚴禁倚膀靠物，搖頭晃腦;當著客人人面伸懶腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、噴煙圈、張嘴大笑、點頭哈腰、裝腔作勢、兩腳并繞。
4、走路要遵循走路的禮儀。兩眼平視前方，兩臂自然在身體兩側擺，兩腿有節(jié)奏地交替向前邁步，嚴禁前俯后仰，左右搖晃，走八字步;要遵守交通規(guī)則、禮讓，不要在人行道中亂踩亂撞，橫沖直撞，甚至左顧右盼，東張西望，久久注目或掉頭追視時髦女性，更不要吃東西、吸煙或手插褲袋。步態(tài)要因事因人而宜。
5、與人交談，態(tài)度要真誠大方、自然，神態(tài)要專注，正視對方，注意對方的反饋和情緒交流，嚴禁虛情假意、言不由衷、裝腔作勢、夸夸其談、胡亂恭維、贊美、夸耀或東張西望似聽非聽，或處理無關事物，打哈欠，伸懶腰，心不在焉，或滔滔不絕，旁若無人，或居高臨下，不容置疑，或一味敷衍，低三下四，總之要因事因人因地而定。
保潔員工作制度
一、保潔員分配：
行政中心所轄區(qū)域內設立衛(wèi)生保潔員16名：其中行政辦公大樓A區(qū)6名;B區(qū)2名;C區(qū)2名;D區(qū)1名;內外廣場5名。
二、保潔職責范圍：
1、各樓層走廊、樓梯、扶手、衛(wèi)生間、玻璃、天花板、樓層等公共部分，各樓外圍至道路間的草坪、道路環(huán)境衛(wèi)生及所負責區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。
2、景觀廣場、內廣場、各區(qū)通道、車輛出入口、草坪及尚未開發(fā)利用的空地(各保潔員的環(huán)境衛(wèi)生區(qū)域另行安排)。
三、保潔工作要求：
1、保潔員須每天兩次清掃保潔所負責的區(qū)域，衛(wèi)生間要求達到無異味，蹲盤、小便池無垢跡，走廊、樓梯、玻璃、扶手無灰塵、天花板無蛛絲。
2、道路、草坪、景觀廣場、內廣場等環(huán)境衛(wèi)生保持衛(wèi)生整潔，無雜物、紙屑。
3、各保潔區(qū)域內清掃的垃圾集中指定存放，垃圾箱加蓋并保持垃圾箱周圍整潔。
4、保潔員在工作中應根據實際情況，調整作息時間，如有臨時保潔工作應做到隨叫隨到，保質保量完成學院所交給的各項任務。
四、保潔工作時間：
上午7：30～11：30
下午14：30～18：30
五、監(jiān)督制度：
1、定期和不定期檢查制度。
2、保潔范圍內入駐單位領導及值班人員的反饋意見。
3、公司所交予保潔員的保潔工具，保潔員不得另作他用。
根據定期和不定期檢查、反饋意見等實際情況對無保質保量完成公司所交予的各項任務者酌情扣減工資。保潔員工作績效每月由物管處組織相關單位進行考評，獎優(yōu)罰劣。
維修維護制度
一、工作要求
1、負責全行政中心水、電及有關設施的維修、保養(yǎng)和管理;
2、負責監(jiān)督安全用電,隨時檢查用電情況,發(fā)現不符合用電規(guī)定或擅自接線、裝燈用電者有權提出處理意見或直接拆除;
3、提出采購日常維修材料及配件的意見;
4、妥善保管有關器材和維修工具。工具和器材不外借;
5、按要求按時倒閘操作。
二、工作制度
1、堅守崗位,嚴格執(zhí)行管理處的考勤、考核制度;
2、嚴格執(zhí)行安全生產操作規(guī)程。節(jié)約使用器材和原材料;
3、堅持巡檢工作制度,發(fā)現問題及時維修,力避長流水、長明燈的現象發(fā)生;
4、熱愛本職工作,樹立愛崗敬業(yè)思想、態(tài)度和藹、隨叫隨到、維修及時、保證質量;
5、保管好維修工具,工作間各種器材擺放有序;
6、工具和器材丟失或損壞者,照價賠償;
7、搞好工作間的清潔衛(wèi)生。
三、巡檢制度
1、水、電工對行政中心水、電重點部位設備及其他設施的巡檢工作每天不少于兩次;
2、巡檢時間為每天上午上班時間開始至1小時,下午下班時間前1小時至下班,如遇特殊情況可提前或延時進行,但不可少缺;
3、巡檢人員巡檢時工作要認真細致,不得馬虎、遺漏,尤其是重點部位;
4、巡檢情況必須認真填寫巡檢工作記錄,字體要工整,看得清楚;
5、行政中心水、電重點部位設備及其他如出現重大事故,屬于巡檢不到位造成者,將追究當事人的責任。
員工培訓學習制度
一、新員工上崗培訓
根據物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。
1、員工上崗培訓期20天為有薪培訓，以各部門主管進行內部培訓為主。
2、培訓內容包括：職業(yè)道德教育，物業(yè)管理概述，現代物業(yè)管理服務理念，投訴處理程序，具體工作操作流程，公司獎勵、懲罰制度等項內容。
3、培訓目標：通過對新員工的集中培訓，使這些即將走上工作崗位的新員工成為服務意識優(yōu)良、業(yè)務素質過硬、敬業(yè)愛崗、禮貌文明的高素質服務人員。
二、在崗員工循環(huán)培訓
社會在快速發(fā)展，新的管理知識、管理方式層出不窮，為了讓員工掌握這些新的知識以提高勞動生產率和服務質量，對于在崗管理人員進行不定期的培訓顯得尤為重要。
1、通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓。
2、每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技藝及與業(yè)戶溝通的經驗。
3、上崗循環(huán)培訓的考核辦法。
(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。
(2)在實踐工作中業(yè)戶投訴率、違章、違規(guī)的行為是評價員工工作成績的基礎。
(3)通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，獎勵優(yōu)秀員工，達到優(yōu)化管理的目的。
4、培訓內容。
(1)管理服務目標、業(yè)主需求變化、安全管理、物業(yè)管理動態(tài)。
(2)投訴回訪處理經驗總結。
5、培訓方式：
(1)利用內部師資力量住址培訓或邀請有關專家實施培訓。
(2)根據工作需要將管理骨干人員送相關職能機構進行全脫產或半脫產的培訓。
(3)根據工作需要，由本公司統(tǒng)一安排，定期組織骨干人員到其他先進的物業(yè)管理公司參觀學習，開拓視野，拓展思維。
(4)組織管理人員就工作中的難點、焦點、典型案例進行剖析，讓員工掌握好管理服務的原則性和靈活性。
走(回)訪制度
一、制定走(回)訪制度的意義：
1、加強物業(yè)管理處與入駐各單位的聯系和溝通，讓各單位切身體會物業(yè)公司對其的重視和關心，從而相互理解便于更好的開展物業(yè)工作。
2、使管理處各項工作置身于各單位監(jiān)督中，從而集思廣益，及時總結經驗、教訓，不斷改進管理服務工作，提高服務質量。
二、回訪分類和回訪方式：
1、回訪分類：定期走訪，專項走訪，投訴走訪，有償服務走訪、維修工單。
2、回訪方式：電話回訪、上門面談、日常巡視。
三、回訪的`操作規(guī)范：
1、辦公室負責行政中心內所有入駐單位的回訪工作，通過回訪了解各單位的服務要求，對其提出的問題和意見建議及時記錄，解決，反饋和上報。并跟進處理結果，直至其滿意。
2、辦公室應了解回訪單位的基本情況，服務項目。
3、辦公室在回訪過程中，首先應介紹自己的身份，說明回訪目的，主動介紹公司在近期的主要工作，對存在問題的管理措施，虛心聽取意見和建議，并做詳細記錄。
4、辦公室將回訪中各單位提出的各項內容詳細記錄在《物業(yè)調查表》中，并對能夠當時解答和解決的問題立即予以答復，對暫時不能解決的問題，則詳細記錄。
5、回訪結束時，應對各單位的理解和配合表示感謝，并希望得到各單位的繼續(xù)支持和合作。
6、將《物業(yè)調查表》中各單位提出的問題進行整理，分類，同時采取相應措施或通知相關部門解決處理，并跟進處理全過程。
7、如相關人員不能及時解決的問題須立即上報辦公室及物業(yè)經理，由辦公室及物業(yè)經理負責通知工作人員，落實解決措施和方法，并積極協調相關部門進行解決，將處理結果上報辦公室。
8、工作人員跟進相關責任部門或責任人的整改結果，就改進處理結果對業(yè)主進行回訪，了解業(yè)主的意見，如業(yè)主不滿意，繼續(xù)改進直至業(yè)主滿意為止。
9、回訪完畢后，工作人員將《回訪記錄》進行匯總，上交辦公室及物業(yè)經理審閱簽字后，報物業(yè)經理審閱。
10、年底辦公室對全年走訪記錄進行分類統(tǒng)計，將業(yè)主重點反映的問題暫不能解決或不能解決的問題匯總，報事務局進行評審，為下一年度物業(yè)公司的改進提供依據。
11、工作人員根據工程維修工作單對業(yè)主進行回訪，滿意程度應進行歸納總結。
12、《調查表》發(fā)放操作規(guī)范
(1)每半年進行一次詳細調查。
(2)發(fā)放對象：行政中心內所有單位。
(3)發(fā)放目的：是為及時了解業(yè)主對物業(yè)公司的滿意程度，請各業(yè)主對物業(yè)公司的服務和管理提出寶貴意見、建議和評價。以督促物業(yè)公司完善各項服務。
(4)向業(yè)主介紹此次意見調查的重點項目。
(5)確定《調查表》的收取時間。
(6)工作人員在收取時，應查看業(yè)主是否署名，以便于工作的改進及回訪。
(7)工作人員收回《調查表》后，交辦公室。物業(yè)經理首先對《調查表》中業(yè)主對物業(yè)公司的滿意率進行統(tǒng)計，對業(yè)主意見進行分類匯總，分別按照辦公室、保潔部、安保部、水電部匯總業(yè)主的具體意見、建議，上報總公司。
(8)物業(yè)經理組織各部門管理人員，召開《調查表》調查專項研討會，下發(fā)調查情況匯總給各部門管理人員，就各部門問題進行研究討論，初步提出整改方案。
(9)會后，各部門管理人員就《調查表》反應的內容如開各部門的專題會議，討論、制定整改措施，并落實到相關負責人進行實施整改，及時將整改措施上報物業(yè)經理。
(10)辦公室負責收集各部門整改措施報告，根據各部門整改措施及時進行跟進回訪。
(11)對于暫不能解決的問題辦公室安排工作人員或親自向業(yè)主進行解釋。暫不能解決的問題上報辦公室或物業(yè)經理，為今后公司完善服務提供依據。
13、相關責任部門、責任人規(guī)范：
(1)相關責任部門、責任人接到辦公室反饋的問題，由責任部門經理立即落實解決措施、方法和責任人，并將改進的情況及時反饋客服部。
(2)不能立即進行整改的問題應及時與辦公室溝通由辦公室進行協調。
(3)整改完畢后，應及時反饋辦公室進行回訪直至業(yè)主滿意。
14、辦公室主管監(jiān)督檢查規(guī)范
(1)根據物業(yè)總公司的要求，負責制定各項走訪計劃，內容及要求。
(2)監(jiān)督檢查工作人員是否按照制定的走訪計劃，內容及要求進行業(yè)主走訪/回訪，以及業(yè)主問題跟進處理的及時性和效率，并作為客服專員的考核依據。
(3)辦公室主管全面了解掌握業(yè)主對公司服務質量及相關需求信息，準確差別分類，及時上報項目經理。
四、方法和過程的控制：
1、各部門根據實際情況，由辦公室及工作人員制定登門拜訪工作計劃，經辦公室經理審閱報總公司批準，并就相關材料于綜合部備案。
2、登門拜訪內容記錄在《調查表》中。
3、登門拜訪中客戶提出的意見、問題若屬于投訴范疇，直接進入投訴處理程序，填寫《客戶投訴處理記錄表》，由相關責任部門負責處理并及時將信息反饋至業(yè)主。
4、所有登門拜訪相關記錄均由辦公室負責存檔。
5、各部門每年按照物業(yè)公司確定的調查問卷至少進行一次客戶滿意度調查。發(fā)放調查問卷時應在《調查表》上做好簽收記錄。
6、物業(yè)辦公室和各部門按照滿意度調查統(tǒng)計分析模版，共同進行滿意度調查統(tǒng)計分析。
7、辦公室及物業(yè)經理負責監(jiān)督、指導本項目對業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調查工作的開展。
8、辦公室負責對業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調查工作計劃的具體執(zhí)行和任務分配。
9、各部門負責對調查結果進行落實解決，及時整改，將處理結果報辦公室。
五、回訪周期
1、原則上應三個月走訪一次，專項走(回)訪由辦公室經理隨時調整。
2、電話回訪情況隨時進行。
物業(yè)管理員巡視監(jiān)督制度
一、應每日巡視物業(yè)三次以上，熟悉物業(yè)區(qū)域內一切設備、設施。如發(fā)現物業(yè)區(qū)域內設施有任何損壞或潛在危險，應立即通知維修部搶修，并及時通知所屬上司，以確保物業(yè)內一切設施運作正常。
二、每日巡視的范圍包括物業(yè)區(qū)域內的樓梯、停車場、物業(yè)區(qū)域與外圍接點等公共區(qū)域，上午和下午可以分不同內容來檢查，每天檢查的內容要有側重點。
三、每日檢查物業(yè)范圍的區(qū)域安保、保潔，裝修秩序、設施設備之情況，填寫記錄并上報主管，由辦公室核查各級員工的儀容儀表，紀律及工作表現等。
四、每日檢查入駐單位有否違章行為，有無亂搭，違章裝修，亂拉亂接電線等，應及時加以制止，做好記錄并視情況及時報告上級主管。
五、巡視物業(yè)公共道路上有無車輛亂停亂放，停車場的車輛擺放是否有序。
六、若巡視樓層時發(fā)現入駐單位出現門、閘未鎖好的情況，應按緊急事件處理程序處理并通知有關部門，以確定是否是人為疏忽或遭人盜竊。
七、若巡視過程中，如發(fā)現個別單位有特殊情況，應立即向上級報告，以免物業(yè)遭受嚴重損失。
八、如發(fā)現可疑人員在物業(yè)范圍游蕩，亂張貼廣告和其它的治安可疑情況，應立即加以了解，有需要時記錄他們的個人情況。
九、巡視中發(fā)現的問題，及自己在工作中發(fā)現的需加強管理，提高服務質量等方面的想法，應及時記錄，并及時向上級主管反映，或公司例會上提出。
十、要注意對巡視檢查結果進行跟進工作，了解處理情況并記錄質量效果，對兩次記錄以上但仍未解決之情況上報上級主管。
消防器材、設備設施檢查檢修制度
一、公司維修員對辦公樓、地下庫房和配電房的消防設施每季進行全面檢查、維護和保養(yǎng)一次。
二、檢查時進行各種聯動操作試驗，通過操作，仔細觀察、聽、看設備運行是否正常，在無異聲、故障、打印機是否正常打印、走紙是否流暢，備用電源是否處于充電狀態(tài)、電壓是否穩(wěn)定。
三、發(fā)現問題、故障，能修理排除的，立即排除恢復，不能排除需要更換件的應立即報告物業(yè)經理，說明原因，共同研究后，報主管部門安排資金解決。
四、煙感探頭、手動報警的檢查、維護和保養(yǎng)。
五、煙感探頭檢查試驗。通過檢查、抽查試驗，看巡檢是否正常，吸煙后是否馬上報警。探頭無巡檢或吸煙后不報警，應立即拆下清洗，清洗后仍不報警，應進行修理更換。
六、手動報警檢查試驗。檢查時應采取抽查試驗，將手報按鈕按下后，到控制室查看是否報警，檢查時注意觀察，手報按鈕蓋是否完好無缺，座體是否牢固，巡檢是否閃動，如發(fā)現缺蓋，座體松動，巡檢不閃，應立即修復更換、緊固。
七、排煙的檢查、維護和保養(yǎng)。檢查各樓層門窗開啟、關閉是否正常，有無損壞。
八、卷簾門、消火栓的檢查、維護和保養(yǎng)。
九、卷簾門檢查時應進行升降試驗，注意觀察升、降、停三檔運行是否靈活流暢，電機是否有異聲、門體是否犯卡、卷簾門墻壁開關應保持穩(wěn)固，如有松動、缺件應及時修補。
十、消火栓檢查時應進行出水實驗，看有無壓力、出水是否符合要求。檢查消火栓輪柄、開關是否靈活，有無銹蝕、滴漏，如銹蝕、滴漏，開關轉不動或轉動費力，應立即維護修理。
十一、各區(qū)域的消防設施及消防器材是各單位用于初期火災的撲救，各單位應指定專人負責管理，并定期進行檢查、維護。
十二、各單位使用和保管人員要認真學習和掌握消防設施及消防器材的使用、檢查、維護和保養(yǎng)知識，熟悉初期火災的撲滅方法，熟悉消防設施及消防器材的各種設備和程序、方法。
十三、各單位的使用和保管人員每星期交接班前后必須進行檢查擦試保養(yǎng)和清點，要經常保持消防設施及消防器材的清潔，防止丟失損壞。
十四、各單位對其它消防設施及消防器材每月進行一次全面檢查、維護和保養(yǎng)。主要檢查消火栓、空氣呼吸器、推車或手提滅火器、消防沙箱、消防鍬、鉤、桶等的完好程度，有無丟失損壞，檢查滅火器和空氣呼吸器和空氣呼吸器的壓力表的指示針是否在正常位置，并進行全面擦拭保養(yǎng)。
監(jiān)控系統(tǒng)操作制度
為了加強閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。
一、監(jiān)控室值班登記制度
(一)監(jiān)控人員必須具有高度的工作責任心，認真落實公司賦予的安全監(jiān)控任務，及時掌握各種監(jiān)控信息，對監(jiān)控過程中發(fā)現的情況及時進行處理和上報。
(二)值班人員必須嚴格按照規(guī)定時間上下班，不準隨意離崗離位，個人需處理事務時，應重復值班領導的同意并在有人頂崗時方可離開。
(三)對監(jiān)控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟蹤，確保行政中心的治安穩(wěn)定。
(四)每天對監(jiān)控的情況進行登記，并對值班登記本保留存檔。
二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度
(一)監(jiān)控人員服從值班領導的安排，認真落實值班期間的各項工作任務。
(二)監(jiān)控人員應愛護和管理好監(jiān)控室的各項裝配和設施，嚴格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運作。
(三)非工作人員未經許可不得進入監(jiān)控室，公司員工和外來人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經值班領導同意方可進入。
(四)禁止在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不得隨意折裝設備，做好設備日常維護保養(yǎng)，保持室內衛(wèi)生清潔。
(五)公司領導及相關部門領導需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員應及時報告值班領導，并熱情做好接待工作和給予積極配合。
(六)必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有關錄像的內容。
三、發(fā)現案件線索登記存檔制度
(一)監(jiān)控人員每天對錄像進行翻看，發(fā)現有價值案件線索及時保留，并作好標記，為公安部門破案提供有效線索。
(二)監(jiān)控人員對行政區(qū)域內打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災等錄像要及時存檔保留，并做好標記。
(三)對公司領導要求保留的錄像進行存檔保留，并做好標記。
物業(yè)管理制度7
1、目的
本程序明確規(guī)定了本公司與客戶簽定租賃合同和退伙的有關事宜,以保證滿足客戶的需求。
2、使用范圍
本程序適用于經營部關于物業(yè)租賃合同的簽定和退房。
3、相關標準要素
gb/t19002-iso90024.3 合同評審
4、相關文件
4.1cpm-op-006物業(yè)的供電管理
4.2cpm-op-007物業(yè)的供水管理
4.3cpm-op-009物業(yè)的消防管理
4.4cpm-op-017物業(yè)管理費用的收取
4.5cpm-op-038物業(yè)裝修管理
5、職責
5.1經營部負責與客戶聯系,并組織相關部門進行合同評審活動。
5.2經營部與客戶簽定租賃合同,并協調客戶與其它部門的關系。
5.3消防治安部負責消防審批及處理消防事項。
5.4物業(yè)管理部及管理處負責房產交接及日常服務。
5.5財務部負責各項費用的收取和退還押金。
6、實施程序
6.1房產租賃需求信息的接受
6.1.1經營部負責房產租賃需求信息的接受,分兩種方式處理需求信息。
6.1.2客戶來電咨詢房產情況,由房產管理員或經理負責接聽并向客戶介紹情況,對需預租房產的客戶將情況登記在客戶情況登記表中,及時跟蹤。
6.1.3客戶上門咨詢房產情況,由房產管理員或經理負責解答客戶需了解的房產情況,對認為有必要的客戶進行登記并跟蹤處理。
6.2住宅房產的租賃
6.2.1經營部負責向客戶介紹公司情況、房產使用條件、租賃價格。
6.2.2經營部負責了解客戶情況,及其具體內容證明材料,材料包括:營業(yè)執(zhí)照,身份證明等有關材料。
6.2.3其它實施程序參照6.1維修安裝服務。各管理處負責帶客戶實地看房,并解答客戶提出的有關管理要求。
6.2.4根據客戶提出的租賃要求,經營部負責核實本公司是否具備能力報經理批準。
6.2.5經營部負責與客戶簽訂正式租賃合同,并開具收費通知單。
6.2.6財務部根據經營部開具的收費通知單計收費用。
6.3住宅房產的入伙
6.3.1客戶在租賃合同簽定后,經營部負責開具租房交接單。
6.3.2管理處根據經營部開具的'租房交接單逐項進行交接。
6.3.3管理處各項交接完畢后,管理處負責人與客戶分別在房屋租賃通知單上簽字。(各管理處應根據具體管理要求,向客戶明確租房管理規(guī)定)
6.3.4管理處交付房屋鑰匙給客戶,收取鑰匙押金并把客戶信息登記輸入電腦,同時為客戶辦理住宿卡。
6.3.5對需裝修的客戶,按程序文件cpm-op-038執(zhí)行。
6.4商業(yè)辦公和工業(yè)房產的租賃
6.4.1經營部認真向客戶介紹公司情況、房產使用條件、租賃價格。
6.4.2經營部向客戶了解其情況,并請其出示具體證明材料,具體材料包括:營業(yè)執(zhí)照,身份證明等有關材料。
6.4.3經營部會同管理處帶客戶實地看房,解答客戶提出的有關管理要求,并記錄在客戶情況登記表中。
6.4.4經營部負責解答客戶提出的租賃要求,并商談大致意向。
6.4.5經營部如認為必要,負責組織機電工程部、消防治安部、物業(yè) 管理部進行合同評審,并作記錄,同時將評審記錄報總經理、總工程師批準。
6.4.6經營部將各部門提出的問題以書面形式通知客戶,雙方協商確定后,經營部負責與客戶簽訂正式租賃合同。
6.4.7財務部根據經營部開具的收費通知單計收費用并辦理有關交接手續(xù)。
6.4.8管理處根據經營部開具的房屋租賃通知單辦理入伙手續(xù)。
6.5商業(yè)客戶的入伙
6.5.1管理處按上述6.3.2、6.3.3、6.3.4辦理有關手續(xù)。
6.5.2對需求裝修的客戶,按程序文件cpm-op-038執(zhí)行。
6.5.3客戶需租用電話時,由經營部與客戶簽訂電話使用協議,并開具押金收費通知單由財務部收取押金。經理部負責辦理電話的開通、過戶、移機等手續(xù)。
6.6合同修改
6.6.1當公司由于特殊情況需要更改合同時,經營部應及時以書面形式告知客戶,并達成一致意見,得到客戶書面確認。
6.6.2當客戶提出修改時,經營部應及時組織相關部門評審,以保證公司能力滿足顧客提出的更改,并以書面形式對客戶提出的修改進行確認。
6.6.3合同的更改應及時以書面形式傳遞到各相關部門。
6.7房產的退伙交接
6.7.1客戶提出退房申請,經營部在退房客戶情況登記表進行登記。
6.7.2管理處負責房產驗收交接
6.7.2.1管理處在客戶搬遷清理完畢后,按房屋交接單逐項驗收,損壞的項目及時與客戶提出修復事宜或費用補償。進行費用補償時,管理處應收取費用并開具相應的單據。
6.7.2.2在較大型的商業(yè)客戶和工業(yè)客戶退房時,由經營部組織機電工程部、消防治安部、物業(yè)管理部或沙河管理部聯合驗收,并將驗收結果匯總至管理處,并將驗收過程中發(fā)現的問題和處理意見記錄在房產退房交接單備注欄中。
6.7.2.3租用電話的客戶退房時,管理處除負責2.1項外,還應檢查租賃的電話線路是否可用,并通知經營部。
6.7.2.4經理部負責客戶的長話登記信息及長話費用清單或結止費用多少將信息反饋給經營部。
6.7.3管理處各項驗收無誤后,管理處驗收人與客戶分別在房屋交接單簽字,管理處應復寫一份存檔并通知經營部房屋驗收完畢。
6.7.4經營部負責計算客戶的房屋交接單上的結止水電費、押金、租金并開具通知單與發(fā)票,通知財務部辦理費用的結算。
6.7.5財務部負責客戶的結止水電費、押金、租金的收取與退還。
7記錄
7.1租賃合同
7.2客戶情況登記表
7.3房產租賃通知單
7.4合同評審記錄
7.5房產退房交接單
7.6退房客戶情況登記表
物業(yè)管理制度8
1、資產管理包括資產的保管、保養(yǎng)、使用、維修及支付保養(yǎng)、維修的各種支出。
2、資產實行分級管理。所有資產由財務部列帳記載，其中工程、機電、設施類物資由工程部管理，涉及各使用部門的由部門保管；其他物質由綜合事務部管理。
3、使用年限在一年以上或價值在人民幣2，000元以上的電器、機械、運輸工具等為固定資產；不屬于固定資產而價值較高使用時間較長的物品為低值易耗品；辦公使用的消耗性物品為辦公用品；其他消耗性物品為物料。
4、所有固定資產和非消耗性物品按使用部門歸類登記；屬個人使用、保管的'非消耗性物品按使用人歸類登記。
5、各種物資應設倉庫保管，倉庫應分品種、規(guī)格和型號設帳記錄各種物品的收、發(fā)、存情況，并按月向總經理、副總經理和財務部報送月報表。
6、各種物品必須按規(guī)定定期進行檢修。由使用部門提出檢修計劃，經批準后，由對口部門安排檢修。
7、固定資產發(fā)生損壞時，使用部門應立即報告管理部門維修。損壞嚴重時，必須報告公司領導。
8、低值易耗品和非消耗性物資發(fā)生損壞時，由使用部門或使用人向有關管理部門辦理以舊換新。屬人為損壞者(包括需維修的)由責任者進行賠償。
9、固定資產或低值易耗品報廢時，由使用部門填寫報廢表，經綜合事務部組織相關部門鑒定并經公司領導批準后報廢，由歸口主管部門進行處理。所有物品進行檢修、報廢時均需到財務部備案。
10、固定資產的折舊年限按國家的每一固定資產預計殘值率10%確定其殘值后，按直線法計提折舊，從投入使用月份的次月起，按月計提；停止使用的，自停用月份的次月起，停止計算折舊。固定資產提足折舊后，仍可繼續(xù)使用的，不再計提折舊提前報廢的，不補提折舊。
11、各種低值易耗品在領用后，原則上一次性攤銷。但數額較大的，按使用時間攤銷。
12、購置各種物品必須辦理進庫驗收手續(xù)；領用各種物品必須填寫領料單，經部門主管簽批后辦理領用。庫存物品每月至少盤點一次，發(fā)生盤盈、盤虧或變質，應立即查清原因，報告主管領導。情況嚴重的，應報告公司總經理。
注：
1、固定資產的定義--單位價值在人民幣2，000元以上或者使用年限超過一年以上的物品。
2、低值易耗品的定義--不屬于固定資產，而又價值較高或使用時間較長的物品。
3、辦公用品的定義--辦公使用的消耗性物品。
4、物料用品的定義--進行管理所需使用的消耗物品。
物業(yè)管理制度9
目的適用范圍職責
1.1為了做好節(jié)能降耗工作，降低物業(yè)經營成本，提供經濟效益。
2.1適用于物業(yè)管理區(qū)域內的節(jié)能降耗工作
3.1項目經理負責整個項目的能源管理工作。
3.2工程維保部負責整個項目的.能源使用控制工作和節(jié)能措施實施工作。
3.3項目其他員工積極響應和參與各項能源節(jié)約工作。
4.0制度內容
4.1節(jié)能工作的指導思想：領導重視，全員參加，管理從嚴，措施扎實，重在實效，以節(jié)電、節(jié)水為基礎、合理使用為重點，做好節(jié)能工作。
4.2項目經理負責編制項目的節(jié)能計劃，檢查督促用能部門各項節(jié)能措施的落實情況。
4.3工程維保部負責日常節(jié)能管理，實施各項節(jié)能措施，嚴格執(zhí)行《二級計量管理制度》按時把項目各項能耗數據統(tǒng)計出來，隨時掌握項目的能源消耗情況。
4.3節(jié)能包括：總能耗，會所、園林水景、園林灌溉、噴泉、景觀射燈、泛光照明、電梯、生活水泵、小區(qū)路燈、單元大堂照明、消防樓梯燈、地下車庫照明、排風機、集水井等能耗，節(jié)能量、節(jié)能措施等。
4.4電力管理：
4.4.1實行用電部門和重要用電設備分表能耗統(tǒng)計管理，及時掌握部門和設施設備的用電情況。
4.4.2提高用電設備的功率因數，合理操作無功補償設備，功率因數應達0.9以上。
4.4.3照明系統(tǒng)在保證合理照度的情況下，優(yōu)先選用光效高的節(jié)能新光源和高效節(jié)能燈具，光源分多路控制和光聲控開關，合理安裝時間控制器做到人機結合管理。
4.4.4大能耗的水景、噴泉，一般在節(jié)假日和國家法定節(jié)假日定時開放，并嚴格執(zhí)行開關時間，不得隨意變更。
4.4.5臨時用電由使用部門提出申請，經工程維保部審批后，方能按排安裝使用（外來單位申請使用水電要收取費用），用畢應立即拆除。
4.5用水管理：
4.5.1主要用水部門實行分類管理，各級人員樹立節(jié)約用水觀念，時刻注意節(jié)約用水。
4.5.2建立用水計劃制度，嚴格控制用水量，防止超計劃用水。
4.5.3用水人員發(fā)現有跑、冒、滴、漏現象應及時報修。
4.5.4綠化澆灌用水及共公衛(wèi)生間用水，應加強巡查管理，嚴防跑、冒、滴、漏現象。
4.5.5嚴禁私接、私拆用水設施。
4.6定期組織節(jié)能培訓，培訓內容主要包括：能源法規(guī)教育、用能現狀、節(jié)能任務,能源計量管理及統(tǒng)計；節(jié)能途徑及技術改造措施等。
4.7項目經理需定期召開節(jié)能會議，及時貫徹國家有關節(jié)能法規(guī)、政策和條例，研究和部署節(jié)能計劃和實施方案。
5.0相關文件
5.1《二級計量管理制度》
6.0相關記錄
物業(yè)管理制度10
1、工程部全體員工必須加強防火安全防范意識,并協同安全部認真做好大廈各系統(tǒng)的防火安全保衛(wèi)工作。
2、各個崗位的.人員必須堅守崗位,發(fā)生事故或發(fā)現可疑情況時應迅速處理、上報、并負責保護好現場。
3、外來人員禁止進入配電室、空調機房、電梯機房、水泵房、弱點機房等區(qū)域;參觀、學習、施工如需進入必須經物業(yè)公司經理及工程部主任批準并在客服部辦理登記手續(xù)后,由值班人員帶領(或陪同)方可,嚴禁拍照、攝像。
4、各崗位值班人員除負責設備安全運行外,還必須對所屬機房進行防火安全檢查,發(fā)現不安全因素,應及時向上級匯報、整改。
5、任何人不得隨意配制各機房鑰匙,無人時必須鎖好機房門窗;供水系統(tǒng)值班人員負責檢查鎖好各水箱蓋,無關人員不得借用鑰匙,除供水值班人員外,必須經值班主任批準才能打開水池蓋。
6、需要進行動火作業(yè)時,要先辦妥動火證后,方能進行施工,施工前要盡可能排除易燃物品及配備滅火筒。施工后應認真檢查,確保沒有火種后方能離開。
9、任何人不能隨意挪動消防器材,發(fā)現消防設施損壞或泄漏應及時通知消防中心。
10、任何人發(fā)現火警應及時報告,盡力配合消防隊員一起撲滅火災。一旦大廈發(fā)生火災,工程部的首要任務是保證消防設施設備的正常運轉,并組織重要設備的保護、疏散工作。
物業(yè)管理制度11
一、目的：
保證公司級會議能充分準備、嚴守紀律并實現預期的會議目標。
二、適用范圍：
本規(guī)定適用于公司級例會及專題會議。專題會議是指針對某一問題或事項臨時召開的需公司領導參與的會議。
三、會議的相關規(guī)定
�。ㄒ唬⿻h的審批（例會除外）
1、公司級會議由公司領導審批，跨部門會議先由組織召開會議部門的主管領導審批，然后根據需要報公司其他領導審批。
2、會議必要性的審批。領導審批會議時要明確本會議是否有必要召開。
3、參會人員的審批。對會議組織部門列舉的參會人員，主管領導根據會議的性質進行審核確定，可增加或減少參會人員，盡量避免人員浪費。
4、會議準備材料的審批。領導審批時，要明確會議組織部門的會議相關材料準備是否成熟，是否可以用于會議討論等。
�。ǘ⿻h記錄及會議紀要編寫
1、公司級例會由總經理辦公室指定專人做會議記錄，在會后一個工作日內將會議紀要提交會議主持人審閱簽發(fā)。
2、專題會議的`。記錄和會議紀要的編寫由會議組織部門指定專人負責，并在會后一個工作日內將會議紀要提交會議主持人審閱簽發(fā)。
3、會議紀要中公司領導的講話部分，由會議記錄人員負責整理并報領導確認后方可送會議主持人簽發(fā)。
4、凡公司領導簽發(fā)的會議紀要統(tǒng)一由總經理辦公室發(fā)布。
�。ㄈ⿻h過程控制
1、準點開會，按時結束。
2、會議討論要嚴格圍繞主題進行，主持人要及時制止跑題和冗長的發(fā)言。
�。ㄋ模⿻h紀律要求
1、所有入會人員需提前到會，不得遲到和早退。
2、會議期間，不得出現移動電話鈴聲，不得在會場內接、打電話。
3、尊重會議發(fā)言人，不得在會場內交頭接耳，影響他人發(fā)言。
4、會議記錄人員要提前到達會場，并負責記錄違反會議紀律的情況。
5、會議中違紀人員將在會議紀要最后的紀律附注部分里提出通報批評。
四、會務準備工作
1、會議所需的空調、通風、燈光、音響、投影等要提前10分鐘準備就緒，會議組織部門要在《會議室使用審批單》中注明相關要求，并督促落實。
2、會議用餐按會議申報單由總經理辦公室（或會務組）負責訂餐；由于會議延長需要臨時確定訂餐，由會議主持人確定，總經理辦公室（或會務組）負責落實。
附件1.1：專題會議審批表
物業(yè)管理制度12
1.目的:
加強消防工作的管理,貫徹以防為主的方針,確保小區(qū)人身財產的安全。
2.適用范圍:
適用于本小區(qū)的`消防管理。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.8、4.9、4.10、4.13章
3.2 iso9002標準第4.8、4.9、4.10、4.13章
4.職責:
4.1公司全體員工及分承包商員工為義務消防員;
4.2公司管理者代表為義務消防隊總指揮;
4.3保安服務部負責日常消防的預防工作;
4.4保安服務部主任檢查、監(jiān)督日常消防工作。
5.工作程序:
5.1成立義務消防隊。
5.1.1由保安服務部成立義務消防隊,保安服務部主任即為義務消防隊負責人。
5.1.2將義務消防隊成員名單交給綜合辦公室備案。
5.1.3義務消防隊負責人,負責有關消防工作的監(jiān)督和檢查。
5.2消防設備管理和檢查:
5.2.1根據深圳市消防局制定的《消防條例》,配備消防器材和設施。
5.2.2義務消防隊建立《消防設備登記表》和《消防設備平面圖》。
5.2.3對小區(qū)消防設施按《消防設備、設施標識各檢查方法》標出明顯標記。
5.2.4每月保安服務部根據制定的《消防檢查制度》負責對消防設施進行檢查,并在《消防器材設施檢查表》中作好記錄。
5.3消防檢查:
5.3.1保安服務部主任制定消防檢查制度,根據該制度對小區(qū)及地下車庫的消防情況進行檢查,做質量記錄。
5.3.1.1對損壞消防設施、器材的,要求先行修復并賠償損失。
5.3.1.2對違章使用、更改天然氣管道的,要求停止作業(yè),恢復原狀。
5.3.1.3對裝修使用易燃易爆物品的,責令停業(yè)使用,更換其它物品方可再施工。
5.3.1.4其它:視具體情況提出改進要求。
5.3.2對違章情況由消防隊長提出《整改通知書》,發(fā)至相關單位,
限期改進并跟蹤驗證整改效果。
5.4消防知識培訓:
5.4.1對住戶的消防要求:
5.4.1.1通過發(fā)放《住戶須知》向住戶宣傳安全用電、用水、安全專用樓宇等常識。
5.4.1.2義務消防員必須接受消防技能培訓。綜合辦公室組織義務消防隊消防知識的培訓,并將培訓結果填寫在各人培訓檔案。
5.4.2對員工每年學習消防知識,增強消防意識,學習內容:公司制定的《消防檢查制度》、學習情況,參加人員要詳細記錄。
5.5消防演練:
5.5.1由保安服務部每年組織一次消防演練。
5.5.2由保安服務部主任擬制演練計劃,由管理者副代表批準后,責成保安服務部實施。
5.5.3演練后,由保安服務部組織座談、總結,將總結形成文字后上報綜合辦公室存檔。
5.6火災事故處理:
5.6.1火災事故處理程序參見《火災應急措施》。
5.6.2由保安服務部主任責成具體事故單位寫出火災事故報告。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《消防檢查制度》ej-wi-qp4.2-01
6.2《火災應急措施》ej-wi-qp4.2-02
6.3《整改通知書》 &nb
sp; ej-wi-qp4.9-05
6.4《消防器材設施檢查表》 ej-qr-qp4.2-01
6.5《消防設備登記表》 ej-qr-qp4.2-02
6.6《消防設備、設施標識和檢查方法》 ej-wi-qp4.2-03
6.7《火災隱患檢查表》 ej-qr-qp4.2-03
6.8《消防設備、設施檢查卡》 ej-qr-qp4.2-04
6.9《消防設備平面圖》 ej-wi-qp4.2-04
6.10《消防演練計劃表》ej-qr-qp4.2-05
6.11《消防演練總結》ej-qr-qp4.2-06
6.12《消防值班記錄》ej-qr-qp4.2-07
6.13《消防系統(tǒng)的檢測和保養(yǎng)規(guī)程》ej-wi-qr4.2-05
物業(yè)管理制度13
1、保潔員每天要在員工上班前提前到位，并抓緊時間做好日常保潔工作。按保潔內容及標準重點打掃門廳、會議室、走廊、電梯、樓梯、衛(wèi)生間等公共區(qū)域的衛(wèi)生，使保潔工作落到實處。
2、保潔員要嚴格按操作規(guī)范做好日常保潔、定期保潔工作（詳見附表）。對門廳、會議室、走廊、電梯、樓梯、衛(wèi)生間等公共區(qū)域的衛(wèi)生要按保潔內容及標準進行清掃，做到隨臟隨掃、無污跡、無雜物等，保持環(huán)境清潔。保潔領班要嚴格按保潔內容和標準進行檢查，發(fā)現問題及時糾正。
3、各樓層的垃圾筒、煙灰缸要及時打掃、清理，衛(wèi)生間洗手池臺面、鏡子、地面、墻面等要及時擦拭，做到光亮、無水跡、無污跡、無雜物；垃圾袋和手紙簍要及時傾倒、更換；洗手液和手紙要隨缺隨補。
4、保潔員除日常保潔工作外，每周要對門廳、會議室、走廊、電梯、樓梯、衛(wèi)生間等公共區(qū)域進行一次清掃，重點是擦地面、擦窗臺、窗戶等。
5、保潔員要注意節(jié)約用電、節(jié)約用水。白天視天氣情況，盡量采用自然光，少開衛(wèi)生間北側的'照明燈和走廊東、西側的照明燈，為單位節(jié)約每一度電，節(jié)約每一滴水。保潔工作中要愛護使用水、電等設施，發(fā)現水、電、上下水管道等硬件設施有問題時應及時向部門主管報告。
6、按保潔內容及標準做好定期保潔工作。按操作規(guī)范和要求，擦拭窗、墻壁、地面清洗、打蠟、玻璃清洗、燈具除塵、垃圾筒清洗、電梯門、燈清洗、金屬件清洗、上光等，認真做好保潔工作，使大樓有一個優(yōu)美、衛(wèi)生、清潔的辦公環(huán)境。
物業(yè)管理制度14
一、醫(yī)院物業(yè)管理采取招標外包的方式，外包的內容包括：
1、房屋建筑本體(樓蓋、屋頂、梁柱、內外墻和基礎)等承重結構維護養(yǎng)護管理；
2、樓內公共設施、給排水系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、蒸汽系統(tǒng)以及電梯轎廂的清潔、維護、管理；室內照明設施及導向標記標牌的管理；
3、室外場地(不包括樓后的聯合走廊)及附屬設施(包括化糞池抽吸以及附屬在保健樓上的設施)的維護養(yǎng)護及管理；
4、機電(不包括地下二室的總配電室，雙方以總配電室輸出線為界分工管理);
5、設備工程的維護養(yǎng)護及管理；樓內安全保衛(wèi)及車輛管理(由治安保衛(wèi)部統(tǒng)一管理);
6、保潔管理(不包括蚊蟲消殺);公共環(huán)境的綠化美化管理(所配綠植由甲方負責)、醫(yī)療輔助服務及中央運送，協助臨床科室做好物品配送及被服管理工作等，以上內容實行專業(yè)化、一體化的管理模式。
二、服務標準
(一)安全保衛(wèi)服務系統(tǒng)：負責患者、工作人員的人身安全以及樓內物品安全的管理，疏通樓內的安全通道和主要對外通道的看護管理，并配合協助保衛(wèi)部進行重要任務的安全保衛(wèi)和治安防范工作(由治安保衛(wèi)部制定招標標準)。
(二)運行保障系統(tǒng)：負責樓內動力電、照明電以及設備設施的維護養(yǎng)護管理，負責與患者生活有關的電器的維護養(yǎng)護及管理，負責電梯運行、保潔及維護管理，負責環(huán)境綠化及美化的管理，負責后勤物品的`管理與配送(包括被服管理、物品數量統(tǒng)計、用量；根據科室需要，做好詳細的用物計劃，規(guī)整物品的領取和配送程序)。
(三)護輔保潔系統(tǒng)：提供并負責樓內的導醫(yī)導診工作(包括病區(qū)內患者陪伴檢查工作和文件收發(fā)工作)，提供護工服務以及二十四小時外勤服務工作，負責病區(qū)環(huán)境及樓層辦公區(qū)域、公共環(huán)境的管理工作，負責垃圾分類及清運工作以及地面的維護養(yǎng)護、窗簾清洗和家具的保養(yǎng)工作。
三、服務要求
(一)保潔系統(tǒng)
1、要保證病室內環(huán)境無污無塵，規(guī)定室內衛(wèi)生每日三小掃，每周一大掃。出院患者的病室應做到徹底清掃，做好終末消毒。
2、各臺面、穿衣櫥頂整潔無雜物、玻璃明亮，窗簾干凈無污漬。同時工作人員應嚴格執(zhí)行消毒隔離制度，做到一臺一巾一消毒，一室一托一更換，做好傳染患者的。單位隔離工作。衛(wèi)生間內應無雜物無異味，各設施清潔無水跡，洗漱物品應擺放整齊。每日應傾倒垃圾3次。
3、要保證樓內整體清潔。做到每月用洗地機清洗地面一次，每半年地面全面打蠟一次，每半年漂洗窗簾一次，每半年清洗樓體一次，以上各項工作特殊任務和重大政治任務時另行安排。
4、做到地面、墻面、窗面、臺面四明亮。天花板、墻角、燈飾無灰塵蜘蛛網，墻面應清潔無破損，地面、走廊、無煙頭紙屑，樓道扶手無灰塵。電梯間內外潔凈無污跡痰跡，垃圾箱應保持亮澤，不得發(fā)生垃圾外溢情況。
5、門前連廊大理石、地下停車場、果皮箱、路燈石柱、欄桿等設施，無灰塵污跡、無煙頭紙屑雜物，沙井等無淤泥、無大量落葉。
6、要保持整潔的樓內環(huán)境。
7、保潔工作要有計劃、有檢查、有記錄。
(二)運送、護輔系統(tǒng)
1、按需設崗。
2、提供優(yōu)質的禮儀服務，工作人員應穿戴整齊，化淡妝，微笑上崗。導診、外勤服務要及時、準確、無誤。
3、醫(yī)生、護士的辦公室及休息室內，窗臺、桌面應清潔無雜物無紙屑和墨跡。電話、微波爐每日消毒清潔一次。各室櫥頂無雜物。
4、治療室內，臺面應整潔亮澤，符合消毒標準。墻面每日清掃保持無碘漬等污跡。保持室內空氣清新。各室內冰箱要經常擦洗，冰箱外殼光澤無污跡，冰箱內無異味，物品應排放整齊。各櫥頂無雜物。
5、各病室內，桌面清潔、物品擺放要定位。暖瓶表面清潔無水跡，窗臺、櫥頂應無灰塵雜物，窗簾懸掛整齊無污跡。床鋪應潔白平整，床下無雜物和便器。室內垃圾要隨時傾倒。
6、二十四小時外勤服務，在進行收發(fā)各種檢查、治療、收費單、出院病歷等工作時，要做到準確無誤的核對登記。及時收集各種檢查標本。根據科室情況，按需補充各種醫(yī)療用品。
7、陪檢工作，陪檢人員要有相應的專業(yè)資質和專業(yè)知識，有一定的搶救危重患者經驗和操作技能，經甲方業(yè)務考試合格后持證上崗。
8、協護工作，配制浸泡物品的消毒液，嚴格操作規(guī)程，保證消毒液的劑量準確無誤。同時協助護士長清點領取有關物品，負責病區(qū)被服管理，已污染的被服要認真與洗衣房進行清點交接、詳細做好各種物品出入登記，以保證相關物品的數量準確無誤。做好被服、家俱的保養(yǎng)和管理工作。
9、生活護理，做好患者入院前的準備工作和出院后的床單位整理及終末消毒工作。提前做好患者晨間護理、打開水及班前準備工作。遵護囑，幫助生活不能自理的臥床患者整理個人衛(wèi)生、翻身、進食、起床活動和遞送清理便器等工作。
10、物品的配送和領取，應及時送達準確無誤，保證物品無損壞丟失。如果由于失職而造成的物品丟失或損壞，一切費用由中標單位照價賠償。
(三)保安系統(tǒng)
1、儀容儀表應嚴格按照準軍事化模式進行管理。按規(guī)定著裝整齊，佩帶齊全(工作牌、手套、警棍)，要求姿態(tài)端莊、形象良好、動作干練、素質過硬。
2、服務態(tài)度熱情周到，耐心做好服務工作。
3、認真學習中華人民共和國國治安處罰條令和常用法律，嚴格執(zhí)行保安條令和交接班制度，不出現遲到、早退、脫崗的情況，不做與值班無關的事，不收受他人財物。要求24小時值班，定時巡視樓層病區(qū)能及時發(fā)現安全隱患，嚴防突發(fā)事件的發(fā)生。嚴格探視制度，做到聯系、登記、反饋的管理程序，危重患者的陪人經主管醫(yī)生同意后，方能進入病區(qū)，禁止無關人員進入診療區(qū)。
4、工作盡職盡責堅守崗位，勇于同各種犯罪分子做斗爭。嚴格落實各項安全措施，對職責范圍內發(fā)生的糾紛和案件及時妥善地處理。確保醫(yī)療一線和窗口工作的醫(yī)務人員安全。協調、安置來訪和就診的車輛，保持院內通暢。對無牌、亂放的自行車應加強管理。
5、每周設有專人查房。保安每兩小時巡視病區(qū)一次并有詳細記錄。
6、樓內的物品由乙方負責管理。如有丟失或損壞，由乙方負責照原價賠償。
(四)后勤運行保障系統(tǒng)
1、機電員工應衣帽整齊，使用文明用語，配帶胸牌上崗，無不文明施工。
2、遵守醫(yī)院各項規(guī)章制度，上班時間不做與工作無關的事，不遲到、早退、曠工、串崗、脫崗、做好交接班工作。
3、后勤人員努力學習業(yè)務，盡職盡責地工作。有報修任務時應隨叫隨到，工作不推諉，規(guī)范施工，維修質量達標率90%以上，降低返修率。定期進行維修查訪，聽取用戶意見，隨時解決出現的情況。
4、設備管理，總體運行
(1)在管理上應堅持三級保養(yǎng)、設備有臺賬和維修記錄。
(2)保證空調的正常運行，每月清洗消毒一次。病區(qū)四季室內溫度保持在23℃±2℃，冷卻水在32℃以下。新風引入系統(tǒng)每月進行清洗消毒一次，經過達標后使用。
(3)保證大樓安全用水，積極配合防疫部門進行常規(guī)檢測，飲用水要達到防疫部門標準要求，污水達標排放。
(4)安全用電，制定有效的管理辦法和措施及24小時運行維修值班制度。建立各項設備檔案和詳細的維修記錄。保證病區(qū)用電、電壓要穩(wěn)、三相電電流平衡，定期檢查各類導線無老化、變焦、變脆等情況，絕緣包布無失效，各種電器具無危象，有報修任務5分鐘到達現場。
5、工休室衛(wèi)生要保持門窗地面干凈，運行設備清潔，值班室內無雜物堆放。
6、電梯的維護與管理，設司機一名并持證上崗。負責d電梯的停運。每周六徹底維護清潔電梯并有記錄，平時注意維護保養(yǎng)與電梯維修商攜手隨時解決出現的故障，確保電梯的安全運行和清潔衛(wèi)生，做到地面、墻面、臺面有光澤。
物業(yè)管理制度15
設備管理主要內容是指從設備的更新改造、選型開始,一直到設備報廢為止的設備管理的全過程。按設備管理中的不同階段,總程序可分為四個不同的運行程序:
1、設備的更新規(guī)劃、選型、訂購、安裝調試及日常運行
1)設備的更新規(guī)劃:根據物業(yè)的發(fā)展目標,結合發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會的意見,制訂出3-5年中設備增添和更新改造的具體規(guī)劃,由工程部提出,報管理處最高負責人審核后提交公司相關部門審核,經由公司物業(yè)管理部最高負責人審批同意后提交發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會。
2)設備的選型:選型應考慮三個方面。第一是技術先進,選用同類產品中效率高,操作簡便,安全可靠并符合國家標準要求的產品;第二是同類產品互換性能好,選用檢修簡便,零部件通用性強的產品;第三是經濟合理,選用能耗低和維修費用較低的產品。
3)設備訂購:訂購可由物業(yè)公司負責,也可由發(fā)展商直接訂購,采購時必須注意隨機附件、技術資料和易損件的供應等問題,訂購合同按相關操作程序申報。
4)入庫保管:設備到貨運至物業(yè)后,必須及時開箱驗收(進口設備應有外貿和商檢人員到場),查驗裝箱單、合格證書和技術文件等,按裝箱單仔細核對品種,數量。認定質量合格的情況下,登記造冊,辦理入庫手續(xù)。有問題時,應及時與有關單位交涉。開箱驗收過程應有發(fā)展商人員在場。暫時不用的設備,倉庫管理員應按技術要求做好保養(yǎng)工作后,封存入庫。資料員應把全部資料編冊存檔。
5)設備安裝調試:安裝調試可由物業(yè)工程人員完成,也可委托供應商找專業(yè)公司進行。對關鍵設備的.安裝,物業(yè)工程人員應全程在場共同參加。驗收工作由發(fā)展商、物業(yè)管理處、公司工程部等共同參加。特種設備(如電梯、鍋爐等)應請政府部門參加。最后會簽驗收單。
6)設備移交、入帳及建檔:依據設備竣工驗收單,由工程部會同財務部門向使用部門移交(如保安部、物業(yè)部等),根據設備統(tǒng)一編號,填寫設備登記卡,列入臺帳,工程部管理的設備應移交相關技術班組。
7)日常管理:設備移交后,應會同使用部門或班組制定設備的操作規(guī)程及完好標準,按操作規(guī)程運行操作,定期檢查確保設備正常運行。
2、設備的定期維護保養(yǎng),即設備一級、二級保養(yǎng)和設備大修,工程部應編制年度維修計劃,設備的一、二級保養(yǎng)的內容和標準以及外判保養(yǎng)的項目。外判項目中應審核合同中有關保養(yǎng)程序和計劃,并在合同執(zhí)行中配合和監(jiān)督。
1)一級保養(yǎng):物業(yè)小區(qū)或小區(qū)的動力、電氣設備等,可每月按一級保養(yǎng)的內容進行一次保養(yǎng)工作,保養(yǎng)內容根據相關設備和系統(tǒng)的保養(yǎng)要求和程序進行。一級保養(yǎng)由領班督促檢查,工程主管抽查。
2)二級保養(yǎng):設備使用三個月后按規(guī)定進行二級保養(yǎng)工作,根據保養(yǎng)程序和要求,逐項開展。二級保養(yǎng)由領班和工程主管/經理進行驗收并備案。
3)設備大修:一般設備使用一年后,可進行大修程序工作(視各設備、系統(tǒng)情況而定)。大修項目確定后,應填寫大修申請表,編制大修方案,明確修理內容、技術標準,并做好技術資料及備件準備工作。對大型重要設備或系統(tǒng)建議由專業(yè)公司承擔大修工作,修理過程中,要做好現場質量及進度監(jiān)督工作,大修結束,應組織竣工驗收工作并將大修技術資料完整歸檔。
3、設備的技術改造,設備在運行一段時間后,會發(fā)現某些系統(tǒng)和設備配套不盡合理等情況,需在設備原有基礎上作一些技術、效率、安全、環(huán)保和節(jié)能等方面的技術改造,工程部須對改造的原因、方案提出可行性報告,上報管理處最高負責人,經公司工程部審核后,發(fā)文給發(fā)展商建議改造,設備的技術改造程序與大修程序相同。
4、設備的更新報廢,設備的更新報廢應同時辦理,設備的報廢原則為:
1)國家指定的淘汰產品。
2)已超過使用期限,損壞嚴重,修理費用昂貴。
3)因受自然災害或事故損壞,而修理費接近或超過原設備價值的設備。
4)雖能運轉,但有嚴重隱患,而修理費用昂貴的設備。
5)無法修復的設備。
設備報廢應由使用部門提出申請,由工程部會同有關技術單位進行評判和技術鑒定,確認后,由工程部出具書面報告報管理處最高負責人,價值超過人民幣2000元的應報公司工程部審批,經公司物業(yè)管理部最高負責人同意后,報發(fā)展商或業(yè)主委員會審批通過后,方可辦理報廢手續(xù)。
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