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《人地之間》讀書筆記
讀完某一作品后，相信你心中會有不少感想，這時最關(guān)鍵的讀書筆記不能忘了哦。那么你真的會寫讀書筆記嗎？以下是小編精心整理的《人地之間》讀書筆記，希望對大家有所幫助。
1、城鄉(xiāng)土地改革不僅是我國從“土地過度城市化”向“人口完全城市化”全面轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵所在，也是城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化和功能提升的必然路徑，還是國民經(jīng)濟從數(shù)量型擴張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的必由之路，更是中國順利超越“中等收入陷阱”并最終實現(xiàn)國家治理現(xiàn)代化的最重要領(lǐng)域。因此，在城鄉(xiāng)土地領(lǐng)域推動系統(tǒng)性改革應(yīng)對中國轉(zhuǎn)型發(fā)展的整體性挑戰(zhàn)，其重要性再怎么強調(diào)也不為過。
2、貫穿本書的第一個主題，是中國現(xiàn)有的城鄉(xiāng)土地制度內(nèi)生于我國過去20多年的特定經(jīng)濟增長、工業(yè)化和城市化模式。后者在帶來同一時期高速增長的同時，也引發(fā)了經(jīng)濟、社會和環(huán)境多方面的扭曲，并塑造了一個十分強大，且在一定程度上已固化且難以打破的既得利益格局。
3、貫穿本書的第二個主題，就是在既有的博弈模式和利益格局下，只有從中央層面推動全面、平衡的市場化改革才能有效應(yīng)對經(jīng)濟發(fā)展和轉(zhuǎn)型的整體性挑戰(zhàn)。
4、貫穿本書的第三個主題，就是我國的城鄉(xiāng)土地制度改革必須在扎實研究的基礎(chǔ)上進行巧妙的制度設(shè)計，并制定完善的配套政策方案，讓上一個改革的實施為下一個改革的出臺創(chuàng)造條件，并最終實現(xiàn)不同領(lǐng)域改革政策的相互協(xié)力，以資源的市場化配置做大蛋糕，同時實現(xiàn)更為公平的財富分享。
5、貫穿本書的第四個主題，就是中國未來應(yīng)毫不含糊地堅持市場化導向的城鄉(xiāng)土地改革。這是因為市場機制可以同時提高資源的配置效率和投資效率，而效率的提高意味著在做大社會蛋糕之后，可以更容易實現(xiàn)各相關(guān)利益方對土地增值收益的公平分享。
6、貫穿本書的第五個主題，是賦予農(nóng)民更完整的土地使用、處置、交易權(quán)利以及部分增值收益權(quán)，在自愿選擇的基礎(chǔ)上引導農(nóng)村土地走向漸進式國有化。
7、貫穿本書的第六個主題，是城鄉(xiāng)土地制度改革的一個重要任務(wù)就是緩解貨幣大規(guī)模超發(fā)引發(fā)的資產(chǎn)泡沫和低效債務(wù)累積，將超發(fā)的貨幣引到對城鄉(xiāng)土地資源的更有效投資上，而不是像過去那樣繼續(xù)吹大城市房價泡沫和過度增加低效債務(wù)。
8、從20世紀90年代中后期開始，日益體系化的城鄉(xiāng)土地征收、儲備和出讓體制，助推了20多年的高速工業(yè)化和城市化，特別是為大批工業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)和新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的超常規(guī)建設(shè)，提供了主要的融資來源。
9、尤為突出的矛盾，是以“完全市民化”為指標的“人口城市化”遠遠慢于以城市建成區(qū)空間擴張為主要表現(xiàn)形式的“土地城市化”，結(jié)果出現(xiàn)了“土地過度城市化”和“人口不完全城市化”并存的不協(xié)調(diào)局面。
10、上述矛盾的出現(xiàn)和激化，主要是因為現(xiàn)有城鄉(xiāng)土地制度以及相關(guān)的戶籍、規(guī)劃、地方財政體制沒有被完全理順，進而給地方政府帶來了方向有偏的激勵。
11、現(xiàn)有城鄉(xiāng)土地制度與相關(guān)體制改革的局限性表現(xiàn)在如下幾個方面：一是與城鄉(xiāng)土地制度改革緊密相關(guān)的戶籍改革目前仍停留在主要依靠地方政府自行推動的階段，“農(nóng)民工市民化”與“人口完全城市化”的進展明顯不足；二是在傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)的土地制度改革上，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定與宅基地利用仍然面臨巨大挑戰(zhàn)；三是在不推動城市土地供給制度改革的前提下，中央政府的房價調(diào)控政策并不利于房地產(chǎn)市場的正常運作和健康發(fā)展；四是雖然征地制度改革提高了地方政府征地的公益性要求，但過高的公益用地比例門檻可能帶來各方都不樂見的結(jié)果；五是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市面臨地方政府以城市規(guī)劃和土地用途管制方式施加的約束，前景并不樂觀；六是我國既有的耕地保護政策難以有效實現(xiàn)耕地保護的質(zhì)量目標，也導致土地發(fā)展權(quán)指標跨區(qū)配置的低效率。
12、地方政府土地出讓時對工業(yè)用地和商住用地采取了非常不同的策略：政府往往將超過40%的征收土地以非常低的價格，通過協(xié)議或掛牌，出讓給制造業(yè)用地者，而對商住用地，政府更多進行壟斷式的限量供應(yīng)，以“招拍掛”等更具競爭性的方式高價出讓，由此獲得了巨大的級差地租。
13、在這個過程中，地方政府以放量、低價方式供應(yīng)工業(yè)用地以招商引資，再通過限量、高價供應(yīng)商住用地獲得壟斷地租，最終形成了工業(yè)用地的“全國性買方市場”和各城市商住用地的“局域性賣方市場”。
14、“國際和國內(nèi)兩層逐底競爭”與“二三產(chǎn)業(yè)交互強化型溢出”這兩類結(jié)構(gòu)性效應(yīng)在這一階段逐步浮出水面并形成共振，造就了中國以出口制造業(yè)和城市房地產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動的增長引擎，同時引發(fā)了同一階段中國工業(yè)化和城市化進程中日益重要的“土地財政”和“土地金融”現(xiàn)象。
19、前述土地出讓模式的結(jié)果，是城市存量用地結(jié)構(gòu)的嚴重失衡，具體表現(xiàn)為工業(yè)用地的比重顯著偏大，而住宅等第三產(chǎn)業(yè)用地和環(huán)境綠化等用地的比重明顯過低。世界各國城市工業(yè)用地一般不超過城市存量用地的10%，但我國工業(yè)倉儲用地占全部城市建設(shè)用地面積的25%左右。因此，未來必須將部分存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為住宅用地，提高土地使用效率，降低征地規(guī)模，并實現(xiàn)產(chǎn)城有機融合。
20、雖然園區(qū)內(nèi)的廠區(qū)土地大量閑置，但企業(yè)仍可以用土地向銀行抵押融資。甚至囤地和圈地本身就是希望在未來城市空間擴展后，地方政府會去調(diào)整用地規(guī)劃，進而待工業(yè)用地用途變更為商住用途后，再從中套利，獲取土地用途轉(zhuǎn)換后的增值收益。
21、沒有深圳的城中村，就不可能有深圳今天的繁榮。但未來深圳的繁榮正受到超高房價的嚴重制約，處理不好有可能會如香港那樣出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化。
23、增加發(fā)達地區(qū)的用地指標，而不是打破地方政府對城市商住用地的壟斷，根本無助于房價泡沫的緩解。
24、地方政府投融資平臺是地方政府突破財力限制，綜合運用社會資源服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展的一種體制創(chuàng)新。但由于缺乏清晰的法規(guī)約束和風控機制，隨著融資平臺債務(wù)逐漸到期，其隱含的風險也日益對地方財政構(gòu)成壓力。
25、實際運行中，地方政府的大部分PPP項目是完全政府付費，社會資本不參與項目的論證、設(shè)計、建設(shè)和運營，而僅向地方政府提供資金，地方政府則承諾通過回購股份、支付固定收益等方式承擔還本付息責任，這就形成了隱性地方政府債務(wù)。
26、地方政府征來的土地中，有40—50%要用作基本沒有凈收益甚至還經(jīng)常虧錢的工業(yè)用地，15—20%要用作完全靠財政投入的基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地，只有30—40%的土地可以用作帶來凈收益的商住用地。
27、在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市還受城市規(guī)劃和土地用途管制限制，而無法進入城市商品住宅用地市場的前提下，過度限制“成片開發(fā)”不僅不能提高集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的增值空間，大概率還會壓縮地方政府繼續(xù)通過征地進行城市建設(shè)，尤其是供應(yīng)商品房建設(shè)用地的空間。
28、相比于現(xiàn)有的“直接入市“模式，創(chuàng)新模式以部分”工改居“實現(xiàn)了土地增值，并通過分享部分”工改居“后的住宅出讓金和所有”工改工“后的工業(yè)用地出讓金，以”區(qū)片綜合地價“的方式實現(xiàn)了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的”間接入市“，有效保障了村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的增值收益。
29、一旦創(chuàng)新模式下的集體土地“間接入市”給予村民、村集體更高標準的土地征收補償，更會激發(fā)后者配合政府對集體經(jīng)營性建設(shè)用地進行“成片開發(fā)”和相應(yīng)征收，甚至還可以有效動員城市的國有存量低效用地業(yè)主向政府交回其低效利用的土地。
30、只要采取合理的配套措施，逐步從“留用地安置”走向“留用物業(yè)安置”，且在留用物業(yè)上多考慮當?shù)鼐o缺且市場價值較高的租賃住房物業(yè)或新型產(chǎn)業(yè)物業(yè)，不僅可以解決“留用地安置”政策的現(xiàn)有挑戰(zhàn)，甚至還有助于處理好歷史累積的欠賬，以及實現(xiàn)城市住房市場“租購并舉”的目標。
31、與太多人都可使用同一資源并導致資源過度使用的“公地悲劇”相反，“反公地困局”中資源的所有權(quán)過于分散，而當該資源必須被整體利用才最有效率時，所有者卻因相互限制而難以實現(xiàn)資源的整合利用。
32、臺灣“區(qū)段征收”實現(xiàn)了片區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本和用地由區(qū)域內(nèi)土地所有權(quán)人承擔，利益分配在區(qū)域內(nèi)封閉進行，片區(qū)內(nèi)實現(xiàn)資金平衡，更符合“誰受益誰付費”的公平原則。而相關(guān)機構(gòu)通過拿出一部分“抵價地”給土地原權(quán)屬人并共享升值收益，又在很大程度上降低了拆遷阻力和開發(fā)成本。
33、中國城市土地制度改革可以朝以下三個方向推動：第一，有效調(diào)整城市存量土地結(jié)構(gòu)，降低工業(yè)用地比例；第二，必須調(diào)整城市增量土地的獲取方式和供地結(jié)構(gòu)；第三，建立合理的土地增值收益分配機制。
34、問題的關(guān)鍵在于，目前集體土地所有制下，村民對土地財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、交易、抵押權(quán)利不完整。為此，對傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)的農(nóng)地、宅基地及集體經(jīng)營性建設(shè)用地，可以逐步推動自愿基礎(chǔ)上的國有化，同時賦予使用者對農(nóng)村土地的永久使用權(quán)，實現(xiàn)土地權(quán)利人更充分的交易和抵押權(quán)。這將有助于同時提高傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)土地資源的配置效率和投資效率，減少傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)的農(nóng)地、宅基地及集體經(jīng)營性建設(shè)用地低效利用甚至大量浪費的情況。
35、就我國現(xiàn)有的農(nóng)地政策看，農(nóng)地確權(quán)后，“經(jīng)營權(quán)”不能買賣，僅允許轉(zhuǎn)租和抵押，這使得絕大部分農(nóng)地，尤其是那些破碎農(nóng)地，轉(zhuǎn)租價值非常有限，而抵押價值則幾乎不存在。
36、宅基地之所以大規(guī)模閑置，關(guān)鍵在于現(xiàn)有體制下合法的住房和宅基地市場沒有建立起來，結(jié)果是農(nóng)村新組建家庭不能通過正常市場交易獲取農(nóng)村住房。為了滿足后者的住房需求，基層政府和社區(qū)組織又不得不給新增家庭安排宅基地，結(jié)果是村莊宅基地面積不斷擴大并經(jīng)常占用耕地。
37、在對傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)的農(nóng)地、宅基地使用權(quán)加以整理、整治再確權(quán)后，在一些地區(qū)推動農(nóng)村土地所有權(quán)的國有化改革試點，并在一定規(guī)模上限的約束下，逐步放開農(nóng)地、宅基地的永久使用權(quán)市場化流轉(zhuǎn)，配合城郊集體建設(shè)用地入市制度的改革，全面實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地市場一體化。
38、我國現(xiàn)有耕地保護制度的三個核心內(nèi)容，分別是“農(nóng)地轉(zhuǎn)用的計劃管理和分級審批制度”、“耕地占補平衡制度”和“基本農(nóng)田保護制度”�！案卣佳a平衡制度”的目標在于保證耕地總量不下降，“基本農(nóng)田保護制度”在總量上和空間上限定了可建設(shè)占用的耕地范圍和最大可能數(shù)量，“農(nóng)地轉(zhuǎn)用的計劃管理制度”則限定了各地長期以及各年允許建設(shè)占用的耕地上限，“農(nóng)地轉(zhuǎn)用的分級審批制度”更是在單個項目占用耕地的數(shù)量上在中央政府和省級政府之間進行了權(quán)力配置。
39、除所有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，土地權(quán)力束還包括所謂的“土地發(fā)展權(quán)”，后者可以進行相應(yīng)的空間轉(zhuǎn)移和跨區(qū)市場化交易，即將一塊土地進行非農(nóng)開發(fā)的權(quán)利通過市場機制轉(zhuǎn)移到另一塊土地上。
40、相比于“增減掛鉤”，浙江的“農(nóng)地整理新增耕地折抵建設(shè)用地指標”模式具有以下幾個優(yōu)勢：首先，農(nóng)地整理成本遠低于宅基地復(fù)墾，可以避免因過度推動“農(nóng)民集中居住”而造成的社會資源浪費；其次，農(nóng)地整理可有效改善農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，提高農(nóng)地質(zhì)量，真正對農(nóng)民、農(nóng)業(yè)有利，更有利于實現(xiàn)耕地保質(zhì)保量的目標；再次，農(nóng)地整理不會直接影響農(nóng)民生活，反而有助于增加耕地數(shù)量與質(zhì)量，促進農(nóng)業(yè)規(guī)劃化經(jīng)營和現(xiàn)代化生產(chǎn)。
41、從21世紀初開始，浙江創(chuàng)造性地引入了土地發(fā)展權(quán)的跨區(qū)市場交易機制，通過構(gòu)建“折抵指標有償交易”、“易地補充耕地”和“基本農(nóng)田易地代�！边@三個具有可操作性的政策，實踐了“跨區(qū)域土地發(fā)展權(quán)交易”的一整套政策體系和大規(guī)模的市場交易。
42、解決農(nóng)地細碎化的關(guān)鍵措施是農(nóng)地整理，而農(nóng)地整理是在科學規(guī)劃和設(shè)計的基礎(chǔ)上，通過土地權(quán)屬調(diào)整，實現(xiàn)“田成方、路成框、樹成行、溝成網(wǎng)”的新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局、農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施改善，以及最終提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的最有效手段。
43、應(yīng)借此次國土空間規(guī)劃的機會，允許地方在耕地保質(zhì)保量的前提下，一次性調(diào)整現(xiàn)有基本農(nóng)田的空間位置，推動集中連片和規(guī)模經(jīng)營，同時，建立一個調(diào)整基本農(nóng)田位置的動態(tài)機制，為未來10—15年的城市與農(nóng)村連片開發(fā)創(chuàng)造條件。
44、目前工業(yè)用地供應(yīng)存在如下問題：第一，工業(yè)用地供應(yīng)普遍采用“前期選商+掛牌供應(yīng)”模式；第二，工業(yè)用地審批時間偏長，配置效率較低；第三，工業(yè)用地出讓多以底價成交，市場競爭嚴重不足；第四，工業(yè)用地出讓年限過高，實際用地多以50年出讓；第五，工業(yè)用地供后監(jiān)管責任難以落實到位。
45、各地在高效利用工業(yè)用地上進行了如下探索：第一，采取分類供地方式，合理制定出讓年限；第二，全面完善稅收政策，提高工業(yè)用地利用效率；第三，適應(yīng)新型與升級產(chǎn)業(yè)用地要求，全面提高用地效率，實現(xiàn)工業(yè)用地“一塊地，多用途”，實施低效用地改造，積極盤活存量。
46、珠三角的“三舊改造”（舊廠房、舊村莊、舊城鎮(zhèn)）實現(xiàn)了從傳統(tǒng)政府主導向開發(fā)商主導的城市更新模式轉(zhuǎn)型，推動了土地增值收益在土地原業(yè)主、市場主體和政府之間更為合理的共享。
47、關(guān)鍵在于：第一，設(shè)計有效的推動各個潛在更新片區(qū)之間作為土地供應(yīng)方的競爭機制；第二，設(shè)計有效的激發(fā)不同開發(fā)商之間作為土地潛在需求方的競爭機制；第三，為充分發(fā)揮前兩類競爭機制的作用，還要適度加大規(guī)劃的靈活度，合理調(diào)整更新片區(qū)范圍，利用更新片區(qū)附近的農(nóng)地、產(chǎn)業(yè)用地乃至片區(qū)內(nèi)部相對連片且容易拆遷的地段，制造出一個有效的“騰挪空間”。
48、在目前的城市更新模式難以為繼的情況下，本文建議的創(chuàng)新模式具有以下三方面優(yōu)勢：第一，從“要我改”變?yōu)椤拔乙摹保畬⒃诤透缕瑓^(qū)業(yè)主的博弈中占據(jù)主動地位；第二，更新統(tǒng)籌主體由開發(fā)商全面回歸城市政府，政府在和開發(fā)商的博弈中也將占據(jù)主導地位；第三，以“有效表決+及時審批”加快城市更新，制約村集體和開發(fā)商“合謀”帶來的改造成本攀升，減少因賠償不公平引發(fā)的“釘子戶困局”。
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