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物業(yè)管理調查報告[熱門]
在學習、工作生活中，報告的用途越來越大，不同的報告內容同樣也是不同的。一聽到寫報告就拖延癥懶癌齊復發(fā)？以下是小編收集整理的物業(yè)管理調查報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
![物業(yè)管理調查報告[熱門]](https://p.9136.com/00/l/b5f7b2e94_5ee43687e948f.jpg)
物業(yè)管理調查報告1
今年以來，為了切實加強漢江水源地保護，有效改善農村人居環(huán)境，縣財政局經過充分調研，制定印發(fā)了《關于運用一事一議財政獎補政策支持農村人居環(huán)境治理的通知》，為全縣農村環(huán)境衛(wèi)生綜合整治提供了保障。但隨著城鎮(zhèn)化進程的快速推進，縣城常住人口急劇增長，城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔工作量日益增加。為徹底改善城區(qū)環(huán)境，提升城市品位，推進國家衛(wèi)生縣城和園林城市建設，據實保障縣城環(huán)衛(wèi)投入，我們對城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理運行情況進行實地調研，通過核查近年來財務收支，對照設施配套和管理需求，了解管理現狀，分析矛盾和問題，并提出對策建議，以供決策參考。
目前，我縣城區(qū)主街道的環(huán)衛(wèi)保潔清運及垃圾處理廠的運營管理主要由縣環(huán)衛(wèi)所負責，縣城背街小巷的環(huán)境衛(wèi)生則由池鎮(zhèn)各社區(qū)220名公益崗人員負責日常保潔�？h環(huán)衛(wèi)所由池鎮(zhèn)政府實施日常管理，編制隸屬住建局下屬事業(yè)單位，現有正式職工30人，聘請環(huán)衛(wèi)工人126人(其中：符合享受并統(tǒng)一繳納“四險”人員90人），現有垃圾清運車輛20輛（其中：垃圾運輸車9輛，灑水車1輛，小型垃圾收集車9輛，垃圾裝載車1輛），負責城區(qū)主街道環(huán)衛(wèi)保潔、所有垃圾清運，垃圾處理廠及城區(qū)38所公廁的運營管理。
近年來，縣環(huán)衛(wèi)所克服人員少、任務重、經費緊、保潔面積不斷擴等實際困難，實行“劃片包干、責任到人、跟進監(jiān)管、績效考核”，管理模式逐步趨于規(guī)范。全體管理和保潔人員發(fā)揚不怕苦、不怕累、不怕臟的精神，主動承擔縣城“雙創(chuàng)”工作的主力，為城區(qū)居民提供干凈舒適的環(huán)境付出了艱辛工作，為創(chuàng)建衛(wèi)生縣城做出了巨貢獻。
�。ㄒ唬┦杖肭闆r。
城區(qū)環(huán)衛(wèi)投入分為三部分：即縣財政預算、每年收取垃圾費收入和人社部門撥付的再就業(yè)及公益崗位補助，從近幾年實際收入看呈逐年遞增趨勢。 20xx年城區(qū)環(huán)衛(wèi)經費收入535萬元，其中：縣財政預算175萬元，當年收取垃圾費收入255萬元，人社部門撥付再就業(yè)及公益崗位補助105萬元。
�。ǘ┲С銮闆r。
1、20xx年環(huán)衛(wèi)經費當年實際支出528.65萬元，主要分為三部分：
�。�1）城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔正常支出480.65萬元。其中：126名環(huán)衛(wèi)工人工資184.44萬元，環(huán)衛(wèi)工人降溫、加班及法定節(jié)假日加班費24.88萬元，90名環(huán)衛(wèi)工人“四險”支出107.33萬元(含個人應繳部分,全部由單位負擔)，環(huán)衛(wèi)工人勞保支出7萬元，年終慰問支出5萬元，環(huán)衛(wèi)車輛燃油費75萬元，環(huán)衛(wèi)車輛維修費41萬元，環(huán)衛(wèi)車輛保險費6萬元，果皮箱購置費15萬元，收費人員工資及手續(xù)費15萬元。
�。�2）公廁管護及水電費30萬元。
（3）環(huán)衛(wèi)所日常公用及房租費18萬元。
從其目前收支情況看，現有的收入能夠滿足除垃圾處理廠運營經費外的支出需要，包括環(huán)衛(wèi)所單位的日常運轉和房租支出。
2、垃圾處理廠運營每年的支出需求約99萬元。按20xx年10月2日以來試運行情況進行測算，每年垃圾處理廠運營需經費99萬元（20xx年只需79萬元，滲瀝液處理站試運行一年費用由承建廠方承擔），其中：垃圾處理廠推土機填埋工時費24萬元，垃圾填埋取運覆土45萬元，消殺藥品費用5萬元，電費5萬元，滲瀝液處理站年運轉經費20萬元。
3、按政府會議要求再增加20名環(huán)衛(wèi)工人年需工資27萬元。
�。ㄒ唬┏鞘惺腥莪h(huán)境統(tǒng)一管理的機制尚未形成。目前，我縣市容市貌日常執(zhí)法監(jiān)管由規(guī)劃局下屬的城市綜合執(zhí)法隊負責，城市綠化、創(chuàng)建園林城市由住建局負責，城區(qū)主街道環(huán)衛(wèi)保潔及垃圾處理廠運營由環(huán)衛(wèi)所負責，背街小巷環(huán)衛(wèi)保潔由池鎮(zhèn)負責，創(chuàng)建衛(wèi)生和園林縣城由雙創(chuàng)辦總牽頭。城市市容環(huán)境管理由多個部門負責，隨著“三鎮(zhèn)一體化”縣城建設的不斷推進，加強縣城市容環(huán)境的'統(tǒng)一管理勢在必行。
�。ǘ┛h環(huán)衛(wèi)所的管理體制亟待理順。按縣編辦文件通知，縣環(huán)衛(wèi)所編制在住建局，年度考核也在住建局，而人員和經費由池鎮(zhèn)實施管理，目前環(huán)衛(wèi)所的管理體制不利工作有效開展。
�。ㄈ┏菂^(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面需要擴。隨著我縣城鎮(zhèn)化快速推進，縣城常住人口劇增，城區(qū)街道骨架逐漸拉，目前保潔范圍已不能滿足城市發(fā)展需求，逐步擴城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面已勢在必行，保潔力量還需加強。
�。ㄋ模┉h(huán)衛(wèi)經費收支管理仍有待加強。一是政策性規(guī)費還沒有按完全收繳到位。仍有部分居民、商戶、企業(yè)的生活垃圾費未按政策征收到位，而城市建設駱保潔費至今仍沒有啟動征收。二是環(huán)衛(wèi)經費支出雖然池鎮(zhèn)也實行了“三審一簽”報賬管理，但車輛維修、保險等未按規(guī)定實行政府集中采購，環(huán)衛(wèi)工作經費帳務核算不太規(guī)范。池鎮(zhèn)只撥付環(huán)衛(wèi)所正常的人員經費，應由池鎮(zhèn)保障的環(huán)衛(wèi)所機關公用經費擠占正常的環(huán)衛(wèi)工作經費。
�。ㄎ澹┉h(huán)衛(wèi)工作的科學化、精細化管理水平還需提高。近幾年環(huán)衛(wèi)工人工資雖有所調增，但仍顯偏低。環(huán)衛(wèi)所雖然制定了崗位職責及績效考核管理辦法，按有限資金投入是否發(fā)揮對等效益來看，每天支付的環(huán)衛(wèi)工資報酬應達到的環(huán)衛(wèi)
標準，缺乏科學、規(guī)范、精細的考核衡量標準。
�。ㄒ唬┙⑾到y(tǒng)性的城市管理機制。在機構過程中，整合分散在各部門的職責，成立統(tǒng)一的市容環(huán)境管理工作機構，借鑒外地城市管理的先進經驗，樹立經營城市理念，共同管理好我們的家園。
�。ǘ├眄槶h(huán)衛(wèi)所的管理體制。建議將縣環(huán)衛(wèi)所的人員、經費隨編制劃歸一個部門統(tǒng)一管理，環(huán)衛(wèi)工作經費和機關運轉經費分別納入國庫集中支付管理。
（三）嚴格收費管理。一是建議政府按照相關規(guī)定盡快研究啟動駱保潔費征收，每年所征收資金全部用于垃圾處理廠運營。二是要嚴格按標準征收居民、商戶和企業(yè)的垃圾處理費。嚴禁隨意減免，做到公平征收，確保應收盡收，所收資金全部用于保障城市環(huán)衛(wèi)工作。
�。ㄋ模┲鸩綌U城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面。順應城市發(fā)展需求，逐步擴城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面，根據需要增加保潔人員。
（五）保障垃圾處理廠運營經費。建議將每年收取的駱保潔費約100萬元左右，全額用于垃圾處理廠運營，不足部分納入縣財政預算，垃圾處理廠工作人員，若再增加聘任20名環(huán)衛(wèi)工人，建議從146名環(huán)衛(wèi)工人中調劑使用。
�。┮�(guī)范環(huán)衛(wèi)經費核算。將環(huán)衛(wèi)所機關經費和城市環(huán)衛(wèi)保潔工作經費分開，專帳進行核算，嚴禁出現擠占，環(huán)衛(wèi)經費要優(yōu)先保障環(huán)衛(wèi)工人工資、環(huán)衛(wèi)車輛費用和垃圾處理廠運營開支，對環(huán)衛(wèi)車輛維修、保險和環(huán)衛(wèi)設施購置要嚴格實行政府采購管理，對車輛維修、加油要制定嚴格詳細的管理制度。
�。ㄆ撸⿲嵭芯毣芾�。環(huán)衛(wèi)所要對駱清掃、保潔，公廁保潔，垃圾填埋等工作制定科學的管理機制和具體的日�？己藰藴�，定崗定責績效考核，安排專人加強巡查監(jiān)督，定期通報，與工資報酬掛鉤，確保每花一分錢都發(fā)揮應有效益。（作者雷啟平系20xx縣財政局局長；劉勇系公產局副局長；王修盛系農村公益項目管理股股長）
物業(yè)管理調查報告2
一、我國物業(yè)管理立法現狀
八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區(qū)縣經濟發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經取得了長足發(fā)展，經濟實力不斷提高。銅仁的社會發(fā)展現狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展狀況。因此，在決定擬制此次社會調查活動并制作了調查所需相關資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調查報告的實踐基地。本次社會調查活動問卷調查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現狀為題，采用抽樣調查方式進行上門問卷填寫.
在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現對問卷進行總結和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現狀及問題分析
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理主體方面的缺陷
1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，
在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務，且為數不多。
2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當部分的專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。
3、小區(qū)業(yè)主大會的召開或定期召開現狀令人擔憂，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會、行使相關權利的合理認識。
4、尚有相當比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會，有些公民缺乏權利意識。在召開業(yè)主大會后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開業(yè)主委員會。
�。ǘ┪飿I(yè)管理合同及其違約責任追究
物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關于經營特定小區(qū)物業(yè)管理服務的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關系的前提。
在簽定了物業(yè)管理服務合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調查來看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問題相當嚴重。
其次，對于物業(yè)管理服務收費方面，缺乏較統(tǒng)一性。
再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務及時排除妨礙，消除危險。
最后，對居民小區(qū)內公共設施出租的決定權等方面；
(三)、居民對物業(yè)管理服務的評價
在本次調查問卷結束后，被調查者提出了一些總結和評價：見下表：
�。ㄐ^(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評價）：
總結評價
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區(qū)物業(yè)管理服務方面的總體評價）：
總結評價 優(yōu)秀 良好 及格 不及格
(四)對發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議
上述調查分析，發(fā)現了普遍存在的'重慶市物業(yè)管理方面的現實問題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問題出發(fā)，提出自己關于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。
1、積極促進物業(yè)管理市場性。實現對專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業(yè)管理行業(yè)。
2、完善法律程序，實現物業(yè)管理定價的法律化。正確解決物業(yè)服務收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導致企業(yè)虧損嚴重等問題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。
3、加強有關物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權利意識。
4、促進業(yè)主委員會和業(yè)主大會等業(yè)主權力機構的建立和完善，建立起合理的行使權利機構，以及時和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責任。
5、發(fā)展群眾性維權組織，加大社會對業(yè)主保護力。建立起物業(yè)管理協(xié)會，以這會中介主體資格出發(fā)，以發(fā)生應有的作用，促進行業(yè)的發(fā)展、壯大。
6、促進社會性物業(yè)管理行業(yè)的中介機構的設立和發(fā)展，并由政府進行授權管理自己行業(yè)，實現中介機構對本行業(yè)的“自我管理、自我服務、自我監(jiān)督”等權利。
物業(yè)管理調查報告3
我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場所，與城市居民生活息息相關。良好的小區(qū)環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質的體現，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開健全的物業(yè)管理。在實習老師的指導下，我們小組對益陽市的物業(yè)管理市場進行了初步的調查。此次我們主要通過實地實踐調查、詢問該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪詢問等方式開展。
一、益陽市調查小區(qū)的基本情況
為了了解益陽市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調查了梓山苑小區(qū)、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪問的那些小區(qū)，我將逐一進行分析。
先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區(qū)（以下簡稱梓山苑小區(qū)）是經國務院批準、由益陽市人民政府統(tǒng)一組織建設的我市第一個國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開始第二期工程建設。是經濟適用房，梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設施的小區(qū)，小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽市朝陽開發(fā)區(qū)內，在風景秀麗的梓山湖公園東側。物業(yè)管理費為0.18元/平方米，小區(qū)擁有80東住宅。
該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處：1.由于小區(qū)建設的定位是經濟適用房，所以建設密度較高。 2.進門口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽路社區(qū)創(chuàng)省級文明城市平安社區(qū)工作。但是小區(qū)內的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進行管理和清理。
3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設施但是規(guī)模較小和設備較少。 4.保安管理不嚴，小區(qū)對外來人員的進出不進行管理，小區(qū)分配有兩個保安室，前門的保安為24小時值班的，后門則天黑就會下班。僅有一個保安巡邏。并且只有進門口有一個攝像頭，防盜報警系統(tǒng)不到位。
5.綠化設計較為簡單，不少綠化區(qū)域被居民私用做種菜的菜地了6.詢問該小區(qū)居民，小區(qū)存在偷竊事件和起火事件，但是物業(yè)公司為給與合理的答復也未進行處理和改善，小區(qū)內的消防設施不齊全，而且已有的設施未進行修繕和維護，以至于消防栓起銹都沒有進行更換或者處理。而且小區(qū)內僅看到一個生銹了的消防栓。 7.小區(qū)內仍存在空置率
8.小區(qū)管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區(qū)支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重小區(qū)垃圾桶大部分已經因老化脆化而損壞，沒有進行及時更換而且沒有分類，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起
9.沒有統(tǒng)一的安裝空調的位置，空調擺放不整齊10.小區(qū)物業(yè)管理中心相對簡陋，機構設置較為簡單，只有設有主任、副主任、財務室、保潔、保安、綠化這七項職務。
11.小區(qū)新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會的頭一次業(yè)主大會在八月份召開完畢。
總的說來，該小區(qū)的建設和設計均較為不合理，列處于經濟適用房當中，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進行及時有效的解決。物業(yè)管理公司本身機制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個重要原因。但是他所提供的服務與其所收的物業(yè)管理費還是相當的。梓山苑小區(qū)的物業(yè)管理費相對于其他小區(qū)來說是相當低的，比如說，龍洲匯龍苑的物業(yè)管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當地居民表示，如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質的服務的話，居民愿意增加物業(yè)管理費。
由于小區(qū)建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經成型，小區(qū)的基本配套設施、生活設施較齊全，有小型超市、菜市場、水電修理、美發(fā)、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區(qū)內還有一所小學，還擁有民辦幼兒園。小區(qū)道路較干凈，達到了小區(qū)居民的要求，并得到好評。小區(qū)居民保持衛(wèi)生也做的很好。小區(qū)較為安靜，適合居住。小區(qū)的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網系統(tǒng)入戶。一樓設有應答防盜門和信箱。標有安全標志“學生出入，車輛慢行”、標有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區(qū)內有一個小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋，湖面還算干凈。
然后簡單介紹下其他一些小區(qū)如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。
中天國際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區(qū)。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建筑采用新古典主義三段式風格，融合了西方建筑語匯與東方神韻內涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設施應有盡有；益陽商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師范、益陽三醫(yī)院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應俱全。
由于該小區(qū)是新建小區(qū)，所以設施設備為新的，綠化和小區(qū)設計布局還是很好的。小區(qū)的外墻搭線、空調擺放安裝也有很統(tǒng)一。應該提示的地方均設有黃色警報線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時期，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經我們實地調查，小區(qū)內沒有垃圾桶，只有一個角落有一個垃圾站。而且小區(qū)內的消防栓也只有兩個，小區(qū)巡邏人員的簽到處位于樓盤后面的一個墻上，顯得很不合理。小區(qū)保安不過問小區(qū)人員的出入情況，小區(qū)出入比較不規(guī)范，存在一定安全隱患。
龍洲匯龍苑，地處益陽市赫山區(qū)中心地帶，龍洲路凱萊商務酒店的對面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽高端商業(yè)動集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊，項目還將修建臨街商業(yè)區(qū)，能較好的滿足業(yè)主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時的保安制度。保安對于進出的人員會進行嚴格的查控，保安防盜措施和報警系統(tǒng)相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設當中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區(qū)內的消防設施也很少。
二、我市小區(qū)物業(yè)管理所存在的一些問題
益陽市小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設快速發(fā)展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產生的新情況。
總的`說來益陽市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對物業(yè)管理的概念也很模糊，物業(yè)管服務質量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對待業(yè)主所反映的問題也不進行及時的處理，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司存在相當大的不滿。具體表現在以下幾方面：
第一：物業(yè)服務態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進一步規(guī)范。我區(qū)物業(yè)公司數量雖不少，但規(guī)模不一，發(fā)展不夠規(guī)范，仍處于初級市場階段，還沒有普遍實行招投標制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，服務行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當要求不能滿足，對業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢只搞搞衛(wèi)生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業(yè)管理公司應當明確自己的職責，履行自己的責任。
第二：居民的物業(yè)意識需要進一步提高，物業(yè)企業(yè)運營難度增大。部分業(yè)主對物業(yè)管理認識不到位，個別居民仍然覺得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢買買別人來管我，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務”的意識，有的居民認為只要繳納了管理費，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問題，特別是開發(fā)商遺留的房屋建筑質量問題一并轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費帶來麻煩。收費困難已成為不少物業(yè)公司運營中的一個難題。幾年來，物業(yè)收費標準一直沒變，但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調，使物業(yè)運營成本進一步加大，企業(yè)拿不出高薪來聘請人才，也不能開展良好的培訓，于是就造成從業(yè)人員素質偏低，能力得不到提高，導致物業(yè)管理服務無法良性發(fā)展。
第三：部分小區(qū)設施不配套，檢查維修十分不及時。由于歷史的原因，老舊居民小區(qū)基礎設施不配套，安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。收費率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。小區(qū)支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。居民小區(qū)內公共設施設備，逐步老化、損壞，隨著時間的推移，這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實行，將導致今后這些小區(qū)的基礎環(huán)境越來越差，嚴重的話會形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個問題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。
第四：社區(qū)居委會與物業(yè)公司、業(yè)主委員會之間的關系沒有很好的理順。有的居委會把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來代替，物業(yè)公司很有怨言。個別外地入區(qū)物業(yè)公司與居委會配合不夠，也在一定程度上影響了相關工作的開展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會，部分業(yè)主委員會不是經過全體業(yè)主選舉產生的，監(jiān)督協(xié)調職能弱化，不能正確履行職責和有效代表、維護業(yè)主利益業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
三、針對前面的問題提出的解決方案
�。ㄒ唬┘訌妼ξ飿I(yè)管理服務的學習，提高對物業(yè)管理的認識。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂業(yè)，建設全國最好開發(fā)區(qū)、構建和諧社會的重要手段，而且是樹立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機會，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務業(yè)，增加第三產業(yè)總量，促進地方經濟發(fā)展的一個新的亮點。區(qū)有關部門應當從戰(zhàn)略高度，切實加強領導，進一步統(tǒng)籌協(xié)調，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。
�。ǘ┏浞职l(fā)揮業(yè)主委員會的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責和資格認定。保障業(yè)主委員會能夠正確和有能力的履行職責。同時為切實保障業(yè)委會的正常運作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業(yè)委會工作的公平性和及時性。二是建立并嚴格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會的意見，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，定期匯報，聽取意見，切實改進服務質量。業(yè)主委員會也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調工作，發(fā)揮自律作用，團結和引導全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度。
�。ㄈ┻M一步理順社區(qū)居委會與物業(yè)公司和業(yè)主委員會的關系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔本由社區(qū)居委會負擔的工作，社區(qū)居委會也要根據自身職能，協(xié)調搞好小區(qū)物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會、居委會三方緊密聯接的共同體，形成合力，管理服務效能才得以充分發(fā)揮。
�。ㄋ模┡μ岣呶飿I(yè)管理服務質量。要知道物業(yè)管理服務重在“服務”而不是“管理”。因此要加強物業(yè)管理服務質量，首先，繼續(xù)深入開展創(chuàng)優(yōu)達標活動，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務領域，開展特約有償服務和家政服務及電子商務配送服務，滿足小區(qū)居民不同層次消費的需求。其次，進一步提高管理人員的素質，同時加強對作業(yè)層人員的業(yè)務培訓和職業(yè)道德、服務意識教育，使各企業(yè)真正樹立業(yè)主至上，服務第一的理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專人24小時值班，及時解決群眾反映的問題。物業(yè)行政主管部門要完善投訴處理制度，對群眾反映的問題督促查辦及時解決。還有，在智能化管理系統(tǒng)、電子商務等開發(fā)上加大投入，促進物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。
�。ㄎ澹┎粩喔纳菩^(qū)物業(yè)管理的公共設施。增加投入，加強老舊小區(qū)物業(yè)管理設施的改造力度。嘗試采取居民參與設計、投資和建設的公眾參與方式，充分調動廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開發(fā)商與業(yè)主各自分擔一部分，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎條件。
�。┳龊眯麄�，營造良好的社會氛圍。首先應該要堅持正確的輿論導向，重點宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進事跡，爭取獲得廣大群眾對物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對房屋產權享有的權利和義務，增加業(yè)主的自覺維權意識。再次，增加物業(yè)服務內容透明度的宣傳，對管理規(guī)章、服務項目以及收費依據、收費項目、收費標準等，都要在小區(qū)內的布告欄內張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關重要的一點就是要把宣傳教育的重點放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管、無償服務向有償服務的轉變意識，既有房權、利益的轉換，又有義務、責任的轉換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。
四、收獲體會
通過此次實地調查走訪，我們主要調查小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對益陽市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務知識，豐富了所學的專業(yè)知識。我們了解到益陽市物業(yè)管理方面的一些現有狀況，我市物業(yè)管理服務水平還有待提高，我們應該多向物業(yè)管理已經成熟和發(fā)達的城市和小區(qū)學習他們優(yōu)秀的管理理念和服務方式。此次實踐調查活動不僅提升了我們的社會實踐，自我管理能力還培養(yǎng)我們團結協(xié)作的精神，社會實踐調查絕大多數不是一個人所能承當的，而是需由多人合作的才能完成的。在調查過程中，我們身為大學生應該禮貌待人，體現當代大學生的素質，以良好的風貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。
物業(yè)管理調查報告4
目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現梗阻、斷層現象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區(qū)的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現實上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調解決
與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據調查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設立、監(jiān)督以及主要人員的權利和義務沒有形成統(tǒng)一有效的.規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業(yè)委會成員服務全體業(yè)主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低，實力不強，規(guī)模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。
4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休干部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產生了一定的負面影響。
5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權。對開發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規(guī)劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉嫁給后進入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內違規(guī)違章現象執(zhí)法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。
物業(yè)管理調查報告5
近年來，房地產的大力開發(fā)已形成了一個新的經濟增長點，大大地改善廠區(qū)居民居住條件，因而，住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題也應運而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問題。
一、我市物業(yè)管理的現狀
為了維護住宅小區(qū)消費者的合法權益，必須進一步了解我市物業(yè)管理中存在的問題，了解住宅消費者對物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給政府有關部門，為政府有關部門制定政策，加強對物業(yè)管理公司的指導和監(jiān)督。為此，根據計劃，開展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問題的入戶問卷調查，對某某小區(qū)的住戶進行了調查。
本次調查以問卷和走訪約談的方式進行，歷時一個月，對某某區(qū)的500戶人家進行了調查，調查結果如下：
1、在被調查的500戶中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶，占24％，由房地產開發(fā)公司指定的有380戶，占76% 。
2、在500戶中，有386戶，反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會，并享有選舉權，占77%。有220戶，占44％的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務合同的權利。
3、在500戶中，有331戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內土地用途；302戶反映小區(qū)內存在擅自改變房屋及配套設施的用途、結構、外觀；毀損設施、設備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現象。有123戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現象，隨意讓陌生人進入。
4.有293戶反映房屋及公用設施、設備修繕不及時；占58%
5.有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。
6.500用戶對住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務方面進行綜合評估，結果是：有112戶，占22％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務表示滿意，有136戶，占27％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意，有326戶，占65％的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的服務表示不滿意。
二、調查中發(fā)現的問題：
在調查中，根據業(yè)主反映，這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現有：
1治安問題嚴重：小偷小摸現象屢有發(fā)生，小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒人過問。
2衛(wèi)生臟、亂、差：有的生活小區(qū)垃圾沒有定點投放，垃圾沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。
3綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒有很好養(yǎng)護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。
4改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租，造成噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。
5物業(yè)管理制度不健全：有206產業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設施、設備修繕不及時。
三．對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議
我所調查的小區(qū)的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。于是，出現了一種對等的市場關系：業(yè)主以管理費購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業(yè)公司則以提供服務作為交換，從業(yè)主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業(yè)管理的法律與條文出來，這意味著，物業(yè)從社會管理者，轉變?yōu)樯鐣䥺挝�，從前的管理和被管理關系轉變成簽約關系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進行投訴。
隨著物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現，物業(yè)管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的'時代。我建議從如下幾個方面加強物業(yè)管理工作：
1、多方入手，解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。
2、建立經常有效的溝通機制，形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢，必須引起業(yè)內的高度重視。
3、物業(yè)必須嚴格加強管理，多聽些業(yè)主的反映的意見，及時向上級匯報，解決問題�？傊�，在整個調查過程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個嶄新的未來，希望我國的物業(yè)能做的最好！
物業(yè)管理調查報告6
到了一年的年底，也到了一年中該交物業(yè)管理費的時候了。但一年的管理費卻要1000多，我實在不理解，為什么物業(yè)并沒有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢。于是，在好奇心的驅使下，我上網調查關于“物業(yè)管理”。
原來，物業(yè)管理是一種服務，它以物業(yè)為管理對象，以廣大業(yè)主為服務對象而定位于社會人群。迄今為止，中國的物業(yè)管理行業(yè)已經走過了二十幾年的時間，也是一個有一定年齡的行業(yè)了，也具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。由于經濟體制的改革發(fā)展、城市的現代化、人們對居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，物業(yè)管理是房地產商品經濟發(fā)展的必然產物。
一、物業(yè)管理的由來
以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例。近年來，蕭山城市發(fā)展的日新月異，伴隨著城市的發(fā)展的還有新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現�！皡R宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區(qū)和“崇化社區(qū)”、“高橋社區(qū)”、“新橋社區(qū)”這些老社區(qū)有著明顯不同。當然我們有必要探究一下社區(qū)基本性質發(fā)生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價值？于是，我調查了我區(qū)的三個小區(qū)“崇化社區(qū)”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。
傳統(tǒng)社區(qū)大多數的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過市場交易價格購買房屋，而是作為工作單位的成員進入居住區(qū)的，因此居住者不是房屋的產權人。房屋的產權屬于居民的工作單位（集體）或者國家，居住社區(qū)的物業(yè)管理權相應地被賦予了準政府性質的物業(yè)公司。居民或單位交出的物業(yè)管理費用只具有象征意義，不能平衡物業(yè)公司實際的支出成本，這些費用要么由政府貼補，要么由單位組織統(tǒng)一負擔。在傳統(tǒng)社區(qū)中，物業(yè)只承擔了社區(qū)管理的部分職責，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等，是由政府機構（街道及有關部門）或準政府機構（居委會）來承擔的（例如：“崇化社區(qū)”）。
而新式社區(qū)的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。于是，出現了一種對等的市場關系：業(yè)主以管理費購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業(yè)公司則以提供服務作為交換，從業(yè)主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業(yè)管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區(qū)管理條例》)出來，這意味著，物業(yè)從社會管理者，轉變?yōu)樯鐣䥺挝�，從前的管理和被管理關系轉變成簽約關系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。
二、物業(yè)管理的發(fā)展
隨著發(fā)展，便有了“物業(yè)公司”這一類代理管理責任的企業(yè)，甚至有了品牌。目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現，物業(yè)管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。
例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項目，同時開展物業(yè)管理咨詢、室內裝修、房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號。幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈花木；第一家實行義務監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項目競標中一舉奪標的企業(yè)。
到20xx年我國先行改革的'深圳已經出現了管理規(guī)模達1200萬平方米的企業(yè)，緊隨其后的上海也已經有了管理規(guī)模達400萬平方米的物業(yè)管理企業(yè)。這些足以說明名牌競爭的優(yōu)勢，也足以說了國內物業(yè)管理正逐步邁向正規(guī)，并不斷發(fā)展。
我查了許多關于物業(yè)管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區(qū)大門口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺監(jiān)控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛(wèi)小區(qū)安全；路上穿著黃色工作服的環(huán)衛(wèi)工人在打掃小區(qū)衛(wèi)生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來維持清潔的；小區(qū)的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區(qū)的健身設施有專人維護管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺得每平方米5角的物業(yè)管理費是花得不明不白，現在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。
黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治，建設管理有序、文明祥和的新型社會”，物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進步。作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會基礎性關系的變化，并支持、保護它們的發(fā)展，嚴格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區(qū)發(fā)展！
物業(yè)管理調查報告7
調查提綱：
通過對源泉小區(qū)的住戶和居民進行詢問和走訪調查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過程當中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應有的責任，衛(wèi)生服務也相對差，各種的便民服務也難以讓人滿意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經營管理本身有關。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區(qū)所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠對小區(qū)今后的管理工作有指導和借鑒意義。
調查過程及內容：
20xx年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進行研究調查，在達到小區(qū)門口后，我們就發(fā)現一個特別令人匪夷所思的.事情，該小區(qū)的出入口前居然沒有設置電動門等任何出入管制設施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進入小區(qū)的時候，竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現了一個問題，該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場所和設施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經在心中形成。后來發(fā)現該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現象，后來發(fā)現小區(qū)內部不時的有人員在流動，于是我們采取了現場隨機調查詢問的方式，向12名小區(qū)住戶詢問了他們對該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣，。之后我們對小區(qū)用戶描述的問題和現象進行了實地的勘察，發(fā)現確實存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現象，由于不便進入小區(qū)用戶的住房內，所以有些問題未能進行實地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調查和總結的問題與該物業(yè)管理人員進行了詳細的交談，經過分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認在物業(yè)管理工作中確實存在著不足和應當改進之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責范圍之內，也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進行了討論，得出了令人比較滿意的結果。交談之后，雙方都很愉悅，在向對方道別后，我們返回學校對調查的記錄和筆記進行了整理，大概內容分類如下：
1、該小區(qū)存在的主要問題
2、這些問題存在的主要原因
3、如何正確處理這些問題
主要問題：
經過現場調查和住戶的反映，總結出以下問題：
1）部分樓梯間墻壁陳舊，應該進行粉刷
2）小區(qū)沒有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來隱患
3）小區(qū)內停車秩序混亂，應加強管理
4）常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素
5）小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強管理
6）小區(qū)內出現業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理
7）小區(qū)隨處可見垃圾，衛(wèi)生服務需要加強
問題主要原因：
1）該小區(qū)的樓房已經有一定的樓齡，出現此現象是合理之情。
2）該小區(qū)沒有保安人員是因為物業(yè)管理費中無此項目。
3）小區(qū)停車秩序混亂是因為沒有專門的停車位，也沒有負責車輛管理的專職人員
4）常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因為該小區(qū)入口沒有電動門等限制措施，也沒有做好相應的出入人員登記表。
5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因
6）小區(qū)經常出現丟自行車現象，一方面是因為對進入小區(qū)的人員沒有進行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因為該小區(qū)沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機。
7）造成垃圾亂丟的現象是因為一方面該小區(qū)的衛(wèi)生服務本來就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標語，使人們不注意，最主要原因是因為該小區(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。
合理化建議：
1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費用后聯系建筑公司盡快施工。
2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費用。
3）可以建立小區(qū)車輛管理制度，對小區(qū)有車的業(yè)主進行檔案登記，對每個車輛固定車位，并安排專職人員負責。
4）小區(qū)入口設置電動門，對進出人等進行人員登記。
5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個位置，安排專門人員及時進行處理。必要時可以放置驅蚊和防鼠藥物。
6）在小區(qū)的合理位置開辟一個場所，建設一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現象。
7）安排保潔員要及時清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護環(huán)境的公益性標語，并在人員活動多的地方多設置垃圾桶數量。
物業(yè)管理調查報告8
公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務，同時提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術部 操作部 行政部 財務部 物業(yè)部 人事培訓部 而物業(yè)部作為服務行業(yè)來說，應該把業(yè)主的事情當成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務理念，我們也應該有“業(yè)主無小事兒”的服務理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。
一個好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人為本的服務理念、社區(qū)文化建設、公共設施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務等方面進行全方位介紹。 為此我對企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問題進行分析考慮并提出相應的對策和建議。
1 物業(yè)服務
“以人為本”才是正道,以人為本”是物業(yè)服務的根本理念�！耙匀藶楸尽钡奈飿I(yè)管理，其實就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā),在現階段，企業(yè)對物業(yè)服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務形式。
2 增值服務
創(chuàng)意”考驗用心程度,創(chuàng)意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對物業(yè)管理的質量和服務種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發(fā)商都意識到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動，在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時，也使業(yè)主加強了對社區(qū)的認同感。 3 及時響應必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應迅速及時處理。
4 物管技能
員工實際技能決定公司專業(yè)性物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養(yǎng)等，這些項目都是專業(yè)性很強的獨立行業(yè)。事實上，專業(yè)性是指物管公司里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業(yè)主，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節(jié)服務的專業(yè)級物業(yè)管理隊伍，這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊。
5 公司綠化
綠化管理要因地制宜小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護必須作為物業(yè)管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區(qū)居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養(yǎng)護也很重要，綠化養(yǎng)護既要做到勤，又要注重科學。
6 物業(yè)維修基金
做好物業(yè)維護最重要物業(yè)維修基金的動用，在物業(yè)管理的有關條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對物業(yè)管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業(yè)的維護，如果出現問題則要作出公正的評估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運用。并且將維護基金“還之于民”。
7 企業(yè)文化
“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責任，共享經營成果”顧客第一，服務第一，行動第一”
8 物管人員素質
高科技設施呼喚高素質人才,早期的物業(yè)管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發(fā)信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護、財務統(tǒng)計、社區(qū)文化等多個方面，內容涵蓋智能化監(jiān)控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養(yǎng)護、設備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質的專業(yè)人才，很難實現現代化的物業(yè)管理。
行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務。但是，這些事務只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調、服務三大功能；其中管理是主干，協(xié)調是核心，服務是根本。究而言之，行政管理的實質就是服務。
專門的.行政管理部門（通常稱為辦公室、總經理辦公室、行政人事部之類）擔負著企業(yè)行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環(huán)節(jié)，是整個行政管理系統(tǒng)中的一個小系統(tǒng)。
行政部門應該兢兢業(yè)業(yè)、認真細致地做好種種行政事務工作，把領導和員工從繁重、瑣碎的行政事務和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場形勢，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構，任用公司的各級干部，實施公司的經營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業(yè)務等等。為了做好紛繁復雜的行政工作，行政部門的領導不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領導一會兒支到東，一會兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領導應該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認真執(zhí)行行政部門的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養(yǎng)出一支高素質、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉，只在較少的場合才需要部門領導和上級領導輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協(xié)調"和"服務"三方面再上一個檔次，才算是一個合格的現代企業(yè)的行政管理者。
物業(yè)管理調查報告9
一 社會實踐調查題目：
蘇州居住小區(qū)物業(yè)管理狀況
二調查小組成員 ( 共2 人 )
系別： 外語系
系別： 建筑系
班級： 英師1201班 班級： 城規(guī) 1202 班
姓名： 李西
姓名： 姚小莫
三 社會實踐調查目的 ：
相對時間較長的寒假對我們大學生來說是一個了解社會的好機會。實踐調查作為每個大學生的必修課可觀要求我們要了解社會，研究社會，彌補教科書的不足。我們知道書上的知識大都理論性較強，知識真正用到工作中就需實踐調查這一重要環(huán)節(jié)。而且通過這一實踐的過程我們不僅能豐富知識，提高自身分析和解決問題的能力，還能提高各人的綜合素質。
四 社會實踐調查的意義 ：
小區(qū)物業(yè)管理的成敗直接明顯得影響著小區(qū)居民的居住質量與生活環(huán)境，特別是現階段人們生活壓力大，工作繁忙，更希望在自家室外有個安靜，舒適的小區(qū)環(huán)境。小區(qū)物業(yè)管理的好壞也是人們購房的一個參考因素。本次調查的目的是通過對蘇州市區(qū)不同層次的小區(qū)物業(yè)調查了解小區(qū)物業(yè)管理的基本常識，所受制約因素，并試圖找到現階段解決小區(qū)物業(yè)管理矛盾的一些有效途徑。
五 社會實踐調查對象與形式 ：
針對蘇州市區(qū)現在居民的住房條件，我們擬對四個不同層次和形式的小區(qū)進行抽樣調查。
蘇州居住小區(qū)類型 表現特征 代表小區(qū)名稱 抽樣標本
老新村 大都建于上世紀70年代末80年代初，基礎硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、里河新村、南環(huán)新村等 婁江新村
街坊改造小區(qū) 一般是上世紀90年代至今老街坊經改造而成，以造型傳統(tǒng)的新式公房為主 敬文里、打線里、石橋里等 敬文里小區(qū)
古城區(qū)新建小區(qū) 古城區(qū)高檔安全小區(qū)，管理較嚴格，房屋造型以傳統(tǒng)多層為主，但樓層不高（受園林地帶保護古風貌的限制） 華陽里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區(qū)等 華陽里小區(qū)
園區(qū)、新區(qū)樓盤 大都興建時間較晚，樓層較多，設施齊全，位于蘇州經濟最為發(fā)達的工業(yè)園區(qū)，小區(qū)物業(yè)往往由開發(fā)商自行管理，自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園
調查形式
①與物業(yè)管理人員交談，咨詢，填寫物業(yè)管理調查表
�、诓稍L小區(qū)居民，填寫物業(yè)調查表
�、鄄稍L者自己評價小區(qū)環(huán)境，拍照片作記錄。
④電話訪問一些同學和親友，了解其他小區(qū)的情況，以方便作總結和比較。
六 社會調查日程安排 ：
調查分為四個階段進行（共13天）
第一階段：前期準備確定調查內容，查閱相關內容并準備問卷（8。6~8。9）
６號 學習物業(yè)管理方面的一些簡單的知識，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調查的地點及有關部門的聯系方式。學習制定調查問卷的一般方法。
７號 編輯調查問卷一 （ 居民 ）部分
�。柑� 編輯調查問卷二 （物業(yè)管理部門）部分
９號
制定下一步的調查計劃，復印相關證件、材料
第二階段：實地調查（8。10~8。14）
10 號 致電給部分小區(qū)物業(yè)管理處，預約時間。電話訪問親戚朋友，詢問他們的居住地的情況并約好時間去他們家里訪問。隨機到蘇州各個小區(qū)參觀，拍照片，收集相關資料。
11 號 蘇州街坊 敬文里
12 號 蘇州古城區(qū)外圍 婁江新村
13 號 蘇州古城區(qū) 華陽里
14 號 蘇州工業(yè)園區(qū) 新城花園
第三階段：整理資料，概括總結（8。15~8。16）
第四階段：編輯資料，打印成冊（8。17~8。18）
七 社會實踐調查論文 ：
敬文里物業(yè)管理
背景
該小區(qū)位于古城區(qū)內的皮市街十、十一號街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。按照有關部門的建設規(guī)劃一直在對附近要拆遷整改的房子進行改造。
居民調查報告統(tǒng)計
敬文里居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價一般
敬文里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由于房子處于黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場所較少。
基于上述情況，敬文里居民對小區(qū)的整體普遍評價較好
該小區(qū)的優(yōu)點
1地理位置優(yōu)越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫(yī)院、朝陽菜場、敬文小學、善耕小學、第三中學、各種食品店音響店日常用品店也很多。
2省級優(yōu)秀小區(qū)，多次得獎。
3綠化覆蓋面積達到40％。
該小區(qū)的不足
1由于是街坊改造的，故小區(qū)出入口很多，人員出入管理起來比較難，基本不看證件，任何人都可以長驅直入。給小區(qū)的安全問題造成隱患。
2小區(qū)地形比較復雜，各幢之間的道路比較彎曲，對于陌生訪客來說，尋找相應的樓房比較麻煩。
3晚上路燈比較少
4靠近馬路，噪聲有時比較討厭。
整改建議
1加強保安隊伍的人數，抬高保安隊伍的素質。
2多設一些指路牌和路燈。
3繼續(xù)進行舊的街坊改造計劃，爭取使更多的舊房子得以規(guī)劃，便于管理。要吸取之前改造過程中的經驗，揚長避短，合理規(guī)劃 。
4在外圍可以種植一些高大的樹木，既能美化環(huán)境，清新空氣，還能消減噪音。
婁江新村物業(yè)管理
背景：
婁江新村位于東環(huán)路沿線，毗鄰蘇安，永林等老新村，建于上世紀，整體環(huán)境一般，由于小區(qū)建設較早，基礎設施較差，當初小區(qū)規(guī)劃和建設上留下的一些歷史遺留問題也給小區(qū)物業(yè)管理帶來了一定的困難，居民對小區(qū)物業(yè)與環(huán)境意見頗大。
婁江物業(yè)由蘇州市平江區(qū)萬昌物業(yè)接管。由于建造年代比較早，小區(qū)的一些規(guī)劃上存在嚴重問題，突出的問題是小區(qū)的大門總共達到5個，一般小區(qū)大門才2個。這就給小區(qū)安全帶來了難題。小區(qū)的物業(yè)負責人對此感覺也很無奈。
居民調查報告統(tǒng)計
婁江居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車和一輛助動車。
婁江居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多，拾荒者很多，建筑垃圾堆砌多。
婁江居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價一般 例 上下高峰時間內南門出入明顯堵。
婁江居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較差 例 很少有園丁修剪，大多滋生自滅。
婁江居民對小區(qū)的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價較差 例 居民休息健身場所較少。
基于上述情況，婁江居民對小區(qū)的整體普遍評價較差
婁江小區(qū)物業(yè)管理的主要突出問題集中在：
1． 小區(qū)的安全存在很大的隱患。
由于小區(qū)大門太多，達到5個，外來人流較多，給小區(qū)大門的保安工作帶來了困難。婁江小區(qū)周遍外來人口較多，有比部分外來人口就租房于婁江小區(qū)，因此小區(qū)大門值班室的值班人員也很難辨別進出人員是居民還是外來人員。一些偷盜分子就借機進入小區(qū)作案，因為有5個大門，他們的出入難于掌握。
近期小區(qū)已安裝8個攝像頭分布在小區(qū)主干道上，給小區(qū)安全帶來了一些改觀。
2． 小區(qū)的衛(wèi)生狀況不甚理想
小區(qū)現在實行在每個單元（12戶居民）共用一個垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾經常外溢，散發(fā)出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門口，沒有專人看管，維護，因此在自然環(huán)境下破壞較大。小區(qū)70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區(qū)經常有拾荒的外來人員進翻開垃圾箱找硬紙板等東西。他們在翻動過程中往往會把垃圾帶出箱外，給小區(qū)環(huán)境帶來影響。
3． 小區(qū)經常有拾荒的外來人員進來
這個問題物業(yè)上也很無奈。第一由于小區(qū)進出無需檢查，拾荒人員可以偽裝成其他人員進來。第二小區(qū)的大門較多，也難于控制他們的進出。物業(yè)人員告知，當初為了限制拾荒者進來，保安還和拾荒者發(fā)生口角，甚至動手。物業(yè)管理由于沒有執(zhí)法權，他們只能以勸說的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒者進入小區(qū)的決心。第三部分居民為了他們賣垃圾的方便對拾荒者的進來持歡迎態(tài)度，無形中助長了他們的氣焰�，F在小區(qū)物業(yè)已加強了對拾荒者的盤查力度，對他們積極勸說。
4． 小區(qū)缺少公共綠地和景觀
這使得居民沒有公共交流的場所，對社區(qū)文化建設很不利。小區(qū)中偶爾的公共交往也只局限在小區(qū)的幾個小店門口，居民迫切需要一個寬敞，整潔的小區(qū)環(huán)境。
當然，問題還有很多。但婁江小區(qū)自身地理區(qū)位處于外來人員較多處，加之建造時間較早，當初的'規(guī)劃和現在蘇州市的整體規(guī)劃有些不協(xié)調，不合理。婁江新村的自身發(fā)展受上述幾個方面的制約，一些問題很難解決。就如小區(qū)大門過多的問題，就屬原先規(guī)劃上的問題。
我們經過調研和總結得出婁江小區(qū)物業(yè)整改的一些建議
1． 將小區(qū)規(guī)劃情況告之上級，希望小區(qū)能得到重新規(guī)劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區(qū)出入口的重新安排，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無的建筑，藤出地來搞綠化景觀，為居民營造生態(tài)的小區(qū)整體氣氛。
2． 改造小區(qū)基礎設施，垃圾實行袋裝化分類管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對 小區(qū)的燈光設施加以整改，局部添加路燈。小區(qū)主要干道添加指示牌，小區(qū)總平面，在適當地方添加坐椅的人性化設施，小區(qū)內應建公廁一個。
3． 結合小區(qū)居委會加強小區(qū)居民的社區(qū)意識。硬件上添加宣傳櫥窗，設立小區(qū)群眾意見箱。軟件上物業(yè)和居委會深入各家，對小區(qū)情況進行調查，征求意見，大家一致營造一個整潔，舒適的小區(qū)環(huán)境，這樣小區(qū)居民不由自主的會有社區(qū)意識，以實際行動維護小區(qū)的各個方面。同時，小區(qū)的其他一些疑難雜癥也能得到改觀。例如，居民會自覺抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會進來。
華陽里物業(yè)管理
背景：
該小區(qū)屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。位于東北街（第六中學的對面），建于XX年，共11幢，應該來講屬于比較新的小區(qū)，整體環(huán)境比較好，人為破壞的地方很少。全區(qū)占地面積不是很大，共有北面和西面兩個出入口，所以治安比較好。
居民調查報告統(tǒng)計
華陽里居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好
華陽里居民對小區(qū)的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由于占地面積小，處于黃金地段，靠近拙政園，地價較貴，居民休息健身場所較少，沒有專門的醫(yī)療療保健場所。
基于上述情況，華陽里居民對小區(qū)的整體普遍評價較好
該小區(qū)的優(yōu)點
1地理環(huán)境優(yōu)越，靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學校，東南面臨近動物園。
2這里的綠化很好，居負責人介紹，一年四季都有不同的樹木和花朵。園丁也定期為花木修剪保持它們良好的生長態(tài)勢。
3每家每戶都有專用的停放自行車和機動車的地方，另外還有公用的停車地方。道路暢通，交通無阻。
該小區(qū)的不足
1地方比較小，缺少一些醫(yī)療和保健場所和相關設施。
2保安年齡相對大了點
3業(yè)主之間的交流比較少，社區(qū)活動開展不多。
整改建議
1利用部分閑置或多余的資金招募些年青的保安，以便增強小區(qū)的保安人員的隊伍建設。若是資金不夠，可以向居民們進行宣傳，相信為了維護大家的利益，只要有合理的原因和理由，業(yè)主還是會配合的，會適當多處一點物業(yè)管理費用的。
2適當地在節(jié)日舉辦一些活動，增進各業(yè)主之間的關系，加強了解。
新城花園物業(yè)管理
背景
該小區(qū)位于蘇州工業(yè)園區(qū)現代大道，毗鄰鄰里中心。小區(qū)共有34幢1575 個住戶，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司管理。最早的房子建于98年（多層樓房為主），99和XX年又新建了一批新的套型的房子（復合型，高層為主）。居住者大多為白領或以上人員，整體素質較高。
居民調查報告統(tǒng)計
新城花園居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價較好
新城花園里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好
新城花園居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好
新城花園居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好
新城花園居民對小區(qū)的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價較好
基于上述情況，新城花園居民對小區(qū)的整體普遍評價較好
該小區(qū)的優(yōu)點
1新城花園物業(yè)服務的宗旨是"業(yè)主下班，物管上班"。也就是說，無論什么時候，都能找到相應的人員為業(yè)主服務。修理工們頂著炎熱，挨家挨戶地上門服務，他們無怨無悔。門口站崗的女保安工作也是一絲不茍，對每一個來訪的車輛都做好相應的盤查和發(fā)放通行證的工作。
2基礎設施建設較好，健身鍛煉的地方，小朋友嬉戲玩耍的地方都吸引著很多居民。大家可以常常見面，話家長，增進彼此之間的感情。適合交流的場所很多。
3綠化覆蓋率40％。小區(qū)內種植了很多四季常青的植物，自然景觀很漂亮。
4管理有序。各類的收費的標準都明確地貼在櫥窗里，一目了然。保安和修理工都配有對講機，各個類型的工作人員之間的交流比較方便。
5遠離市區(qū)，噪音較少。
6地理位置好。園區(qū)的道路寬敞，環(huán)境好，靠近鄰里中心，各項配備都有了而且各項活動也比較多，如一年一度的美食節(jié)。
7園區(qū)的管理和建設理念較先進。蘇州的工業(yè)園區(qū)引用了新加坡先進的管理和規(guī)劃模式。在幾個附近的小區(qū)周圍建設有配套設施完善的鄰里中心，充分實現資源的優(yōu)化配置和共享。
該小區(qū)的不足
1預留車位不夠，部分自家車沒有地方�？慷加昧擞邢薜娜诵型ǖ馈�
整改建議
可以將部分空地劃出露天車位，解決當務之急，但是要合理規(guī)劃場地，不能影響居民的正常出行。但此方法治標不治本，強力建議今后規(guī)劃的小區(qū)要提前預測小區(qū)發(fā)展水平，留好一些空地。
經過對幾個小區(qū)的抽樣調查，我們得出以下結論
1． 小區(qū)的物業(yè)管理水平受到小區(qū)硬件設施的影響，一般來說，那些老新村由于建造時間比較早，基礎設施差，道路泥濘，居民樓破舊，小區(qū)門衛(wèi)管理水平較低，且年紀較大。小區(qū)內綠化景觀較少。相反 那些新建的小區(qū)，其中包括園區(qū)的公寓，花園小區(qū)，古城區(qū)的封閉式小區(qū)，由于建造時間較晚，基礎設施齊全，物業(yè)管理相對容易，物業(yè)和居委會也有條件對小區(qū)的不良狀況進行整改。
2． 小區(qū)物業(yè)管理不只是物業(yè)部門的事，它需要生活在小區(qū)內的每一戶居民的共同參與。物業(yè)管理只是扦個頭，在具體細節(jié)的實施執(zhí)行上，都得靠居民大力配合。同時，從另一個方面來說，該小區(qū)的物業(yè)管理水平也受該小區(qū)居民自身素質文化水平的高低。在采訪的幾個小區(qū)中，我們發(fā)現，越是高檔的小區(qū)，里面的居民越是配合你做調查。他們會在小區(qū)內找個陰涼的地方和你慢慢談（當然，前提是他們有時間）。而在相對低端的小區(qū)，在采訪過程中，我們得知，有些居民為了自身的方便還支持小區(qū)不良行為的發(fā)生。譬如，讓拾荒的進來撿垃圾。有些居民自身素質不高，亂丟垃圾，卻常常抱怨小區(qū)環(huán)境差。
3． 我們發(fā)現小區(qū)物業(yè)和社區(qū)管委會應充分合作才能把小區(qū)物業(yè)搞上去。在小區(qū)物業(yè)管理中，很多牽涉到居民的教育宣傳問題，這些問題本來不應該是物業(yè)管理的事，是社區(qū)的事�，F在社區(qū)和物業(yè)缺乏溝通合作，那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區(qū)物業(yè)水平的一個重要途徑是培養(yǎng)居民的社區(qū)責任感，即社區(qū)意識。把自己的小區(qū)當成自己的家來對待，那么那些問題何愁得不到解決呢。
4隨著人們的物質生活的豐富，一些人家養(yǎng)的寵物所造成的噪音、環(huán)境問題也被人們所關注。
5發(fā)展物業(yè)要有遠見，要充分考慮當地的經濟發(fā)展，人們的需求，如車位問題，現在成為不少上世紀末發(fā)展起來的小區(qū)的一個破位棘手的問題。配套設施也應該盡量完善，或者留有升級和改造的余地。人性化的管理才會贏得廣大業(yè)主的喜愛
6物業(yè)管理費用上的一些爭議
蘇州物業(yè)費按戶還是按面積收，很多居民的看法都不同。下面是我們通過調查得到的一些較為可靠的數據。
小區(qū)名稱 物業(yè)管理收費標準 每戶年物業(yè)費（若按面積則100平方米）
婁江新村 每戶每年36元
胥江華庭 米／平方/月 1.1元 1320元
新城花園 (多層) 米/平方/月 0.45元 540元
敬文里 每戶每年72元
華陽里 米/平方/月 0.3元 360元
彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元
彩香一村 每戶每年60元
以上大多不包括車位（若業(yè)主沒有專用停汽車場所）的費用。
城區(qū)200余家物業(yè)管理企業(yè)，承擔著大量的新村管理，但目前普遍遭遇物業(yè)費難收的尷尬。去年9月1日《物業(yè)管理條例》施行以來已有半年多時間，采訪中聽得最多、反響最強烈的話題是"物業(yè)費難收"與"管理不到位繳什么費"。一些老新村，近年也紛紛成立物業(yè)公司后雖經改造整治，新村環(huán)境面貌大變，但仍然遭到物業(yè)費難收的尷尬。居民說得最多的是亂停車影響行走，治安問題讓人不放心，自行車失竊現象時有發(fā)生。還有，小區(qū)物業(yè)公司從來未向業(yè)主公布賬目。物業(yè)部門對此也有苦衷，深感無能為力。小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)管理費總有其原因，但最主要的是，我們需要要真心實意地想辦法把問題解決。例如可以與業(yè)主委員會進行協(xié)商解決或者向居民宣傳，作好溝通工作。有關人士認為，物業(yè)管理正在逐步走向市場化，一方面物業(yè)管理部門的服務要到位，為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務；另一方面沒有業(yè)主委員會的要盡快建起業(yè)主委員會，選擇自己中意的物業(yè)公司來管理新村，讓業(yè)主委員會站出來替大家作主。
總之，事在人為，相信在大家的努力下，蘇州居住小區(qū)的物業(yè)定會發(fā)展得越來越好，居民的生活也會因此錦上添花的。
八 社會實踐調查心得體會 ：
�。ㄒ唬┯�1212 李燕青
八月的天氣異常炎熱，但是很多人還在工作。當我們走進一個個小區(qū)的物業(yè)管理部門時，看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區(qū)的瑣事很多 居民紛爭很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問題。如樓江新村，有時候在處理問題時法律和道德會有違背情況。當地命令禁止在小區(qū)的道路邊擺攤，但是，有一戶特困戶，家里就2口人，老爺爺和一個45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買雞蛋為生。還有一家殺雞的也是的。家里情況特殊，沒有別的經濟來源。多年下來，一直這樣，在管理者的通融下過日子。當我在路邊親眼看到那個白發(fā)蒼蒼的老伯時，真的很受感觸。大熱的天還是在賣雞蛋，雖然收益微薄，但是也日復一日，年復一年地做著，真的是不容易啊。只有在真正的走進社會的過程中，才能深切體會到其中的艱辛。
我們的調查過程不是那么容易的 ，找到有關部門大多要實現預約打電話才行 ，特別是園區(qū)，那邊的管理比較嚴格，以切都要按規(guī)矩辦事。碰巧的是，遇到一個我們學校畢業(yè)的學長在那邊工作。調查之余更多了一份親切感。相反，一些全封閉式小區(qū)，態(tài)度不是很好。我們完全被拒之門外，連小區(qū)的大門都沒能踏進去。即使解釋再三，人家還是不原意解釋我們的調查。
為了獲取更多的材料和信息，我打了不少電話給昔日的好朋友，他們對于都很配和我的工作，提供了不少有價值的資料。期間，我還去了蘇州的吳中區(qū)，作為新納入的區(qū)域，有一些小區(qū)規(guī)劃和管理還是很不錯的（可見照片簡介）。雖然我們這個調查小組只有兩個同學，而且是跨專業(yè)的，但是仍然能感受到團隊的力量。充分發(fā)揮了１＋１＞２的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿意的調查報告，可以說，它傾注了我們的熱情、心血和友情。
通過這次幾乎是寬專業(yè)的社會實踐調查，我學到了很多。不僅是有關物業(yè)管理的一些皮毛的知識，更重要的是提高了自己在解決和處理問題的能力。與那么多的業(yè)主及管理人員的接觸后，相信在今后的日子里，我一定會努力學習，多積累點為人民服務的本領。為社會貢獻自己的一份微薄的力量！
（二）12城規(guī)（1）班 姚之浩
經過這些天的小區(qū)物業(yè)調查，我對小區(qū)物業(yè)管理的認識從感性上升到了理性。以前總會抱怨小區(qū)環(huán)境有多亂，基礎設施有多蹩腳，并且會把這些不好的現象統(tǒng)統(tǒng)歸結為小區(qū)物業(yè)沒做好。其實物業(yè)管理是一件全民參與的事。物業(yè)管理部門只是起到一個主導作用。物業(yè)管理部門在小區(qū)中起到了一個大管家的作用。但再好的管家也要有一些資金來維持日常開支，管家的主人要給予管家支持，這點支持不光是口頭上說說罷的，更重要的是主人和管家共同參與家庭里的各項日常事務。在小區(qū)里，家庭的主人身份責無旁貸的由小區(qū)居民擔當。譬如說，小區(qū)要搞好衛(wèi)生，必須要求每戶居民都能自覺把自己的垃圾倒在指定的地方，倒完垃圾后，垃圾桶需要居民自覺關閉好。物業(yè)加大力度安排人員清掃道路，居民就要自覺不亂扔垃圾。再譬如，婁江新村收舊貨人員入境的問題，除了物業(yè)上要嚴厲阻止拾荒者進來，小區(qū)居民更應該"不去做那些人的生意"。
另一方面我覺得小區(qū)物業(yè)管理還需要它的同級和上級部門的大力支持和合作。對于一些硬件上的問題，只有通過向上級反映才能得到改善。在同級部門中，小區(qū)居委會要和物業(yè)管理通力合作。物業(yè)上的政策的實施正如上面所說的需要居民的大力配合，需要居民有這種社區(qū)意識，家的責任感。而那些所謂責任感，意識的培養(yǎng)是物業(yè)管理的職責，除了一部分是居民自身的責任外，還有一部分是應該有居委會承擔起來的現代社會中，居委會應該更積極的組織小區(qū)的精神活動，通過活動培養(yǎng)居民的社區(qū)意識。特別是一些老新村，小區(qū)自身硬件較落后，有些早期規(guī)劃和建設上的問題一時很難解決，更需要當地居民有一份家的責任感參與到小區(qū)的物業(yè)管理當中，并以次來間接的或多或少的彌補硬件上的不足。
以上是這些天調查和總結的一些小小的心得體會，可能還有很多問題我們沒發(fā)現，我們的理解和建議也可能很多方面不合理，但我相信，只要我們從此關心起小區(qū)物業(yè)管理，隨著我們認識的不斷加深，我們終究會找出一條解決小區(qū)物業(yè)問題的出路的 。
(完)
九 社會實踐調查相關材料（詳細內容見附頁）
1 照片
2 調查問卷
物業(yè)管理調查報告10
一、方正縣物業(yè)總體概況
方正鎮(zhèn)線業(yè)物業(yè)小區(qū)143個，246棟樓，12,014戶，建筑面積1,227,452平方米。其中實行分戶供暖的有177棟（86個小區(qū)），未實行分戶供暖的有69棟（57個小區(qū)）。有114個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，51個小區(qū)由建設單位管理，32個小區(qū)由物業(yè)公司管理，有60個小區(qū)由業(yè)主自行管理。有資質的物業(yè)公司共6家，分別是興隆物業(yè)公司、廣輝物業(yè)公司、隆慶物業(yè)公司、平安物業(yè)公司、一家人物業(yè)公司、龍興華輝物業(yè)公司。
（一）、方正縣物業(yè)管理的發(fā)展
方正鎮(zhèn)住宅樓建設始于19XX年，方正縣建設銀行和人民銀行分別興建了2,960平方米和3,134平方米的職工住宅樓。由于單位組織建設住宅樓、住戶又為本單位職工，為維護居戶的正常生活，住宅樓建設單位就組織了一個機構—物業(yè)辦負責住宅樓公共設施的運行、費用收繳、維修和管理，初期的物業(yè)管理隨著居民的入住走入了城市建設的視野。在隨后的20年里，各企事業(yè)單位紛紛效仿集資興建職工住宅樓，采取了誰建設誰管理的原則。19XX年，興建房產住宅樓，，對外公開銷售，物業(yè)管理也隨之走入居民的日常生活活動中。20xx年，成立了方正縣物業(yè)管理辦公室，隸屬方正縣建設局，具體職責是:儀式貫徹落實國家《物業(yè)管理條例》、《哈爾濱物業(yè)管理規(guī)定》，維護業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)雙方的合法權益，為改善人民的生活和居住環(huán)境起
到保駕護航作用；二是配合各社區(qū)組建業(yè)主委員會，并對所成立的業(yè)主委員會進行注冊備案存檔；三是審查申報各物業(yè)服務企業(yè)是否有資質證書、是否合法經營，當物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛時，督促業(yè)主委員會為他們進行調解；四是督促和收繳專項房屋維修資金，并對維修資金的收繳和使用進行監(jiān)督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進行檢查，發(fā)現有損壞的及時督促、組織產權單位和開發(fā)商或物業(yè)法務企業(yè)盡快維修。
�。ǘ�、物業(yè)管理服務的職責
經過走訪和調查，我縣物業(yè)服務的內容主要包括：
1、物業(yè)公共部位的維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)公共部分包括房屋的承重結構、服務主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻面、屋面、傳達室等）；
2、物業(yè)公共設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)公共設施包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設施、公共照明設施、監(jiān)控設施、公用天線、機動車庫、露天停車場、非機動車庫、公共設施設備用房、物業(yè)管理用房等）；
3、物業(yè)公用部位和相關場地的.清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。
4、公共綠化的養(yǎng)護和管理；
5、車輛停放管理；
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；
7、裝飾裝修管理服務；
8、物業(yè)檔案資料管理。
目前，我縣各小區(qū)采取收取物業(yè)管理費的形式來維護日常物業(yè)管理的各項活動支出，物業(yè)管理服務費收取標準因服務項目和質量標準不同而不同，標準從每平方米0.15元至0.50元不等。
物業(yè)管理調查報告11
鄧爺爺說過;“真理是檢驗實踐標準的唯一標準，”這也在一定程度上強調了實踐的重要性，今年是我大學的第二個暑期生活，也是我第二次進綠城物業(yè)實踐，雖然我學的是法律專業(yè)看似和物業(yè)沒有多大關系。可是通過這將進4個月的實踐生活，讓我明白了法律無處不在，而學會把我學過的法律知識運用到生活中對于我們法律學習者來說至關重要。
首先，我簡單的介紹一下物業(yè)公司的運行，物業(yè)管理是一個重要的概念，這是我們深入了解物業(yè)公司的關鍵所在。物業(yè)管理(property management)，受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。在這個概念中涉及到了合同，這不得不說明法律與我們接觸到的生活息息相關。離開了法律。我們的每一項管理工作將很難開展。下面我就針對我在物業(yè)公司的實踐生活與法律聯系比較緊密的東西與大家分享一下。在實踐工作中。我們遇到了一件比較赤手的案子，一個路人從小區(qū)穿過，當時風比較大，天比較晚。回想起來還下著蒙蒙細雨。不幸的事情發(fā)生了。路人被從空中掉下來的花瓶砸傷了頭，當時小區(qū)內的保安都驚呆了，感到很害怕。我們的保安迅速撥打了急救電話，病人很快被送進醫(yī)院，事情遠遠沒有我們想的那么簡單，受傷者的家屬把我們物業(yè)告上了法庭。
我們在查追案子的時候，調取監(jiān)控錄像的時候發(fā)現花盆掉落的具體位置并不清楚，由于家家戶戶都中了很多花，而且大家都不知道自己具體種了幾盆花，大家都不承認是從他們家掉落的，我們當時都想不到解決的途徑，當時還有同事問我是法官該如何判案子，我當時也不知道怎么回答，后來法院在判案子的時候下達的結果是由每家只要種了花的'都得賠，我覺得這個案子就處理的很公平。問題在一定程度上等到了解決。這也是我第一次切身的體會到物業(yè)與法律的緊密型。受益匪淺啊。在這幾個月的社會實踐實踐生活中，讓我切切實實的感受到了。我們對待任何工作都要謹慎，認真，抱著負責人的態(tài)度，我們不用畏懼，一切都要靠事實說話。沒有什么是我們做不好做不到的，只要我們在我們自己的職權范圍內做好工作。問心無愧，我們將來不管從事哪一行，我們都可以做的很好。很出色。在實踐的生活中，也讓我認識到了我平時學習的不足，不能很好的與實踐想結合，把所學的東西運用到實踐中。在以后的學習中我會有針對性的來學習，我相信我能做的更好。
物業(yè)管理調查報告12
一、公司整體狀況
公司各部門當前主要職能，總經理負責企業(yè)管理及決策；銷售部門負責外聯客戶及登錄客戶往來帳，代理商屬于公司合作單位；倉儲負責公司圖書的儲存及發(fā)運；財務部負責資金的收支；編審部主要負責聯系編稿人員，審稿定級，部分稿件打版工作。本公司為圖書出版公司，運作流程為公司向出版社購買版權號，招聘老師作為編稿人員，由公司內部人員審稿，經歷打板曬版，發(fā)片環(huán)節(jié)交由印刷公司印刷，印刷紙張由我方提供，圖書印刷完畢后交由我方倉儲保管，業(yè)務部負責銷售，倉庫根據銷售訂單發(fā)貨。
二、各部門運作狀況
財務管理狀況，貴公司未設立專門的財務部門機構和內部核算人員，有出納專人負責現金及銀行收支，公司財務沒有成文的管理制度，由于付款多為總經理口頭批準隨時支付，沒有必要的文字批復單據，缺乏每月真實的內部帳記錄，資金收支缺乏明晰財務記錄及資金支付憑據，資金管理方面在收支上缺乏必要的統(tǒng)籌和規(guī)劃，財務狀況管理混亂。公司主要費用成本項目為紙張成本、印刷費、稿酬、工資、打版曬版發(fā)片費用、場地租賃費、水電費、辦公費和稅費等。
1、倉儲管理上
公司設有專門的倉庫及倉儲管理人員，倉庫設有專門的倉儲部門及儲存場所，圖書分類通過逐年在軟件建立倉庫的方式管理，具有簡單的圖書管理軟件，用作銷售批銷單的制單和客戶對賬；倉庫根據軟件內業(yè)務部制作的批銷單進行打單發(fā)貨，并將發(fā)貨結果反饋給業(yè)務部；倉庫部具體負責版權錄入，入庫制單，印刷廠賬務處理和部分物流費用由倉庫處理處理，圖書更換版權號，以及客戶退換貨的倉儲系統(tǒng)處理；倉庫每學期結賬，倉庫業(yè)務多為跨月處理，倉庫每學期進行系統(tǒng)盤點，庫存與實際基本相符。
2、銷售環(huán)節(jié)
公司產品銷售主要通過圖書展銷會簽銷售，確定產品代理商，公司業(yè)務部負責聯系客戶，根據客戶需求在圖書管理軟件錄制批銷單，聯系貨運公司，督促倉儲發(fā)貨后電話確認客戶到貨情況，代理商交付一定代理金，公司給予訂貨，發(fā)貨價格為圖書定價的折扣金額，客戶貨款采用先發(fā)貨后結算的方式，收款方式為分期間按比例收款，除退換貨以外，貨款基本上一學期能全部回籠。貨款收取方式為現金交付或托運部代收，銷售圖書一般不開稅票，開稅另加稅點。由于業(yè)務量逐年增加，自09年開始應收賬款出現壞賬呆滯現象。
3、編審環(huán)節(jié)
主要負責對外聯系編稿老師，收集稿件進行校對審核，并確定稿件級別質量，負責部分稿件的排版工作，聯系排版，出片，曬版程序。編審部負責核定及支付老師稿酬，編輯部職工工資，打版曬版費，發(fā)片費。編審部負責發(fā)行印刷環(huán)節(jié)外的主要費用支出。稿酬支付方式為預先簽訂合同，圖書出版后支付相關稿酬，編輯部員工工資按照基本工資加計件的方式。編審部基本具有系統(tǒng)成文的文件章程，并且能系統(tǒng)的執(zhí)行。稅務方面有專門的代理記賬人員給予報稅，稅務征收方式為核定征收。
三、公司各部門當前存在的問題
1、財務管理方面
公司沒有系統(tǒng)的財務管理制度，公司財務收支隨意性較大，公司財務支付沒有專門和條例的財務審批單據，資金支出去向難以追索；公司財務功能較分散，各部門負責自身環(huán)節(jié)財務收支賬務，收入部門和支出部門幾乎完全分離，公司沒有系統(tǒng)完整的財務記錄；由于營收和支出部門缺乏相應的有機整合，公司營收、支出和資金收支信息相脫節(jié)，公司經營成本利潤情況不明晰；由于賬務收支信息記錄不及時，資金支付缺乏統(tǒng)籌及計劃性，相關部門業(yè)務受到較大影響。
2、倉庫管理環(huán)節(jié)
倉庫實際庫存和當前財務軟件難以完全對應，庫存難以持續(xù)，主要的原因在于客商退回圖書難以完全對應入庫，除了客戶退回圖書數量較大，難以短時間內詳細清理之外，這與軟件功能不能對圖書進行合理分類有很大關系；圖書在系統(tǒng)中按照系列進行統(tǒng)計，對庫存圖書未進行系統(tǒng)科學的分類；當前圖書入庫按照圖書定價進行錄入系統(tǒng)，真實的圖書成本難以在賬務中顯示，圖書銷售的成本利潤也難以準確核算；另外，由于軟件及技能的原因，圖書制作成本難以準確分配；不能再更換版權號的長期積壓圖書進行處理時，沒有完整的審批處理程序，圖書統(tǒng)計與系統(tǒng)操作存在困難。
3、銷售環(huán)節(jié)
自09年開始，公司銷售部門營收賬款出現呆滯現象，存在壞賬的危險，應加強對客戶和應收賬款的管理；銷售較繁瑣業(yè)務是客戶的調換貨，即客戶給公司的退貨和重新銷售，主要環(huán)節(jié)涉及倉庫物流環(huán)節(jié)的操控環(huán)節(jié)，不能及時得知倉庫部分圖書的精確庫存。
4、編審環(huán)節(jié)
編輯部作為整個公司產品生產的核心環(huán)節(jié)，負責稿件的收集和編審，以及出版印刷前的各個環(huán)節(jié)，加之內部工資費用的計提，需要大量的資金支付，由于公司資金管理程序和資金周轉問題，存在老師稿酬、對外打版曬版費不能按計劃支付，因我方付款違約問題，逐漸開始影響后期業(yè)務開展；諸多費用直接從編審部支付，徐部長希望建立財務監(jiān)督環(huán)節(jié)，資金支付審批和支付環(huán)節(jié)透明；另外，徐部長負責全部稿件質量等級的評定工作，希望有人能對其這方面的.工作進行監(jiān)督（財務管理之外）。
四、財務管理策劃的重點與難點
公司經營者對公司財務管理非常重視，希望建立一整套系統(tǒng)的財務管理方案，對公司整體財務狀況進行規(guī)范記賬核算，核算公司整體成本利潤情況；調查發(fā)現企業(yè)經營者期望對供應商和客戶往來賬項進行系統(tǒng)把控，明確每家客戶的投入和利收情況，以達到公司往來賬目清晰，盈虧明確的目的；由于公司現在沒有系統(tǒng)的財務管理制度，財務管理存在很大的隨意性，沒有系統(tǒng)的財務管理單據，資金支付去向難以追索，資金支付計劃難以統(tǒng)籌和執(zhí)行；倉儲管理環(huán)節(jié)如何確認入庫成本和保持庫存的持續(xù)性；調研發(fā)現公司部門負責人員期望建立會計監(jiān)督審批機制，做到財務管理透明，權限責任明確。針對該公司財務管理現狀，應從以下幾個方面著手，加強財務管理工作：
1、建立一套系統(tǒng)的資金管理方案，做好資金管理和資金支付審批制度。
2、建立系統(tǒng)的公司費用報銷制度，合理控制公司費用發(fā)生情況。
3、建立客戶應收賬款控制制度，避免壞賬呆滯現象。
4、做好供應商賬項管理方案，合理安排資金支付計劃，推動業(yè)務開展。
5、建立倉庫圖書成本分配方案，制定庫存管理制度，保證庫存數據準確性，做好積壓圖書的處理審批方案，提高運作效率。
6、建立內部控制和監(jiān)督機制，部門財務管理透明化，權限責任明確。
物業(yè)管理調查報告13
1企業(yè)自身
通過對企業(yè)自身進行詳細的調查和分析，可為企業(yè)運作提供豐富的情報。在一個企業(yè)中技術中心(研究院)、市場部(銷售部)、財務部、人力資源部、生產、采購、設備部、計劃部等部門掌握著企業(yè)研究開發(fā)、市場營銷、財務、人事、生產運營、人財務、產供銷等信息。以從企業(yè)內部建立的信息網絡中獲取這些信息。企業(yè)允許每位員工把自己搜集到的情報上傳到企業(yè)競爭情報系統(tǒng)。2企業(yè)競爭對手的情況競爭對手是競爭用戶最為關注的對象，競爭對手相關信息數量龐大，內容繁雜，這其中包括需要確定誰是自己現實和潛在的競爭對手，競爭對手的背景和基本信息、產品/服務、財務、技術、營銷、人員、組織結構、生產運營等方面的信息。
2.1公司名錄
確定誰是自己的競爭對手，了解對手的背景和基本信息，最基本的需求是獲得公司名錄信息。工商、稅務、黃頁、競爭對手網站、企業(yè)名錄出版物和數據庫是最常用的名錄信息源。如托馬斯美國制造商名錄、康帕斯全球企業(yè)名錄、盈科黃頁服務等。競爭對手的基本信息包括名稱、地址、電話、成立時間、性質、法人代表、行業(yè)類型、經營范圍、雇員人數、企業(yè)規(guī)模、機構設置、進出口權等。這些信息一般可通過企業(yè)注冊表獲得。
2.2經營狀況
競爭對手的經營狀況包括地理位置、設備辦公條件、工作或生產是否活躍、員工的知識水平、領導者的風格、主要“客戶”情況、所處競爭環(huán)境、對新產品的開發(fā)計劃、生產的秩序效率、原材料采購地域及支付方式、主要原料供應商名稱及聯絡方式、主要產品及品牌、產品銷售地域、銷售方法及收款方式、開戶銀行、經營場所、人員情況等。競爭對手的這些經營狀況可以通過實地參觀考察、訪問等多種途徑獲取。
2.3產品/服務
有關產品/服務的競爭情報需求又可進一步細分為對產品/服務種類、特征、新產品開發(fā)和產品項目情報四種類型[2]。種類情報主要通過查閱公司名錄、產品名錄、公司主頁、產品樣本和手冊；檢索數據庫；詢問經銷商；參加展覽會；聯系相關行業(yè)協(xié)會等途徑獲得。特征情報主要通過訪談企業(yè)內部各職能部門的`員工；開展反求工程；查閱產品樣本和手冊；訂閱剪報；檢索數據庫和詢問經銷商等途徑獲得。新產品開報主要通過訂閱專業(yè)報刊雜志、產業(yè)研究報告；參加行業(yè)會議和展覽會；走訪行業(yè)主管部門和行業(yè)專家以及直接聯系競爭對手等途徑。產品項目情報主要通過訂閱行業(yè)協(xié)會出版、產品樣本和手冊；檢索數據庫；詢問經銷商和直接聯系對手等途徑獲得。
2.4財務和資信
如競爭對手為上市公司，其年度報告是極為有用的競爭情報信息源，幾乎包括了所用作為商業(yè)秘密的工業(yè)普查資料上的企業(yè)財務信息。其財務信息可通過查閱其向社會公布的財務報告；訂閱各類機構和證劵分析師的分析報告；聯系競爭對手的前雇員和退休員工獲得。非上市公司的競爭對手可以通過訂閱綜合性商業(yè)出版物、行業(yè)出版物；檢索資信數據庫；聯系政府機構和行業(yè)協(xié)會；委托信用調查機構開展調查等途徑獲得。
2.5市場營銷
有關競爭對手市場營銷方面的情報需求，占據著競爭情報需求的優(yōu)勢地位。如能有效獲取，將是贏得市場競爭優(yōu)勢的關鍵。競爭對手的市場營銷情報包括對手的營銷組織、營銷策略、營銷渠道、市場占有率、銷售價格、廣告預算、廣告效果、售后服務、客戶忠誠度等諸多種類。
�。�1）營銷組織情報：通過訂閱產業(yè)研究報告、報刊和專業(yè)雜志、產品樣本和手冊；互聯網搜索；訪談企業(yè)內部各職能部門員工、經銷商和競爭對手等途徑獲得。
（2）營銷策略情報：包括銷售制度、廣告宣傳、人員推銷、營業(yè)推廣、公共關系和網絡營銷案等系一系列方法。主要通過監(jiān)測并分析銷售活動；閱產品樣本和手冊；互聯網搜索；訪談企業(yè)內部各職能部門員工、經銷商和競爭對手；委托行業(yè)或市場調查機構代為搜集等途徑獲得。
�。�3）營銷渠道情報：包括銷售渠道的形成、銷售渠道的實力及國際銷售策略。主要通過競爭對手的產品展覽會、發(fā)放的宣傳材料、廣告的投放情況、連鎖店或者分銷商等獲得。
�。�4）市場占有率情報：通過查閱行業(yè)協(xié)會出版物、產業(yè)研究報告、多外公開的檔案、政府出版物；委托行業(yè)或商業(yè)調查機構代為搜集等途徑獲得。
�。�5）銷售價格情報：通過訪談一線銷售人員、競爭對手、經銷商、客戶；訪問主管價格的政府部門的網站；訂閱行業(yè)協(xié)會出版物；檢索數據庫和電子商務網站；委托專業(yè)調查咨詢機構代為搜集等途徑獲得。
�。�6）廣告預算情報：通過訂閱報刊和專業(yè)雜志、競爭對手的財務報告；訪談競爭對手、廣告商、媒體廣告部員工；委托專業(yè)調查咨詢機構代為搜集等途徑獲得。
�。�7）廣告效果情報：通過訪談客戶、經銷商和一線銷售人員；訂閱報刊和專業(yè)雜志、產業(yè)研究報告；委托專業(yè)調查咨詢機構代為搜集等途徑獲得。
�。�8）售后服務情報：通過訪談企業(yè)內部各職能部門員工、客戶、經銷商、競爭對手等途徑獲得。
�。�9）客戶忠誠度情報：通過訪談經銷商、客戶；委托專業(yè)調查咨詢機構代為搜集等途徑獲得。
2.6公司人員
競爭對手的管理人員和人力資源狀況對于了解對手公司的管理風格，人才優(yōu)勢有著重要的意義。競爭對手管理人員的信息主要通過閱讀公開出版社或公司網站上的傳記資料；觀看對管理人員的訪談；聆聽管理人員的講話；訪談競爭對手和企業(yè)內部各職能部門員工等途徑獲得。競爭對手的人力資源狀況可通過閱讀企業(yè)招聘企業(yè)，信用調查報告、與競爭對手有關的庭審記錄；訪談行業(yè)主管部門、勞動和社會保障部門、企業(yè)內部人力資源部門等途徑獲得。
2.7組織結構
了解競爭對手的組織結構，可以判斷出各個業(yè)務部門在對手公司中的地位、某一決策問題的決策點和關鍵決策者。組織結構的變化也可能預示著公司的戰(zhàn)略調整。競爭對手的組織結構信息主要通過訂閱公司網站上的組織結構圖、企業(yè)名錄和資信類數據庫；訪談競爭對手的員工和資深業(yè)內人士等途徑獲得。
2.8生產運營
競爭對手的生產運營情報：包括對手的生產、產能以及工程和研發(fā)狀況，涉及公司內部的核心經營數據、直接競爭對手處獲取有一定難度，但可以通過與公司的生產運營活動相聯系的第三方接洽獲得一部分信息。
�。�1）生產情報：主要通過訂閱行業(yè)協(xié)會出版物、產業(yè)研究報告。訪談企業(yè)內部各職能部門員工、供應商、設計施工單位；查閱規(guī)劃委、建委、質監(jiān)局、法院、衛(wèi)生防疫站等政府主管部門公開的檔案文件并從中推斷；委托專業(yè)調查咨詢機構代為搜集等途徑獲得。
�。�2）產能情報：主要通過訂閱行業(yè)研究報告、行業(yè)協(xié)會出版物。訪談企業(yè)內部各職能部門員工、供應商、運輸部門、客戶；查閱環(huán)保局、消防局等政府主管部門公開的檔案文件并從中推斷；委托專業(yè)調查咨詢機構代為搜集等途徑獲得。
�。�3）工程和研報：主要通過查閱專業(yè)期刊、會議論文、科技報告、專利；檢索科技類數據庫；訪談行業(yè)協(xié)會、科技主管機構、技術專家和企業(yè)內部各職能部門員工等途徑獲得。
3競爭環(huán)境
從社會環(huán)境獲取競爭情報是指在企業(yè)內部和企業(yè)對手之外搜集相關情報，獲取的情報主要有行業(yè)情報、市場情報、消費者情報、客戶信息情報、宏觀環(huán)境情報。
�。�1）行業(yè)情報：行業(yè)情報內容包括行業(yè)類別、行業(yè)基本信息、行業(yè)生命周期、行業(yè)技術水平、行業(yè)政策、行業(yè)競爭格局等。主要通過查閱國民經濟行業(yè)分類標準、政府行業(yè)主管部門的統(tǒng)計數據或市場調查報告、閱讀財經類報刊和專業(yè)雜志等途徑獲得。
�。�2）市場情報：市場情報內容廣泛，類型多樣，可分為市場結構、市場規(guī)模、商業(yè)網點分布、市場發(fā)展前景等幾類�？赏ㄟ^查閱統(tǒng)計年鑒等工具書、調查問卷、模型分析、閱讀財經類報刊和專業(yè)雜志、政府出版物；親自調查獲取一手信息；委托專業(yè)調查咨詢機構代為搜集等途徑獲得。
（3）消費者情報：消費者情報是企業(yè)正確制定產品開發(fā)策略和市場銷售策略的基本前提，其內容包括消費需求、消費動機、消費行為、品牌知名度和消費滿意度等�？赏ㄟ^調查問卷、座談會、回訪、專業(yè)的媒體調查機構提供的數據等途徑獲取。
（4）客戶信息情報：客戶信息情報是企業(yè)的利潤來源，也是企業(yè)經營風險的根源。其內容包括客戶基本信息、客戶組織信息、客戶經營效益、客戶信用評價等。主要通過實地訪問等途徑獲取。
�。�5）宏觀環(huán)境情報：所有行業(yè)都會受到宏觀環(huán)境的影響，企業(yè)能做的是監(jiān)測這些宏觀環(huán)境因素的變化和根據這些變化調整自己的經營方式和戰(zhàn)略定位。企業(yè)的宏觀經營環(huán)境包括政治環(huán)境、技術環(huán)境、經濟環(huán)境、社會文化環(huán)境等。①政治環(huán)境信息。政治環(huán)境的變化包括國內政治環(huán)境的變化、發(fā)生重大國際事件、政府變革、權利轉移以及一些具體的立法和規(guī)章制度的變化。政治環(huán)境信息主要可通過閱讀時政類報刊和專業(yè)雜志、政府出版物、訂閱網絡新聞、加入論壇、博客等、聽廣播、看電視、檢索新聞和法律法規(guī)數據庫、通過駐外使館、新聞記者等進行搜集；與政府主管部門建立良好的關系網絡等途徑獲得；②經濟環(huán)境信息。經濟環(huán)境的變化包括經濟周期的影響、世界貿易方式的變化、匯率和商品價格變化、資本市場、勞動力市場的變化以及經濟對供應商和特定用戶群的影響等。經濟環(huán)境信息主要通過閱讀財經類報刊和專業(yè)雜志、政府出版物、訪問國內外的財經類網站、瀏覽知名經濟學家的博客、搜索財經類數據庫、與主管經濟的政府部門建立良好的關系網絡、親自調查獲得一手信息、委托專業(yè)調查咨詢機構代為搜集等途徑獲得；③社會環(huán)境信息。社會環(huán)境信息的變化包括社會地理環(huán)境、氣候環(huán)境、交通環(huán)境、通信變化、人口構成、人們的品味、習慣的變化以及對環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展的關注等。社會環(huán)境信息主要通過閱讀報刊和專業(yè)雜志、檢索人口統(tǒng)計數據庫、親自調查獲取一手信息、委托專業(yè)調查咨詢機構代為搜集等途徑獲得；④技術環(huán)境信息。技術環(huán)境上的變化包括技術變革對產品、工藝、分銷渠道的影響等。技術環(huán)境信息主要可通過檢索技術類出版物，如期刊、會議論文、專利、技術標準、技術報告等、檢索科技類數據庫、訂購行業(yè)協(xié)會出版物、咨詢專家、學者和工程技術人員等途徑獲得。
物業(yè)管理調查報告14
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業(yè)主服務。
5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養(yǎng)護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理，確保業(yè)主和使用人財產不受損失。（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。
7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規(guī)定。
8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。
10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區(qū)內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置。
補充：
物業(yè)管理的水平與小區(qū)居民的生活息息相關，小區(qū)居民都希望有一個好的物業(yè)管理機構，但是，總是事與愿違。物業(yè)管理工作不遂人意，也不能去怪物業(yè)管理工作人員，他們的工作也很辛苦。主要是有的居民小區(qū)缺少物業(yè)管理的“把關人”，以致缺少小區(qū)民主管理的“實施人”，各方面的工作缺少監(jiān)督，也就缺少規(guī)范，顯得亂哄哄了。我們必須重視以下幾個問題:
一，選舉產生業(yè)主委員會:由小區(qū)居民中挑選作風正派，肯為大家工作，責任性強的居民代表，經過民主選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會代表所有的業(yè)主，對物業(yè)管理工作進行監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權益。業(yè)主委員會成員一定要在業(yè)主中有威信，辦事不徇私情。選舉一定要符合選舉辦法。決不能隨隨便便地一投票就算數。業(yè)主委員會產生以后，要樹立它的威信。雖然它是民間產生的機構，由于它和居民的生活關系密切，必須對它給予充分的`重視。沒有業(yè)主委員會，就談不上如何加強物業(yè)管理工作。
二，小區(qū)內的車輛停放工作要充分聽取業(yè)委會和居民群眾的意見:小區(qū)內的車輛停放問題常常成為居民之間糾紛的來源，有的物業(yè)干部也覺得十分棘手，糾紛兩邊，難免要得罪一邊。有了業(yè)主委員會這個問題就比較容易辦。如一個居民小區(qū)停有幾輛大型貨運汽車和大巴士，這些車輛由于車況較差，啟動時噪音很響，影響居民的休息和睡眠。居民把意見反映給業(yè)主委員會，要求禁止大型車輛停入小區(qū)。在業(yè)主委員會和大型車駕駛員溝通的時候，他們表示很難接受，通過業(yè)主委員會的反復做工作，并為他們落實了停車地點，終于實現了大型車不再進小區(qū)。又有一次，部分駕駛員要求減少綠地，增加停車位，業(yè)主委員會就把這個建議交全體居民討論投票。結果大多數居民不同意減少綠地，增加停車位的建議。從而把這個建議否決了，確保了大多數業(yè)主的權益。業(yè)主委員會就是這樣一個小區(qū)里的當家人。關系到居民們生活的大事，都要經過他們去做，去落實。有了業(yè)主委員會，小區(qū)的管理工作順暢多了。
三，小區(qū)的資金使用監(jiān)督工作:業(yè)主委員會代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理的。
物業(yè)管理調查報告15
一、調查目的
改革開放以來，隨著我國社會主義市場體制的建立和日趨完善，國民經濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，專業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進人們的生活，為人民服務，為人們熟知，物業(yè)走近一個逐漸完善，逐漸自我提升的過程。進入物業(yè)市場，了解物業(yè)現狀，深入物業(yè)實踐，將理論與實踐相結合，積累經驗，總結知識，了解問題，提升專業(yè)水平，打好專業(yè)基礎，最終服務物業(yè)，貢獻物業(yè)。
二、調查對象
天津市開發(fā)區(qū)毆思諾物業(yè)管理有限公司
昌黎分公司管轄小區(qū)——竭石花苑
三、調查人：常金香
四、調查時間：20xx年8月21日
五、調查內容
歐思諾物管有限公司，總部設在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區(qū)物業(yè)管理項目。該單位屬于三級資質物業(yè)管理公司，物業(yè)管理范圍廣泛，物業(yè)管理類型多樣化，集服務、管理與經營一體化。
“竭石花苑”位于昌黎縣東區(qū)，屬社區(qū)物業(yè)，它是一個環(huán)境優(yōu)美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設廳“優(yōu)秀小區(qū)”稱號。內部設備設施齊全，保安、消防、環(huán)境等管理到位，給人們一個安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當日正執(zhí)周末，孩子們在兒童娛樂設施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋，也有人正向物業(yè)人員反映問題……融入物業(yè)，讓我感受真實的物業(yè)服務。
調查結果顯示：人們對于這個新興行業(yè)普遍認為有較大的發(fā)展空間，小區(qū)負責人高先生也表示，物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度，他還樂觀地表示物業(yè)管理在不久的將來將進入一個嶄新的時代。是的，物業(yè)管理自改革開放以來，至今已發(fā)展成為一個擁有2萬多個企業(yè)，數百萬從業(yè)人員的企業(yè)，它已被住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院、車站、機場、商場、辦公樓等各類不同性質的物業(yè)所采用，被人們視作現代化城市的朝陽產生。
物業(yè)管理是一個涉及領域十分廣泛的行業(yè)，其管理的對象是物，即已建成的各類地上建筑物，及其附屬物的設施、設備和相關場地，而物業(yè)管理服務的`對象是人，即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調查顯示，在該小區(qū)從業(yè)人員專業(yè)畢業(yè)生，相對比較少，而專業(yè)人員實踐能力相對低下，在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區(qū)水平的情況下，加強專業(yè)人員的培訓，加大專業(yè)人員數量是必要的。服務于物業(yè)，其管理人員必須具有系統(tǒng)地專業(yè)知識，這也是高先生特別提出的一點。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員，不僅要有房屋建筑、給排水機里設備、局域網系統(tǒng)等工程技術方面的知識，同時也需要社會學、法學、管理學、經濟學、心理學等各方面知識，也就是說，應具備文、理、工等多個學科交叉的知識結構。同時，更應加強理論與實踐的結合，深入物業(yè)管理實踐，將知識融會貫通，積累實踐經驗，反復學習總結，才能進一步提升專業(yè)人員的專業(yè)素質與技能，從而更好地服務于物業(yè)。
高先生還認為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養(yǎng)物業(yè)人才，是一條可行之道，雙方可以優(yōu)勢互補，給學生接觸物業(yè)的機會，進行經驗交流，提高學生的專業(yè)文化，也可以為企業(yè)帶來一批批優(yōu)秀的專業(yè)人才，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
物業(yè)管理做為一個新生的行業(yè)，在其發(fā)展過程中，也存在這樣那樣的問題和矛盾，諸如環(huán)境衛(wèi)生、安全防衛(wèi)等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問題。物業(yè)管理服務的對象是人，要面向問題，解決問題。物業(yè)中存在的問題直接影響著物業(yè)管理的發(fā)展，要看重并及給予解決。諸如法律法規(guī)不健全，專業(yè)人員缺少，內部結構不完善等諸多因素影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，培育物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高管理服務質量，已成為業(yè)內人士的共識。
通過整個調查，得出以下結論：
�。�1）物業(yè)管理將呈現巨大的發(fā)展空間與速度。
（2）對物業(yè)管理專業(yè)學生提出更高更深的要求，同時，也為高校培育學生提供了方向。
（3）物業(yè)管理存在諸多問題急待解決，要求健力健全法律法規(guī)完善競爭市場，提升物業(yè)服務質量。
總之，在整個調查過程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個嶄新的未來，作為物業(yè)人，更好地服務物業(yè)。
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