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物業(yè)管理調(diào)查報告錦集15篇
在人們越來越注重自身素養(yǎng)的今天，接觸并使用報告的人越來越多，報告具有雙向溝通性的特點。你所見過的報告是什么樣的呢？以下是小編精心整理的物業(yè)管理調(diào)查報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業(yè)管理調(diào)查報告1
近年來隨著房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多，借機(jī)關(guān)工委要每名機(jī)關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進(jìn)行調(diào)研要求之機(jī)，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研�，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
一、 我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
㈠小區(qū)物業(yè)管理的基本情況
物業(yè)管理這個行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要，它關(guān)系到千家萬戶，因此，我市在2010年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè)，通過采取物業(yè)公司申報考核機(jī)制、建立專項維修基金制度、成立業(yè)主委員會、頒布相關(guān)法律法規(guī)等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個，有28個小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區(qū)部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。
我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米，9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書，新建小區(qū)物業(yè)覆蓋率達(dá)100%，我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分，到現(xiàn)在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。
�、孀≌^(qū)的特點
1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設(shè)施方面看，既有新建的設(shè)施齊全、有專人管理、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)（例如盛華苑小區(qū)等），也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)，小區(qū)樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業(yè)形同虛設(shè)。
2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區(qū)建成時間較長，遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，配套不齊全；有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，相關(guān)手續(xù)不完備；個別小區(qū)還是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
１、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理，也出臺了很多政策和法規(guī)，例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》對我市物業(yè)管理方面進(jìn)行指導(dǎo)和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。
�。�、費率不統(tǒng)一，老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達(dá)到98％，而有的老舊小區(qū)收費率低，更有甚者沒有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一，收費高的與收費低的相比認(rèn)為不值，不愿主動交費。
3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運作不規(guī)范。業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解，我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會，有些問題只是個別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的原因是：一是大多數(shù)業(yè)主認(rèn)識不足，新的小區(qū)設(shè)施、管理要好一些，多數(shù)人認(rèn)為沒有必要；部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早，那時沒有專門的物業(yè)，只是開發(fā)商代管，由于贏利不高或收費率低等原因，對小區(qū)棄之不顧，造成無物業(yè)管理的現(xiàn)象，其業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會更無必要，造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強(qiáng)，即使有業(yè)主委員會，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些個別小區(qū)業(yè)主委員會雖然建立，但運作不夠規(guī)范，管理機(jī)制不健全，無法真正地發(fā)揮其作用，最后不了了之，形同虛設(shè)。
4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的'是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導(dǎo)性的職能居多，對物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。
5、無物業(yè)管理的個別住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區(qū)，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問題，加之規(guī)模小，戶數(shù)少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點、難點問題。
三、意見和建議
針對物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見與建議：
1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作，認(rèn)真落實各項監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個物業(yè)公司學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范內(nèi)容，組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利，減少人員的流動性，讓其服務(wù)能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、公事辦等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
2、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)收費率。制訂統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范的同時制訂統(tǒng)一的收費標(biāo)準(zhǔn)，提高或變動收費標(biāo)準(zhǔn)時要征求廣大。
物業(yè)管理調(diào)查報告2
內(nèi)容摘要：
住宅小區(qū)建設(shè)，是一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志，是政府的形象工程，德政工程，物業(yè)管理則是這項形象工程和德政工程的深化和延續(xù)，是建設(shè)城市、管理城市和經(jīng)營城市的重要內(nèi)容之一。重建設(shè)、重形象、更應(yīng)重管理，而城市管理中的物業(yè)管理尤為重要。為了更加全面的了解物業(yè)管理企業(yè)的工作，豐富課外知識，提升自身能力，本人對附近的兩個物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了一個詳細(xì)的調(diào)查：
正文：
進(jìn)入大學(xué)一年，我們不只在課堂上學(xué)習(xí)，也從生活中學(xué)習(xí)。進(jìn)入大學(xué)以后，我們更直接地面臨就業(yè)這個我們未來要面對的問題。但是面對幾乎所有職位都“有經(jīng)驗者優(yōu)先”的條件，我們大學(xué)生往往無所適從。而如何將我們在學(xué)校學(xué)到的理論知識與實踐結(jié)合起來，便成了大學(xué)生的重中之重。為了拓展自身的知識面，擴(kuò)大與社會的接觸面，鍛煉與提高自身的能力，增加個人在社會競爭中的機(jī)會，以便在畢業(yè)后能夠真正的融入社會，我到了廈門住總物業(yè)管理公司進(jìn)行實習(xí)，開始了這個寒假的調(diào)研。
在這個寒假，我有幸能夠來到廈門市住總物業(yè)管理公司進(jìn)行社會實踐活動，對于這個即將陪伴我一個寒假并且知名度這么高的一個公司，我的心情不僅激動，而且還略帶一絲緊張。所以在進(jìn)入公司調(diào)研之前就仔細(xì)的上網(wǎng)了解下這所公司的概況，為我進(jìn)入這所公司做好充分的準(zhǔn)備。
廈門市住總物業(yè)管理公司成立于1994年，系住宅集團(tuán)旗下的國有一級物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)擁有一支上千人的專業(yè)員工隊伍，服務(wù)公寓、寫字樓、廠房、別墅、公園等各種類型物業(yè)300多萬平方米，服務(wù)人群10萬人以上，為目前省內(nèi)服務(wù)規(guī)模最大的物業(yè)管理企業(yè)。
公司本著“團(tuán)結(jié)、謙和、奉獻(xiàn)、高效”的企業(yè)精神，堅持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，不斷地為廈門城市的建設(shè)發(fā)展奉獻(xiàn)自己的一份力量。成立十幾年來，呂嶺、金雞亭、金尚三個小區(qū)均榮獲福建省和全國優(yōu)秀示范小區(qū);芙蓉苑獲得2000年度福建省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū);前埔小區(qū)、團(tuán)結(jié)大廈先后獲廈門市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈);育秀里、蓮岳里、嶼后里、仙閣里、呂嶺、金雞亭、金尚、前埔北、金山等九個小區(qū)先后獲得省或市環(huán)境衛(wèi)生管理先進(jìn)集體和園林綠化考評先進(jìn)單位及安全文明片區(qū);金山、呂嶺管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”稱號，金尚、芙蓉苑管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”提名獎;公司還先后獲得了福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)、廈門市物業(yè)管理先進(jìn)單位、廈門市首屆“十佳物業(yè)公司”第一名、精神文明建設(shè)先進(jìn)單位、軍民共建精神文明先進(jìn)單位、廈門市治安保衛(wèi)工作先進(jìn)集體、廈門市先進(jìn)職工小家、廈門市建設(shè)系統(tǒng)先進(jìn)黨組織、青年文明號等榮譽(yù)稱號，得到了廣大業(yè)主及社會各界的普遍好評。
十多年來，公司堅持實施品牌戰(zhàn)略，不斷改革創(chuàng)新，打造核心競爭力，使企業(yè)從標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)�；鸩较�?qū)I(yè)化、差異化、高端化轉(zhuǎn)型，形成了以物業(yè)服務(wù)為主體產(chǎn)業(yè)，以高端物業(yè)為重點業(yè)務(wù)，以項目策劃、顧問咨詢、前期配套管理、教育培訓(xùn)為核心產(chǎn)品，以商務(wù)會所經(jīng)營、高端家政服務(wù)為便利服務(wù)產(chǎn)品，以環(huán)境服務(wù)、修繕服務(wù)為輔助服務(wù)產(chǎn)品的多元化綜合發(fā)展格局。在保持規(guī)模優(yōu)勢的同時，以標(biāo)準(zhǔn)化模塊作業(yè)的公共服務(wù)與針對項目定制的個性化服務(wù)實現(xiàn)了產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢與項目特色差異化優(yōu)勢，得到了廣大業(yè)主與社會各界的廣泛好評，大多數(shù)服務(wù)項目獲評國家、省、市物業(yè)管理示范小區(qū)(大廈)，公司成為廈門物業(yè)行業(yè)首個福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)，在市民、專家投票選出的“廈門十佳物業(yè)公司”名列榜首。公司將持續(xù)以細(xì)致周到的服務(wù)成就溫馨和諧的氛圍，為樹立行業(yè)標(biāo)桿，引領(lǐng)新物業(yè)風(fēng)潮，不斷地追求與進(jìn)取。
剛到公司的時候，我還不能完全放松。但是，面對公司工作人員的熱情，我就輕松下來了，我都對這次的調(diào)研有了更高的期待。
調(diào)研過程中，我體會到了很多辛苦。有些人在讀完中學(xué)就出社會工作了，或許很多在職青年都羨慕著我們這些在校大學(xué)生，我們還能在美好的校園中學(xué)習(xí)生活，他們卻已經(jīng)在為生活為未來辛苦工作著。我會珍惜現(xiàn)在的一切，為自己的未來努力。再幾年就要回報父母回報社會了，我更需要努力上進(jìn)。
在調(diào)研期間，我?guī)兔与娫�、整理文件、搬東西、進(jìn)行法制宣傳等，感受著工作的氛圍。在我參加學(xué)院的社聯(lián)會時曾經(jīng)做過一些類似的工作，但公司的工作更有些難度。工作有的簡單有的困難，但在前輩們或者說是叔叔阿姨哥哥姐姐們的幫助下，困難的我都能一一克服過來，并且能夠較好的完成自己的任務(wù)，對公司起到了一定的幫助，最終順利的完成了作為大學(xué)生的第一次寒假調(diào)研，不僅豐富了我的寒假實踐活動，與此同時也為我自己在以后的走上就業(yè)道路更增加了一分經(jīng)驗，讓我更加明白服務(wù)的真諦。
在調(diào)研期間，適逢“十佳物業(yè)保安”評選，我還幫忙出了要貼在物業(yè)公告宣傳亭的動員稿以及宣傳單。看到廣大業(yè)主滿懷熱情地加入到“廈門十佳物業(yè)保安”的評選活動中，積極投票，對物業(yè)公司工作的支持和肯定，我第一次感到一種自自我價值體現(xiàn)的感覺，雖然只是一件小事，但是這一張張選票亦將匯聚成無窮的力量，支持著我們樹立典型，彰顯先進(jìn)的典范，更好的服務(wù)于業(yè)主。
物業(yè)公司今年為共建廈門做了許多事。例如攜手“地球一小時”活動號召大家參與節(jié)能減排大行動，這不僅僅只是一個形式，通過這個活動可以使大家對于節(jié)能節(jié)電有著更深刻的認(rèn)識，有助于養(yǎng)成節(jié)約用電、節(jié)約用水的好習(xí)慣;還有開展“學(xué)雷鋒 獻(xiàn)愛心”相關(guān)活動，情暖社區(qū)。在傳播雷鋒精神的同時，也促進(jìn)了小區(qū)間每家每戶的互動，讓每家每戶都感受到這是一個溫暖的集體;同時還開展了社區(qū)植樹認(rèn)養(yǎng)活動，種植綠色希望 美化金色家園。在讓人們了解到植樹知識的同時，還美化了社區(qū)，做到了一舉兩得;此類的活動不勝枚舉，譬如慶�！拔逡粍趧庸�(jié)”文藝活動，文明社區(qū)、溫馨家園;端午時節(jié)，親手制香粽，心意達(dá)四方;“卡拉OK賽”歌聲傳真情;防汛演練、消防演練，宣傳消防常識等等一系列溫暖社區(qū)，構(gòu)建和諧社區(qū)的活動讓業(yè)主充分體會到物業(yè)是業(yè)主的“守護(hù)神”，讓他們在社區(qū)中生活的更加方便、更加放心、更加開心。
物業(yè)工作的范圍很廣，為了廣大業(yè)主能更愉快的生活，物業(yè)的工作人員都認(rèn)真負(fù)責(zé)，不論是份內(nèi)份外，都盡力做到最好。在實踐調(diào)研的這個寒假中，我每天都能從物業(yè)人員們身上感受到他們的'熱情與團(tuán)結(jié)。在工作時，他們總是微笑服務(wù)，熱忱待人，盡自己的職責(zé)，盡最大努力為有困難的業(yè)主解決難題。在工作之余，他們還耐心地教導(dǎo)、幫助我，讓我在公司能真正學(xué)到東西，讓我對物業(yè)管理這一塊內(nèi)容有了更加深層次的認(rèn)識。物業(yè)公司的工作人員們都很認(rèn)真看待自己的工作，他們都把自己當(dāng)成了小區(qū)中的一份子，努力的為他們的家庭——社區(qū)工作著、奉獻(xiàn)著。他們永恒的追求是：“五星服務(wù)，臻品未來”。我相信，通過他們殷勤周到、極致品質(zhì)的服務(wù)，為業(yè)主住戶永續(xù)美好生活，也為創(chuàng)造更溫馨的廈門奠定了基調(diào)。
通過活動，我發(fā)現(xiàn)以前對于物業(yè)管理這一塊的認(rèn)識還不夠清晰，以前的我，認(rèn)為物業(yè)管理僅僅只是為了業(yè)主的方便而被動服務(wù)，機(jī)械的做著一些份內(nèi)的事。但是，經(jīng)過一個寒假在廈門市住總物業(yè)管理公司的實踐調(diào)研，我真真正正的了解到，物業(yè)管理并不只是單純的服務(wù)于居民，同時物業(yè)管理的每個成員都會成為居民的好伙伴、好鄰居，在熱情服務(wù)的同時，真誠相待與每位居民，讓他們時時刻刻感受到只要在這個小區(qū)中，他們就有了可以依靠的地方。讓每家每戶的居民融為一體，讓整個小區(qū)成為一個溫暖和諧的大家庭。這才是物業(yè)管理所追求的最高境界。
物業(yè)管理調(diào)查報告3
到了一年的年底，也到了一年中該交物業(yè)管理費的時候了。但一年的管理費卻要1000多，我實在不理解，為什么物業(yè)并沒有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢。于是，在好奇心的驅(qū)使下，我上網(wǎng)調(diào)查關(guān)于“物業(yè)管理”。
原來，物業(yè)管理是一種服務(wù)，它以物業(yè)為管理對象，以廣大業(yè)主為服務(wù)對象而定位于社會人群。迄今為止，中國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了二十幾年的時間，也是一個有一定年齡的行業(yè)了，也具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。由于經(jīng)濟(jì)體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。
一、物業(yè)管理的由來
以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例。近年來，蕭山城市發(fā)展的日新月異，伴隨著城市的發(fā)展的'還有新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn)�！皡R宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區(qū)和“崇化社區(qū)”、“高橋社區(qū)”、“新橋社區(qū)”這些老社區(qū)有著明顯不同。當(dāng)然我們有必要探究一下社區(qū)基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價值？于是，我調(diào)查了我區(qū)的三個小區(qū)“崇化社區(qū)”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。
傳統(tǒng)社區(qū)大多數(shù)的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過市場交易價格購買房屋，而是作為工作單位的成員進(jìn)入居住區(qū)的，因此居住者不是房屋的產(chǎn)權(quán)人。房屋的產(chǎn)權(quán)屬于居民的工作單位（集體）或者國家，居住社區(qū)的物業(yè)管理權(quán)相應(yīng)地被賦予了準(zhǔn)政府性質(zhì)的物業(yè)公司。居民或單位交出的物業(yè)管理費用只具有象征意義，不能平衡物業(yè)公司實際的支出成本，這些費用要么由政府貼補(bǔ)，要么由單位組織統(tǒng)一負(fù)擔(dān)。在傳統(tǒng)社區(qū)中，物業(yè)只承擔(dān)了社區(qū)管理的部分職責(zé)，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等，是由政府機(jī)構(gòu)（街道及有關(guān)部門）或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)（居委會）來承擔(dān)的（例如：“崇化社區(qū)”）。
而新式社區(qū)的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對等的市場關(guān)系：業(yè)主以管理費購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買中獲得生存。同時，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區(qū)管理條例》)出來，這意味著，物業(yè)從社會管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣䥺挝唬瑥那暗墓芾砗捅还芾黻P(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。
二、物業(yè)管理的發(fā)展
隨著發(fā)展，便有了“物業(yè)公司”這一類代理管理責(zé)任的企業(yè)，甚至有了品牌。目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競爭時代。21世紀(jì)將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時代。
例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項目，同時開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號。幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實現(xiàn)了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈花木；第一家實行義務(wù)監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項目競標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。
到20xx年我國先行改革的深圳已經(jīng)出現(xiàn)了管理規(guī)模達(dá)1200萬平方米的企業(yè)，緊隨其后的上海也已經(jīng)有了管理規(guī)模達(dá)400萬平方米的物業(yè)管理企業(yè)。這些足以說明名牌競爭的優(yōu)勢，也足以說了國內(nèi)物業(yè)管理正逐步邁向正規(guī)，并不斷發(fā)展。
我查了許多關(guān)于物業(yè)管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區(qū)大門口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺監(jiān)控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛(wèi)小區(qū)安全；路上穿著黃色工作服的環(huán)衛(wèi)工人在打掃小區(qū)衛(wèi)生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來維持清潔的；小區(qū)的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區(qū)的健身設(shè)施有專人維護(hù)管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺得每平方米5角的物業(yè)管理費是花得不明不白，現(xiàn)在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。
黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治，建設(shè)管理有序、文明祥和的新型社會”，物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進(jìn)步。作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護(hù)它們的發(fā)展，嚴(yán)格依法進(jìn)行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區(qū)發(fā)展！
物業(yè)管理調(diào)查報告4
一、社會力量辦學(xué)的主要形式和稅收管理現(xiàn)狀
(一)從規(guī)模上看。社會力量辦學(xué)從規(guī)模上看，規(guī)模較大的有民辦學(xué)校，規(guī)模較小的有各種社會力量辦的培訓(xùn)。民辦學(xué)校逐步形成了多層次、多門類、多形式的辦學(xué)體系，既有高等層次學(xué)校，又有中等專業(yè)學(xué)校，也有普通中小學(xué)、幼兒園。既有企事業(yè)單位、民主黨派、社會團(tuán)體辦的，也有公民個人辦的，還有中外合資辦的。民辦學(xué)校手續(xù)較為齊全，較為穩(wěn)定。
(二)從形式上看。社會力量辦學(xué)從形式上看,可謂靈活多樣、雜亂多變：
1、為解決社會就業(yè)而開辦的各類崗前技能培訓(xùn)班。主要培訓(xùn)對象是下崗職工、待業(yè)青年、農(nóng)村進(jìn)城的剩余勞動力。這類培訓(xùn)班大部分取得許可證，辦班地點、時間、授課人員較為固定;
2、為職稱評定或職務(wù)晉升開辦的各類考前輔導(dǎo)班。通常由各級別的行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位組織創(chuàng)辦，培訓(xùn)對象主要是準(zhǔn)備參加職稱考試、專業(yè)技術(shù)考試的各類社會在職人員。這類辦班多數(shù)是以組織名義聘請幾名社會專家學(xué)者臨時開辦，具有一定的周期性;
3、一人牽頭，幾人搭伙的各種特長培訓(xùn)班和家教大軍。主要培訓(xùn)對象是在校的中小學(xué)生及幼兒園小朋友，培訓(xùn)形式多采取短期培訓(xùn)和臨時輔導(dǎo)相結(jié)合，屬第二職業(yè)勞務(wù)創(chuàng)收，其流動性和隱蔽性較強(qiáng)，不易控管。
(三)從管理上看。從政府對社會力量辦學(xué)的管理上看，有兩種情況：
1、舉辦實施學(xué)歷教育、學(xué)前教育、自學(xué)考試助學(xué)及其他文化教育的民辦學(xué)校，由縣級以上人府教育行政部門按照國家規(guī)定的權(quán)限審批;
2、舉辦實施以職業(yè)技能為主的職業(yè)資格培訓(xùn)、職業(yè)技能培訓(xùn)的民辦學(xué)校，由縣級以上人民政府勞動和社會保障行政部門按照國家規(guī)定的權(quán)限審批，并抄送同級教育行政部門備案。
現(xiàn)在，石家莊市橋西區(qū)在教育和勞動部門登記注冊的社會力量辦學(xué)的有41家(主要是外語、藝術(shù)、電腦、醫(yī)療美容、駕駛、人力資源等培訓(xùn)學(xué)校)，另有還有一些未在主管部門登記注冊的單位、個人和利用假期為學(xué)生補(bǔ)課辦班的教師以及家教人員，但是,辦理稅務(wù)登記的卻只有十多家。在稅收征收方式上，對規(guī)模較大，且有建賬能力的，采取的是按賬征收;對規(guī)模較小，且沒建賬能力的，實行的是定額征收。有的臨時性辦班者雖然辦理了稅務(wù)登記，但由于辦班時間和場所不固定，稅務(wù)機(jī)關(guān)很難進(jìn)行有效的征管,對不辦理任何手續(xù)的辦班者更是控管乏力。今年上半年，我局僅征收相關(guān)稅收8萬多元。由此可見，對社會力量辦學(xué)的稅收管理亟待加強(qiáng)。
二、社會力量辦學(xué)稅收征管不到位的原因
(一)、辦學(xué)者納稅意識不強(qiáng)。有的對有關(guān)稅收政策不了解，片面地認(rèn)為，只要經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)就是合法了，辦學(xué)不應(yīng)該納稅;有的受利益驅(qū)使，只為賺錢，不但不積極主動地納稅，反而有意逃避納稅。
(二)、辦學(xué)形式五花八門，難以進(jìn)行有效的稅收控管。目前，社會力量辦學(xué)按功能分，主要分為素質(zhì)型、技能型、提高型、培訓(xùn)型;按時間分，分為長、中、短期和臨時性辦學(xué)。辦學(xué)形式既有合伙辦學(xué)，又有單獨辦學(xué)，授課人員既有專職授課教師，又有大中專學(xué)生。除了規(guī)模較大的民辦學(xué)校外，還有以家庭住宅為固定場所的長期授藝班，也有高考前開設(shè)的臨時補(bǔ)習(xí)班。這些補(bǔ)習(xí)班的特點是可應(yīng)時開辦，也可隨時停辦，具有較強(qiáng)的隨意性，場所也不固定，且收入多以現(xiàn)金形式，稅務(wù)部門很難掌握。有的采取前店后校的形式，如一些音樂學(xué)校，在出售樂器的同時，進(jìn)行培訓(xùn)和教學(xué)，業(yè)主在申報納稅時只申報繳納商品銷售收入應(yīng)繳納的稅款，對培訓(xùn)教學(xué)收入?yún)s故意隱瞞。
(三)、部門協(xié)作不夠密切。有的主管部門未能對社會力量辦學(xué)者進(jìn)行有效的管理和監(jiān)督，比如，在資格審查和年檢方面，沒把是否依法納稅作為資格審查和年檢的一項主要內(nèi)容，只是以收(費)代管(理)。還有的主管部門只從部門利益考慮，擔(dān)心社會力量辦學(xué)者因繳稅而不能向其交納管理費。因而，對稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)檢查和調(diào)查不能很好地配合和支持，不能及時、準(zhǔn)確、全面地提供相關(guān)資料。
(四)、參加學(xué)習(xí)、培訓(xùn)的人員配合意識差。由于參與學(xué)習(xí)培訓(xùn)的'人員心態(tài)不一，而不能很好地配合稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收征管。學(xué)員的學(xué)費大都是由自己支付，不報銷，加上索要發(fā)票的意識不強(qiáng)，因而，有些學(xué)員不向辦學(xué)者索要合法發(fā)票，給辦學(xué)者造成了偷稅之機(jī)，稅務(wù)機(jī)關(guān)未能對此實現(xiàn)以票管稅。另一方面，稅務(wù)機(jī)關(guān)在向?qū)W員進(jìn)行調(diào)查時，有的學(xué)員怕給自己帶來麻煩，影響與辦學(xué)者的關(guān)系，故不愿提供真實的有關(guān)情況。
三、加強(qiáng)社會力量辦學(xué)稅收征管的措施
(一)、加大稅收宣傳力度。采取多種形式，有針對性地對辦學(xué)者、學(xué)員，以及有關(guān)部門搞好專項宣傳,提高辦學(xué)者的納稅意識，提高學(xué)員的索票意識，提高有關(guān)部門的協(xié)稅意識。
(二)、摸清底數(shù)，搞好重點人群監(jiān)控。稅務(wù)部門與學(xué)校加強(qiáng)溝通和聯(lián)系，摸清經(jīng)常參與校外辦班、家教的教師和名牌教師、熱門科目教師等相關(guān)情況，并建立檔案，對重點納稅人實行重點追蹤管理，進(jìn)行有效監(jiān)控。
(三)、加強(qiáng)部門協(xié)作配合。一是建立稅務(wù)反饋制度，各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)定期將有關(guān)情況和信息傳遞給稅務(wù)部門，使地稅機(jī)關(guān)能夠及時全面地了解和掌握有關(guān)情況;二是簽訂責(zé)任狀。形成齊抓共管的良好氛圍�？捎烧雒媾c教育、勞動部門簽訂協(xié)稅責(zé)任狀，進(jìn)一步增強(qiáng)這些部門做好協(xié)稅工作的責(zé)任感和緊迫感;三是強(qiáng)化管理和監(jiān)督，把是否依法納稅作為資格審查和年檢的一項重要內(nèi)容，對不能依法納稅的，不予進(jìn)行資格認(rèn)定和年檢。通過實行這一機(jī)制，促使辦學(xué)者依法納稅。
(四)、推進(jìn)家教公司化。針對家教隨意性大、收入難以掌握的特點，可實行家教公司化，將家教人員納入統(tǒng)一管理，需要家教的直接與公司聯(lián)系，將聘用費交入公司，相關(guān)稅收由公司統(tǒng)一繳納。這樣，既可減少和杜絕這方面的稅收流失，也可促進(jìn)家教行業(yè)的健康發(fā)展。
(五)、推行xx，實行以票控稅。在此方面，可借鑒飲食業(yè)有獎發(fā)票的做法，調(diào)動交費者索要發(fā)票的積極性。
(六)、制定和完善行業(yè)稅收征收辦法�？杀日諏︼嬍�、娛樂、建筑等行業(yè)的稅收征管辦法，制定和完善該行業(yè)的稅收征管辦法，強(qiáng)化征管，加大征收力度。
(七)、加大檢查力度。定期或不定期地對各類非基礎(chǔ)教育學(xué)校和～開展稅收專項檢查。對有涉稅問題的要依法處理，對影響大的可進(jìn)行公開處理和曝光。
(八)、建立和完善舉報制度。完善舉報設(shè)施，公開舉報電話號碼，認(rèn)真落實舉報獎勵制度，進(jìn)一步激發(fā)和調(diào)動群眾舉報的積極性。
物業(yè)管理調(diào)查報告5
一、對市場經(jīng)濟(jì)條件下的“低收費、零收費”現(xiàn)象的透視與分析
1、價值規(guī)律是市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，價值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價值由生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎(chǔ)。價格圍繞"等價交換價值點w上下波動，是價值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價值規(guī)律的制約。
企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費、零收費”手段實施物業(yè)管理運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經(jīng)濟(jì)運行中一種反常現(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業(yè)發(fā)展經(jīng)營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟(jì)收入和物業(yè)管理常規(guī)收費之外的經(jīng)濟(jì)來源。如若是企業(yè)競爭策略，是一種短期經(jīng)營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。
縱觀“低收費、零收費”，的多種表現(xiàn)形式，其共性特點是業(yè)主少交或不交管理費，但物業(yè)仍需維修、運行、維護(hù)和管理，這說明物業(yè)管理費一定另有來源�；蛘呤欠康禺a(chǎn)開發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營收入，再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發(fā)商支付管理費，開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費午餐”，承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費用?這在邏輯上和市場經(jīng)濟(jì)條件下是無法自圓其說的。退一步而言，不去追究開發(fā)商的動機(jī)、目的，開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實踐效果看，由于缺乏保障機(jī)制，結(jié)局往往是草草收場。以商業(yè)用房的租賃收入彌補(bǔ)管理費，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商，那么仍然會產(chǎn)生前者所述的與開發(fā)商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業(yè)管理平臺，進(jìn)行商業(yè)運作，獲得額外利潤，以此彌補(bǔ)管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經(jīng)營收入不能彌補(bǔ)，物業(yè)管理正常運行就無法維持，則會引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾，導(dǎo)致社會不安定因素的產(chǎn)生，這對構(gòu)建和諧社會是有害無益的。
如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個別物業(yè)項目上可能獲得收益，也并不具有可復(fù)制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會中，社會化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會分工越來越細(xì)，專業(yè)化程度越來越高。一個普通物業(yè)管理企業(yè)，同時涉足多個專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴(kuò)張和大肆進(jìn)入自己的非專業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業(yè)務(wù)造成強(qiáng)烈的連鎖沖擊。
因此，物業(yè)管理的“低收費、零收費”，既非物業(yè)管理模式創(chuàng)新，也非正常的競爭策略，既沒有預(yù)示物業(yè)管理發(fā)展方向，也沒有對行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻(xiàn)，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對物業(yè)管理市場發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。
1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導(dǎo)和傷害客觀上，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的“不對等”一是專業(yè)知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導(dǎo)業(yè)主對物業(yè)管理基本概念的認(rèn)識，認(rèn)為物業(yè)管理可有可無，更多關(guān)注服務(wù)價格而非服務(wù)質(zhì)量。同時，由于消費者過分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會忽視對物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管，造成消費者對物業(yè)管理服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護(hù)工作實際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)管理成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養(yǎng)護(hù)工作，削減物業(yè)管理成本中的預(yù)防性支出，無形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險的陷阱。
2.“低收費、零收費”將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運營鳳險
“低收費、零收費”運作的物業(yè)企業(yè)一個重要的經(jīng)濟(jì)理論支撐點是規(guī)模收益正比增長。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》的解釋�！皩τ谀骋划a(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)或規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。”即生產(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應(yīng)的不一定會上升。作為規(guī)模經(jīng)濟(jì)的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，規(guī)模擴(kuò)大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴(kuò)大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話語權(quán)，但隨之而來的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購電子商務(wù)平臺的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)管理開展多種經(jīng)營，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，彌補(bǔ)管理費不足，弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。
3. “低收費、零收費”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途
當(dāng)一個 “低收費、零收費”物業(yè)管理進(jìn)入小區(qū)，其“洼地效應(yīng)”必然會導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)管理收費的大幅下降，物業(yè)管理企業(yè)若不降價，很可能會被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對于個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因為一旦當(dāng)整個物業(yè)管理行業(yè)的降價成為習(xí)慣，消費者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會是誰的物業(yè)管理費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場里，消費者只關(guān)心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因為在低價，甚至超低價上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟(jì)的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的`惡果。市場交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。
在物業(yè)管理服務(wù)市場上，“逆向選擇”導(dǎo)致了市場的低效率和市場失靈， “低收費、零收費”服務(wù)不受到遏制，不但整個物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)管理服務(wù)消費意識和消費理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)管理服務(wù)價格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場嚴(yán)重萎縮甚至消失。
二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量
1.“低收費、零收費”違背公平和等價有償原則
從民法的基本原則公平和等價有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)管理“低收費、零收費”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的。《民法通則》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財產(chǎn)等的民事活動中，要實行等價交換，一方享有權(quán)利『應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù)，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關(guān)系中，民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時存在、相輔相成的，且權(quán)利義務(wù)對等、并按價值規(guī)律的要求進(jìn)行等價交換，取得他人財產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的代價相適應(yīng)。
合同法是民法的子法，當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價有償?shù)幕驹瓌t，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個物業(yè)管理活動中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來講，交納物業(yè)管理費的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利是對等和等價的，如果業(yè)主沒有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費不對等，其有權(quán)追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任。
但是在物業(yè)管理“低收費、零收費”中，業(yè)主沒有交納物業(yè)管理費，就失去了要求物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)管理企業(yè)這一方面講，物業(yè)管理"低收費、零收費"已經(jīng)使物業(yè)管理部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是無法保證的。同時，由于物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價或免費服務(wù)，在相當(dāng)程度上不會顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求。
而業(yè)主享受的超低價或免費服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護(hù)自身權(quán)益的主動性。
2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定
物業(yè)管理“低收費、零收費”歸根結(jié)底采用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當(dāng)競爭，違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第11條“經(jīng)營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個方面，一是主觀標(biāo)準(zhǔn)，以物業(yè)管理“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進(jìn)入市場，其動機(jī)不能排除是為了搶占市場份額從而達(dá)到排擠對手的目的，二是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即以低于成本的價格銷售商品。物業(yè)管理是種特殊的商品，一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品，實行物業(yè)管理是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第11條也對物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴(yán)重背離成本的一種定價方式，以低于戚本的價格銷售物業(yè)管理這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定。
3.“低收費、零收費”現(xiàn)象違背了《物業(yè)管理條例》的基本精神
《物業(yè)管理條例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定�！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理原則是指物業(yè)管理收費應(yīng)因地制宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，針對不同類型的物業(yè)、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質(zhì)價相符原則，指物業(yè)管理服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價相符”的物業(yè)管理收費機(jī)制，“低收費、零收費”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價，否定了質(zhì)價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業(yè)管理”的概念，抹去了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)管理質(zhì)價相符的收費原則，使初步培育出來的物業(yè)管理消費觀念，倒退到計劃經(jīng)濟(jì)福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。
“低收費、零收費”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業(yè)管理行業(yè)是一個勞動密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發(fā)，誰建設(shè)”的舊模式，加之當(dāng)前廣大業(yè)主的維權(quán)意識空前高漲，而物業(yè)管理消費意識和服務(wù)意識都不到位，物業(yè)管理法律法規(guī)相對滯后，在這樣社會經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)管理市場競爭日益激烈，物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現(xiàn)是必然的。
三、“低收費、零收費”的對策思考
1.完善法制建設(shè)
法制建設(shè)是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、長足發(fā)展的根本保障，針對我國目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國相關(guān)立法進(jìn)程，有必要對現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、補(bǔ)充、修訂和完善，通過完善法制建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理各主體在物業(yè)管理活動中的行為。
2.強(qiáng)化行業(yè)自律
行業(yè)自律是市場經(jīng)濟(jì)中企業(yè) 誠實信用"原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)管理協(xié)會在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用。因此行業(yè)協(xié)會應(yīng)及時、有效地建立會員強(qiáng)制入會、訓(xùn)誡、通報批評、公開譴責(zé)和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過行業(yè)自律制度，提升物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的社會地位和信譽(yù)。
3.加強(qiáng)理論研究
物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強(qiáng)理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學(xué)科的理論研究，建立一支行業(yè)內(nèi)專、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊伍，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的重要基石。
4.創(chuàng)新制度設(shè)計
創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設(shè)計是物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保障。
在物業(yè)管理的外部，引入發(fā)達(dá)國家物業(yè)管理制度，如類似物業(yè)管理事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)作為第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審核或外部審計，進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估。在物業(yè)管理內(nèi)部，完善物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度，量化物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)管理服務(wù)的水平和檔次。
5.正確引導(dǎo)輿論
人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在其發(fā)展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準(zhǔn)確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導(dǎo)到正確的方面來。
物業(yè)管理調(diào)查報告6
天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專業(yè)碼頭裝卸公司，公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù)，同時提供訂艙、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術(shù)部 操作部 行政部 財務(wù)部 物業(yè)部 人事培訓(xùn)部 而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來說，應(yīng)該把業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務(wù)理念，我們也應(yīng)該有“業(yè)主無小事兒”的服務(wù)理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。
一個好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì)？哪些細(xì)節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護(hù)、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務(wù)等方面進(jìn)行全方位介紹。 為此我對企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問題進(jìn)行分析考慮并提出相應(yīng)的對策和建議。
1 物業(yè)服務(wù)
“以人為本”才是正道
“以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念�！耙匀藶楸尽钡奈飿I(yè)管理，其實就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā)
點去進(jìn)行公司物業(yè)服務(wù)。關(guān)于物業(yè)公司的調(diào)查報告
在現(xiàn)階段，企業(yè)對物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴(kuò)大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。
2 增值服務(wù)關(guān)于物業(yè)公司的調(diào)查報告
“創(chuàng)意”考驗用心程度
創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發(fā)商都意識到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動，在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時，也使業(yè)主加強(qiáng)了對社區(qū)的認(rèn)同感。
3 及時響應(yīng)
必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽、
詢問。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應(yīng)迅速及時處理。
4 物管技能
員工實際技能決定公司專業(yè)性
物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機(jī)電維修保養(yǎng)等，這些項目都是專業(yè)性很強(qiáng)的獨立行業(yè)。事實上，專業(yè)性是指物管公司
里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業(yè)主，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細(xì)節(jié)服務(wù)的專業(yè)級物業(yè)管理隊伍，這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊。
5 公司綠化
綠化管理要因地制宜
小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護(hù)必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區(qū)居民愛護(hù)綠地、愛護(hù)家園的意識。其次，綠化養(yǎng)護(hù)也很重要，綠化養(yǎng)護(hù)既要做到勤，又要注重科學(xué)。
6 物業(yè)維修基金
做好物業(yè)維護(hù)最重要
物業(yè)維修基金的動用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對物業(yè)管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業(yè)的維護(hù)，如果出現(xiàn)問題則要作出公正的評估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運用。并且將維護(hù)基金“還之于民”。
7 企業(yè)文化
“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責(zé)任，共享經(jīng)營成果”
“顧客第一，服務(wù)第一，行動第一”
8 物管人員素質(zhì)
高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才
早期的物業(yè)管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護(hù)院、收發(fā)信件、代收水電費等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)入居民住宅，進(jìn)入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴(kuò)大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護(hù)、財務(wù)統(tǒng)計、社區(qū)文化等多個方面，內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計算機(jī)管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質(zhì)的專業(yè)人才，很難實現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。
一、企業(yè)行政管理的`功能及其要求
行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復(fù)雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是，這些事務(wù)只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)三大功能；其中管理是主干，協(xié)調(diào)是核心，服務(wù)是根本。究而言之，行政管理的實質(zhì)就是服務(wù)。
專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類）擔(dān)負(fù)著企業(yè)行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環(huán)節(jié)，是整個行政管理系統(tǒng)中的一個小系統(tǒng)。
行政部門應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè)、認(rèn)真細(xì)致地做好種種行政事務(wù)工作，把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內(nèi)外市場形勢，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構(gòu)，任用公司的各級干部，實施公司的經(jīng)營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作，行政部門的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領(lǐng)導(dǎo)一會兒支到東，一會兒支到西；結(jié)果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據(jù)事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達(dá)到這種境界，必須建立健全和認(rèn)真執(zhí)行行政部門的各項管理制度、崗位責(zé)任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權(quán)。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施、生活設(shè)施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機(jī)器一樣運轉(zhuǎn)，只在較少的場合才需要部門領(lǐng)導(dǎo)和上級領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個檔次，才算是一個合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。
物業(yè)管理調(diào)查報告7
目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細(xì)則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現(xiàn)實上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決
與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足，年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻很低，實力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強(qiáng)。
4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導(dǎo)向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的.習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。
5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻過低，市場的進(jìn)退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴(kuò)大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費不足。
物業(yè)管理調(diào)查報告8
管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對滯后，出現(xiàn)了小小的矛盾和問題，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需采取有效對策來加以改進(jìn)和解決。
一、基本現(xiàn)狀
截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個，建筑面積123萬平方米，規(guī)劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?。建設(shè)方式主要為：90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權(quán)房占10%，保障性住房占5%。
我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區(qū)只有26個，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個，這是小區(qū)管理的主要形式，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區(qū)，涉及小區(qū)41個，面積約12萬平方米。
二、小區(qū)管理存在的問題
通過統(tǒng)計數(shù)字可以看出，目前全縣絕部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個小區(qū)而言，也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務(wù)缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上，影響全縣穩(wěn)定局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問題：
�。ㄒ唬�(zhǔn)入門檻低，服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，注冊資本都在50萬100萬元，平均每家公司員工不到20人，規(guī)模小，實力弱。物業(yè)管理人員都為退休人員和下崗工人，沒有經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)都僅僅限于看門、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底，多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開鎖門、收取停車費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。
�。ǘ┦召M標(biāo)準(zhǔn)高低不一，收費難度。一方面，物業(yè)公司收費項目不一，收費標(biāo)準(zhǔn)自定，高低參差不齊。高層小區(qū)收費項目最多的有物業(yè)服務(wù)費、地下室服務(wù)費、生活垃圾費、電梯費等，合計達(dá)1800元，個別小區(qū)趕上了咸陽市的收費標(biāo)準(zhǔn)；除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區(qū)收費有的按面積計征，有的按戶平攤，收費標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，上下之間相差數(shù)倍，群眾響比較強(qiáng)烈。另一方面，管理無抓手，收費難度很。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理，自主購買，物業(yè)收費全憑自覺，收費難度很，一些小區(qū)甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽經(jīng)驗，對水、電等實行智能卡統(tǒng)一管理，減少了物業(yè)收費難度，管理比較方便，但是個別物業(yè)公司在水、電收費中有私自加價行為，監(jiān)管難度，業(yè)主不滿意。
�。ㄈ┗A(chǔ)設(shè)施不健全，物業(yè)公司不愿管。一舒劃設(shè)計不到位。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設(shè)亂，則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無法配建，規(guī)模小、成本高，物業(yè)管理無利可圖，甚者可能虧本，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區(qū)自治或無人管理的主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問題本身屬開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權(quán)和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上案件。如鴻運廈電梯質(zhì)量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上時間長達(dá)幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規(guī)定，在工程交付使用前，開發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進(jìn)行工程總體驗收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣好多開發(fā)項目未經(jīng)任何驗收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內(nèi)天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發(fā)集體上。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等開發(fā)建設(shè)項目，曾多次群。
（四）業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化，維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來自社會各個階層，社會經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同，認(rèn)識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加，而且規(guī)模越越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住戶還要收費，意愿不一，相互爭執(zhí)，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位，“主”為“客”。多數(shù)業(yè)主對自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識不清，不知道自己該享受什么權(quán)利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對小區(qū)集體事項不聞不問，聽之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主員會不能正常履行職責(zé)，幾年難以召開業(yè)主會。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒有形成對物業(yè)管理有償服務(wù)意識，缺乏社會公德，只要服務(wù)，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據(jù)調(diào)查，縣城各小區(qū)物業(yè)費收繳比例多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜雅居收繳比例90%。
�。ㄎ澹┖暧^環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營管理成本高、支出，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理難度增，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房，由于沒有完全產(chǎn)權(quán)，規(guī)劃設(shè)計和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因，遺留問題較多，管理難度很，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實事求是地講，物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)（社區(qū)）為主體進(jìn)行社會管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居會為主的“部門（單位）、鎮(zhèn)、社區(qū)居會”三級物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實工作中，全縣物業(yè)一旦有問題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居會管理職責(zé)缺失，由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。
三、對策和建議
農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求�；鶎庸芾響�(yīng)適應(yīng)形勢發(fā)展的要求，逐步實現(xiàn)以村會管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變，更好地服務(wù)社區(qū)居民。對于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo)，區(qū)別對待，標(biāo)本兼治，穩(wěn)步推進(jìn)。
�。ㄒ唬┓e極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)（社區(qū)）為主體進(jìn)行社會管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居會為主的“部門（單位）、鎮(zhèn)、社區(qū)居會”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負(fù)責(zé)，各鎮(zhèn)（社區(qū)）居會配合，針對城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計，將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居會所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居會，由各居會制定具體的`實施方案，負(fù)責(zé)實施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協(xié)調(diào)部門關(guān)系，提升物業(yè)監(jiān)管水平。
�。ǘ﹪�(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊登記，對于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開展工作。對于新建開發(fā)項目，在發(fā)房屋預(yù)售證前，要求開發(fā)企業(yè)對小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。
�。ㄈ┘訌�(qiáng)對物業(yè)公司人員的培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費標(biāo)準(zhǔn)等因素制約，在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個時期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣住戶才會認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì)；每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，力爭在23年內(nèi)全部實現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。
�。ㄋ模⿵�(qiáng)化物業(yè)費收繳管理。物業(yè)費收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn)。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題：一是標(biāo)準(zhǔn)�，F(xiàn)有物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)分類較粗，質(zhì)量要求不嚴(yán)，物價部門應(yīng)對此調(diào)研，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。二是抓手。中城市的小區(qū)實行智能卡管理，物業(yè)收費比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實行統(tǒng)一管理，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難。可以對這樣的小區(qū)實行改造，水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的12項，財政予以適當(dāng)獎補(bǔ)。改造后聘請物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌，收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結(jié)余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時，要接受業(yè)主員會的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個舒心的良好環(huán)境。
（五）強(qiáng)化對業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調(diào)動業(yè)主的積極性，增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識對于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先，要加強(qiáng)引導(dǎo)，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居會牽頭，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主會成立、業(yè)主員會的首屆和換屆、改選工作，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主會、業(yè)主員會依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū)，試點建立小區(qū)黨支部或臨時黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加宣傳力度，提高廣業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率，消除認(rèn)識誤區(qū)，更好地行使權(quán)利，履行義務(wù)，樹立正確、健康的消費理念，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構(gòu)建和諧家園。
（六）加推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭，各鎮(zhèn)（社區(qū)）居會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，多數(shù)業(yè)主同意實行市場化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理；對基礎(chǔ)設(shè)施不健全、多數(shù)業(yè)主不同意實行市場化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序為基本服務(wù)，由業(yè)主員會自治管理；對單位集資建設(shè)的住宅樓，由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時，加強(qiáng)對規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管，完善基礎(chǔ)設(shè)施，消除硬件缺失，為開展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。
物業(yè)管理調(diào)查報告9
醫(yī)院感染管理工作計劃一為提高我院院感管理質(zhì)量，進(jìn)一步搞好院感管理、傳染病管理工作，保障醫(yī)療、護(hù)理安全，特制定20xx年工作計劃：
一、醫(yī)院感染控制
1、每月下到各個科室監(jiān)測住院病人院感發(fā)生情況，督促臨床醫(yī)生及時報告院感病例，防止醫(yī)院感染暴發(fā)或流行。
2、每月對手術(shù)室、產(chǎn)房、血透室等重點部門的空氣、物體表面、工作人員手、消毒劑、滅菌劑、消毒滅菌物品等進(jìn)行消毒滅菌效果及環(huán)境衛(wèi)生學(xué)監(jiān)測一次。發(fā)現(xiàn)不合格處，嚴(yán)加整改，直至監(jiān)測結(jié)果合格為止。
3、每季度對臨床科室、重點部門進(jìn)行消毒隔離質(zhì)量檢查一次，對檢查結(jié)果進(jìn)行反饋，并提出改進(jìn)措施。
4、根據(jù)本年度院感監(jiān)控管理要求，配合全國院感監(jiān)控管理培訓(xùn)基地，開展醫(yī)院感染橫斷面調(diào)查一次。
二、抗菌藥物應(yīng)用
1、按照相關(guān)規(guī)定對抗菌藥物實行分級管理，定期調(diào)查住院病人抗菌藥物使用情況。
2、協(xié)助檢驗科定期公布全院前五位感染細(xì)菌譜及其耐藥菌，為臨床醫(yī)生合理使用抗菌藥物提供依據(jù)。
三、傳染病管理
1、每天收集全院各科室的傳染病報告卡、死亡醫(yī)學(xué)診斷證明書、居民惡性腫瘤報告卡，做好全院疫情報告和死亡、腫瘤病例報告工作。
2、每天對收集的傳染病報告卡進(jìn)行審核，保證其內(nèi)容完整、真實。
3、收到疫情報告卡和死亡病例報告后，按照規(guī)定時限，通過國家傳染病疫情監(jiān)測信息系統(tǒng)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)直報。
4、每月末，查閱全院本月的'門診日志、出入院登記、出院病歷、放射科檢查結(jié)果及檢驗科陽性結(jié)果登記本，發(fā)現(xiàn)漏報及時補(bǔ)報。
5、每月與醫(yī)務(wù)科核定死亡病例登記，發(fā)現(xiàn)漏報及時補(bǔ)報。
6、認(rèn)真做好上級衛(wèi)生行政部門對醫(yī)院的疫情管理、報告的檢查工作，配合疾病預(yù)防控制部門搞好疫情調(diào)查工作。
四、醫(yī)療廢物監(jiān)督管理
1、每月到醫(yī)院臨床支持中心檢查一次，督促醫(yī)療廢物分類、收集、運送等制度執(zhí)行情況，避免發(fā)生醫(yī)療廢物流失。
2、每月查閱醫(yī)療廢物交接登記本一次、發(fā)現(xiàn)漏項及時填補(bǔ)。
五、手衛(wèi)生及職業(yè)暴露防護(hù)
1、將手衛(wèi)生消毒列入科室質(zhì)量檢查項目，每季度抽查醫(yī)務(wù)人員進(jìn)行手衛(wèi)生消毒技術(shù)考核一次。
2、加強(qiáng)職業(yè)暴露防護(hù)知識宣傳教育，減少職業(yè)暴露風(fēng)險。
3、發(fā)生醫(yī)務(wù)人員職業(yè)暴露后，嚴(yán)格根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行妥善處理。
六、院感知識培訓(xùn)
1、本年度協(xié)同醫(yī)教科組織新進(jìn)人員進(jìn)行院感、傳染病知識崗前培訓(xùn)一次。
2、分層次開展全院醫(yī)務(wù)人員院感知識培訓(xùn)兩次，提高醫(yī)務(wù)人員院感知識水平。
物業(yè)管理調(diào)查報告10
1企業(yè)自身
通過對企業(yè)自身進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和分析，可為企業(yè)運作提供豐富的情報。在一個企業(yè)中技術(shù)中心(研究院)、市場部(銷售部)、財務(wù)部、人力資源部、生產(chǎn)、采購、設(shè)備部、計劃部等部門掌握著企業(yè)研究開發(fā)、市場營銷、財務(wù)、人事、生產(chǎn)運營、人財務(wù)、產(chǎn)供銷等信息。以從企業(yè)內(nèi)部建立的信息網(wǎng)絡(luò)中獲取這些信息。企業(yè)允許每位員工把自己搜集到的情報上傳到企業(yè)競爭情報系統(tǒng)。2企業(yè)競爭對手的情況競爭對手是競爭用戶最為關(guān)注的對象，競爭對手相關(guān)信息數(shù)量龐大，內(nèi)容繁雜，這其中包括需要確定誰是自己現(xiàn)實和潛在的競爭對手，競爭對手的背景和基本信息、產(chǎn)品/服務(wù)、財務(wù)、技術(shù)、營銷、人員、組織結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)運營等方面的信息。
2.1公司名錄
確定誰是自己的競爭對手，了解對手的背景和基本信息，最基本的需求是獲得公司名錄信息。工商、稅務(wù)、黃頁、競爭對手網(wǎng)站、企業(yè)名錄出版物和數(shù)據(jù)庫是最常用的名錄信息源。如托馬斯美國制造商名錄、康帕斯全球企業(yè)名錄、盈科黃頁服務(wù)等。競爭對手的基本信息包括名稱、地址、電話、成立時間、性質(zhì)、法人代表、行業(yè)類型、經(jīng)營范圍、雇員人數(shù)、企業(yè)規(guī)模、機(jī)構(gòu)設(shè)置、進(jìn)出口權(quán)等。這些信息一般可通過企業(yè)注冊表獲得。
2.2經(jīng)營狀況
競爭對手的經(jīng)營狀況包括地理位置、設(shè)備辦公條件、工作或生產(chǎn)是否活躍、員工的知識水平、領(lǐng)導(dǎo)者的風(fēng)格、主要“客戶”情況、所處競爭環(huán)境、對新產(chǎn)品的開發(fā)計劃、生產(chǎn)的秩序效率、原材料采購地域及支付方式、主要原料供應(yīng)商名稱及聯(lián)絡(luò)方式、主要產(chǎn)品及品牌、產(chǎn)品銷售地域、銷售方法及收款方式、開戶銀行、經(jīng)營場所、人員情況等。競爭對手的這些經(jīng)營狀況可以通過實地參觀考察、訪問等多種途徑獲取。
2.3產(chǎn)品/服務(wù)
有關(guān)產(chǎn)品/服務(wù)的競爭情報需求又可進(jìn)一步細(xì)分為對產(chǎn)品/服務(wù)種類、特征、新產(chǎn)品開發(fā)和產(chǎn)品項目情報四種類型[2]。種類情報主要通過查閱公司名錄、產(chǎn)品名錄、公司主頁、產(chǎn)品樣本和手冊；檢索數(shù)據(jù)庫；詢問經(jīng)銷商；參加展覽會；聯(lián)系相關(guān)行業(yè)協(xié)會等途徑獲得。特征情報主要通過訪談企業(yè)內(nèi)部各職能部門的員工；開展反求工程；查閱產(chǎn)品樣本和手冊；訂閱剪報；檢索數(shù)據(jù)庫和詢問經(jīng)銷商等途徑獲得。新產(chǎn)品開報主要通過訂閱專業(yè)報刊雜志、產(chǎn)業(yè)研究報告；參加行業(yè)會議和展覽會；走訪行業(yè)主管部門和行業(yè)專家以及直接聯(lián)系競爭對手等途徑。產(chǎn)品項目情報主要通過訂閱行業(yè)協(xié)會出版、產(chǎn)品樣本和手冊；檢索數(shù)據(jù)庫；詢問經(jīng)銷商和直接聯(lián)系對手等途徑獲得。
2.4財務(wù)和資信
如競爭對手為上市公司，其年度報告是極為有用的競爭情報信息源，幾乎包括了所用作為商業(yè)秘密的工業(yè)普查資料上的企業(yè)財務(wù)信息。其財務(wù)信息可通過查閱其向社會公布的財務(wù)報告；訂閱各類機(jī)構(gòu)和證劵分析師的分析報告；聯(lián)系競爭對手的前雇員和退休員工獲得。非上市公司的競爭對手可以通過訂閱綜合性商業(yè)出版物、行業(yè)出版物；檢索資信數(shù)據(jù)庫；聯(lián)系政府機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會；委托信用調(diào)查機(jī)構(gòu)開展調(diào)查等途徑獲得。
2.5市場營銷
有關(guān)競爭對手市場營銷方面的情報需求，占據(jù)著競爭情報需求的優(yōu)勢地位。如能有效獲取，將是贏得市場競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵。競爭對手的市場營銷情報包括對手的營銷組織、營銷策略、營銷渠道、市場占有率、銷售價格、廣告預(yù)算、廣告效果、售后服務(wù)、客戶忠誠度等諸多種類。
�。�1）營銷組織情報：通過訂閱產(chǎn)業(yè)研究報告、報刊和專業(yè)雜志、產(chǎn)品樣本和手冊；互聯(lián)網(wǎng)搜索；訪談企業(yè)內(nèi)部各職能部門員工、經(jīng)銷商和競爭對手等途徑獲得。
（2）營銷策略情報：包括銷售制度、廣告宣傳、人員推銷、營業(yè)推廣、公共關(guān)系和網(wǎng)絡(luò)營銷案等系一系列方法。主要通過監(jiān)測并分析銷售活動；閱產(chǎn)品樣本和手冊；互聯(lián)網(wǎng)搜索；訪談企業(yè)內(nèi)部各職能部門員工、經(jīng)銷商和競爭對手；委托行業(yè)或市場調(diào)查機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得。
�。�3）營銷渠道情報：包括銷售渠道的形成、銷售渠道的實力及國際銷售策略。主要通過競爭對手的產(chǎn)品展覽會、發(fā)放的宣傳材料、廣告的投放情況、連鎖店或者分銷商等獲得。
�。�4）市場占有率情報：通過查閱行業(yè)協(xié)會出版物、產(chǎn)業(yè)研究報告、多外公開的檔案、政府出版物；委托行業(yè)或商業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得。
�。�5）銷售價格情報：通過訪談一線銷售人員、競爭對手、經(jīng)銷商、客戶；訪問主管價格的政府部門的網(wǎng)站；訂閱行業(yè)協(xié)會出版物；檢索數(shù)據(jù)庫和電子商務(wù)網(wǎng)站；委托專業(yè)調(diào)查咨詢機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得。
�。�6）廣告預(yù)算情報：通過訂閱報刊和專業(yè)雜志、競爭對手的財務(wù)報告；訪談競爭對手、廣告商、媒體廣告部員工；委托專業(yè)調(diào)查咨詢機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得。
�。�7）廣告效果情報：通過訪談客戶、經(jīng)銷商和一線銷售人員；訂閱報刊和專業(yè)雜志、產(chǎn)業(yè)研究報告；委托專業(yè)調(diào)查咨詢機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得。
�。�8）售后服務(wù)情報：通過訪談企業(yè)內(nèi)部各職能部門員工、客戶、經(jīng)銷商、競爭對手等途徑獲得。
（9）客戶忠誠度情報：通過訪談經(jīng)銷商、客戶；委托專業(yè)調(diào)查咨詢機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得。
2.6公司人員
競爭對手的管理人員和人力資源狀況對于了解對手公司的管理風(fēng)格，人才優(yōu)勢有著重要的意義。競爭對手管理人員的信息主要通過閱讀公開出版社或公司網(wǎng)站上的傳記資料；觀看對管理人員的訪談；聆聽管理人員的講話；訪談競爭對手和企業(yè)內(nèi)部各職能部門員工等途徑獲得。競爭對手的人力資源狀況可通過閱讀企業(yè)招聘企業(yè)，信用調(diào)查報告、與競爭對手有關(guān)的庭審記錄；訪談行業(yè)主管部門、勞動和社會保障部門、企業(yè)內(nèi)部人力資源部門等途徑獲得。
2.7組織結(jié)構(gòu)
了解競爭對手的組織結(jié)構(gòu)，可以判斷出各個業(yè)務(wù)部門在對手公司中的地位、某一決策問題的決策點和關(guān)鍵決策者。組織結(jié)構(gòu)的變化也可能預(yù)示著公司的戰(zhàn)略調(diào)整。競爭對手的組織結(jié)構(gòu)信息主要通過訂閱公司網(wǎng)站上的組織結(jié)構(gòu)圖、企業(yè)名錄和資信類數(shù)據(jù)庫；訪談競爭對手的員工和資深業(yè)內(nèi)人士等途徑獲得。
2.8生產(chǎn)運營
競爭對手的`生產(chǎn)運營情報：包括對手的生產(chǎn)、產(chǎn)能以及工程和研發(fā)狀況，涉及公司內(nèi)部的核心經(jīng)營數(shù)據(jù)、直接競爭對手處獲取有一定難度，但可以通過與公司的生產(chǎn)運營活動相聯(lián)系的第三方接洽獲得一部分信息。
（1）生產(chǎn)情報：主要通過訂閱行業(yè)協(xié)會出版物、產(chǎn)業(yè)研究報告。訪談企業(yè)內(nèi)部各職能部門員工、供應(yīng)商、設(shè)計施工單位；查閱規(guī)劃委、建委、質(zhì)監(jiān)局、法院、衛(wèi)生防疫站等政府主管部門公開的檔案文件并從中推斷；委托專業(yè)調(diào)查咨詢機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得。
（2）產(chǎn)能情報：主要通過訂閱行業(yè)研究報告、行業(yè)協(xié)會出版物。訪談企業(yè)內(nèi)部各職能部門員工、供應(yīng)商、運輸部門、客戶；查閱環(huán)保局、消防局等政府主管部門公開的檔案文件并從中推斷；委托專業(yè)調(diào)查咨詢機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得。
（3）工程和研報：主要通過查閱專業(yè)期刊、會議論文、科技報告、專利；檢索科技類數(shù)據(jù)庫；訪談行業(yè)協(xié)會、科技主管機(jī)構(gòu)、技術(shù)專家和企業(yè)內(nèi)部各職能部門員工等途徑獲得。
3競爭環(huán)境
從社會環(huán)境獲取競爭情報是指在企業(yè)內(nèi)部和企業(yè)對手之外搜集相關(guān)情報，獲取的情報主要有行業(yè)情報、市場情報、消費者情報、客戶信息情報、宏觀環(huán)境情報。
（1）行業(yè)情報：行業(yè)情報內(nèi)容包括行業(yè)類別、行業(yè)基本信息、行業(yè)生命周期、行業(yè)技術(shù)水平、行業(yè)政策、行業(yè)競爭格局等。主要通過查閱國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)、政府行業(yè)主管部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)或市場調(diào)查報告、閱讀財經(jīng)類報刊和專業(yè)雜志等途徑獲得。
（2）市場情報：市場情報內(nèi)容廣泛，類型多樣，可分為市場結(jié)構(gòu)、市場規(guī)模、商業(yè)網(wǎng)點分布、市場發(fā)展前景等幾類。可通過查閱統(tǒng)計年鑒等工具書、調(diào)查問卷、模型分析、閱讀財經(jīng)類報刊和專業(yè)雜志、政府出版物；親自調(diào)查獲取一手信息；委托專業(yè)調(diào)查咨詢機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得。
�。�3）消費者情報：消費者情報是企業(yè)正確制定產(chǎn)品開發(fā)策略和市場銷售策略的基本前提，其內(nèi)容包括消費需求、消費動機(jī)、消費行為、品牌知名度和消費滿意度等�？赏ㄟ^調(diào)查問卷、座談會、回訪、專業(yè)的媒體調(diào)查機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)等途徑獲取。
�。�4）客戶信息情報：客戶信息情報是企業(yè)的利潤來源，也是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的根源。其內(nèi)容包括客戶基本信息、客戶組織信息、客戶經(jīng)營效益、客戶信用評價等。主要通過實地訪問等途徑獲取。
（5）宏觀環(huán)境情報：所有行業(yè)都會受到宏觀環(huán)境的影響，企業(yè)能做的是監(jiān)測這些宏觀環(huán)境因素的變化和根據(jù)這些變化調(diào)整自己的經(jīng)營方式和戰(zhàn)略定位。企業(yè)的宏觀經(jīng)營環(huán)境包括政治環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會文化環(huán)境等。①政治環(huán)境信息。政治環(huán)境的變化包括國內(nèi)政治環(huán)境的變化、發(fā)生重大國際事件、政府變革、權(quán)利轉(zhuǎn)移以及一些具體的立法和規(guī)章制度的變化。政治環(huán)境信息主要可通過閱讀時政類報刊和專業(yè)雜志、政府出版物、訂閱網(wǎng)絡(luò)新聞、加入論壇、博客等、聽廣播、看電視、檢索新聞和法律法規(guī)數(shù)據(jù)庫、通過駐外使館、新聞記者等進(jìn)行搜集；與政府主管部門建立良好的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)等途徑獲得；②經(jīng)濟(jì)環(huán)境信息。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化包括經(jīng)濟(jì)周期的影響、世界貿(mào)易方式的變化、匯率和商品價格變化、資本市場、勞動力市場的變化以及經(jīng)濟(jì)對供應(yīng)商和特定用戶群的影響等。經(jīng)濟(jì)環(huán)境信息主要通過閱讀財經(jīng)類報刊和專業(yè)雜志、政府出版物、訪問國內(nèi)外的財經(jīng)類網(wǎng)站、瀏覽知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家的博客、搜索財經(jīng)類數(shù)據(jù)庫、與主管經(jīng)濟(jì)的政府部門建立良好的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)、親自調(diào)查獲得一手信息、委托專業(yè)調(diào)查咨詢機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得；③社會環(huán)境信息。社會環(huán)境信息的變化包括社會地理環(huán)境、氣候環(huán)境、交通環(huán)境、通信變化、人口構(gòu)成、人們的品味、習(xí)慣的變化以及對環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展的關(guān)注等。社會環(huán)境信息主要通過閱讀報刊和專業(yè)雜志、檢索人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫、親自調(diào)查獲取一手信息、委托專業(yè)調(diào)查咨詢機(jī)構(gòu)代為搜集等途徑獲得；④技術(shù)環(huán)境信息。技術(shù)環(huán)境上的變化包括技術(shù)變革對產(chǎn)品、工藝、分銷渠道的影響等。技術(shù)環(huán)境信息主要可通過檢索技術(shù)類出版物，如期刊、會議論文、專利、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)報告等、檢索科技類數(shù)據(jù)庫、訂購行業(yè)協(xié)會出版物、咨詢專家、學(xué)者和工程技術(shù)人員等途徑獲得。
物業(yè)管理調(diào)查報告11
今年以來，為了切實加強(qiáng)漢江水源地保護(hù)，有效改善農(nóng)村人居環(huán)境，縣財政局經(jīng)過充分調(diào)研，制定印發(fā)了《關(guān)于運用一事一議財政獎補(bǔ)政策支持農(nóng)村人居環(huán)境治理的通知》，為全縣農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生綜合整治提供了保障。但隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，縣城常住人口急劇增長，城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔工作量日益增加。為徹底改善城區(qū)環(huán)境，提升城市品位，推進(jìn)國家衛(wèi)生縣城和園林城市建設(shè)，據(jù)實保障縣城環(huán)衛(wèi)投入，我們對城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理運行情況進(jìn)行實地調(diào)研，通過核查近年來財務(wù)收支，對照設(shè)施配套和管理需求，了解管理現(xiàn)狀，分析矛盾和問題，并提出對策建議，以供決策參考。
目前，我縣城區(qū)主街道的環(huán)衛(wèi)保潔清運及垃圾處理廠的運營管理主要由縣環(huán)衛(wèi)所負(fù)責(zé)，縣城背街小巷的環(huán)境衛(wèi)生則由池鎮(zhèn)各社區(qū)220名公益崗人員負(fù)責(zé)日常保潔。縣環(huán)衛(wèi)所由池鎮(zhèn)政府實施日常管理，編制隸屬住建局下屬事業(yè)單位，現(xiàn)有正式職工30人，聘請環(huán)衛(wèi)工人126人(其中：符合享受并統(tǒng)一繳納“四險”人員90人），現(xiàn)有垃圾清運車輛20輛（其中：垃圾運輸車9輛，灑水車1輛，小型垃圾收集車9輛，垃圾裝載車1輛），負(fù)責(zé)城區(qū)主街道環(huán)衛(wèi)保潔、所有垃圾清運，垃圾處理廠及城區(qū)38所公廁的運營管理。
近年來，縣環(huán)衛(wèi)所克服人員少、任務(wù)重、經(jīng)費緊、保潔面積不斷擴(kuò)等實際困難，實行“劃片包干、責(zé)任到人、跟進(jìn)監(jiān)管、績效考核”，管理模式逐步趨于規(guī)范。全體管理和保潔人員發(fā)揚不怕苦、不怕累、不怕臟的精神，主動承擔(dān)縣城“雙創(chuàng)”工作的主力，為城區(qū)居民提供干凈舒適的環(huán)境付出了艱辛工作，為創(chuàng)建衛(wèi)生縣城做出了巨貢獻(xiàn)。
�。ㄒ唬┦杖肭闆r。
城區(qū)環(huán)衛(wèi)投入分為三部分：即縣財政預(yù)算、每年收取垃圾費收入和人社部門撥付的再就業(yè)及公益崗位補(bǔ)助，從近幾年實際收入看呈逐年遞增趨勢。 20xx年城區(qū)環(huán)衛(wèi)經(jīng)費收入535萬元，其中：縣財政預(yù)算175萬元，當(dāng)年收取垃圾費收入255萬元，人社部門撥付再就業(yè)及公益崗位補(bǔ)助105萬元。
�。ǘ┲С銮闆r。
1、20xx年環(huán)衛(wèi)經(jīng)費當(dāng)年實際支出528.65萬元，主要分為三部分：
�。�1）城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔正常支出480.65萬元。其中：126名環(huán)衛(wèi)工人工資184.44萬元，環(huán)衛(wèi)工人降溫、加班及法定節(jié)假日加班費24.88萬元，90名環(huán)衛(wèi)工人“四險”支出107.33萬元(含個人應(yīng)繳部分,全部由單位負(fù)擔(dān))，環(huán)衛(wèi)工人勞保支出7萬元，年終慰問支出5萬元，環(huán)衛(wèi)車輛燃油費75萬元，環(huán)衛(wèi)車輛維修費41萬元，環(huán)衛(wèi)車輛保險費6萬元，果皮箱購置費15萬元，收費人員工資及手續(xù)費15萬元。
（2）公廁管護(hù)及水電費30萬元。
�。�3）環(huán)衛(wèi)所日常公用及房租費18萬元。
從其目前收支情況看，現(xiàn)有的收入能夠滿足除垃圾處理廠運營經(jīng)費外的支出需要，包括環(huán)衛(wèi)所單位的日常運轉(zhuǎn)和房租支出。
2、垃圾處理廠運營每年的支出需求約99萬元。按20xx年10月2日以來試運行情況進(jìn)行測算，每年垃圾處理廠運營需經(jīng)費99萬元（20xx年只需79萬元，滲瀝液處理站試運行一年費用由承建廠方承擔(dān)），其中：垃圾處理廠推土機(jī)填埋工時費24萬元，垃圾填埋取運覆土45萬元，消殺藥品費用5萬元，電費5萬元，滲瀝液處理站年運轉(zhuǎn)經(jīng)費20萬元。
3、按政府會議要求再增加20名環(huán)衛(wèi)工人年需工資27萬元。
�。ㄒ唬┏鞘惺腥莪h(huán)境統(tǒng)一管理的機(jī)制尚未形成。目前，我縣市容市貌日常執(zhí)法監(jiān)管由規(guī)劃局下屬的.城市綜合執(zhí)法隊負(fù)責(zé)，城市綠化、創(chuàng)建園林城市由住建局負(fù)責(zé)，城區(qū)主街道環(huán)衛(wèi)保潔及垃圾處理廠運營由環(huán)衛(wèi)所負(fù)責(zé)，背街小巷環(huán)衛(wèi)保潔由池鎮(zhèn)負(fù)責(zé)，創(chuàng)建衛(wèi)生和園林縣城由雙創(chuàng)辦總牽頭。城市市容環(huán)境管理由多個部門負(fù)責(zé)，隨著“三鎮(zhèn)一體化”縣城建設(shè)的不斷推進(jìn)，加強(qiáng)縣城市容環(huán)境的統(tǒng)一管理勢在必行。
�。ǘ┛h環(huán)衛(wèi)所的管理體制亟待理順。按縣編辦文件通知，縣環(huán)衛(wèi)所編制在住建局，年度考核也在住建局，而人員和經(jīng)費由池鎮(zhèn)實施管理，目前環(huán)衛(wèi)所的管理體制不利工作有效開展。
�。ㄈ┏菂^(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面需要擴(kuò)。隨著我縣城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，縣城常住人口劇增，城區(qū)街道骨架逐漸拉，目前保潔范圍已不能滿足城市發(fā)展需求，逐步擴(kuò)城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面已勢在必行，保潔力量還需加強(qiáng)。
�。ㄋ模┉h(huán)衛(wèi)經(jīng)費收支管理仍有待加強(qiáng)。一是政策性規(guī)費還沒有按完全收繳到位。仍有部分居民、商戶、企業(yè)的生活垃圾費未按政策征收到位，而城市建設(shè)駱保潔費至今仍沒有啟動征收。二是環(huán)衛(wèi)經(jīng)費支出雖然池鎮(zhèn)也實行了“三審一簽”報賬管理，但車輛維修、保險等未按規(guī)定實行政府集中采購，環(huán)衛(wèi)工作經(jīng)費帳務(wù)核算不太規(guī)范。池鎮(zhèn)只撥付環(huán)衛(wèi)所正常的人員經(jīng)費，應(yīng)由池鎮(zhèn)保障的環(huán)衛(wèi)所機(jī)關(guān)公用經(jīng)費擠占正常的環(huán)衛(wèi)工作經(jīng)費。
�。ㄎ澹┉h(huán)衛(wèi)工作的科學(xué)化、精細(xì)化管理水平還需提高。近幾年環(huán)衛(wèi)工人工資雖有所調(diào)增，但仍顯偏低。環(huán)衛(wèi)所雖然制定了崗位職責(zé)及績效考核管理辦法，按有限資金投入是否發(fā)揮對等效益來看，每天支付的環(huán)衛(wèi)工資報酬應(yīng)達(dá)到的環(huán)衛(wèi)
標(biāo)準(zhǔn)，缺乏科學(xué)、規(guī)范、精細(xì)的考核衡量標(biāo)準(zhǔn)。
�。ㄒ唬┙⑾到y(tǒng)性的城市管理機(jī)制。在機(jī)構(gòu)過程中，整合分散在各部門的職責(zé)，成立統(tǒng)一的市容環(huán)境管理工作機(jī)構(gòu)，借鑒外地城市管理的先進(jìn)經(jīng)驗，樹立經(jīng)營城市理念，共同管理好我們的家園。
（二）理順環(huán)衛(wèi)所的管理體制。建議將縣環(huán)衛(wèi)所的人員、經(jīng)費隨編制劃歸一個部門統(tǒng)一管理，環(huán)衛(wèi)工作經(jīng)費和機(jī)關(guān)運轉(zhuǎn)經(jīng)費分別納入國庫集中支付管理。
�。ㄈ﹪�(yán)格收費管理。一是建議政府按照相關(guān)規(guī)定盡快研究啟動駱保潔費征收，每年所征收資金全部用于垃圾處理廠運營。二是要嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)征收居民、商戶和企業(yè)的垃圾處理費。嚴(yán)禁隨意減免，做到公平征收，確保應(yīng)收盡收，所收資金全部用于保障城市環(huán)衛(wèi)工作。
�。ㄋ模┲鸩綌U(kuò)城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面。順應(yīng)城市發(fā)展需求，逐步擴(kuò)城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面，根據(jù)需要增加保潔人員。
�。ㄎ澹┍Ｕ侠幚韽S運營經(jīng)費。建議將每年收取的駱保潔費約100萬元左右，全額用于垃圾處理廠運營，不足部分納入縣財政預(yù)算，垃圾處理廠工作人員，若再增加聘任20名環(huán)衛(wèi)工人，建議從146名環(huán)衛(wèi)工人中調(diào)劑使用。
�。┮�(guī)范環(huán)衛(wèi)經(jīng)費核算。將環(huán)衛(wèi)所機(jī)關(guān)經(jīng)費和城市環(huán)衛(wèi)保潔工作經(jīng)費分開，專帳進(jìn)行核算，嚴(yán)禁出現(xiàn)擠占，環(huán)衛(wèi)經(jīng)費要優(yōu)先保障環(huán)衛(wèi)工人工資、環(huán)衛(wèi)車輛費用和垃圾處理廠運營開支，對環(huán)衛(wèi)車輛維修、保險和環(huán)衛(wèi)設(shè)施購置要嚴(yán)格實行政府采購管理，對車輛維修、加油要制定嚴(yán)格詳細(xì)的管理制度。
（七）實行精細(xì)化管理。環(huán)衛(wèi)所要對駱清掃、保潔，公廁保潔，垃圾填埋等工作制定科學(xué)的管理機(jī)制和具體的日�？己藰�(biāo)準(zhǔn)，定崗定責(zé)績效考核，安排專人加強(qiáng)巡查監(jiān)督，定期通報，與工資報酬掛鉤，確保每花一分錢都發(fā)揮應(yīng)有效益。（作者雷啟平系20xx縣財政局局長；劉勇系公產(chǎn)局副局長；王修盛系農(nóng)村公益項目管理股股長）
物業(yè)管理調(diào)查報告12
一、重大危險源的識別
（一）重大危險源的概念
重大危險源是長期地或者臨時地生產(chǎn)、加工、搬運、使用或者儲存危險物質(zhì)，且危險物質(zhì)的數(shù)量等于或者超過臨界量的單元（包括場所設(shè)施）。
對于井工開采的煤礦來講，屬于下列情況之一的為存在重大危險源的礦井；
1、高瓦斯礦井。
2、煤與瓦斯突出礦井。
3、有煤塵爆炸危險的礦井。
4、水文地質(zhì)條件復(fù)雜的，有承壓水或古空區(qū)積水危害的礦井。
5、煤層自然發(fā)火期
6、煤層沖擊傾向為中等以上的礦井。
�。ǘ┲卮笪ｋU源的分類
重大危險源可分為生產(chǎn)場所的重大危險源和儲存區(qū)的重大危險源兩大類。
1、根據(jù)物質(zhì)的不同特性、生產(chǎn)場所的重大危險源按爆炸性物質(zhì)、易燃物質(zhì)、活性化學(xué)物質(zhì)混入有毒物質(zhì)等四類物質(zhì)的品名及其臨界量加以確定。
2、儲存區(qū)的重大危險源的確定方法與生產(chǎn)場所的重大危險源的確定方法基本相同，只是因為工藝條件較為穩(wěn)定，臨界量數(shù)值較大。
二、重大危險源的控制
（一）政府部門對于重大危險源的宏觀控制
重大危險源控制的目的，不僅是預(yù)防煤礦井下重大事故發(fā)生，而且要做到煤礦井下一旦發(fā)生事故，能將事故危害限制到最低程度。對重大危險源的控制可以從以下幾方面著手：
1、應(yīng)對存在重大危險源的煤礦進(jìn)行普查、分級，并在制定有重大危險源監(jiān)察管理法規(guī)的基礎(chǔ)上，明確存在重大危險源的煤礦，要對于危險源的管理責(zé)任、管理要求（包括組織制度、報告制度、監(jiān)控管理制度及措施、隱患整改方案、應(yīng)急措施等），促使煤礦建立重大危險源的控制機(jī)制，確保煤礦安全生產(chǎn)。
2、依據(jù)有關(guān)法規(guī)對存在有重大危險源煤礦實施分級管理，針對不同級別確定規(guī)范的現(xiàn)場監(jiān)督方法，督促煤礦執(zhí)行有關(guān)法規(guī)，建立監(jiān)控機(jī)制，并督促隱患整改。
3、建立健全新建、改建煤礦重大危險源申報、分級制度，使重大危險源等管理規(guī)范化、制度化，同時對煤礦企業(yè)提供監(jiān)控的管理及技術(shù)指導(dǎo)。
（二）煤礦企業(yè)對重大危險源的控制
煤礦企業(yè)應(yīng)對重大危險源建立實時監(jiān)控預(yù)警系統(tǒng)。該系統(tǒng)是應(yīng)用系統(tǒng)論、控制論、信息論的原理和方法，結(jié)合自動監(jiān)測與傳感器等技術(shù)，計算機(jī)仿真、計算機(jī)通信等現(xiàn)代高新技術(shù)，對煤礦重大危險源的安全狀況進(jìn)行實時監(jiān)控，把重大危險源的各種參數(shù)及時監(jiān)測出來。當(dāng)煤礦井下一旦出現(xiàn)事故征兆，能及時給出報警信號或采取自動應(yīng)急措施，把事故消滅在萌芽狀態(tài)。
煤礦應(yīng)根據(jù)井下重大危險源的具體情況，建立可靠、有效的安全監(jiān)控系統(tǒng)，以便采取措施，保證煤礦井下的安全生產(chǎn)。
（三）事故分級
根據(jù)傷亡人數(shù)和經(jīng)濟(jì)損失情況，事故科分為以下等級：
1、特別重大事故，是指造成30人以上死亡，或者100人以上重傷，或者一億元以上直接經(jīng)濟(jì)損失的事故。
2、重大事故，是指造成10人以上30人以下死亡，或者50人以上100人以下重傷，或者5000萬元以上，1億元以下直接經(jīng)濟(jì)損失的事故。
3、較大事故，是指造成了3人以上10人以下傷亡，或者10人以上50人以下重傷，或者1000萬元以上，5000萬元以下直接經(jīng)濟(jì)損失的事故。
4、一般事故，是指造成3人以下死亡，或者10人以下重傷的事故。
�。ㄋ模┦鹿蕡蟾�
事故現(xiàn)場有關(guān)人員應(yīng)當(dāng)立即報告本單位負(fù)責(zé)人，單位負(fù)責(zé)人接到報告后，應(yīng)當(dāng)；立即報告事故發(fā)生地縣級以上人民政府安全生產(chǎn)監(jiān)督管理部門和負(fù)有安全生產(chǎn)監(jiān)督管理職責(zé)的有關(guān)部門，安全生產(chǎn)監(jiān)督管理部門和公安機(jī)關(guān)有關(guān)部門接到事故報告后，應(yīng)按規(guī)定上報事故情況，并通知負(fù)有安全生產(chǎn)監(jiān)督管理職責(zé)的勞動保障部門和工會。
�。ㄎ澹┦鹿收{(diào)查
�。ㄒ唬┦鹿收{(diào)查的組織
1、特別重大事故由國務(wù)院或國務(wù)院授權(quán)的部門組織事故調(diào)查組依法進(jìn)行調(diào)查。重大事故、較大事故、一般事故分別由事故發(fā)生地省級人民政府、社區(qū)的市級人民政府、縣級人民政府負(fù)責(zé)調(diào)查。省級人民政府、社區(qū)的市級人民政府、縣級人民政府可以直接組織事故調(diào)查組進(jìn)行調(diào)查，也可以授權(quán)或者委托有關(guān)部門組織事故調(diào)查組進(jìn)行調(diào)查。未造成人員傷亡的一般事故，縣級人民政府也可以委托事故發(fā)生單位組織事故調(diào)查組進(jìn)行調(diào)查。
2、上級人民政府認(rèn)為必要時，可以調(diào)查由下級人民政府負(fù)責(zé)調(diào)查的事故。在事故發(fā)生之日起30日內(nèi)，因事故傷亡人數(shù)變化導(dǎo)致事故等級發(fā)生變化時，有關(guān)人民政府可以另行組織事故調(diào)查組進(jìn)行調(diào)查。
事故調(diào)查組的'組成應(yīng)當(dāng)遵循精簡、效能的原則。根據(jù)事故的具體情況，事故調(diào)查組由人民政府、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理部門、負(fù)有安全生產(chǎn)監(jiān)督管理職責(zé)的有關(guān)部門、監(jiān)察機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)以及工會派員組成，并邀請人民檢察院派人參加。事故調(diào)查組可以聘請有關(guān)專家參與調(diào)查。
（二）事故調(diào)查組
1、事故調(diào)查組成員應(yīng)當(dāng)具有事故調(diào)查所需要的知識和專長、與所調(diào)查的事故煤業(yè)直接厲害關(guān)系。
2、事故調(diào)查組組長由負(fù)責(zé)組織事故調(diào)查組的人民政府指定。事故調(diào)查組組長主持事故調(diào)查組的工作。
3、事故調(diào)查組履行下列職責(zé)：
�。�1）查明事故發(fā)生的經(jīng)過、原因、人員傷亡情況及直接經(jīng)濟(jì)損失；
（2）認(rèn)定事故的性質(zhì)和事故責(zé)任；
�。�3）提出對事故責(zé)任者的處理建議；
�。�4）總結(jié)事故教訓(xùn)，提出防范和整改措施；
�。�5）提交事故調(diào)查報告。
4、事故調(diào)查組有權(quán)向有關(guān)單位和個人了解與事故有關(guān)的情況，并要求其提供相關(guān)文件、資料，任何單位和個人不得拒絕。
事故發(fā)生單位負(fù)責(zé)人和有關(guān)人員在事故調(diào)查期間不得擅離職守，并應(yīng)當(dāng)隨時接受事故調(diào)查組的詢問，如實提供有關(guān)情況。
有關(guān)人員涉嫌犯罪的，由公安機(jī)關(guān)或者人民檢察院依法立案偵查。
5、事故調(diào)查中需要進(jìn)行技術(shù)鑒定的，事故調(diào)查組應(yīng)當(dāng)委托具有國家規(guī)定資質(zhì)的單位進(jìn)行技術(shù)鑒定，必要時，事故調(diào)查組可以直接組織專家進(jìn)行技術(shù)鑒定。技術(shù)鑒定期間不計入事故調(diào)查期限。
6、事故調(diào)查組成員在事故調(diào)查工作中應(yīng)當(dāng)誠信公正，各盡職守，遵守事故調(diào)查組的紀(jì)律，保守事故調(diào)查的秘密。
未經(jīng)事故調(diào)查組組長允許，事故調(diào)查組成員不得擅自有關(guān)事故的信息。
�。ㄈ┦鹿收{(diào)查報告
事故調(diào)查組應(yīng)在國家規(guī)定的期限內(nèi)提交事故調(diào)查報告，特殊情況下，經(jīng)組織事故調(diào)查組的人民政府或者有關(guān)主管部門、機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，提交事故調(diào)查報告的期限可以適當(dāng)延長。
事故調(diào)查報告應(yīng)當(dāng)附具有關(guān)證據(jù)材料。事故調(diào)查組成員應(yīng)當(dāng)在事故調(diào)查報告上簽名。事故調(diào)查報告送事故調(diào)查的人民政府后，事故調(diào)查工作即告結(jié)束。事故調(diào)查的有關(guān)資料應(yīng)歸檔保存。
三、事故處理
1、負(fù)責(zé)事故調(diào)查的人民政府收到事故調(diào)查報告后應(yīng)當(dāng)在規(guī)定日期內(nèi)做出批復(fù)。
物業(yè)管理調(diào)查報告13
為了貫徹落實市委市政府關(guān)于加強(qiáng)對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理，解決物業(yè)服務(wù)中的突出問題，努力改善城市人居環(huán)境，實現(xiàn)建設(shè)宜居城市的目標(biāo)。根據(jù)區(qū)政府的安排，我們對全區(qū)56個小區(qū)，18家物業(yè)公司的基礎(chǔ)情況進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，調(diào)查情況如下：
一、基本情況
我區(qū)共有物業(yè)公司18家，其中具有一級資質(zhì)的物業(yè)公司1家；二級資質(zhì)的3家；三級以下的14家。物業(yè)公司物業(yè)費收繳率達(dá)到90%的1家；達(dá)到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達(dá)到20%。
我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)小區(qū)56個，樓房937棟樓，住戶70479戶。無物業(yè)公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級示范小區(qū)15個；市級示范小區(qū)18個；其它小區(qū)19個。
二、存在的主要問題
�。ㄒ唬┕芾眢w制不順暢，人為增加了管理難度。
政府行業(yè)主管部門的職能、權(quán)利、義務(wù)不明晰，權(quán)利過于集中在上邊，形成了區(qū)級政府物業(yè)管理部門有人力開展管理工作、事實上卻無力去管，而市物業(yè)管理部門有權(quán)管、卻無人管的局面，人為地設(shè)置了管理障礙，增加了管理難度。物業(yè)管理工作的重點在基層，管理的主體也應(yīng)該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經(jīng)常性、連續(xù)性，才能形成良性循環(huán)。因此其主要職能也應(yīng)該體現(xiàn)在基層，事實上《物業(yè)法》也是這樣規(guī)定的。按照物業(yè)法的有關(guān)規(guī)定，縣區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)該具有對物業(yè)企業(yè)監(jiān)督、檢查、考核、資質(zhì)初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業(yè)行業(yè)管理部門最基本的監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行自身職能的有效手段。但區(qū)物業(yè)辦成立后，市里下放給區(qū)物業(yè)辦的職能中，不具有對物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)初審（物業(yè)公司準(zhǔn)入和退出初步審查審驗權(quán)）和對物業(yè)企業(yè)違規(guī)處罰的職能。這就無法保證縣（區(qū)）政府有效監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行職能的效力，因此物業(yè)企業(yè)的管理問題、服務(wù)問題就無法有效得到解決。同時，區(qū)政府雖然成立了物業(yè)辦，但沒有相應(yīng)的辦公經(jīng)費、沒有公務(wù)車輛，無法實現(xiàn)有效的、經(jīng)常性的管理。
�。ǘ┲贫确ㄒ�(guī)不完善，開展工作無依據(jù)。
物業(yè)行業(yè)系統(tǒng)（包括政府行業(yè)主管部門、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會）制度不健全，法規(guī)不完善，就不能依法實施有效管理和服務(wù)。主要體現(xiàn)在：一是政府物業(yè)管理部門沒有健全的對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督、檢查、考核的制度，致使物業(yè)企業(yè)大多處在自由管理，隨意服務(wù)的無約束狀態(tài)，只有出現(xiàn)問題時，才有人去過問；二是物業(yè)企業(yè)即便不履行服務(wù)的職能，政府也沒有對其實施處罰的有效手段和依據(jù)，長此以往，問題越堆越多；三是物業(yè)企業(yè)對業(yè)主私自搭建、拆改、違章建設(shè)等問題沒有有約束力的監(jiān)督手段和解決問題的法律依據(jù)，致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問題說明，在物業(yè)管理實踐中，法規(guī)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅建設(shè)速度，制度和法規(guī)不健全，上述問題就會長期存在下去，物業(yè)管理和服務(wù)工作就無法實現(xiàn)依法有序開展。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理不規(guī)范，服務(wù)水平不高。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理不規(guī)范，整體服務(wù)水平較低，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重，互不理解，導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費成了難題，而物業(yè)費收不上來，服務(wù)就更上不去，長此以往，惡性循環(huán)。我們調(diào)查過的物業(yè)公司沒有一家能將收費情況、費用使用情況、服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)等重要信息進(jìn)行公開。到現(xiàn)在，幾乎全部業(yè)主對物業(yè)公司應(yīng)該收取那些費，收費標(biāo)準(zhǔn)是多少，開展了那些項目的服務(wù)，收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開，一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范的問題，另一個側(cè)面反映了物業(yè)企業(yè)沒有很好的樹立“以人為本，服務(wù)第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業(yè)公司的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不主動繳費、不愿意繳費的問題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問題。通過調(diào)查得知，我區(qū)除車輛廠物業(yè)公司繳費率達(dá)到90%以上外，其他公司多數(shù)連70%都難以達(dá)到，長此以往，形成了“服務(wù)不到位、業(yè)主不交費、服務(wù)更不到位，業(yè)主更不繳費”的惡性循環(huán)。尤其是老舊小區(qū)，問題更為突出，有的物業(yè)公司干脆關(guān)門走人。在我區(qū)，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區(qū)開發(fā)商卷走房屋維修基金的問題；景南4號樓房屋無產(chǎn)權(quán)的問題至今無法妥善解決。
�。ㄋ模├吓f小區(qū)基礎(chǔ)條件差，管理上不去。
我區(qū)老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，開發(fā)商遺留問題多，導(dǎo)致多數(shù)老舊小區(qū)管理跟不上，甚至是無物業(yè)管理。在我區(qū)，根據(jù)基礎(chǔ)條件可把小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅區(qū)面積67%；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的23%；三是配套設(shè)施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的10%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高、歷史欠賬多，小區(qū)功能不完善、硬件建設(shè)差、設(shè)施和設(shè)備老化、物業(yè)費收取比率低、房屋維修基金缺失、開發(fā)商遺留問題多等問題十分突出，這些問題長期得不到解決，物業(yè)管理在這些小區(qū)無法正常開展。
�。ㄎ澹┪飿I(yè)企業(yè)準(zhǔn)入不規(guī)范，缺乏相應(yīng)的退出機(jī)制。在我區(qū)18家物業(yè)企業(yè)中，具有二級以上資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)僅有4家，三級以下資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)多數(shù)不具備開展物業(yè)服務(wù)的能力。這些物業(yè)公司幾乎全部是過去開發(fā)公司派生出來的子公司，大多沒有通過正規(guī)的渠道進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，公司管理不規(guī)范，服務(wù)不到位的問題成了普遍性的.問題。加之政府在行業(yè)管理的過程中，沒有引入競爭機(jī)制，沒有建立相應(yīng)的退出機(jī)制，致使物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)的隨意性大，交叉管理問題嚴(yán)重，重收費輕管理問題突出。在我區(qū)，甚至有兩家物業(yè)公司管一個樓、一個小區(qū)的現(xiàn)象。
�。I(yè)委會成立難，群眾參與度低。
由于物業(yè)管理在我市和我區(qū)還處于發(fā)展時期，參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會更是新生事物。各小區(qū)業(yè)主對業(yè)主委員會組織普遍不了解，缺乏主人翁意識，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心，再加上如今的小區(qū)業(yè)主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數(shù)人對此抱有事不關(guān)己、高高掛起的無所謂心態(tài)，導(dǎo)致召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會較為困難。有的小區(qū)即使勉強(qiáng)成立了業(yè)主委員會，但由于缺少敬業(yè)、富有號召力的業(yè)主委員會組成人員，平時疏于活動，形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，更無法實現(xiàn)真正意義上的自治管理。另一方面，由于業(yè)主委員會的法律地位并不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作為自治組織的業(yè)主委員會難有大的作為。
三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議:
（一）進(jìn)一步理順體制，增強(qiáng)管理效力。
物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機(jī)制入手解決問題。為此，政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門；必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過程中，具有有效的、科學(xué)的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時，市政府在批準(zhǔn)各區(qū)成立物業(yè)辦的同時，必須把辦公經(jīng)費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常運行。
�。ǘ┙⒔∪贫龋晟婆涮追ㄒ�(guī)。
健全必要的工作制度，完善配套的法律法規(guī)是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門建立健全對物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)管理和服務(wù)的規(guī)范化。二是在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步完善管理機(jī)制，開展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會公開收費、服務(wù)、收費支出等重要信息，通過向社會公開這些信息，讓業(yè)主明明白白交費，清清楚楚接受服務(wù)。只有這樣，物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關(guān)系。
�。ㄈ┱鲗�(dǎo)老舊小區(qū)改造，逐步解決問題。政府作為物業(yè)市場的管理和協(xié)調(diào)主體，必須對確保物業(yè)市場的健康發(fā)展肩負(fù)起必要責(zé)任。在我市和我區(qū)，由于對物業(yè)市場的認(rèn)識、管理、以及在房地產(chǎn)開發(fā)過程中遺留的各種問題，導(dǎo)致了老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業(yè)市場的健康發(fā)展，我市建設(shè)宜居城市的目標(biāo)就不會順利實現(xiàn)。因此，政府在通過房管、規(guī)劃、建設(shè)等部門加強(qiáng)對房產(chǎn)開發(fā)行為的約束的同時，要加大對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入力度，改善老舊小區(qū)功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施老化等問題，逐步改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境，從而促進(jìn)我市物業(yè)市場走上健康發(fā)展的道路。
�。ㄋ模┮�(guī)范物業(yè)市場，建立競爭機(jī)制。
物業(yè)市場的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，而物業(yè)市場的協(xié)調(diào)主體是政府及其行業(yè)行政主管部門。因此，政府有責(zé)任通過制定政策、完善法規(guī)、加強(qiáng)監(jiān)管、改進(jìn)服務(wù)等途徑，積極營造規(guī)范的物業(yè)管理市場氛圍和經(jīng)營環(huán)境。政府要依據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)，根據(jù)我市物業(yè)管理實際，嚴(yán)格、科學(xué)的把好物業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入和退出關(guān)，建立科學(xué)的激勵和競爭機(jī)制，杜絕開發(fā)商建一處樓、誕生一個物業(yè)公司和一個小區(qū)、一棟樓房多家物業(yè)公司管理的不規(guī)范管理現(xiàn)象。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競爭機(jī)制，建立嚴(yán)格科學(xué)的退出機(jī)制，讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和服務(wù)水平。
�。ㄎ澹┘哟笮麄髁Χ�，逐步提高認(rèn)識。
全社會（包括政府各部門）必須進(jìn)一步提高對物業(yè)工作重要性的認(rèn)識，增強(qiáng)關(guān)心物業(yè)、支持物業(yè)的責(zé)任感�，F(xiàn)代物業(yè)管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養(yǎng)、保管及其他服務(wù)”等諸多職能，是一個性質(zhì)十分特殊的綜合性服務(wù)行業(yè)。對政府來說，物業(yè)是新時期構(gòu)建和諧社會的重要因素，物業(yè)企業(yè)客觀上承擔(dān)了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場化的表現(xiàn)形式；對市民而言，物業(yè)維護(hù)了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。良好的物業(yè)是小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)積聚人氣的重要因素，也是使房產(chǎn)長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業(yè)管理在現(xiàn)代生活中的重要作用，特別要提高各級領(lǐng)導(dǎo)干部的認(rèn)識，努力營造有利于物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。要切實提高物管行業(yè)、物管從業(yè)人員的地位，讓物業(yè)管理人員享受到與之相適應(yīng)的政治和生活待遇。
�。┮婪ǔ闪I(yè)委會，逐步理順供需關(guān)系。
在全區(qū)范圍內(nèi)，依法成立業(yè)主委員會，逐步理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系，在物業(yè)管理上，形成良性互動。社區(qū)居委會和業(yè)主委員會都是小區(qū)居民的自治組織，這兩個組織是街道社區(qū)和小區(qū)業(yè)主利益的維護(hù)者和實踐者，而物業(yè)企業(yè)是在社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會監(jiān)督下提供物業(yè)管理和服務(wù)的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會的主觀能動作用，增強(qiáng)他們的責(zé)任意識、維權(quán)意識和監(jiān)督作用，另一方面通過政府行業(yè)主管部門，協(xié)調(diào)好、理順好社區(qū)居委會、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關(guān)系，使社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動的關(guān)系，從而促進(jìn)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)進(jìn)一步規(guī)范化、合理化。
物業(yè)管理調(diào)查報告14
我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場所，與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區(qū)環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質(zhì)的體現(xiàn)，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開健全的物業(yè)管理。在實習(xí)老師的指導(dǎo)下，我們小組對益陽市的物業(yè)管理市場進(jìn)行了初步的調(diào)查。此次我們主要通過實地實踐調(diào)查、詢問該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪詢問等方式開展。
一、益陽市調(diào)查小區(qū)的基本情況
為了了解益陽市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調(diào)查了梓山苑小區(qū)、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪問的那些小區(qū)，我將逐一進(jìn)行分析。
先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區(qū)（以下簡稱梓山苑小區(qū)）是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)、由益陽市人民政府統(tǒng)一組織建設(shè)的我市第一個國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開始第二期工程建設(shè)。是經(jīng)濟(jì)適用房，梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設(shè)施的小區(qū)，小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽市朝陽開發(fā)區(qū)內(nèi)，在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側(cè)。物業(yè)管理費為0.18元/平方米，小區(qū)擁有80東住宅。
該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處：1.由于小區(qū)建設(shè)的定位是經(jīng)濟(jì)適用房，所以建設(shè)密度較高。 2.進(jìn)門口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽路社區(qū)創(chuàng)省級文明城市平安社區(qū)工作。但是小區(qū)內(nèi)的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進(jìn)行管理和清理。
3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設(shè)施但是規(guī)模較小和設(shè)備較少。 4.保安管理不嚴(yán)，小區(qū)對外來人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理，小區(qū)分配有兩個保安室，前門的保安為24小時值班的，后門則天黑就會下班。僅有一個保安巡邏。并且只有進(jìn)門口有一個攝像頭，防盜報警系統(tǒng)不到位。
5.綠化設(shè)計較為簡單，不少綠化區(qū)域被居民私用做種菜的菜地了6.詢問該小區(qū)居民，小區(qū)存在偷竊事件和起火事件，但是物業(yè)公司為給與合理的答復(fù)也未進(jìn)行處理和改善，小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施不齊全，而且已有的設(shè)施未進(jìn)行修繕和維護(hù)，以至于消防栓起銹都沒有進(jìn)行更換或者處理。而且小區(qū)內(nèi)僅看到一個生銹了的消防栓。 7.小區(qū)內(nèi)仍存在空置率
8.小區(qū)管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重小區(qū)垃圾桶大部分已經(jīng)因老化脆化而損壞，沒有進(jìn)行及時更換而且沒有分類，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起
9.沒有統(tǒng)一的安裝空調(diào)的位置，空調(diào)擺放不整齊10.小區(qū)物業(yè)管理中心相對簡陋，機(jī)構(gòu)設(shè)置較為簡單，只有設(shè)有主任、副主任、財務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項職務(wù)。
11.小區(qū)新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會的頭一次業(yè)主大會在八月份召開完畢。
總的說來，該小區(qū)的建設(shè)和設(shè)計均較為不合理，列處于經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)中，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進(jìn)行及時有效的解決。物業(yè)管理公司本身機(jī)制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費還是相當(dāng)?shù)�。梓山苑小區(qū)的物業(yè)管理費相對于其他小區(qū)來說是相當(dāng)?shù)偷模热缯f，龍洲匯龍苑的物業(yè)管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當(dāng)?shù)鼐用癖硎荆绻飿I(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話，居民愿意增加物業(yè)管理費。
由于小區(qū)建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型，小區(qū)的基本配套設(shè)施、生活設(shè)施較齊全，有小型超市、菜市場、水電修理、美發(fā)、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區(qū)內(nèi)還有一所小學(xué)，還擁有民辦幼兒園。小區(qū)道路較干凈，達(dá)到了小區(qū)居民的要求，并得到好評。小區(qū)居民保持衛(wèi)生也做的很好。小區(qū)較為安靜，適合居住。小區(qū)的供配電、電訊、電視、燃?xì)夂徒o排水均由地下管網(wǎng)系統(tǒng)入戶。一樓設(shè)有應(yīng)答防盜門和信箱。標(biāo)有安全標(biāo)志“學(xué)生出入，車輛慢行”、標(biāo)有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區(qū)內(nèi)有一個小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋，湖面還算干凈。
然后簡單介紹下其他一些小區(qū)如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。
中天國際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區(qū)。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構(gòu)成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格，融合了西方建筑語匯與東方神韻內(nèi)涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設(shè)施應(yīng)有盡有；益陽商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師范、益陽三醫(yī)院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應(yīng)俱全。
由于該小區(qū)是新建小區(qū)，所以設(shè)施設(shè)備為新的，綠化和小區(qū)設(shè)計布局還是很好的。小區(qū)的外墻搭線、空調(diào)擺放安裝也有很統(tǒng)一。應(yīng)該提示的地方均設(shè)有黃色警報線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時期，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實地調(diào)查，小區(qū)內(nèi)沒有垃圾桶，只有一個角落有一個垃圾站。而且小區(qū)內(nèi)的消防栓也只有兩個，小區(qū)巡邏人員的簽到處位于樓盤后面的一個墻上，顯得很不合理。小區(qū)保安不過問小區(qū)人員的出入情況，小區(qū)出入比較不規(guī)范，存在一定安全隱患。
龍洲匯龍苑，地處益陽市赫山區(qū)中心地帶，龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽高端商業(yè)動集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊，項目還將修建臨街商業(yè)區(qū)，能較好的滿足業(yè)主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時的保安制度。保安對于進(jìn)出的人員會進(jìn)行嚴(yán)格的查控，保安防盜措施和報警系統(tǒng)相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設(shè)當(dāng)中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設(shè)的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設(shè)面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施也很少。
二、我市小區(qū)物業(yè)管理所存在的一些問題
益陽市小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。
總的說來益陽市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對物業(yè)管理的概念也很模糊，物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對待業(yè)主所反映的問題也不進(jìn)行及時的處理，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司存在相當(dāng)大的.不滿。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
第一：物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進(jìn)一步規(guī)范。我區(qū)物業(yè)公司數(shù)量雖不少，但規(guī)模不一，發(fā)展不夠規(guī)范，仍處于初級市場階段，還沒有普遍實行招投標(biāo)制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機(jī)制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，對業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢只搞搞衛(wèi)生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確自己的職責(zé)，履行自己的責(zé)任。
第二：居民的物業(yè)意識需要進(jìn)一步提高，物業(yè)企業(yè)運營難度增大。部分業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識不到位，個別居民仍然覺得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢買買別人來管我，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務(wù)”的意識，有的居民認(rèn)為只要繳納了管理費，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問題，特別是開發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問題一并轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費帶來麻煩。收費困難已成為不少物業(yè)公司運營中的一個難題。幾年來，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)一直沒變，但保安、保潔職工的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷上調(diào)，使物業(yè)運營成本進(jìn)一步加大，企業(yè)拿不出高薪來聘請人才，也不能開展良好的培訓(xùn)，于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低，能力得不到提高，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無法良性發(fā)展。
第三：部分小區(qū)設(shè)施不配套，檢查維修十分不及時。由于歷史的原因，老舊居民小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。收費率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進(jìn)行維持型管理。小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，逐步老化、損壞，隨著時間的推移，這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實行，將導(dǎo)致今后這些小區(qū)的基礎(chǔ)環(huán)境越來越差，嚴(yán)重的話會形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個問題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。
第四：社區(qū)居委會與物業(yè)公司、業(yè)主委員會之間的關(guān)系沒有很好的理順。有的居委會把本身負(fù)擔(dān)的計劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來代替，物業(yè)公司很有怨言。個別外地入?yún)^(qū)物業(yè)公司與居委會配合不夠，也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會，部分業(yè)主委員會不是經(jīng)過全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，監(jiān)督協(xié)調(diào)職能弱化，不能正確履行職責(zé)和有效代表、維護(hù)業(yè)主利益業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
三、針對前面的問題提出的解決方案
�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)的學(xué)習(xí)，提高對物業(yè)管理的認(rèn)識。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂業(yè)，建設(shè)全國最好開發(fā)區(qū)、構(gòu)建和諧社會的重要手段，而且是樹立城市良好形象，增強(qiáng)城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機(jī)會，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務(wù)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)總量，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個新的亮點。區(qū)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略高度，切實加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。
�。ǘ┏浞职l(fā)揮業(yè)主委員會的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責(zé)和資格認(rèn)定。保障業(yè)主委員會能夠正確和有能力的履行職責(zé)。同時為切實保障業(yè)委會的正常運作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵機(jī)制和約束機(jī)制，保證業(yè)委會工作的公平性和及時性。二是建立并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會的意見，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，定期匯報，聽取意見，切實改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)和引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度。
�。ㄈ┻M(jìn)一步理順社區(qū)居委會與物業(yè)公司和業(yè)主委員會的關(guān)系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔(dān)本由社區(qū)居委會負(fù)擔(dān)的工作，社區(qū)居委會也要根據(jù)自身職能，協(xié)調(diào)搞好小區(qū)物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會、居委會三方緊密聯(lián)接的共同體，形成合力，管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。
�。ㄋ模┡μ岣呶飿I(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，首先，繼續(xù)深入開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù)，滿足小區(qū)居民不同層次消費的需求。其次，進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì)，同時加強(qiáng)對作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、服務(wù)意識教育，使各企業(yè)真正樹立業(yè)主至上，服務(wù)第一的理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專人24小時值班，及時解決群眾反映的問題。物業(yè)行政主管部門要完善投訴處理制度，對群眾反映的問題督促查辦及時解決。還有，在智能化管理系統(tǒng)、電子商務(wù)等開發(fā)上加大投入，促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。
（五）不斷改善小區(qū)物業(yè)管理的公共設(shè)施。增加投入，加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施的改造力度。嘗試采取居民參與設(shè)計、投資和建設(shè)的公眾參與方式，充分調(diào)動廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設(shè)維護(hù)費中拿出一部分、住宅開發(fā)商與業(yè)主各自分擔(dān)一部分，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。
（六）做好宣傳，營造良好的社會氛圍。首先應(yīng)該要堅持正確的輿論導(dǎo)向，重點宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡，爭取獲得廣大群眾對物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。再次，增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對管理規(guī)章、服務(wù)項目以及收費依據(jù)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等，都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點就是要把宣傳教育的重點放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管、無償服務(wù)向有償服務(wù)的轉(zhuǎn)變意識，既有房權(quán)、利益的轉(zhuǎn)換，又有義務(wù)、責(zé)任的轉(zhuǎn)換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。
四、收獲體會
通過此次實地調(diào)查走訪，我們主要調(diào)查小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對益陽市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識。我們了解到益陽市物業(yè)管理方面的一些現(xiàn)有狀況，我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高，我們應(yīng)該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達(dá)的城市和小區(qū)學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實踐調(diào)查活動不僅提升了我們的社會實踐，自我管理能力還培養(yǎng)我們團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神，社會實踐調(diào)查絕大多數(shù)不是一個人所能承當(dāng)?shù)模切栌啥嗳撕献鞯牟拍芡瓿傻�。在調(diào)查過程中，我們身為大學(xué)生應(yīng)該禮貌待人，體現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生的素質(zhì)，以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。
物業(yè)管理調(diào)查報告15
過去，學(xué)校的物業(yè)一般由學(xué)校的后勤管理部門進(jìn)行管理，但是，近幾年學(xué)校的物業(yè)管理越來越社會化，學(xué)校的管理者認(rèn)識到，在學(xué)校中引入現(xiàn)代化物業(yè)管理，可以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平，保障學(xué)校教學(xué)和科研工作的順利進(jìn)行，創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、舒適方便、文明安全的校園環(huán)境。
學(xué)校作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人的代表，負(fù)責(zé)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行委托、指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行工作。
學(xué)校物業(yè)管理的范圍包括房地產(chǎn)范圍內(nèi)全部教學(xué)、科研、生活房屋及其附屬設(shè)備和公共設(shè)施，并對房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居民環(huán)境進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，承擔(dān)校園物業(yè)的保安、防火、綠化養(yǎng)護(hù)、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)等。為了加強(qiáng)校園的物業(yè)管理，我院選擇了點亮物業(yè)管理公司為校園提供物業(yè)，進(jìn)行合理的管理，點亮物業(yè)公司下設(shè)有綜合辦公室、財務(wù)部、工程部、物業(yè)管理部及各項目管理處等職能部門，公司現(xiàn)有管理人員具有多年的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗，操作技術(shù)人員具備豐富的實際工作經(jīng)驗。
點亮物業(yè)管理公司自成立以來，一直致力于科學(xué)規(guī)范的管理，注重親情和諧的服務(wù)，以“客戶為本，優(yōu)質(zhì)高效”為管理服務(wù)宗旨，在多年的物業(yè)管理實踐中，點亮物業(yè)管理公司汲取先進(jìn)的管理服務(wù)理念和科學(xué)的管理模式，逐步建立了完善的質(zhì)量管理體系，并形成了公司獨特的企業(yè)文化和品牌優(yōu)質(zhì)，更得到了廣大客戶的大力認(rèn)同。
點亮物業(yè)管理公司質(zhì)量方針明確，其為：科學(xué)規(guī)范管理、真誠高效服務(wù)。企業(yè)精神可佳，其為：服務(wù)、協(xié)作、誠信、創(chuàng)新。企業(yè)目標(biāo)為：追求卓越，勇創(chuàng)新高，構(gòu)建和諧。點亮物業(yè)管理公司希望自己公司的管理服務(wù)為廣大客戶營造更加優(yōu)美、整潔、和諧的人居環(huán)境。點亮物業(yè)管理公司把握客戶需求，不斷提升企業(yè)綜合能力，實現(xiàn)客戶需求到客戶滿意的轉(zhuǎn)化，成為最受客戶信賴的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，該公司以誠信立本，以規(guī)范為徑，擁開放心態(tài)，與客戶共贏，注重細(xì)節(jié)，力求完美，在速度的范圍內(nèi)做到最好，最有效，積極響應(yīng)客戶意見，落實行動。
點亮物業(yè)管理公司的.服務(wù)項目是：
�。�1）業(yè)主攜帶發(fā)展商簽定的入住通知書，購房合同、身份證、戶口本、車輛行駛證等各種證件的原件以及主要家庭成員免冠一寸相片各兩張到管理處辦理入住手續(xù)。
（2）管理處向住戶發(fā)放《業(yè)主手冊》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》等資料。
�。�3）業(yè)主填好《業(yè)主基本情況登記表》，登好《業(yè)主公約》和《物業(yè)服務(wù)合同》。
（4）管理工作人員與業(yè)主到現(xiàn)場驗收移交住房，抄水、電底數(shù)，填寫《入伙驗房表》，并雙方簽字，交納相關(guān)費用，管理處發(fā)放鑰匙。
�。�5）有意使用固定車位者，選取固定車位，交納有關(guān)管理費用。
作為我院的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，點亮物業(yè)管理公司做到了對學(xué)生公寓的管理、教學(xué)樓的管理、設(shè)備的管理、綠化環(huán)境的管理這四個大點，首先是對學(xué)生公寓的管理，學(xué)生公寓的管理包括學(xué)生公寓的安全管理、衛(wèi)生管理、住宿管理，各種公用設(shè)施零星維修工作，學(xué)生公寓家具維修、采購及其管理，學(xué)生床單、被罩的接收、洗滌和發(fā)放等工作。學(xué)生是學(xué)生公寓的使用人，對學(xué)生公寓的管理也包含對使用人的要求。因此我院點亮物業(yè)管理公司就對學(xué)生公寓進(jìn)出樓的來訪人員驗證登記，禁止無證來訪者及推銷商品者進(jìn)入公寓，電腦、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入時要核實登記。向?qū)W生明確提出安全要求，如不準(zhǔn)在公寓內(nèi)使用電爐子、電加熱器等大功率電器。不準(zhǔn)在公寓內(nèi)亂拉、私拉電源線、電話線、電腦網(wǎng)線。不準(zhǔn)在公寓內(nèi)吸煙、點蠟燭、焚燒垃圾和廢紙、信件等。這些都是電亮物業(yè)管理公司對學(xué)生公寓禁止的要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)公寓樓外周邊的衛(wèi)生保潔和樓內(nèi)大廳、走廊、衛(wèi)生間、洗漱間、樓梯以及公共部分的暖氣片、滅火器、門窗等處的衛(wèi)生保潔。住宿管理方面，嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)養(yǎng)寵物，嚴(yán)禁私自留宿外來人員等。
其次是教學(xué)樓的管理，要求教學(xué)樓內(nèi)外的衛(wèi)生保潔，定期修檢電梯設(shè)備，妥善保管電梯機(jī)房鑰匙及電梯門鑰匙，任何非操作人員不得私自使用。
第三是設(shè)備的管理，每天檢查各樓層，注意電線等設(shè)備設(shè)施是否有損壞，同時記錄需維修得電燈、線路，并及時修理，保障電得正常供應(yīng)。
第四是綠化環(huán)境得環(huán)境，點亮物業(yè)管理公司協(xié)助學(xué)校做好了綠化美化得總體規(guī)劃和設(shè)計，美化了我學(xué)院的校園環(huán)境，特別是及時對老化樹木進(jìn)行修枝，保證了學(xué)生的安全，枯死樹立淘汰后，及時補(bǔ)栽了新樹，使校園確保整體協(xié)調(diào)。
點亮物業(yè)管理公司在我院的管理上有其獨特的特點：
�。�1）管理時段性強(qiáng)，學(xué)校教學(xué)的作息時間很有規(guī)律，同時還有寒暑假。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)學(xué)校的這種特點安排好自己的各項工作計劃。依據(jù)學(xué)校教學(xué)的作息時間，劃分不同的時間段，合理地安排設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、日常清潔及校園的安全保衛(wèi)工作。
�。�2）對安全管理的要求很高，學(xué)校的青少年集中的場所，青少年學(xué)生充滿活力，行動敏捷，動作幅度大，在學(xué)校物業(yè)管理實際操作過程中，點亮物業(yè)管理公司考慮到學(xué)生的人身安全問題，對設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)很重視。
（3）物業(yè)管理具有互動性，由于學(xué)生的活撥好動，有些時候會造成學(xué)校設(shè)備設(shè)施的損壞，點亮物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分注意到了這個問題。
我院為加強(qiáng)發(fā)揮學(xué)生的能動性，加強(qiáng)對學(xué)生的引導(dǎo)教育工作，使學(xué)生自然融入我院的點亮物業(yè)管理工作中，并自覺的制止有損于學(xué)校物業(yè)的行為。為此我院點亮物業(yè)管理公司做到了周全的服務(wù)。使學(xué)院物業(yè)十分完美。
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