物業(yè)調(diào)查報(bào)告

　　在生活中，報(bào)告的使用頻率呈上升趨勢(shì)，報(bào)告具有語(yǔ)言陳述性的特點(diǎn)。你知道怎樣寫報(bào)告才能寫的好嗎？下面是小編為大家整理的物業(yè)調(diào)查報(bào)告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

物業(yè)調(diào)查報(bào)告1

　　天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專業(yè)碼頭裝卸公司，公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù)，同時(shí)提供訂艙、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個(gè)專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術(shù)部 操作部 行政部 財(cái)務(wù)部 物業(yè)部 人事培訓(xùn)部 而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該把業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情來(lái)辦，政府部門有“群眾無(wú)小事兒”的服務(wù)理念，我們也應(yīng)該有“業(yè)主無(wú)小事兒”的服務(wù)理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。

　　一個(gè)好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì)？哪些細(xì)節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護(hù)、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運(yùn)用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務(wù)等方面進(jìn)行全方位介紹。 為此我對(duì)企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問(wèn)題進(jìn)行分析考慮并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

　　1 物業(yè)服務(wù)

　　“以人為本”才是正道

　　“以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念�！耙匀藶楸尽钡奈飿I(yè)管理，其實(shí)就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā)

　　點(diǎn)去進(jìn)行公司物業(yè)服務(wù)。關(guān)于物業(yè)公司的調(diào)查報(bào)告

　　在現(xiàn)階段，企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴(kuò)大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。

　　2 增值服務(wù)關(guān)于物業(yè)公司的調(diào)查報(bào)告

　　“創(chuàng)意”考驗(yàn)用心程度

　　創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房?jī)r(jià)高企的今天，購(gòu)房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類都極為看重。在目前的市場(chǎng)情況下，眾多開(kāi)發(fā)商都意識(shí)到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動(dòng)，在增加業(yè)主過(guò)節(jié)氣氛的同時(shí)，也使業(yè)主加強(qiáng)了對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感。

　　3 及時(shí)響應(yīng)

　　必須要做到及時(shí)、有效。無(wú)論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽(tīng)、

　　詢問(wèn)。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應(yīng)迅速及時(shí)處理。

　　4 物管技能

　　員工實(shí)際技能決定公司專業(yè)性

　　物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機(jī)電維修保養(yǎng)等，這些項(xiàng)目都是專業(yè)性很強(qiáng)的獨(dú)立行業(yè)。事實(shí)上，專業(yè)性是指物管公司

　　里的工作人員實(shí)際技能。拿電梯來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時(shí)救援業(yè)主，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細(xì)節(jié)服務(wù)的專業(yè)級(jí)物業(yè)管理隊(duì)伍，這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊。

　　5 公司綠化

　　綠化管理要因地制宜

　　小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護(hù)必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來(lái)抓，具體措施包括通過(guò)宣傳、報(bào)道等方式來(lái)提高小區(qū)居民愛(ài)護(hù)綠地、愛(ài)護(hù)家園的意識(shí)。其次，綠化養(yǎng)護(hù)也很重要，綠化養(yǎng)護(hù)既要做到勤，又要注重科學(xué)。

　　6 物業(yè)維修基金

　　做好物業(yè)維護(hù)最重要

　　物業(yè)維修基金的動(dòng)用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，在這一過(guò)程中，重要的是做好物業(yè)的維護(hù)，如果出現(xiàn)問(wèn)題則要作出公正的評(píng)估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運(yùn)用。并且將維護(hù)基金“還之于民”。

　　7 企業(yè)文化

　　“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責(zé)任，共享經(jīng)營(yíng)成果”

　　“顧客第一，服務(wù)第一，行動(dòng)第一”

　　8 物管人員素質(zhì)

　　高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才

　　早期的物業(yè)管理很簡(jiǎn)單，僅僅為戶主守樓、護(hù)院、收發(fā)信件、代收水電費(fèi)等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運(yùn)用，大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)入居民住宅，進(jìn)入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴(kuò)大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護(hù)、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、社區(qū)文化等多個(gè)方面，內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計(jì)算機(jī)管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒(méi)有高素質(zhì)的專業(yè)人才，很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。

　　一、企業(yè)行政管理的功能及其要求

　　行政管理工作可以說(shuō)是千頭萬(wàn)緒、紛繁復(fù)雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是，這些事務(wù)只不過(guò)是行政管理這棵大樹(shù)上的枝枝葉葉而已。概括起來(lái)說(shuō)，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)三大功能；其中管理是主干，協(xié)調(diào)是核心，服務(wù)是根本。究而言之，行政管理的實(shí)質(zhì)就是服務(wù)。

　　專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類）擔(dān)負(fù)著企業(yè)行政管理的.組織實(shí)施、具體操作，是行政管理工作中的一個(gè)部分、一個(gè)環(huán)節(jié)，是整個(gè)行政管理系統(tǒng)中的一個(gè)小系統(tǒng)。

　　行政部門應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè)、認(rèn)真細(xì)致地做好種種行政事務(wù)工作，把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來(lái)，可以集中精力、輕裝上陣，研究國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)形勢(shì)，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構(gòu)，任用公司的各級(jí)干部，實(shí)施公司的經(jīng)營(yíng)方針，解決公司所面臨的重大問(wèn)題，以及專心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作，行政部門的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子，茫無(wú)頭緒地整天瞎忙；或是被領(lǐng)導(dǎo)一會(huì)兒支到東，一會(huì)兒支到西；結(jié)果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見(jiàn)，能夠根據(jù)事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達(dá)到這種境界，必須建立健全和認(rèn)真執(zhí)行行政部門的各項(xiàng)管理制度、崗位責(zé)任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊(duì)伍；同時(shí)要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權(quán)。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施、生活設(shè)施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊(duì)伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來(lái)，整個(gè)行政管理體系在很大程度上就會(huì)象一部自動(dòng)機(jī)器一樣運(yùn)轉(zhuǎn)，只在較少的場(chǎng)合才需要部門領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治"。一個(gè)行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個(gè)檔次，才算是一個(gè)合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。

物業(yè)調(diào)查報(bào)告2

　　過(guò)去，學(xué)校的物業(yè)一般由學(xué)校的后勤管理部門進(jìn)行管理，但是，近幾年學(xué)校的物業(yè)管理越來(lái)越社會(huì)化，學(xué)校的管理者認(rèn)識(shí)到，在學(xué)校中引入現(xiàn)代化物業(yè)管理，可以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平，保障學(xué)校教學(xué)和科研工作的順利進(jìn)行，創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、舒適方便、文明安全的校園環(huán)境。

　　學(xué)校作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人的代表，負(fù)責(zé)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行委托、指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行工作。

　　學(xué)校物業(yè)管理的范圍包括房地產(chǎn)范圍內(nèi)全部教學(xué)、科研、生活房屋及其附屬設(shè)備和公共設(shè)施，并對(duì)房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居民環(huán)境進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，承擔(dān)校園物業(yè)的保安、防火、綠化養(yǎng)護(hù)、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)等。為了加強(qiáng)校園的物業(yè)管理，我院選擇了點(diǎn)亮物業(yè)管理公司為校園提供物業(yè)，進(jìn)行合理的管理，點(diǎn)亮物業(yè)公司下設(shè)有綜合辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、物業(yè)管理部及各項(xiàng)目管理處等職能部門，公司現(xiàn)有管理人員具有多年的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，操作技術(shù)人員具備豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)。

　　點(diǎn)亮物業(yè)管理公司自成立以來(lái)，一直致力于科學(xué)規(guī)范的管理，注重親情和諧的服務(wù)，以“客戶為本，優(yōu)質(zhì)高效”為管理服務(wù)宗旨，在多年的物業(yè)管理實(shí)踐中，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司汲取先進(jìn)的管理服務(wù)理念和科學(xué)的管理模式，逐步建立了完善的質(zhì)量管理體系，并形成了公司獨(dú)特的企業(yè)文化和品牌優(yōu)質(zhì)，更得到了廣大客戶的大力認(rèn)同。

　　點(diǎn)亮物業(yè)管理公司質(zhì)量方針明確，其為：科學(xué)規(guī)范管理、真誠(chéng)高效服務(wù)。企業(yè)精神可佳，其為：服務(wù)、協(xié)作、誠(chéng)信、創(chuàng)新。企業(yè)目標(biāo)為：追求卓越，勇創(chuàng)新高，構(gòu)建和諧。點(diǎn)亮物業(yè)管理公司希望自己公司的管理服務(wù)為廣大客戶營(yíng)造更加優(yōu)美、整潔、和諧的人居環(huán)境。點(diǎn)亮物業(yè)管理公司把握客戶需求，不斷提升企業(yè)綜合能力，實(shí)現(xiàn)客戶需求到客戶滿意的轉(zhuǎn)化，成為最受客戶信賴的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，該公司以誠(chéng)信立本，以規(guī)范為徑，擁開(kāi)放心態(tài)，與客戶共贏，注重細(xì)節(jié)，力求完美，在速度的范圍內(nèi)做到最好，最有效，積極響應(yīng)客戶意見(jiàn)，落實(shí)行動(dòng)。

　　點(diǎn)亮物業(yè)管理公司的服務(wù)項(xiàng)目是：

　�。�1）業(yè)主攜帶發(fā)展商簽定的入住通知書，購(gòu)房合同、身份證、戶口本、車輛行駛證等各種證件的原件以及主要家庭成員免冠一寸相片各兩張到管理處辦理入住手續(xù)。

　　（2）管理處向住戶發(fā)放《業(yè)主手冊(cè)》、《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》等資料。

　�。�3）業(yè)主填好《業(yè)主基本情況登記表》，登好《業(yè)主公約》和《物業(yè)服務(wù)合同》。

　�。�4）管理工作人員與業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收移交住房，抄水、電底數(shù)，填寫《入伙驗(yàn)房表》，并雙方簽字，交納相關(guān)費(fèi)用，管理處發(fā)放鑰匙。

　　（5）有意使用固定車位者，選取固定車位，交納有關(guān)管理費(fèi)用。

　　作為我院的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司做到了對(duì)學(xué)生公寓的管理、教學(xué)樓的管理、設(shè)備的管理、綠化環(huán)境的管理這四個(gè)大點(diǎn)，首先是對(duì)學(xué)生公寓的管理，學(xué)生公寓的管理包括學(xué)生公寓的安全管理、衛(wèi)生管理、住宿管理，各種公用設(shè)施零星維修工作，學(xué)生公寓家具維修、采購(gòu)及其管理，學(xué)生床單、被罩的接收、洗滌和發(fā)放等工作。學(xué)生是學(xué)生公寓的使用人，對(duì)學(xué)生公寓的管理也包含對(duì)使用人的要求。因此我院點(diǎn)亮物業(yè)管理公司就對(duì)學(xué)生公寓進(jìn)出樓的來(lái)訪人員驗(yàn)證登記，禁止無(wú)證來(lái)訪者及推銷商品者進(jìn)入公寓，電腦、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入時(shí)要核實(shí)登記。向?qū)W生明確提出安全要求，如不準(zhǔn)在公寓內(nèi)使用電爐子、電加熱器等大功率電器。不準(zhǔn)在公寓內(nèi)亂拉、私拉電源線、電話線、電腦網(wǎng)線。不準(zhǔn)在公寓內(nèi)吸煙、點(diǎn)蠟燭、焚燒垃圾和廢紙、信件等。這些都是電亮物業(yè)管理公司對(duì)學(xué)生公寓禁止的要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)公寓樓外周邊的衛(wèi)生保潔和樓內(nèi)大廳、走廊、衛(wèi)生間、洗漱間、樓梯以及公共部分的`暖氣片、滅火器、門窗等處的衛(wèi)生保潔。住宿管理方面，嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)養(yǎng)寵物，嚴(yán)禁私自留宿外來(lái)人員等。

　　其次是教學(xué)樓的管理，要求教學(xué)樓內(nèi)外的衛(wèi)生保潔，定期修檢電梯設(shè)備，妥善保管電梯機(jī)房鑰匙及電梯門鑰匙，任何非操作人員不得私自使用。

　　第三是設(shè)備的管理，每天檢查各樓層，注意電線等設(shè)備設(shè)施是否有損壞，同時(shí)記錄需維修得電燈、線路，并及時(shí)修理，保障電得正常供應(yīng)。

　　第四是綠化環(huán)境得環(huán)境，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司協(xié)助學(xué)校做好了綠化美化得總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)，美化了我學(xué)院的校園環(huán)境，特別是及時(shí)對(duì)老化樹(shù)木進(jìn)行修枝，保證了學(xué)生的安全，枯死樹(shù)立淘汰后，及時(shí)補(bǔ)栽了新樹(shù)，使校園確保整體協(xié)調(diào)。

　　點(diǎn)亮物業(yè)管理公司在我院的管理上有其獨(dú)特的特點(diǎn)：

　�。�1）管理時(shí)段性強(qiáng)，學(xué)校教學(xué)的作息時(shí)間很有規(guī)律，同時(shí)還有寒暑假。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)學(xué)校的這種特點(diǎn)安排好自己的各項(xiàng)工作計(jì)劃。依據(jù)學(xué)校教學(xué)的作息時(shí)間，劃分不同的時(shí)間段，合理地安排設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、日常清潔及校園的安全保衛(wèi)工作。

　�。�2）對(duì)安全管理的要求很高，學(xué)校的青少年集中的場(chǎng)所，青少年學(xué)生充滿活力，行動(dòng)敏捷，動(dòng)作幅度大，在學(xué)校物業(yè)管理實(shí)際操作過(guò)程中，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司考慮到學(xué)生的人身安全問(wèn)題，對(duì)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)很重視。

　�。�3）物業(yè)管理具有互動(dòng)性，由于學(xué)生的活撥好動(dòng)，有些時(shí)候會(huì)造成學(xué)校設(shè)備設(shè)施的損壞，點(diǎn)亮物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分注意到了這個(gè)問(wèn)題。

　　我院為加強(qiáng)發(fā)揮學(xué)生的能動(dòng)性，加強(qiáng)對(duì)學(xué)生的引導(dǎo)教育工作，使學(xué)生自然融入我院的點(diǎn)亮物業(yè)管理工作中，并自覺(jué)的制止有損于學(xué)校物業(yè)的行為。為此我院點(diǎn)亮物業(yè)管理公司做到了周全的服務(wù)。使學(xué)院物業(yè)十分完美。

物業(yè)調(diào)查報(bào)告3

　　公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù)，同時(shí)提供訂艙、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個(gè)專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術(shù)部 操作部 行政部 財(cái)務(wù)部 物業(yè)部 人事培訓(xùn)部 而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該把業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情來(lái)辦，政府部門有“群眾無(wú)小事兒”的服務(wù)理念，我們也應(yīng)該有“業(yè)主無(wú)小事兒”的服務(wù)理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。

　　一個(gè)好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì)？哪些細(xì)節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護(hù)、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運(yùn)用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務(wù)等方面進(jìn)行全方位介紹。 為此我對(duì)企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問(wèn)題進(jìn)行分析考慮并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

　　1 物業(yè)服務(wù)

　　“以人為本”才是正道,以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念�！耙匀藶楸尽钡奈飿I(yè)管理，其實(shí)就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā),在現(xiàn)階段，企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴(kuò)大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。

　　2 增值服務(wù)

　　創(chuàng)意”考驗(yàn)用心程度,創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房?jī)r(jià)高企的今天，購(gòu)房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類都極為看重。在目前的市場(chǎng)情況下，眾多開(kāi)發(fā)商都意識(shí)到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動(dòng)，在增加業(yè)主過(guò)節(jié)氣氛的同時(shí)，也使業(yè)主加強(qiáng)了對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感。 3 及時(shí)響應(yīng)必須要做到及時(shí)、有效。無(wú)論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽(tīng)、詢問(wèn)。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應(yīng)迅速及時(shí)處理。

　　4 物管技能

　　員工實(shí)際技能決定公司專業(yè)性物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機(jī)電維修保養(yǎng)等，這些項(xiàng)目都是專業(yè)性很強(qiáng)的獨(dú)立行業(yè)。事實(shí)上，專業(yè)性是指物管公司里的工作人員實(shí)際技能。拿電梯來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時(shí)救援業(yè)主，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細(xì)節(jié)服務(wù)的專業(yè)級(jí)物業(yè)管理隊(duì)伍，這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊。

　　5 公司綠化

　　綠化管理要因地制宜小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護(hù)必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來(lái)抓，具體措施包括通過(guò)宣傳、報(bào)道等方式來(lái)提高小區(qū)居民愛(ài)護(hù)綠地、愛(ài)護(hù)家園的意識(shí)。其次，綠化養(yǎng)護(hù)也很重要，綠化養(yǎng)護(hù)既要做到勤，又要注重科學(xué)。

　　6 物業(yè)維修基金

　　做好物業(yè)維護(hù)最重要物業(yè)維修基金的動(dòng)用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，在這一過(guò)程中，重要的是做好物業(yè)的維護(hù)，如果出現(xiàn)問(wèn)題則要作出公正的評(píng)估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運(yùn)用。并且將維護(hù)基金“還之于民”。

　　7 企業(yè)文化

　　“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責(zé)任，共享經(jīng)營(yíng)成果”顧客第一，服務(wù)第一，行動(dòng)第一”

　　8 物管人員素質(zhì)

　　高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才,早期的物業(yè)管理很簡(jiǎn)單，僅僅為戶主守樓、護(hù)院、收發(fā)信件、代收水電費(fèi)等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運(yùn)用，大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)入居民住宅，進(jìn)入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴(kuò)大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護(hù)、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、社區(qū)文化等多個(gè)方面，內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計(jì)算機(jī)管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒(méi)有高素質(zhì)的專業(yè)人才，很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。

　　行政管理工作可以說(shuō)是千頭萬(wàn)緒、紛繁復(fù)雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是，這些事務(wù)只不過(guò)是行政管理這棵大樹(shù)上的枝枝葉葉而已。概括起來(lái)說(shuō)，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)三大功能；其中管理是主干，協(xié)調(diào)是核心，服務(wù)是根本。究而言之，行政管理的實(shí)質(zhì)就是服務(wù)。

　　專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類）擔(dān)負(fù)著企業(yè)行政管理的組織實(shí)施、具體操作，是行政管理工作中的一個(gè)部分、一個(gè)環(huán)節(jié)，是整個(gè)行政管理系統(tǒng)中的一個(gè)小系統(tǒng)。

　　行政部門應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè)、認(rèn)真細(xì)致地做好種種行政事務(wù)工作，把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重、瑣碎的'行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來(lái)，可以集中精力、輕裝上陣，研究國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)形勢(shì)，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構(gòu)，任用公司的各級(jí)干部，實(shí)施公司的經(jīng)營(yíng)方針，解決公司所面臨的重大問(wèn)題，以及專心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作，行政部門的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子，茫無(wú)頭緒地整天瞎忙；或是被領(lǐng)導(dǎo)一會(huì)兒支到東，一會(huì)兒支到西；結(jié)果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見(jiàn)，能夠根據(jù)事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達(dá)到這種境界，必須建立健全和認(rèn)真執(zhí)行行政部門的各項(xiàng)管理制度、崗位責(zé)任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊(duì)伍；同時(shí)要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權(quán)。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施、生活設(shè)施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊(duì)伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來(lái)，整個(gè)行政管理體系在很大程度上就會(huì)象一部自動(dòng)機(jī)器一樣運(yùn)轉(zhuǎn)，只在較少的場(chǎng)合才需要部門領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治"。一個(gè)行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個(gè)檔次，才算是一個(gè)合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。

物業(yè)調(diào)查報(bào)告4

　　一 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查題目：

　　蘇州居住小區(qū)物業(yè)管理狀況

　　二調(diào)查小組成員 ( 共2 人 )

　　系別： 外語(yǔ)系 　

　　系別： 建筑系

　　班級(jí)： 英師1201班 　 班級(jí)： 城規(guī) 1202 班

　　姓名： 李西

　　姓名： 姚小莫

　　三 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查目的 ：

　　相對(duì)時(shí)間較長(zhǎng)的寒假對(duì)我們大學(xué)生來(lái)說(shuō)是一個(gè)了解社會(huì)的好機(jī)會(huì)。實(shí)踐調(diào)查作為每個(gè)大學(xué)生的必修課可觀要求我們要了解社會(huì)，研究社會(huì)，彌補(bǔ)教科書的不足。我們知道書上的知識(shí)大都理論性較強(qiáng)，知識(shí)真正用到工作中就需實(shí)踐調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)。而且通過(guò)這一實(shí)踐的過(guò)程我們不僅能豐富知識(shí)，提高自身分析和解決問(wèn)題的能力，還能提高各人的綜合素質(zhì)。

　　四 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查的意義 ：

　　小區(qū)物業(yè)管理的成敗直接明顯得影響著小區(qū)居民的居住質(zhì)量與生活環(huán)境，特別是現(xiàn)階段人們生活壓力大，工作繁忙，更希望在自家室外有個(gè)安靜，舒適的小區(qū)環(huán)境。小區(qū)物業(yè)管理的好壞也是人們購(gòu)房的一個(gè)參考因素。本次調(diào)查的目的是通過(guò)對(duì)蘇州市區(qū)不同層次的小區(qū)物業(yè)調(diào)查了解小區(qū)物業(yè)管理的基本常識(shí)，所受制約因素，并試圖找到現(xiàn)階段解決小區(qū)物業(yè)管理矛盾的一些有效途徑。

　　五 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查對(duì)象與形式 ：

　　針對(duì)蘇州市區(qū)現(xiàn)在居民的住房條件，我們擬對(duì)四個(gè)不同層次和形式的小區(qū)進(jìn)行抽樣調(diào)查。

　　蘇州居住小區(qū)類型 表現(xiàn)特征 代表小區(qū)名稱 抽樣標(biāo)本

　　老新村 大都建于上世紀(jì)70年代末80年代初，基礎(chǔ)硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、里河新村、南環(huán)新村等 婁江新村

　　街坊改造小區(qū) 一般是上世紀(jì)90年代至今老街坊經(jīng)改造而成，以造型傳統(tǒng)的新式公房為主 敬文里、打線里、石橋里等 敬文里小區(qū)

　　古城區(qū)新建小區(qū) 古城區(qū)高檔安全小區(qū)，管理較嚴(yán)格，房屋造型以傳統(tǒng)多層為主，但樓層不高（受園林地帶保護(hù)古風(fēng)貌的限制） 華陽(yáng)里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區(qū)等 華陽(yáng)里小區(qū)

　　園區(qū)、新區(qū)樓盤 大都興建時(shí)間較晚，樓層較多，設(shè)施齊全，位于蘇州經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的工業(yè)園區(qū)，小區(qū)物業(yè)往往由開(kāi)發(fā)商自行管理，自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園

　　調(diào)查形式

　�、倥c物業(yè)管理人員交談，咨詢，填寫物業(yè)管理調(diào)查表

　　②采訪小區(qū)居民，填寫物業(yè)調(diào)查表

　�、鄄稍L者自己評(píng)價(jià)小區(qū)環(huán)境，拍照片作記錄。

　　④電話訪問(wèn)一些同學(xué)和親友，了解其他小區(qū)的情況，以方便作總結(jié)和比較。

　　六 社會(huì)調(diào)查日程安排 ：

　　調(diào)查分為四個(gè)階段進(jìn)行（共13天）

　　第一階段：前期準(zhǔn)備確定調(diào)查內(nèi)容，查閱相關(guān)內(nèi)容并準(zhǔn)備問(wèn)卷（8。6~8。9）

　�。短�(hào) 學(xué)習(xí)物業(yè)管理方面的一些簡(jiǎn)單的知識(shí)，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調(diào)查的地點(diǎn)及有關(guān)部門的聯(lián)系方式。學(xué)習(xí)制定調(diào)查問(wèn)卷的一般方法。

　�。诽�(hào) 編輯調(diào)查問(wèn)卷一 （ 居民 ）部分

　　８號(hào) 編輯調(diào)查問(wèn)卷二 （物業(yè)管理部門）部分

　�。固�(hào)

　　制定下一步的調(diào)查計(jì)劃，復(fù)印相關(guān)證件、材料

　　第二階段：實(shí)地調(diào)查（8。10~8。14）

　　10 號(hào) 致電給部分小區(qū)物業(yè)管理處，預(yù)約時(shí)間。電話訪問(wèn)親戚朋友，詢問(wèn)他們的居住地的情況并約好時(shí)間去他們家里訪問(wèn)。隨機(jī)到蘇州各個(gè)小區(qū)參觀，拍照片，收集相關(guān)資料。

　　11 號(hào) 蘇州街坊 敬文里

　　12 號(hào) 蘇州古城區(qū)外圍 婁江新村

　　13 號(hào) 蘇州古城區(qū) 華陽(yáng)里

　　14 號(hào) 蘇州工業(yè)園區(qū) 新城花園

　　第三階段：整理資料，概括總結(jié)（8。15~8。16）

　　第四階段：編輯資料，打印成冊(cè)（8。17~8。18）

　　七 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查論文 ：

　　敬文里物業(yè)管理

　　背景

　　該小區(qū)位于古城區(qū)內(nèi)的皮市街十、十一號(hào)街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。按照有關(guān)部門的建設(shè)規(guī)劃一直在對(duì)附近要拆遷整改的房子進(jìn)行改造。

　　居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)

　　敬文里居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)一般

　　敬文里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好

　　敬文里居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好

　　敬文里居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好

　　敬文里居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)一般 例 由于房子處于黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場(chǎng)所較少。

　　基于上述情況，敬文里居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好

　　該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)

　　1地理位置優(yōu)越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫(yī)院、朝陽(yáng)菜場(chǎng)、敬文小學(xué)、善耕小學(xué)、第三中學(xué)、各種食品店音響店日常用品店也很多。

　　2省級(jí)優(yōu)秀小區(qū)，多次得獎(jiǎng)。

　　3綠化覆蓋面積達(dá)到40％。

　　該小區(qū)的不足

　　1由于是街坊改造的，故小區(qū)出入口很多，人員出入管理起來(lái)比較難，基本不看證件，任何人都可以長(zhǎng)驅(qū)直入。給小區(qū)的安全問(wèn)題造成隱患。

　　2小區(qū)地形比較復(fù)雜，各幢之間的道路比較彎曲，對(duì)于陌生訪客來(lái)說(shuō)，尋找相應(yīng)的樓房比較麻煩。

　　3晚上路燈比較少

　　4靠近馬路，噪聲有時(shí)比較討厭。

　　整改建議

　　1加強(qiáng)保安隊(duì)伍的人數(shù)，抬高保安隊(duì)伍的素質(zhì)。

　　2多設(shè)一些指路牌和路燈。

　　3繼續(xù)進(jìn)行舊的街坊改造計(jì)劃，爭(zhēng)取使更多的舊房子得以規(guī)劃，便于管理。要吸取之前改造過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，合理規(guī)劃 。

　　4在外圍可以種植一些高大的樹(shù)木，既能美化環(huán)境，清新空氣，還能消減噪音。

　　婁江新村物業(yè)管理

　　背景：

　　婁江新村位于東環(huán)路沿線，毗鄰蘇安，永林等老新村，建于上世紀(jì)，整體環(huán)境一般，由于小區(qū)建設(shè)較早，基礎(chǔ)設(shè)施較差，當(dāng)初小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)上留下的一些歷史遺留問(wèn)題也給小區(qū)物業(yè)管理帶來(lái)了一定的困難，居民對(duì)小區(qū)物業(yè)與環(huán)境意見(jiàn)頗大。

　　婁江物業(yè)由蘇州市平江區(qū)萬(wàn)昌物業(yè)接管。由于建造年代比較早，小區(qū)的一些規(guī)劃上存在嚴(yán)重問(wèn)題，突出的問(wèn)題是小區(qū)的大門總共達(dá)到5個(gè)，一般小區(qū)大門才2個(gè)。這就給小區(qū)安全帶來(lái)了難題。小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)此感覺(jué)也很無(wú)奈。

　　居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)

　　婁江居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車和一輛助動(dòng)車。

　　婁江居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多，拾荒者很多，建筑垃圾堆砌多。

　　婁江居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)一般 例 上下高峰時(shí)間內(nèi)南門出入明顯堵。

　　婁江居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較差 例 很少有園丁修剪，大多滋生自滅。

　　婁江居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)較差 例 居民休息健身場(chǎng)所較少。

　　基于上述情況，婁江居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較差

　　婁江小區(qū)物業(yè)管理的主要突出問(wèn)題集中在：

　　1． 小區(qū)的安全存在很大的隱患。

　　由于小區(qū)大門太多，達(dá)到5個(gè)，外來(lái)人流較多，給小區(qū)大門的保安工作帶來(lái)了困難。婁江小區(qū)周遍外來(lái)人口較多，有比部分外來(lái)人口就租房于婁江小區(qū)，因此小區(qū)大門值班室的值班人員也很難辨別進(jìn)出人員是居民還是外來(lái)人員。一些偷盜分子就借機(jī)進(jìn)入小區(qū)作案，因?yàn)橛?個(gè)大門，他們的出入難于掌握。

　　近期小區(qū)已安裝8個(gè)攝像頭分布在小區(qū)主干道上，給小區(qū)安全帶來(lái)了一些改觀。

　　2． 小區(qū)的衛(wèi)生狀況不甚理想

　　小區(qū)現(xiàn)在實(shí)行在每個(gè)單元（12戶居民）共用一個(gè)垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾經(jīng)常外溢，散發(fā)出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門口，沒(méi)有專人看管，維護(hù)，因此在自然環(huán)境下破壞較大。小區(qū)70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來(lái)人員進(jìn)翻開(kāi)垃圾箱找硬紙板等東西。他們?cè)诜瓌?dòng)過(guò)程中往往會(huì)把垃圾帶出箱外，給小區(qū)環(huán)境帶來(lái)影響。

　　3． 小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來(lái)人員進(jìn)來(lái)

　　這個(gè)問(wèn)題物業(yè)上也很無(wú)奈。第一由于小區(qū)進(jìn)出無(wú)需檢查，拾荒人員可以偽裝成其他人員進(jìn)來(lái)。第二小區(qū)的大門較多，也難于控制他們的進(jìn)出。物業(yè)人員告知，當(dāng)初為了限制拾荒者進(jìn)來(lái)，保安還和拾荒者發(fā)生口角，甚至動(dòng)手。物業(yè)管理由于沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，他們只能以勸說(shuō)的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒者進(jìn)入小區(qū)的決心。第三部分居民為了他們賣垃圾的`方便對(duì)拾荒者的進(jìn)來(lái)持歡迎態(tài)度，無(wú)形中助長(zhǎng)了他們的氣焰。現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)已加強(qiáng)了對(duì)拾荒者的盤查力度，對(duì)他們積極勸說(shuō)。

　　4． 小區(qū)缺少公共綠地和景觀

　　這使得居民沒(méi)有公共交流的場(chǎng)所，對(duì)社區(qū)文化建設(shè)很不利。小區(qū)中偶爾的公共交往也只局限在小區(qū)的幾個(gè)小店門口，居民迫切需要一個(gè)寬敞，整潔的小區(qū)環(huán)境。

　　當(dāng)然，問(wèn)題還有很多。但婁江小區(qū)自身地理區(qū)位處于外來(lái)人員較多處，加之建造時(shí)間較早，當(dāng)初的規(guī)劃和現(xiàn)在蘇州市的整體規(guī)劃有些不協(xié)調(diào)，不合理。婁江新村的自身發(fā)展受上述幾個(gè)方面的制約，一些問(wèn)題很難解決。就如小區(qū)大門過(guò)多的問(wèn)題，就屬原先規(guī)劃上的問(wèn)題。

　　我們經(jīng)過(guò)調(diào)研和總結(jié)得出婁江小區(qū)物業(yè)整改的一些建議

　　1． 將小區(qū)規(guī)劃情況告之上級(jí)，希望小區(qū)能得到重新規(guī)劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區(qū)出入口的重新安排，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無(wú)的建筑，藤出地來(lái)搞綠化景觀，為居民營(yíng)造生態(tài)的小區(qū)整體氣氛。

　　2． 改造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，垃圾實(shí)行袋裝化分類管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對(duì) 小區(qū)的燈光設(shè)施加以整改，局部添加路燈。小區(qū)主要干道添加指示牌，小區(qū)總平面，在適當(dāng)?shù)胤教砑幼�椅的人性化設(shè)施，小區(qū)內(nèi)應(yīng)建公廁一個(gè)。

　　3． 結(jié)合小區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)小區(qū)居民的社區(qū)意識(shí)。硬件上添加宣傳櫥窗，設(shè)立小區(qū)群眾意見(jiàn)箱。軟件上物業(yè)和居委會(huì)深入各家，對(duì)小區(qū)情況進(jìn)行調(diào)查，征求意見(jiàn)，大家一致?tīng)I(yíng)造一個(gè)整潔，舒適的小區(qū)環(huán)境，這樣小區(qū)居民不由自主的會(huì)有社區(qū)意識(shí)，以實(shí)際行動(dòng)維護(hù)小區(qū)的各個(gè)方面。同時(shí)，小區(qū)的其他一些疑難雜癥也能得到改觀。例如，居民會(huì)自覺(jué)抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會(huì)進(jìn)來(lái)。

　　華陽(yáng)里物業(yè)管理

　　背景：

　　該小區(qū)屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。位于東北街（第六中學(xué)的對(duì)面），建于XX年，共11幢，應(yīng)該來(lái)講屬于比較新的小區(qū)，整體環(huán)境比較好，人為破壞的地方很少。全區(qū)占地面積不是很大，共有北面和西面兩個(gè)出入口，所以治安比較好。

　　居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)

　　華陽(yáng)里居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)較好

　　華陽(yáng)里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好

　　華陽(yáng)里居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好

　　華陽(yáng)里居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好

　　華陽(yáng)里居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)一般 例 由于占地面積小，處于黃金地段，靠近拙政園，地價(jià)較貴，居民休息健身場(chǎng)所較少，沒(méi)有專門的醫(yī)療療保健場(chǎng)所。

　　基于上述情況，華陽(yáng)里居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好

　　該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)

　　1地理環(huán)境優(yōu)越，靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學(xué)校，東南面臨近動(dòng)物園。

　　2這里的綠化很好，居負(fù)責(zé)人介紹，一年四季都有不同的樹(shù)木和花朵。園丁也定期為花木修剪保持它們良好的生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　3每家每戶都有專用的停放自行車和機(jī)動(dòng)車的地方，另外還有公用的停車地方。道路暢通，交通無(wú)阻。

　　該小區(qū)的不足

　　1地方比較小，缺少一些醫(yī)療和保健場(chǎng)所和相關(guān)設(shè)施。

　　2保安年齡相對(duì)大了點(diǎn)

　　3業(yè)主之間的交流比較少，社區(qū)活動(dòng)開(kāi)展不多。

　　整改建議

　　1利用部分閑置或多余的資金招募些年青的保安，以便增強(qiáng)小區(qū)的保安人員的隊(duì)伍建設(shè)。若是資金不夠，可以向居民們進(jìn)行宣傳，相信為了維護(hù)大家的利益，只要有合理的原因和理由，業(yè)主還是會(huì)配合的，會(huì)適當(dāng)多處一點(diǎn)物業(yè)管理費(fèi)用的。

　　2適當(dāng)?shù)卦诠?jié)日舉辦一些活動(dòng)，增進(jìn)各業(yè)主之間的關(guān)系，加強(qiáng)了解。

　　新城花園物業(yè)管理

　　背景

　　該小區(qū)位于蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大道，毗鄰鄰里中心。小區(qū)共有34幢1575 個(gè)住戶，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司管理。最早的房子建于98年（多層樓房為主），99和XX年又新建了一批新的套型的房子（復(fù)合型，高層為主）。居住者大多為白領(lǐng)或以上人員，整體素質(zhì)較高。

　　居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)

　　新城花園居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)較好

　　新城花園里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好

　　新城花園居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好

　　新城花園居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好

　　新城花園居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)較好

　　基于上述情況，新城花園居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好

　　該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)

　　1新城花園物業(yè)服務(wù)的宗旨是"業(yè)主下班，物管上班"。也就是說(shuō)，無(wú)論什么時(shí)候，都能找到相應(yīng)的人員為業(yè)主服務(wù)。修理工們頂著炎熱，挨家挨戶地上門服務(wù)，他們無(wú)怨無(wú)悔。門口站崗的女保安工作也是一絲不茍，對(duì)每一個(gè)來(lái)訪的車輛都做好相應(yīng)的盤查和發(fā)放通行證的工作。

　　2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，健身鍛煉的地方，小朋友嬉戲玩耍的地方都吸引著很多居民。大家可以常常見(jiàn)面，話家長(zhǎng)，增進(jìn)彼此之間的感情。適合交流的場(chǎng)所很多。

　　3綠化覆蓋率40％。小區(qū)內(nèi)種植了很多四季常青的植物，自然景觀很漂亮。

　　4管理有序。各類的收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)都明確地貼在櫥窗里，一目了然。保安和修理工都配有對(duì)講機(jī)，各個(gè)類型的工作人員之間的交流比較方便。

　　5遠(yuǎn)離市區(qū)，噪音較少。

　　6地理位置好。園區(qū)的道路寬敞，環(huán)境好，靠近鄰里中心，各項(xiàng)配備都有了而且各項(xiàng)活動(dòng)也比較多，如一年一度的美食節(jié)。

　　7園區(qū)的管理和建設(shè)理念較先進(jìn)。蘇州的工業(yè)園區(qū)引用了新加坡先進(jìn)的管理和規(guī)劃模式。在幾個(gè)附近的小區(qū)周圍建設(shè)有配套設(shè)施完善的鄰里中心，充分實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和共享。

　　該小區(qū)的不足

　　1預(yù)留車位不夠，部分自家車沒(méi)有地方�？慷�占用了有限的人行通道。

　　整改建議

　　可以將部分空地劃出露天車位，解決當(dāng)務(wù)之急，但是要合理規(guī)劃場(chǎng)地，不能影響居民的正常出行。但此方法治標(biāo)不治本，強(qiáng)力建議今后規(guī)劃的小區(qū)要提前預(yù)測(cè)小區(qū)發(fā)展水平，留好一些空地。

　　經(jīng)過(guò)對(duì)幾個(gè)小區(qū)的抽樣調(diào)查，我們得出以下結(jié)論

　　1． 小區(qū)的物業(yè)管理水平受到小區(qū)硬件設(shè)施的影響，一般來(lái)說(shuō)，那些老新村由于建造時(shí)間比較早，基礎(chǔ)設(shè)施差，道路泥濘，居民樓破舊，小區(qū)門衛(wèi)管理水平較低，且年紀(jì)較大。小區(qū)內(nèi)綠化景觀較少。相反 那些新建的小區(qū)，其中包括園區(qū)的公寓，花園小區(qū)，古城區(qū)的封閉式小區(qū)，由于建造時(shí)間較晚，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，物業(yè)管理相對(duì)容易，物業(yè)和居委會(huì)也有條件對(duì)小區(qū)的不良狀況進(jìn)行整改。

　　2． 小區(qū)物業(yè)管理不只是物業(yè)部門的事，它需要生活在小區(qū)內(nèi)的每一戶居民的共同參與。物業(yè)管理只是扦個(gè)頭，在具體細(xì)節(jié)的實(shí)施執(zhí)行上，都得靠居民大力配合。同時(shí)，從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，該小區(qū)的物業(yè)管理水平也受該小區(qū)居民自身素質(zhì)文化水平的高低。在采訪的幾個(gè)小區(qū)中，我們發(fā)現(xiàn)，越是高檔的小區(qū)，里面的居民越是配合你做調(diào)查。他們會(huì)在小區(qū)內(nèi)找個(gè)陰涼的地方和你慢慢談（當(dāng)然，前提是他們有時(shí)間）。而在相對(duì)低端的小區(qū)，在采訪過(guò)程中，我們得知，有些居民為了自身的方便還支持小區(qū)不良行為的發(fā)生。譬如，讓拾荒的進(jìn)來(lái)?yè)炖�圾。有些居民自身素質(zhì)不高，亂丟垃圾，卻常常抱怨小區(qū)環(huán)境差。

　　3． 我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)和社區(qū)管委會(huì)應(yīng)充分合作才能把小區(qū)物業(yè)搞上去。在小區(qū)物業(yè)管理中，很多牽涉到居民的教育宣傳問(wèn)題，這些問(wèn)題本來(lái)不應(yīng)該是物業(yè)管理的事，是社區(qū)的事。現(xiàn)在社區(qū)和物業(yè)缺乏溝通合作，那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區(qū)物業(yè)水平的一個(gè)重要途徑是培養(yǎng)居民的社區(qū)責(zé)任感，即社區(qū)意識(shí)。把自己的小區(qū)當(dāng)成自己的家來(lái)對(duì)待，那么那些問(wèn)題何愁得不到解決呢。

　　4隨著人們的物質(zhì)生活的豐富，一些人家養(yǎng)的寵物所造成的噪音、環(huán)境問(wèn)題也被人們所關(guān)注。

　　5發(fā)展物業(yè)要有遠(yuǎn)見(jiàn)，要充分考慮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的需求，如車位問(wèn)題，現(xiàn)在成為不少上世紀(jì)末發(fā)展起來(lái)的小區(qū)的一個(gè)破位棘手的問(wèn)題。配套設(shè)施也應(yīng)該盡量完善，或者留有升級(jí)和改造的余地。人性化的管理才會(huì)贏得廣大業(yè)主的喜愛(ài)

　　6物業(yè)管理費(fèi)用上的一些爭(zhēng)議

　　蘇州物業(yè)費(fèi)按戶還是按面積收，很多居民的看法都不同。下面是我們通過(guò)調(diào)查得到的一些較為可靠的數(shù)據(jù)。

　　小區(qū)名稱 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 每戶年物業(yè)費(fèi)（若按面積則100平方米）

　　婁江新村 每戶每年36元

　　胥江華庭 米／平方/月　1.1元 1320元

　　新城花園 (多層) 米/平方/月 0.45元 540元

　　敬文里 每戶每年72元

　　華陽(yáng)里 米/平方/月 0.3元 360元

　　彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元

　　彩香一村 每戶每年60元

　　以上大多不包括車位（若業(yè)主沒(méi)有專用停汽車場(chǎng)所）的費(fèi)用。

　　城區(qū)200余家物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)著大量的新村管理，但目前普遍遭遇物業(yè)費(fèi)難收的尷尬。去年9月1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行以來(lái)已有半年多時(shí)間，采訪中聽(tīng)得最多、反響最強(qiáng)烈的話題是"物業(yè)費(fèi)難收"與"管理不到位繳什么費(fèi)"。一些老新村，近年也紛紛成立物業(yè)公司后雖經(jīng)改造整治，新村環(huán)境面貌大變，但仍然遭到物業(yè)費(fèi)難收的尷尬。居民說(shuō)得最多的是亂停車影響行走，治安問(wèn)題讓人不放心，自行車失竊現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。還有，小區(qū)物業(yè)公司從來(lái)未向業(yè)主公布賬目。物業(yè)部門對(duì)此也有苦衷，深感無(wú)能為力。小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)總有其原因，但最主要的是，我們需要要真心實(shí)意地想辦法把問(wèn)題解決。例如可以與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)商解決或者向居民宣傳，作好溝通工作。有關(guān)人士認(rèn)為，物業(yè)管理正在逐步走向市場(chǎng)化，一方面物業(yè)管理部門的服務(wù)要到位，為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù)；另一方面沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的要盡快建起業(yè)主委員會(huì)，選擇自己中意的物業(yè)公司來(lái)管理新村，讓業(yè)主委員會(huì)站出來(lái)替大家作主。

　　總之，事在人為，相信在大家的努力下，蘇州居住小區(qū)的物業(yè)定會(huì)發(fā)展得越來(lái)越好，居民的生活也會(huì)因此錦上添花的。

　　八 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查心得體會(huì) ：

　�。ㄒ唬┯�師1212 李燕青

　　八月的天氣異常炎熱，但是很多人還在工作。當(dāng)我們走進(jìn)一個(gè)個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理部門時(shí)，看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區(qū)的瑣事很多 居民紛爭(zhēng)很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問(wèn)題。如樓江新村，有時(shí)候在處理問(wèn)題時(shí)法律和道德會(huì)有違背情況。當(dāng)?shù)孛�令禁止在小區(qū)的道路邊擺攤，但是，有一戶特困戶，家里就2口人，老爺爺和一個(gè)45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買雞蛋為生。還有一家殺雞的也是的。家里情況特殊，沒(méi)有別的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。多年下來(lái)，一直這樣，在管理者的通融下過(guò)日子。當(dāng)我在路邊親眼看到那個(gè)白發(fā)蒼蒼的老伯時(shí)，真的很受感觸。大熱的天還是在賣雞蛋，雖然收益微薄，但是也日復(fù)一日，年復(fù)一年地做著，真的是不容易啊。只有在真正的走進(jìn)社會(huì)的過(guò)程中，才能深切體會(huì)到其中的艱辛。

　　我們的調(diào)查過(guò)程不是那么容易的 ，找到有關(guān)部門大多要實(shí)現(xiàn)預(yù)約打電話才行 ，特別是園區(qū)，那邊的管理比較嚴(yán)格，以切都要按規(guī)矩辦事。碰巧的是，遇到一個(gè)我們學(xué)校畢業(yè)的學(xué)長(zhǎng)在那邊工作。調(diào)查之余更多了一份親切感。相反，一些全封閉式小區(qū)，態(tài)度不是很好。我們完全被拒之門外，連小區(qū)的大門都沒(méi)能踏進(jìn)去。即使解釋再三，人家還是不原意解釋我們的調(diào)查。

　　為了獲取更多的材料和信息，我打了不少電話給昔日的好朋友，他們對(duì)于都很配和我的工作，提供了不少有價(jià)值的資料。期間，我還去了蘇州的吳中區(qū)，作為新納入的區(qū)域，有一些小區(qū)規(guī)劃和管理還是很不錯(cuò)的（可見(jiàn)照片簡(jiǎn)介）。雖然我們這個(gè)調(diào)查小組只有兩個(gè)同學(xué)，而且是跨專業(yè)的，但是仍然能感受到團(tuán)隊(duì)的力量。充分發(fā)揮了１＋１＞２的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿意的調(diào)查報(bào)告，可以說(shuō)，它傾注了我們的熱情、心血和友情。

　　通過(guò)這次幾乎是寬專業(yè)的社會(huì)實(shí)踐調(diào)查，我學(xué)到了很多。不僅是有關(guān)物業(yè)管理的一些皮毛的知識(shí)，更重要的是提高了自己在解決和處理問(wèn)題的能力。與那么多的業(yè)主及管理人員的接觸后，相信在今后的日子里，我一定會(huì)努力學(xué)習(xí)，多積累點(diǎn)為人民服務(wù)的本領(lǐng)。為社會(huì)貢獻(xiàn)自己的一份微薄的力量！

　�。ǘ�）12城規(guī)（1）班 姚之浩

　　經(jīng)過(guò)這些天的小區(qū)物業(yè)調(diào)查，我對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)從感性上升到了理性。以前總會(huì)抱怨小區(qū)環(huán)境有多亂，基礎(chǔ)設(shè)施有多蹩腳，并且會(huì)把這些不好的現(xiàn)象統(tǒng)統(tǒng)歸結(jié)為小區(qū)物業(yè)沒(méi)做好。其實(shí)物業(yè)管理是一件全民參與的事。物業(yè)管理部門只是起到一個(gè)主導(dǎo)作用。物業(yè)管理部門在小區(qū)中起到了一個(gè)大管家的作用。但再好的管家也要有一些資金來(lái)維持日常開(kāi)支，管家的主人要給予管家支持，這點(diǎn)支持不光是口頭上說(shuō)說(shuō)罷的，更重要的是主人和管家共同參與家庭里的各項(xiàng)日常事務(wù)。在小區(qū)里，家庭的主人身份責(zé)無(wú)旁貸的由小區(qū)居民擔(dān)當(dāng)。譬如說(shuō)，小區(qū)要搞好衛(wèi)生，必須要求每戶居民都能自覺(jué)把自己的垃圾倒在指定的地方，倒完垃圾后，垃圾桶需要居民自覺(jué)關(guān)閉好。物業(yè)加大力度安排人員清掃道路，居民就要自覺(jué)不亂扔垃圾。再譬如，婁江新村收舊貨人員入境的問(wèn)題，除了物業(yè)上要嚴(yán)厲阻止拾荒者進(jìn)來(lái)，小區(qū)居民更應(yīng)該"不去做那些人的生意"。

　　另一方面我覺(jué)得小區(qū)物業(yè)管理還需要它的同級(jí)和上級(jí)部門的大力支持和合作。對(duì)于一些硬件上的問(wèn)題，只有通過(guò)向上級(jí)反映才能得到改善。在同級(jí)部門中，小區(qū)居委會(huì)要和物業(yè)管理通力合作。物業(yè)上的政策的實(shí)施正如上面所說(shuō)的需要居民的大力配合，需要居民有這種社區(qū)意識(shí)，家的責(zé)任感。而那些所謂責(zé)任感，意識(shí)的培養(yǎng)是物業(yè)管理的職責(zé)，除了一部分是居民自身的責(zé)任外，還有一部分是應(yīng)該有居委會(huì)承擔(dān)起來(lái)的現(xiàn)代社會(huì)中，居委會(huì)應(yīng)該更積極的組織小區(qū)的精神活動(dòng)，通過(guò)活動(dòng)培養(yǎng)居民的社區(qū)意識(shí)。特別是一些老新村，小區(qū)自身硬件較落后，有些早期規(guī)劃和建設(shè)上的問(wèn)題一時(shí)很難解決，更需要當(dāng)?shù)鼐用裼幸环菁业呢?zé)任感參與到小區(qū)的物業(yè)管理當(dāng)中，并以次來(lái)間接的或多或少的彌補(bǔ)硬件上的不足。

　　以上是這些天調(diào)查和總結(jié)的一些小小的心得體會(huì)，可能還有很多問(wèn)題我們沒(méi)發(fā)現(xiàn)，我們的理解和建議也可能很多方面不合理，但我相信，只要我們從此關(guān)心起小區(qū)物業(yè)管理，隨著我們認(rèn)識(shí)的不斷加深，我們終究會(huì)找出一條解決小區(qū)物業(yè)問(wèn)題的出路的 。

　　(完)

　　九 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查相關(guān)材料（詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)附頁(yè)）

　　1 照片

　　2 調(diào)查問(wèn)卷

物業(yè)調(diào)查報(bào)告5

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會(huì)于20xx年1月至7月對(duì)河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理狀況，特別是對(duì)三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研�，F(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：

　　一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

　　三和小區(qū)，人口近萬(wàn)人，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，小區(qū)經(jīng)歷了九個(gè)物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會(huì)，人員較復(fù)雜，管理難度較大，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于XX年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)管理。每年應(yīng)收物業(yè)費(fèi)100萬(wàn)元，現(xiàn)在只能收上來(lái)4萬(wàn)余元，收繳費(fèi)用不足以維持日常開(kāi)銷，水電費(fèi)都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問(wèn)題，拖欠物業(yè)費(fèi)。金兆園小區(qū)，XX年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。XX年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出�，F(xiàn)在，電梯維修費(fèi)無(wú)從解決。

　　二、小區(qū)物業(yè)存在的問(wèn)題

　　盡管兩個(gè)小區(qū)情況有異，但存在有許多共性的問(wèn)題，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾。

　　（一）地產(chǎn)遺留問(wèn)題。由于物業(yè)管理沒(méi)有在房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)階段就進(jìn)行介入，因此開(kāi)發(fā)建設(shè)的不合理成了后來(lái)物業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營(yíng)收益分配等問(wèn)題，是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)議的核心問(wèn)題。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴(yán)重后患。三和小區(qū)的開(kāi)發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問(wèn)題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。

　�。ǘ�）物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足，同時(shí)存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

　�。ㄈ�）小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識(shí)。一是缺乏整體意識(shí)。個(gè)別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設(shè)施不能正常使用，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能；二是缺乏安全意識(shí)。少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子是自己的，屬私有財(cái)產(chǎn)，便無(wú)所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識(shí)。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益。四是缺乏環(huán)保意識(shí)。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見(jiàn)。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)公司對(duì)業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠，沒(méi)有執(zhí)法權(quán)。而政府相應(yīng)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)又力不從心，執(zhí)法缺位。比如，對(duì)有些業(yè)主的私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為，只能勸告，下整改單，報(bào)告政府執(zhí)法部門，而無(wú)他法。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下。

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)公司收物業(yè)費(fèi)困難。業(yè)主以各種理由不繳費(fèi)，加之，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)本性來(lái)說(shuō)，當(dāng)收入小于成本或者利潤(rùn)減少時(shí)，必然會(huì)降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個(gè)很好的例子。相反，現(xiàn)每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費(fèi)用沒(méi)有拖欠的，因?yàn)檫@是政府行為，如果你不交費(fèi)，這些職能部門有權(quán)停水停電，沒(méi)有一點(diǎn)商量，現(xiàn)在只有物業(yè)費(fèi)可以拖欠，因?yàn)樗�是企業(yè)行為。個(gè)別人就是抓住這個(gè)漏洞，不交物業(yè)費(fèi)，你不會(huì)把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。

　　（六）使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定，當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì)提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請(qǐng)使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒(méi)有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無(wú)法利用。隨著大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價(jià)水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

　　三、幾條建議

　�。ㄒ唬┮勒誜X年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和XX年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，研究制定我區(qū)《物業(yè)管理水平評(píng)估細(xì)則》，提高物業(yè)管理，并做到有法可依。

　�。ǘ�）建立政府相關(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)三方的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級(jí)設(shè)立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制的.行動(dòng)軸心。

　�。ㄈ�）為促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，培育物業(yè)管理的核心品牌，鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，在政策上實(shí)施優(yōu)惠政策，并創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)氛圍，做大做強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理業(yè)，為我區(qū)和諧社區(qū)建設(shè)鍛造實(shí)業(yè)新軍。

　�。ㄋ模┐_保房屋大修基金的安全使用，實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。建議對(duì)業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財(cái)，按每個(gè)小區(qū)（大廈）開(kāi)一個(gè)總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨(dú)開(kāi)戶，每年的利息自動(dòng)轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動(dòng)用大修基金時(shí)，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估后方可動(dòng)用維修款項(xiàng)，同時(shí)對(duì)大修基金的使用過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。

　　（五）加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)、電梯用電費(fèi)、二次供水電費(fèi)及一此相關(guān)的費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主（住戶）必須履行的義務(wù)，大家應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)都是違法的。

物業(yè)調(diào)查報(bào)告6

　　公司領(lǐng)導(dǎo)：

　　為更加合理、準(zhǔn)確制定XXXX小區(qū)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在期間，我們對(duì)XX市15家小區(qū)進(jìn)行實(shí)地走訪及電話咨詢，了解其現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為制定XXXX小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供參考依據(jù)，現(xiàn)將調(diào)研情況如下匯報(bào)：

　　一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)研情況：

　　二、XXXX小區(qū)計(jì)劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、電費(fèi)按照元/度收取（包含公共區(qū)域用電費(fèi)用）； 2、自來(lái)水水費(fèi)按照元/噸收�。ò�含公共區(qū)域用水、用電費(fèi)用）；

　　3、電梯使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)： 二樓元/平方米·每月

　　三樓以上在元/平方米·每月的基礎(chǔ)價(jià)上按每增加二層增加 0.01 元/平方米·每月；

　　4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照/平方米·月； 5、垃圾費(fèi)：元/月·戶；

　　6、元/月·車位(該項(xiàng)費(fèi)用需在物價(jià)部門審批后方可收取)

　　7、熱水價(jià)格：由于小區(qū)業(yè)前期估算入住率達(dá)不高，很難達(dá)到70%以上，熱水供應(yīng)成本會(huì)非常高，因此目前建議小區(qū)熱水暫緩供應(yīng)，價(jià)格待熱水正式供應(yīng)后再定。

　　三、暖氣費(fèi)用的收取

　　1、目前XX市冬季采暖費(fèi)用收取的基本情況： 1).XX市集中供熱方式的采暖費(fèi)為5.80元/平方米； 2).各小區(qū)采用天然氣小區(qū)集中供暖方式的采暖費(fèi)一般為6.50元/平方米(此價(jià)格包含水、電、天然氣、人工、維修材料及管理費(fèi)用等)

　　2、小區(qū)業(yè)主未入住的情況下，只可收取采暖費(fèi)用的30%-60%，作為基本運(yùn)行費(fèi)。因此在小區(qū)入住率達(dá)不到70%時(shí)，收取的`采暖費(fèi)用很難滿足運(yùn)行成本的需要，而新建采暖設(shè)備的質(zhì)保期有限，因此今年冬季建議進(jìn)行采暖試運(yùn)行，不足費(fèi)用給予一定補(bǔ)貼；

　　四、裝修期間計(jì)劃一次性收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)：

　　按照建設(shè)部110號(hào)文件及參考XX市一般物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，可收取以下費(fèi)用：

　　1元/戶(待裝修完畢及符合裝修要求后退還業(yè)主)；

　　2、建筑垃圾清運(yùn)處理費(fèi)：元x建筑面積/每戶； 3、裝修服務(wù)監(jiān)管服務(wù)費(fèi)：元X建筑面積/每戶。

　　以上定價(jià)是在參考XXXX小區(qū)周邊及XX市其他同等規(guī)模小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上綜合制定，收費(fèi)期限暫定一年，一年后將根據(jù)小區(qū)實(shí)際運(yùn)營(yíng)成本及廣大業(yè)主的意見(jiàn)重新核定收費(fèi)價(jià)格。

物業(yè)調(diào)查報(bào)告7

　　我們于20xx年3月至4月期間，對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行調(diào)查和對(duì)比。我們主要查閱了專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的行業(yè)研究報(bào)告，以及各上市物業(yè)公司的招股說(shuō)明書和年度財(cái)務(wù)報(bào)告。同時(shí)，與XX物業(yè)一起對(duì)部分先進(jìn)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行走訪調(diào)研�，F(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：

　　一、物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬┕芾硪�(guī)模。

　　20xx年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)企業(yè)（下稱“500強(qiáng)”）營(yíng)業(yè)收入[1]達(dá)到3,407.48億元，同比增長(zhǎng)20.33%，占行業(yè)總營(yíng)收的32.41%。其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入2660.53億元，占比78.08%；增值服務(wù)收入746.94億元，占比xx.92%。500強(qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目82,574個(gè)，管理面積133.76億平方米，比上年同期增長(zhǎng)12.53%。其中，住宅物業(yè)管理面積占比59.97%。

　　20xx年，深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入[2]達(dá)到1103.xx億元，在管物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量20,591個(gè)，在管物業(yè)項(xiàng)目的總建筑面積27.09億平方米，同比增長(zhǎng)1.54%。其中，本市物業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量7,361個(gè)，建筑面積6.12億平方米。

　�。ǘ�）行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。

　　1、物業(yè)管理行業(yè)處于規(guī)模為導(dǎo)向，面積為王的發(fā)展階段，呈現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的現(xiàn)象。小型物業(yè)公司面臨愈來(lái)愈嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)，需要在管理模式上多學(xué)習(xí)、多借鑒，推陳出新，才能在市場(chǎng)中求生存、謀發(fā)展。

　�。�1）中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)（下稱“百?gòu)?qiáng)”）在20xx-20xx年間的市場(chǎng)占有率[3]分別為29.44%、32.42%、38.85%和43.61%，呈現(xiàn)逐年提升的趨勢(shì)，反映出市場(chǎng)集中度在持續(xù)提升。百?gòu)?qiáng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的主要方式有：

　　第一，收并購(gòu)是最直接、有效的擴(kuò)張方式。近年來(lái)，物業(yè)行業(yè)由于的輕資產(chǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)及增值服務(wù)模式的逐漸深入，逐步贏得了資本市場(chǎng)的青睞。20xx年至20xx年總有只有6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，20xx-20xx年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量分別達(dá)到了6家、12家、17家。從20xx年新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募集資金用途來(lái)看，擬用于收并購(gòu)及戰(zhàn)略投資的資金比例占融資凈額的60%-70%，這直接導(dǎo)致了20xx年成了物業(yè)企業(yè)的“并購(gòu)大年”，年內(nèi)發(fā)生70余起并購(gòu)事件。

　　第二，依托關(guān)聯(lián)公司開(kāi)發(fā)、合作、布局優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)健擴(kuò)張規(guī)模。20xx年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有開(kāi)發(fā)背景的企業(yè)數(shù)量占比近八成，這些企業(yè)的管理面積中約六成來(lái)自關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。百?gòu)?qiáng)企業(yè)承接或積極爭(zhēng)取關(guān)聯(lián)公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)。

　　第三，市場(chǎng)化拓?cái)U(kuò)充第三方物業(yè)項(xiàng)目。百?gòu)?qiáng)企業(yè)憑借高品質(zhì)服務(wù)和專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，積極參與市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)，提升第三方全委項(xiàng)目中標(biāo)率。如，20xx年，綠城服務(wù)市場(chǎng)外拓項(xiàng)目中標(biāo)率高達(dá)71%;永升生活服務(wù)近年來(lái)市場(chǎng)化項(xiàng)目中標(biāo)率也保持在40%左右。

　　第四，抓住非住宅物業(yè)領(lǐng)域新機(jī)遇，大力拓寬服務(wù)邊界。隨著后勤服務(wù)社會(huì)化改革進(jìn)一步深化,以及在政府鼓勵(lì)社會(huì)資本參與公共服務(wù)領(lǐng)域等政策引導(dǎo)下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極承接政府機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位等相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)，順勢(shì)切入體育場(chǎng)館、交通樞紐等公共服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)辟外拓新渠道，進(jìn)一步加速規(guī)模擴(kuò)張。

　�。�2）疫情后CRIC(中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán))的一項(xiàng)調(diào)查顯示，由于健康、安全和維護(hù)要求提高，約三分之一的住宅小區(qū)考慮更換物業(yè)管理公司。而領(lǐng)先物業(yè)管理品牌有望獲得更多現(xiàn)有項(xiàng)目的青睞。72%的業(yè)主表示品牌聲譽(yù)是物業(yè)管理公司選聘決策的決定性因素�；ㄆ旒瘓F(tuán)調(diào)查也顯示，三分之二家庭愿意支付更高的管理費(fèi)，而一線城市愿意接受更高管理費(fèi)的家庭占比高達(dá)71%。小型物業(yè)公司面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)。（本段資料來(lái)源于第一太平戴維斯《中國(guó)物業(yè)管理》20xx.4.2）

　　2、增值服務(wù)是物業(yè)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的重心。

　　增值服務(wù)主要包括面向社區(qū)生活服務(wù)的業(yè)主增值服務(wù)和與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的非業(yè)主增值服務(wù)。業(yè)主增值服務(wù)包括空間運(yùn)營(yíng)、房屋經(jīng)紀(jì)、電商服務(wù)、家政服務(wù)、家居服務(wù)、汽車服務(wù)、社區(qū)金融及養(yǎng)老服務(wù)等。非業(yè)主增值服務(wù)包括案場(chǎng)服務(wù)、工程服務(wù)及顧問(wèn)咨詢服務(wù)等。

　　由于住戶需求的不斷演變以及成本上漲帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力，同時(shí)得益于互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的成熟，物業(yè)企業(yè)利用與大量消費(fèi)群體關(guān)系密切的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，逐漸拓展增值服務(wù)并取得了一定的成效，未來(lái)發(fā)展空間廣闊。

　　20xx年，500強(qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入達(dá)746.94億元，比上年同期增長(zhǎng)30.03%，占總營(yíng)業(yè)收入的xx.92%，較上年增長(zhǎng)1.64個(gè)百分點(diǎn)，增值服務(wù)收入持續(xù)增加。

　　由于業(yè)主增值服務(wù)并沒(méi)有形成固定和成熟的商業(yè)模式，行業(yè)仍處于布局摸索階段，部分頭部企業(yè)目前更重視規(guī)模的擴(kuò)張。增值服務(wù)估計(jì)會(huì)在規(guī)模發(fā)展結(jié)束后迎來(lái)高速增長(zhǎng)。

　　3、重視數(shù)字化智能化建設(shè)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入的提升開(kāi)辟新途徑，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)降本增效的目的。

　　20xx年，有30余家百?gòu)?qiáng)企業(yè)智能化建設(shè)費(fèi)用超千萬(wàn)元，大部分企業(yè)智能化建設(shè)費(fèi)用投入在100-500萬(wàn)元之間。從20xx年新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募集資金用途看，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視智能化系統(tǒng)和社區(qū)平臺(tái)建設(shè)，擬將約10%-20%的資金用于建設(shè)社區(qū)生態(tài)，是募集資金的第二大用途（第一大用途是收并購(gòu)及戰(zhàn)略投資）。數(shù)字化智能化的運(yùn)用主要體現(xiàn)在以下方面：

　　（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)借助O2O概念，搭建智慧社區(qū)平臺(tái)及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)（主要是APP的應(yīng)用）。一方面為業(yè)主提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，如繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)保修及投訴等，快速、便捷地與業(yè)主建立緊密聯(lián)系，形成天然的流量入口，另一方面，通過(guò)自營(yíng)、供應(yīng)商合作、戰(zhàn)略投資等多種方式拓展增值服務(wù)種類，不斷拓展服務(wù)范圍，優(yōu)化資源利用，針對(duì)剛需和高頻需求提供服務(wù)。

　�。�2）運(yùn)用數(shù)字化、智能化技術(shù)，改變管理模式，降低人工成本，提升工作效率和服務(wù)品質(zhì)�；�于物業(yè)管理工作中很多屬于重復(fù)性較高的勞動(dòng)密集型工作，技術(shù)解決方案的應(yīng)用可以實(shí)現(xiàn)流程自動(dòng)化和精簡(jiǎn)化，在提高透明度、明確責(zé)任劃分的同時(shí)，還可以降低人工成本，提升工作效率和服務(wù)品質(zhì)。在監(jiān)控能力及運(yùn)營(yíng)效率提升的前提下，還可以跟蹤評(píng)估項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)性，進(jìn)行針對(duì)性提升。

　　二、經(jīng)營(yíng)績(jī)效分析及建議

　　（一）毛利率情況。

　　20xx年，500強(qiáng)企業(yè)平均毛利率為15.02%，百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均毛利率為24.02%。部分上市公司毛利率為：中海物業(yè)xx.95%，碧桂園31.65%，雅生活36.72%，佳兆業(yè)美好29.99%，保利物業(yè)20.29%，綠城服務(wù)18%。

　　20xx年，XX物業(yè)毛利率為6.80%，比500強(qiáng)企業(yè)毛利率低8.22個(gè)百分點(diǎn)，也明顯低于上市公司毛利率。（XX物業(yè)的毛利率6.8%，是按照20xx年的考核匯總表數(shù)據(jù)，收入調(diào)增 XS、LA的空置管理費(fèi)收入247.54萬(wàn)元，調(diào)減空間運(yùn)營(yíng)收入按五五分成后的收入281.85萬(wàn)元；成本不含稅費(fèi)支出、財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)傭金，包含固定資產(chǎn)折舊，和原未計(jì)入考核但實(shí)際已發(fā)生的利潤(rùn)和其他收入提成48.51萬(wàn)元。）

　�。ǘ�）營(yíng)業(yè)收入情況。

　　XX物業(yè)20xx年收入4,452.40萬(wàn)元，較上年增長(zhǎng)3.49%。物業(yè)服務(wù)收入2,713.23萬(wàn)元，占總收入的60.94%；增值服務(wù)收入732.39萬(wàn)元，占總收入的16.45%；停車場(chǎng)收入1,006.78萬(wàn)元，占總收入的22.61%。XX物業(yè)營(yíng)業(yè)收入對(duì)比情況如下表：

　　1、物業(yè)服務(wù)收入分析。

　�。�1）物業(yè)費(fèi)收繳率：ch管理處的物業(yè)費(fèi)收繳率偏低。

　　20xx年，500強(qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)平均收繳率為94.93%，其中住宅物業(yè)費(fèi)收繳率91.38%；百?gòu)?qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)平均收繳率為93.06%，其中住宅物業(yè)費(fèi)收繳率91.63%。在管住宅面積占比較高（80%以上）且有披露相關(guān)信息的上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均收繳率是：碧桂園95.20%，濱江服務(wù)96.80%，建發(fā)物業(yè)95.30%，銀城生活服務(wù)91.10%。

　　XX物業(yè)的平均收繳率為96.94%，高于500強(qiáng)和百?gòu)?qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)費(fèi)的平均收繳率，且高于上市公司的平均收繳率。XX物業(yè)六個(gè)管理處的收繳率在91.69%-99.74%之間。其中，ch管理處為91.69%，明顯低于其他管理處。

　　XX物業(yè)各管理處物業(yè)費(fèi)收繳率及物業(yè)費(fèi)平均水平對(duì)比如下表：

　�。�2）物業(yè)費(fèi)單價(jià)：ch管理處的物業(yè)費(fèi)單價(jià)偏低。

　　20xx年，500強(qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)平均單價(jià)為3.09元/（平方米·月），其中住宅物業(yè)費(fèi)單價(jià)為2.11元/（平方米·月）；百?gòu)?qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)平均單價(jià)為3.86元/（平方米·月），其中住宅物業(yè)費(fèi)單價(jià)為2.09元/（平方米·月）。根據(jù)中信證券《數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)系列-中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)定價(jià)洞察》（20xx.2.10），其跟蹤的深圳4758個(gè)小區(qū)中，有服務(wù)物業(yè)信息的小區(qū)4,496個(gè)，物業(yè)費(fèi)平均數(shù)為2.9元/（平方米·月），中位數(shù)為2.6元/（平方米·月）。其中，20xx年至20xx年入住的小區(qū)中，物業(yè)費(fèi)在2元以下小區(qū)占比20.1%，物業(yè)費(fèi)在2.5元以上的小區(qū)占比67.7%，且以單價(jià)2.5元-3元/（平方米·月）的小區(qū)居多，占20xx年至20xx年入住的小區(qū)30%。詳細(xì)情況見(jiàn)下表：

　　20xx年，XX物業(yè)的物業(yè)費(fèi)平均單價(jià)為2.71元/（平方米·月），其中：CH管理處物業(yè)費(fèi)平均單價(jià)為2.04元/（平方米·月），明顯低于其他管理處，低于深圳小區(qū)物業(yè)費(fèi)單價(jià)中位數(shù)2.6元/（平方米·月），且低于深圳市同期（20xx年-20xx年）入住的約79%的小區(qū)。

　�。�3）管理建議。

　　XX物業(yè)改善和提升CH管理處的現(xiàn)場(chǎng)管理品質(zhì)，提升業(yè)主滿意度，進(jìn)而提高物業(yè)費(fèi)收繳率，提高物業(yè)費(fèi)單價(jià)。如CH管理處物業(yè)費(fèi)單價(jià)能達(dá)到深圳物業(yè)費(fèi)中位數(shù)水平2.6元/（平方米·月），則每年物業(yè)費(fèi)收入增加224萬(wàn)元。

　　2、增值服務(wù)收入

　　20xx年，500強(qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入占營(yíng)業(yè)收入的比率為xx.92%，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的同口徑數(shù)據(jù)為23.97%。

　　從增值服務(wù)的具體細(xì)項(xiàng)來(lái)看，20xx年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)更加注重對(duì)業(yè)主的線下服務(wù),重點(diǎn)發(fā)力居家類增值服務(wù)。家政服務(wù)與家居服務(wù)收入大幅增長(zhǎng)，占業(yè)主增值服務(wù)總收入比重分別為11.58%、10.48%，較上年提升了3.57個(gè)百分點(diǎn)、6.67個(gè)百分點(diǎn)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)業(yè)主增值服務(wù)收入占比情況明細(xì)見(jiàn)下圖：

　　20xx年，XX物業(yè)增值服務(wù)收入占營(yíng)業(yè)收入的比率為39.06%，比百?gòu)?qiáng)企業(yè)的23.97%，高15.09個(gè)百分比。XX物業(yè)開(kāi)展的增值服務(wù)中，空間運(yùn)營(yíng)收入占增值服務(wù)收入的62.56%，是XX物業(yè)最主要的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，其次有案場(chǎng)服務(wù)和集團(tuán)商鋪代管服務(wù)，分別占增值服務(wù)收入的17.05%和16.00%。與百?gòu)?qiáng)企業(yè)相比，XX物業(yè)開(kāi)展的增值服務(wù)業(yè)務(wù)類型比較單一。在百?gòu)?qiáng)企業(yè)，業(yè)主增值服務(wù)中的房屋經(jīng)紀(jì)、電商服務(wù)和家政服務(wù)，以及非業(yè)主增值服務(wù)中的工程服務(wù)和顧問(wèn)咨詢服務(wù)屬于占收入比重較高的主要增值服務(wù)項(xiàng)目，但XX物業(yè)尚未開(kāi)展以上服務(wù)項(xiàng)目。XX物業(yè)與百?gòu)?qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入明細(xì)對(duì)比如下：

　　針對(duì)以上問(wèn)題，管理建議如下：

　　第一，XX物業(yè)應(yīng)嘗試開(kāi)展更多類型的業(yè)主增值服務(wù)。目前，XX物業(yè)的管理費(fèi)收繳率良好，停車場(chǎng)飽和運(yùn)營(yíng)，要再提高管理費(fèi)收入和停車場(chǎng)收入存在一定的難度。XX物業(yè)可以嘗試開(kāi)展房屋經(jīng)紀(jì)、家政和家居服務(wù)，因?yàn)檫@些業(yè)務(wù)可以在線下開(kāi)展，沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)，符合XX物業(yè)的實(shí)際情況。這些業(yè)務(wù)可能在近期較快成為XX物業(yè)的收入增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　第二，金XX集團(tuán)可嘗試與XX物業(yè)合作工程設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)。一方面可以使設(shè)計(jì)的房屋更具有實(shí)用性，節(jié)約后期的`物業(yè)管理成本;另一方面也有利于集團(tuán)土地增值稅等稅費(fèi)的稅務(wù)籌劃，降低金XX集團(tuán)綜合稅費(fèi)開(kāi)支。

　　（三）營(yíng)業(yè)成本情況。

　　1、人工成本。

　�。�1）人工成本占營(yíng)業(yè)收入的比率：比率略微偏高。

　　20xx年，500強(qiáng)企業(yè)人工成本占營(yíng)業(yè)收入的比率為44.86%，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的比率為44.90%。且百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，有60.50%的項(xiàng)目對(duì)清潔衛(wèi)生實(shí)行業(yè)務(wù)外包，43.49%的項(xiàng)目對(duì)綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包，24.92%的項(xiàng)目對(duì)秩序維護(hù)實(shí)行業(yè)務(wù)外包。如按XX物業(yè)的實(shí)際外包情況進(jìn)行調(diào)整（即，清潔衛(wèi)生和綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包，秩序維護(hù)不實(shí)行外包），則百?gòu)?qiáng)企業(yè)人工成本占營(yíng)業(yè)收入的比率為42.69%。

　　20xx年，XX物業(yè)實(shí)際支出人工成本2,203.43萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的47.46%。比百?gòu)?qiáng)企業(yè)的42.69%，高4.77個(gè)高分點(diǎn)。如按百?gòu)?qiáng)企業(yè)的占比標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算（CH管理處的管理費(fèi)按2.6元/（平方米·月）計(jì)算，含LA、 XS的空置管理費(fèi)，下同），XX物業(yè)的費(fèi)用開(kāi)支應(yīng)為1,981.90萬(wàn)元，實(shí)際超支金額2xx.53萬(wàn)元，超支比例11.18%。人工成本支出與行業(yè)情況相比偏高。具體情況見(jiàn)下表：

　　注：1、營(yíng)業(yè)收入為20xx年考核收入4452.40萬(wàn)元，加上 XS、LA的空置管理費(fèi)247.54萬(wàn)元，加CH管理處管理費(fèi)漲價(jià)后可多收取的管理費(fèi)收入224.45萬(wàn)元，減空間運(yùn)營(yíng)收入按五五分成后調(diào)整的收入281.85萬(wàn)元。

　　2、人工成本包含工資薪金、福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)/公積金、伙食費(fèi)，不含福利費(fèi)中中秋及春節(jié)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)用68.25萬(wàn)元，不含本部人工成本，包含已實(shí)際發(fā)但未納入考核的其他收入和利潤(rùn)提成（按權(quán)責(zé)發(fā)生制）45.51萬(wàn)元。

　　（2）人均在管面積：嚴(yán)重低于百?gòu)?qiáng)和500強(qiáng)企業(yè)。

　　20xx年， 500強(qiáng)企業(yè)人均在管面積為5,325平方米/人，百?gòu)?qiáng)企業(yè)人均在管面積為6,496平方米/人。部分上市企業(yè)的人均在管面積情況如下表：

　　20xx年，XX物業(yè)編制人數(shù)為302人，為使XX物業(yè)的人均在管面積與500強(qiáng)及100企業(yè)具有可比性，按百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)清潔衛(wèi)生、綠化及秩序維護(hù)的外包比例，來(lái)調(diào)整XX物業(yè)的編制人數(shù)，XX物業(yè)調(diào)整后的編制人數(shù)為358人（調(diào)整過(guò)程：編制人數(shù)302+清潔人數(shù)xx6.5*自有清潔人員比例(39.5%)+綠化人數(shù)36*自有綠化人員比例(56.51%)-安管人數(shù)169*外包安管人員比例(24.92%)），調(diào)整后的人均在管面積為3,548平方米/人，比500強(qiáng)企業(yè)的人均在管面積5,325平方米/人，少1,777平方米/人。

　　如按500強(qiáng)企業(yè)的人均在管面積標(biāo)準(zhǔn)5,325平方米/人計(jì)算，則XX物業(yè)編制人數(shù)應(yīng)為239人（按百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)清潔衛(wèi)生、綠化及秩序維護(hù)的外包比例）。如按目前XX物業(yè)的實(shí)際外包情況（即，清潔衛(wèi)生和綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包，秩序維護(hù)不實(shí)行外包），調(diào)整后的編制人數(shù)為208人（調(diào)整過(guò)程：239人-清潔人數(shù)140*自有清潔人員比例39.5%-綠化人數(shù)32*自有綠化人員比例56.51%+安管人數(shù)169*外包安管人員比例24.92%），比編制人數(shù)302人，少94人；比20xx年3月底的實(shí)際在崗人數(shù)268人（不含前介部8人），少60人。XX物業(yè)編制人數(shù)及實(shí)際在崗人數(shù)均嚴(yán)重超過(guò)行業(yè)水平。

　�。�3）薪資水平：XX物業(yè)部分員工薪酬水平偏低，薪酬結(jié)構(gòu)有待改善。

　　根據(jù)本次走訪的部分先進(jìn)物業(yè)公司的結(jié)果（詳見(jiàn)附件），XX物業(yè)維修工的平均年稅前收入約66,507元，高于XHZS物業(yè)的61,552元，與RC物業(yè)的66,200基本持平，但低于ZZ物業(yè)的72,200元和HRY物業(yè)的60,000-75,800元；XX物業(yè)管家的平均年稅前收入約69,590元，高于XHZS物業(yè)的52,720元和RC物業(yè)的66200元，但低于ZZ物業(yè)的72,200元和HRY物業(yè)的60,000-75,800元。XX物業(yè)的維修工和管家的薪酬在行業(yè)中屬于中等偏下的水平。

　　目前，XX物業(yè)無(wú)工齡工資，維修崗的月度績(jī)效發(fā)放比例一般為90%-100%，差異金額為50-80元，月度績(jī)效的差異未明顯體現(xiàn)員工的工作能力差異，不利于員工穩(wěn)定和留住工作能力強(qiáng)的員工，薪酬結(jié)構(gòu)有待改善。

　�。�4）管理建議。

　　第一，建議XX物業(yè)嘗試改變管理模式，適當(dāng)運(yùn)用數(shù)字化、智能化手段，提升員工工作效率，最終達(dá)到精簡(jiǎn)人員，節(jié)約人工成本的目的。

　　第二，建議XX物業(yè)進(jìn)行行業(yè)內(nèi)各崗位的工資的水平調(diào)查，調(diào)整工資水平與行業(yè)接軌，保證相關(guān)崗位員工的勝任能力。

　　第三，建議XX物業(yè)調(diào)整薪資結(jié)構(gòu)，保證員工的穩(wěn)定性，并能留住大部分工作能力較強(qiáng)的員工。如增加工齡工資，加大相同崗位不同員工之間月度績(jī)效的差距。

　　2、清潔衛(wèi)生費(fèi)。

　　（1）相關(guān)費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比率：清潔衛(wèi)生費(fèi)超支嚴(yán)重。

　　百?gòu)?qiáng)企業(yè)清潔衛(wèi)生費(fèi)占營(yíng)業(yè)收入的比率為5.68%。且百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，有60.50%的項(xiàng)目對(duì)清潔衛(wèi)生實(shí)行業(yè)務(wù)外包。因此，如百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)清潔衛(wèi)生全部實(shí)行外包，則費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比率分別為9.39%（5.68%/60.50%）。

　　20xx年，XX物業(yè)清潔衛(wèi)生項(xiàng)目全部實(shí)行業(yè)務(wù)外包，費(fèi)用支出728.68萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的比例為15.70%，比百?gòu)?qiáng)企業(yè)的9.39%高6.31個(gè)百分點(diǎn)。如按百?gòu)?qiáng)企業(yè)的占比標(biāo)準(zhǔn)算，XX物業(yè)的費(fèi)用開(kāi)支應(yīng)為435.93萬(wàn)元，實(shí)際超支金額292.74萬(wàn)元，超支比例67.15%。該項(xiàng)費(fèi)用超支非常嚴(yán)重。從具體管理處看，超支情況較嚴(yán)重的是XS管理處、LA管理處和CH管理處，超支金額分別為1xx.34萬(wàn)元、76.79萬(wàn)元和79.32萬(wàn)元，超支比例分別為150.22%、108.63%和47.64%。具體情況見(jiàn)下表：

　　注：營(yíng)業(yè)收入為20xx年考核收入4452.40萬(wàn)元，加上 XS、LA的空置管理費(fèi)247.54萬(wàn)元，加CH管理處管理費(fèi)漲價(jià)后可多收取的管理費(fèi)收入224.45萬(wàn)元，減空間運(yùn)營(yíng)收入按五五分成后調(diào)整的收入281.85萬(wàn)元。

　�。�2）行業(yè)調(diào)查情況。

　　根據(jù)本次走訪的先進(jìn)物業(yè)公司的標(biāo)準(zhǔn)，普通住宅按建筑面積每一萬(wàn)平米配備一名清潔人員，單價(jià)約為3200元/人*月。如按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，XX物業(yè)需要約140名清潔人員（考慮可能存在的特殊原因，在按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的127人的基礎(chǔ)上，另增加13人），比XX物業(yè)20xx年實(shí)際人數(shù)xx6.5人，少56.5人。年支出少204.68萬(wàn)元（不含稅），人數(shù)超支比例40.36%。該項(xiàng)費(fèi)用超支非常嚴(yán)重。

　�。�3）管理建議。

　　第一，XX物業(yè)應(yīng)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目實(shí)際情況，重新核實(shí)各項(xiàng)目的清潔人員編制，達(dá)到節(jié)約開(kāi)支的目的。

　　第二，對(duì)于不同檔次的項(xiàng)目，應(yīng)建立不同的清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和檢查標(biāo)準(zhǔn)。我們發(fā)現(xiàn)，XS管理處清潔費(fèi)人均單價(jià)為3616元，明顯高于XX物業(yè)其他管理處的2700元-3080元，物業(yè)公司回復(fù)，是因?yàn)榕浜蟈S管理處后期售樓，項(xiàng)目需要達(dá)到更高的服務(wù)水平。但查看合同發(fā)現(xiàn)，約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和檢查標(biāo)準(zhǔn)與XX物業(yè)其他項(xiàng)目相同。建議XX物業(yè)根據(jù)不同項(xiàng)目的檔次，建立相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和檢查標(biāo)準(zhǔn)。

　　第三，建議調(diào)查清潔衛(wèi)生費(fèi)用長(zhǎng)期超標(biāo)準(zhǔn)的原因，并引以為戒，避免以后再次出現(xiàn)類似的情況。

　　3、綠化費(fèi)。

　　（1）相關(guān)費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比率：比例基本正常。

　　百?gòu)?qiáng)企業(yè)綠化費(fèi)占營(yíng)業(yè)收入的比率為1.57%。且百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，有43.49%的項(xiàng)目對(duì)綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包。因此，如百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)綠化全部實(shí)行外包，則費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比率為3.60%（1.57%/43.49%）。

　　20xx年，XX物業(yè)綠化項(xiàng)目全部實(shí)行業(yè)務(wù)外包，費(fèi)用支出184.17萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的比例為3.97%，比百?gòu)?qiáng)企業(yè)的3.60%高0.37個(gè)百分點(diǎn)。如按百?gòu)?qiáng)企業(yè)的占比標(biāo)準(zhǔn)算，XX物業(yè)的費(fèi)用開(kāi)支應(yīng)為167.13萬(wàn)元，實(shí)際超支金額17.04萬(wàn)元，超支比例10.20%。該項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支總體基本正常。從具體管理處看，超支情況較嚴(yán)重的是XS管理處，超支金額為32.xx萬(wàn)元，超支比例為103.95%。具體情況見(jiàn)下表：

　　（2）行業(yè)調(diào)查情況。

　　根據(jù)本次走訪的先進(jìn)物業(yè)公司的標(biāo)準(zhǔn)，普通住宅按綠化面積7000-8000平米配備一名清潔人員。如7000平米/人計(jì)算，XX物業(yè)需要約29名清潔人員，比XX物業(yè)20xx年實(shí)際人數(shù)36人，少7人，年支出少30.91萬(wàn)元（不含稅，按XX物業(yè)綠化平均單價(jià)3900元計(jì)算），人數(shù)超支比例24.14%。由于20xx年的實(shí)際人數(shù)已減少到32人，因此，目前該項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支總體基本正常。

　�。�3）管理建議。

　　XX物業(yè)應(yīng)核實(shí)XS管理處綠化費(fèi)用是否合理。

　　三、其他經(jīng)營(yíng)管理建議

　�。ㄒ唬┢焚|(zhì)服務(wù)管理。

　　XX物業(yè)應(yīng)將工作重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)移到改善與提升服務(wù)品質(zhì)上。鑒于目前，XX物業(yè)預(yù)算能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)上的獨(dú)立生存，XX物業(yè)應(yīng)將工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到品質(zhì)建設(shè)上。具體措施有：

　　1、建議XX物業(yè)建立維修、清潔、綠化、安保和管家服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化流程，明確每個(gè)相關(guān)崗位的職責(zé),確保崗位職責(zé)的具體明確，具有可操作性。并有配套的檢查和考核規(guī)范。

　　2、重視信息化建設(shè)，盡量用科技化手段實(shí)現(xiàn)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化的管理。XX物業(yè)應(yīng)繼續(xù)完善目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的內(nèi)部管理軟件思源APP、釘釘軟件，提高軟件的使用率。將標(biāo)準(zhǔn)化流程固定在系統(tǒng)中，保證標(biāo)準(zhǔn)化流程的執(zhí)行不打折扣。同時(shí)，努力實(shí)現(xiàn)全部工單信息化，提高工作任務(wù)的響應(yīng)速度，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　3、在績(jī)效考核中，降低財(cái)務(wù)指標(biāo)的分值占比，增加滿意度調(diào)查結(jié)果的分值占比。目前考核中，財(cái)務(wù)指標(biāo)占比70%，不考核滿意度調(diào)查結(jié)果。建議將財(cái)務(wù)指標(biāo)占比調(diào)低到50%以下，滿意度調(diào)查結(jié)果占比增加到20%以上。建議自費(fèi)聘請(qǐng)第三方進(jìn)行滿意度調(diào)查，也可使用物業(yè)協(xié)會(huì)、政府部門等的調(diào)查結(jié)果作為考核依據(jù)。

　　4、集團(tuán)相關(guān)部門應(yīng)定期、獨(dú)立對(duì)物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)化流程的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并將檢查結(jié)果反映在績(jī)效考核中。

　�。ǘ�）績(jī)效考核管理。

　　1、建議XX物業(yè)對(duì)考核指標(biāo)進(jìn)行層層分解，最終將考核指標(biāo)明確、具體得分配到基層員工。

　　目前，集團(tuán)將考核指標(biāo)下達(dá)給XX物業(yè)后，XX物業(yè)會(huì)將指標(biāo)分解給各管理處。但是，考核指標(biāo)并未分解給本部的職能部門，也未分解給各項(xiàng)目的基層員工。職能部門只是按部就班的工作，并不清楚如何努力才能更有效的達(dá)成考核目標(biāo)；各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也不清楚如何帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)共同努力完成考核目標(biāo)。具體建議如下：

　�。�1）建議XX物業(yè)將考核指標(biāo)先分解給各職能部門，由各職能部門再分解到項(xiàng)目，職能部門是該項(xiàng)指標(biāo)的負(fù)責(zé)人。如財(cái)務(wù)指標(biāo)分解給財(cái)務(wù)部門，滿意度調(diào)查指標(biāo)分解給品質(zhì)管理部門，離職率等指標(biāo)分解給行政部門。各部門對(duì)相應(yīng)指標(biāo)的總體完成情況負(fù)責(zé)。

　�。�2）建議各項(xiàng)目將指標(biāo)繼續(xù)分解給基層員工。如將管理費(fèi)收入指標(biāo)分解給每個(gè)管理員，將加班費(fèi)用分解給安管等部門，滿意度調(diào)查指標(biāo)分解給清潔、綠化、安管、維修等部門負(fù)責(zé)人。保證基層員工對(duì)自己的指標(biāo)任務(wù)清楚明確。

　　2、調(diào)整績(jī)效考核指標(biāo)。

　　根據(jù)本次走訪的先進(jìn)物業(yè)公司的情況，各公司均采用關(guān)鍵指標(biāo)考核的方法對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行績(jī)效考核�？�(jī)效考核指標(biāo)均包含財(cái)務(wù)指標(biāo)（30%-40%）、滿意度指標(biāo)（10%-40%）和安全管理（扣分項(xiàng)）等。財(cái)務(wù)指標(biāo)一般考核總收入、收繳率、利潤(rùn)等幾項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)。XX物業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)考核，具體到每一項(xiàng)收入（管理費(fèi)收入、停車場(chǎng)收入、其他收入等）和支出（人工成本、水電成本、公共設(shè)施維修、其他費(fèi)用等）。

　　由于XX物業(yè)按明細(xì)項(xiàng)目制定年度預(yù)算，且審批流程規(guī)定，超預(yù)算的費(fèi)用項(xiàng)目須經(jīng)集團(tuán)審批，建議改變財(cái)務(wù)指標(biāo)考核方式，僅考核關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，如總收入、收繳率、利潤(rùn)等，不考核支出的具體細(xì)項(xiàng)。

　　附件：《XX物業(yè)管家和維修工薪資對(duì)比表》

　　[1]500強(qiáng)企業(yè)的數(shù)據(jù)來(lái)源于：中物研協(xié)和上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心，《2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)報(bào)告》，下同

　　[2]深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，《20xx年度深圳市物業(yè)管理統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析的報(bào)告》（http://www.szpmi.org/portal/article/index/id/2455.html）

　　[3] 百?gòu)?qiáng)企業(yè)的數(shù)據(jù)來(lái)源于：中國(guó)指數(shù)研究院與中國(guó)房地產(chǎn)top10研究組，《20xx年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，下同

　　[4].光華物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入不含本部的傭金收入，停車場(chǎng)收入不含歸屬集團(tuán)的月卡收入,租賃傭金收入并入多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入。

物業(yè)調(diào)查報(bào)告8

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。此次調(diào)查聽(tīng)取了某小區(qū)對(duì)該區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實(shí)地走訪了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司，對(duì)一些居民進(jìn)行了調(diào)查問(wèn)卷，通過(guò)認(rèn)真分析提出相應(yīng)的對(duì)策。現(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：

　　一、物業(yè)管理工作的基本情況

　　據(jù)調(diào)查，某小區(qū)位建筑面積72374.23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計(jì)25棟792戶，始建于XX年，全部為多層住宅樓，每戶面積約90平方米。于XX年交付，入住率達(dá)到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢(shì)，小區(qū)綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人，小區(qū)只有一個(gè)主出入口，屬于全封閉小區(qū)。設(shè)有地上停車位153個(gè)，以及地下停車場(chǎng)，配置了一處兒童娛樂(lè)園，有獨(dú)立的物業(yè)管理用房，小區(qū)主要道路以及單元口都配備了攝像監(jiān)控系統(tǒng)。

　　二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

　　1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問(wèn)題：一是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意識(shí)談��；二是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒(méi)有樹(shù)立；三是不服從管理，亂扔雜物現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，自律意識(shí)淡漠；四是少數(shù)不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)；五是前期配套設(shè)施不完善。主要表現(xiàn)在：中控門未起到相應(yīng)的作用、沒(méi)有配套的宣傳欄、沒(méi)有自行車摩托車車棚等；六是物業(yè)可使用費(fèi)用太低，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運(yùn)行。該物業(yè)公司管理人員介紹：該公司現(xiàn)有職工共計(jì)18人(其中保潔6人、門衛(wèi)3人、監(jiān)控5人、水電工1人、會(huì)計(jì)1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬(wàn)多元，而就算全額收取物業(yè)費(fèi)才2萬(wàn)8千余元，根本就不夠企業(yè)的正常運(yùn)行，只能雇傭一些退休工人，否則企業(yè)根本無(wú)法維持。

　　2、業(yè)主反映存在的問(wèn)題：本人分別對(duì)小區(qū)部分業(yè)主進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，業(yè)主集中反映的問(wèn)題主要有：一是物業(yè)管理開(kāi)始比較好，但一個(gè)月以后就不行了，門衛(wèi)的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；二是小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)該有的作用，失竊過(guò)后出現(xiàn)監(jiān)控死角；三是外來(lái)人員以及車輛進(jìn)出比較隨便，平常大清早就有人在小區(qū)內(nèi)叫賣，影響業(yè)主休息，管理沒(méi)有到位；四是公共設(shè)施損壞不能及時(shí)維修；五是樓道衛(wèi)生不能按時(shí)打掃，往往是一個(gè)星期才能打掃一次；六是宣傳不到位，不知道物業(yè)到底是干什么的，也不知道有業(yè)主委員會(huì)這個(gè)機(jī)構(gòu)。

　　3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題：一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。該物業(yè)公司是分公司，聘用人員沒(méi)有一人取得物業(yè)管理上崗證，從業(yè)人員整體的素質(zhì)不高，服務(wù)水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差，只能做到最基本的環(huán)境衛(wèi)生及綠化維護(hù)，對(duì)車輛亂停亂放、外來(lái)人員進(jìn)出等基本管理沒(méi)有盡到應(yīng)該盡到的義務(wù)。沒(méi)有物業(yè)宣傳，整個(gè)小區(qū)沒(méi)有相關(guān)的物業(yè)宣傳，未按規(guī)定公布收費(fèi)項(xiàng)目以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透明。加上業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的.維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清，有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應(yīng)問(wèn)題得不到及時(shí)解決，使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出；二是物業(yè)費(fèi)難收。小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取難原因很多，不交費(fèi)的理由更是多種多樣，主要表現(xiàn)在：房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不能滿足個(gè)別住戶要求等，都作為不交費(fèi)的理由。該小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是按每0.4元/平方米收取。物業(yè)費(fèi)收取率為80%左右，空置房只收取部分，物業(yè)費(fèi)不能按期繳納，就會(huì)造成惡性循環(huán)，如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費(fèi)上，而無(wú)心服務(wù)導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對(duì)不交費(fèi)業(yè)主只能是上門追繳，其他毫無(wú)辦法；三是業(yè)主委員會(huì)流于形式。小區(qū)業(yè)主不知道有業(yè)主委員會(huì)，主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

　　三、對(duì)策和建議

　　1、加強(qiáng)宣傳，廣泛發(fā)動(dòng)。物業(yè)管理是一項(xiàng)新興發(fā)展行業(yè)，為確保小區(qū)物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展，物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開(kāi)展宣傳活動(dòng)，公開(kāi)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)日常項(xiàng)目開(kāi)支的情況，讓業(yè)主明確交的物業(yè)費(fèi)用在那里了。讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念深入人心，增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，花錢買服務(wù)的意識(shí)，讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使業(yè)主認(rèn)可、理解、支持物業(yè)管理。同時(shí)要深入基層，調(diào)查研究，摸清社情民意，廣泛聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，科學(xué)制訂物業(yè)管理方案，為小區(qū)物業(yè)管理的順利實(shí)施提供保障。

　　2、理順關(guān)系，明確職責(zé)。物業(yè)管理是一個(gè)社會(huì)性工程，涉及面廣，情況復(fù)雜，為確保工作的正常開(kāi)展，必須協(xié)調(diào)各部門，明確職責(zé)，理順關(guān)系。一是要協(xié)調(diào)與某企業(yè)的關(guān)系，要求某企業(yè)落實(shí)小區(qū)部分房屋漏水及單元進(jìn)戶門損壞問(wèn)題，解決歷史遺留問(wèn)題。提供物業(yè)管理必備的房屋設(shè)計(jì)、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區(qū)的死角，加強(qiáng)對(duì)死角的監(jiān)控力度；二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會(huì)、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門的關(guān)系，分清、規(guī)范相互之間一些具體環(huán)節(jié)的權(quán)、責(zé)，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境，這是搞好小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。

　　3、提高認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任。目前，小區(qū)的業(yè)主自治自律意識(shí)比較差，政府要硬性規(guī)定實(shí)施業(yè)主委員會(huì)制度，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì)選聘后開(kāi)展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)，促使物管工作正常有序開(kāi)展。讓業(yè)主委員會(huì)制度真正的起到作用。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問(wèn)題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。

　　4、完善配套設(shè)施。要進(jìn)一步完善封閉式管理配套治安崗?fù)�、圍墻等設(shè)施，盡量聘請(qǐng)專業(yè)的保安隊(duì)伍，為物業(yè)管理工作順利開(kāi)展提供基礎(chǔ)保證，解決部分車輛亂停亂放現(xiàn)象，對(duì)小區(qū)內(nèi)破損較為嚴(yán)重的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造。

物業(yè)調(diào)查報(bào)告9

　　到了一年的年底，也到了一年中該交物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)候了。但一年的管理費(fèi)卻要1000多，我實(shí)在不理解，為什么物業(yè)并沒(méi)有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢。于是，在好奇心的驅(qū)使下，我上網(wǎng)調(diào)查關(guān)于“物業(yè)管理”。

　　原來(lái)，物業(yè)管理是一種服務(wù)，它以物業(yè)為管理對(duì)象，以廣大業(yè)主為服務(wù)對(duì)象而定位于社會(huì)人群。迄今為止，中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過(guò)了二十幾年的時(shí)間，也是一個(gè)有一定年齡的行業(yè)了，也具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。由于經(jīng)濟(jì)體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對(duì)居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。

　　一、物業(yè)管理的由來(lái)

　　以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例。近年來(lái)，蕭山城市發(fā)展的日新月異，伴隨著城市的發(fā)展的還有新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn)�！皡R宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區(qū)和“崇化社區(qū)”、“高橋社區(qū)”、“新橋社區(qū)”這些老社區(qū)有著明顯不同。當(dāng)然我們有必要探究一下社區(qū)基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價(jià)值？于是，我調(diào)查了我區(qū)的三個(gè)小區(qū)“崇化社區(qū)”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來(lái)逐步研究。

　　傳統(tǒng)社區(qū)大多數(shù)的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格購(gòu)買房屋，而是作為工作單位的`成員進(jìn)入居住區(qū)的，因此居住者不是房屋的產(chǎn)權(quán)人。房屋的產(chǎn)權(quán)屬于居民的工作單位（集體）或者國(guó)家，居住社區(qū)的物業(yè)管理權(quán)相應(yīng)地被賦予了準(zhǔn)政府性質(zhì)的物業(yè)公司。居民或單位交出的物業(yè)管理費(fèi)用只具有象征意義，不能平衡物業(yè)公司實(shí)際的支出成本，這些費(fèi)用要么由政府貼補(bǔ)，要么由單位組織統(tǒng)一負(fù)擔(dān)。在傳統(tǒng)社區(qū)中，物業(yè)只承擔(dān)了社區(qū)管理的部分職責(zé)，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等，是由政府機(jī)構(gòu)（街道及有關(guān)部門）或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)（居委會(huì)）來(lái)承擔(dān)的（例如：“崇化社區(qū)”）。

　　而新式社區(qū)的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購(gòu)買的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對(duì)等的市場(chǎng)關(guān)系：業(yè)主以管理費(fèi)購(gòu)買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì)服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購(gòu)買中獲得生存。同時(shí)，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區(qū)管理?xiàng)l例》)出來(lái)，這意味著，物業(yè)從社會(huì)管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)單位，從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。

　　二、物業(yè)管理的發(fā)展

　　隨著發(fā)展，便有了“物業(yè)公司”這一類代理管理責(zé)任的企業(yè)，甚至有了品牌。目前全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過(guò)2萬(wàn)家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。21世紀(jì)將是我國(guó)物業(yè)管理品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，是我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時(shí)代。

　　例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項(xiàng)目，同時(shí)開(kāi)展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營(yíng)。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號(hào)。幾年來(lái)公司不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，先后實(shí)現(xiàn)了全市七個(gè)“第一”：第一家實(shí)行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會(huì)；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈(zèng)花木；第一家實(shí)行義務(wù)監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評(píng)為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開(kāi)物業(yè)管理項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。

　　到20xx年我國(guó)先行改革的深圳已經(jīng)出現(xiàn)了管理規(guī)模達(dá)1200萬(wàn)平方米的企業(yè)，緊隨其后的上海也已經(jīng)有了管理規(guī)模達(dá)400萬(wàn)平方米的物業(yè)管理企業(yè)。這些足以說(shuō)明名牌競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，也足以說(shuō)了國(guó)內(nèi)物業(yè)管理正逐步邁向正規(guī)，并不斷發(fā)展。

　　我查了許多關(guān)于物業(yè)管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區(qū)大門口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺(tái)監(jiān)控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來(lái)保衛(wèi)小區(qū)安全；路上穿著黃色工作服的環(huán)衛(wèi)工人在打掃小區(qū)衛(wèi)生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來(lái)維持清潔的；小區(qū)的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區(qū)的健身設(shè)施有專人維護(hù)管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺(jué)得每平方米5角的物業(yè)管理費(fèi)是花得不明不白，現(xiàn)在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。

　　黨的十六大報(bào)告明確要求“完善城市居民自治，建設(shè)管理有序、文明祥和的新型社會(huì)”，物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進(jìn)步。作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會(huì)基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護(hù)它們的發(fā)展，嚴(yán)格依法進(jìn)行管理。這樣，我們就可能朝向國(guó)際一流社區(qū)發(fā)展！

物業(yè)調(diào)查報(bào)告10

　　鄧爺爺說(shuō)過(guò);“真理是檢驗(yàn)實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，”這也在一定程度上強(qiáng)調(diào)了實(shí)踐的重要性，今年是我大學(xué)的第二個(gè)暑期生活，也是我第二次進(jìn)綠城物業(yè)實(shí)踐，雖然我學(xué)的是法律專業(yè)看似和物業(yè)沒(méi)有多大關(guān)系。可是通過(guò)這將進(jìn)4個(gè)月的實(shí)踐生活，讓我明白了法律無(wú)處不在，而學(xué)會(huì)把我學(xué)過(guò)的法律知識(shí)運(yùn)用到生活中對(duì)于我們法律學(xué)習(xí)者來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。

　　首先，我簡(jiǎn)單的介紹一下物業(yè)公司的運(yùn)行，物業(yè)管理是一個(gè)重要的概念，這是我們深入了解物業(yè)公司的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理(property management)，受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。在這個(gè)概念中涉及到了合同，這不得不說(shuō)明法律與我們接觸到的生活息息相關(guān)。離開(kāi)了法律。我們的每一項(xiàng)管理工作將很難開(kāi)展。下面我就針對(duì)我在物業(yè)公司的實(shí)踐生活與法律聯(lián)系比較緊密的東西與大家分享一下。在實(shí)踐工作中。我們遇到了一件比較赤手的案子，一個(gè)路人從小區(qū)穿過(guò)，當(dāng)時(shí)風(fēng)比較大，天比較晚�；叵肫饋�(lái)還下著蒙蒙細(xì)雨。不幸的事情發(fā)生了。路人被從空中掉下來(lái)的花瓶砸傷了頭，當(dāng)時(shí)小區(qū)內(nèi)的保安都驚呆了，感到很害怕。我們的保安迅速撥打了急救電話，病人很快被送進(jìn)醫(yī)院，事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有我們想的那么簡(jiǎn)單，受傷者的家屬把我們物業(yè)告上了法庭。

　　我們?cè)诓樽钒缸拥臅r(shí)候，調(diào)取監(jiān)控錄像的時(shí)候發(fā)現(xiàn)花盆掉落的具體位置并不清楚，由于家家戶戶都中了很多花，而且大家都不知道自己具體種了幾盆花，大家都不承認(rèn)是從他們家掉落的，我們當(dāng)時(shí)都想不到解決的途徑，當(dāng)時(shí)還有同事問(wèn)我是法官該如何判案子，我當(dāng)時(shí)也不知道怎么回答，后來(lái)法院在判案子的時(shí)候下達(dá)的結(jié)果是由每家只要種了花的都得賠，我覺(jué)得這個(gè)案子就處理的很公平。問(wèn)題在一定程度上等到了解決。這也是我第一次切身的體會(huì)到物業(yè)與法律的緊密型。受益匪淺啊。在這幾個(gè)月的社會(huì)實(shí)踐實(shí)踐生活中，讓我切切實(shí)實(shí)的`感受到了。我們對(duì)待任何工作都要謹(jǐn)慎，認(rèn)真，抱著負(fù)責(zé)人的態(tài)度，我們不用畏懼，一切都要靠事實(shí)說(shuō)話。沒(méi)有什么是我們做不好做不到的，只要我們?cè)谖覀冏约旱穆殭?quán)范圍內(nèi)做好工作。問(wèn)心無(wú)愧，我們將來(lái)不管從事哪一行，我們都可以做的很好。很出色。在實(shí)踐的生活中，也讓我認(rèn)識(shí)到了我平時(shí)學(xué)習(xí)的不足，不能很好的與實(shí)踐想結(jié)合，把所學(xué)的東西運(yùn)用到實(shí)踐中。在以后的學(xué)習(xí)中我會(huì)有針對(duì)性的來(lái)學(xué)習(xí)，我相信我能做的更好。

物業(yè)調(diào)查報(bào)告11

　　居家過(guò)日子，這是再基本不過(guò)的了。只有吃住不愁，人們才有可能去干事業(yè)。隨著生活水平與消費(fèi)意識(shí)的提高，人們對(duì)小區(qū)管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢(shì)的催化下誕生的。對(duì)于這種新生的小區(qū)管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭(zhēng)論。對(duì)此，我們進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會(huì)調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報(bào)告如下：

　　一、物業(yè)管理的性質(zhì)：

物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式（如家委會(huì)）相比有很大的區(qū)別。首先，物業(yè)管理公司是一個(gè)企業(yè)，自然是以營(yíng)利為目的，所以所提供的服務(wù)是有償?shù)摹６�家委�?huì)只是一個(gè)組織，是政府的一個(gè)部門，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個(gè)企業(yè)，所以有權(quán)力，也有義務(wù)為業(yè)主提供有償?shù)姆��?wù)，而家委會(huì)卻沒(méi)有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)別中我們發(fā)現(xiàn)：由于物業(yè)管理是有償性服務(wù)，那么其總體服務(wù)水平一定在無(wú)償服務(wù)之上，也就是說(shuō)，物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專業(yè)、更加周到。

　　二、物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的建設(shè)：

為了使業(yè)主能夠?qū)ψ约禾峁┑姆��?wù)滿意，物業(yè)公司都在積極地做實(shí)事，小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的世紀(jì)城小區(qū)為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材等設(shè)施，并計(jì)劃提供更多文體、商業(yè)類設(shè)施，大大方便了住戶。也正是因?yàn)槲飿I(yè)公司做出的努力，使得相當(dāng)一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。

　　三、未來(lái)的`發(fā)展空間：

由于物業(yè)時(shí)新興事物，所以有些細(xì)節(jié)問(wèn)題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專業(yè)的服務(wù)贏得了大多數(shù)人的青睞。可以相信，隨著法律條文的完善與管理、服務(wù)項(xiàng)目的增加，物業(yè)管理市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范，住戶也會(huì)獲得更大的利益。到那時(shí)人們的居家生活將會(huì)更加舒適，讓我們翹首以待吧！

物業(yè)調(diào)查報(bào)告12

　　內(nèi)容摘要：

　　住宅小區(qū)建設(shè)，是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志，是政府的形象工程，德政工程，物業(yè)管理則是這項(xiàng)形象工程和德政工程的深化和延續(xù)，是建設(shè)城市、管理城市和經(jīng)營(yíng)城市的重要內(nèi)容之一。重建設(shè)、重形象、更應(yīng)重管理，而城市管理中的物業(yè)管理尤為重要。為了更加全面的了解物業(yè)管理企業(yè)的工作，豐富課外知識(shí)，提升自身能力，本人對(duì)附近的兩個(gè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查：

　　正文：

　　進(jìn)入大學(xué)一年，我們不只在課堂上學(xué)習(xí)，也從生活中學(xué)習(xí)。進(jìn)入大學(xué)以后，我們更直接地面臨就業(yè)這個(gè)我們未來(lái)要面對(duì)的問(wèn)題。但是面對(duì)幾乎所有職位都“有經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先”的條件，我們大學(xué)生往往無(wú)所適從。而如何將我們?cè)趯W(xué)校學(xué)到的理論知識(shí)與實(shí)踐結(jié)合起來(lái)，便成了大學(xué)生的重中之重。為了拓展自身的知識(shí)面，擴(kuò)大與社會(huì)的接觸面，鍛煉與提高自身的能力，增加個(gè)人在社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中的機(jī)會(huì)，以便在畢業(yè)后能夠真正的融入社會(huì)，我到了廈門住總物業(yè)管理公司進(jìn)行實(shí)習(xí)，開(kāi)始了這個(gè)寒假的調(diào)研。

　　在這個(gè)寒假，我有幸能夠來(lái)到廈門市住總物業(yè)管理公司進(jìn)行社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)，對(duì)于這個(gè)即將陪伴我一個(gè)寒假并且知名度這么高的一個(gè)公司，我的心情不僅激動(dòng)，而且還略帶一絲緊張。所以在進(jìn)入公司調(diào)研之前就仔細(xì)的上網(wǎng)了解下這所公司的概況，為我進(jìn)入這所公司做好充分的準(zhǔn)備。

　　廈門市住總物業(yè)管理公司成立于1994年，系住宅集團(tuán)旗下的國(guó)有一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)擁有一支上千人的專業(yè)員工隊(duì)伍，服務(wù)公寓、寫字樓、廠房、別墅、公園等各種類型物業(yè)300多萬(wàn)平方米，服務(wù)人群10萬(wàn)人以上，為目前省內(nèi)服務(wù)規(guī)模最大的物業(yè)管理企業(yè)。

　　公司本著“團(tuán)結(jié)、謙和、奉獻(xiàn)、高效”的企業(yè)精神，堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，不斷地為廈門城市的建設(shè)發(fā)展奉獻(xiàn)自己的一份力量。成立十幾年來(lái)，呂嶺、金雞亭、金尚三個(gè)小區(qū)均榮獲福建省和全國(guó)優(yōu)秀示范小區(qū);芙蓉苑獲得20xx年度福建省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū);前埔小區(qū)、團(tuán)結(jié)大廈先后獲廈門市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈);育秀里、蓮岳里、嶼后里、仙閣里、呂嶺、金雞亭、金尚、前埔北、金山等九個(gè)小區(qū)先后獲得省或市環(huán)境衛(wèi)生管理先進(jìn)集體和園林綠化考評(píng)先進(jìn)單位及安全文明片區(qū);金山、呂嶺管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”稱號(hào)，金尚、芙蓉苑管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”提名獎(jiǎng);公司還先后獲得了福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)、廈門市物業(yè)管理先進(jìn)單位、廈門市首屆“十佳物業(yè)公司”第一名、精神文明建設(shè)先進(jìn)單位、軍民共建精神文明先進(jìn)單位、廈門市治安保衛(wèi)工作先進(jìn)集體、廈門市先進(jìn)職工小家、廈門市建設(shè)系統(tǒng)先進(jìn)黨組織、青年文明號(hào)等榮譽(yù)稱號(hào)，得到了廣大業(yè)主及社會(huì)各界的普遍好評(píng)。

　　十多年來(lái)，公司堅(jiān)持實(shí)施品牌戰(zhàn)略，不斷改革創(chuàng)新，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)從標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)�；�逐步向?qū)�業(yè)化、差異化、高端化轉(zhuǎn)型，形成了以物業(yè)服務(wù)為主體產(chǎn)業(yè)，以高端物業(yè)為重點(diǎn)業(yè)務(wù)，以項(xiàng)目策劃、顧問(wèn)咨詢、前期配套管理、教育培訓(xùn)為核心產(chǎn)品，以商務(wù)會(huì)所經(jīng)營(yíng)、高端家政服務(wù)為便利服務(wù)產(chǎn)品，以環(huán)境服務(wù)、修繕?lè)��?wù)為輔助服務(wù)產(chǎn)品的多元化綜合發(fā)展格局。在保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，以標(biāo)準(zhǔn)化模塊作業(yè)的公共服務(wù)與針對(duì)項(xiàng)目定制的個(gè)性化服務(wù)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目特色差異化優(yōu)勢(shì)，得到了廣大業(yè)主與社會(huì)各界的廣泛好評(píng)，大多數(shù)服務(wù)項(xiàng)目獲評(píng)國(guó)家、省、市物業(yè)管理示范小區(qū)(大廈)，公司成為廈門物業(yè)行業(yè)首個(gè)福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)，在市民、專家投票選出的“廈門十佳物業(yè)公司”名列榜首。公司將持續(xù)以細(xì)致周到的服務(wù)成就溫馨和諧的氛圍，為樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿，引領(lǐng)新物業(yè)風(fēng)潮，不斷地追求與進(jìn)取。

　　剛到公司的時(shí)候，我還不能完全放松。但是，面對(duì)公司工作人員的熱情，我就輕松下來(lái)了，我都對(duì)這次的調(diào)研有了更高的期待。

　　調(diào)研過(guò)程中，我體會(huì)到了很多辛苦。有些人在讀完中學(xué)就出社會(huì)工作了，或許很多在職青年都羨慕著我們這些在校大學(xué)生，我們還能在美好的校園中學(xué)習(xí)生活，他們卻已經(jīng)在為生活為未來(lái)辛苦工作著。我會(huì)珍惜現(xiàn)在的一切，為自己的未來(lái)努力。再幾年就要回報(bào)父母回報(bào)社會(huì)了，我更需要努力上進(jìn)。

　　在調(diào)研期間，我?guī)兔�接電話、整理文件、搬東西、進(jìn)行法制宣傳等，感受著工作的氛圍。在我參加學(xué)院的社聯(lián)會(huì)時(shí)曾經(jīng)做過(guò)一些類似的工作，但公司的工作更有些難度。工作有的簡(jiǎn)單有的困難，但在前輩們或者說(shuō)是叔叔阿姨哥哥姐姐們的幫助下，困難的我都能一一克服過(guò)來(lái)，并且能夠較好的完成自己的任務(wù)，對(duì)公司起到了一定的幫助，最終順利的完成了作為大學(xué)生的第一次寒假調(diào)研，不僅豐富了我的寒假實(shí)踐活動(dòng)，與此同時(shí)也為我自己在以后的走上就業(yè)道路更增加了一分經(jīng)驗(yàn)，讓我更加明白服務(wù)的真諦。

　　在調(diào)研期間，適逢“十佳物業(yè)保安”評(píng)選，我還幫忙出了要貼在物業(yè)公告宣傳亭的動(dòng)員稿以及宣傳單。看到廣大業(yè)主滿懷熱情地加入到“廈門十佳物業(yè)保安”的評(píng)選活動(dòng)中，積極投票，對(duì)物業(yè)公司工作的支持和肯定，我第一次感到一種自自我價(jià)值體現(xiàn)的感覺(jué)，雖然只是一件小事，但是這一張張選票亦將匯聚成無(wú)窮的'力量，支持著我們樹(shù)立典型，彰顯先進(jìn)的典范，更好的服務(wù)于業(yè)主。

　　物業(yè)公司今年為共建廈門做了許多事。例如攜手“地球一小時(shí)”活動(dòng)號(hào)召大家參與節(jié)能減排大行動(dòng)，這不僅僅只是一個(gè)形式，通過(guò)這個(gè)活動(dòng)可以使大家對(duì)于節(jié)能節(jié)電有著更深刻的認(rèn)識(shí)，有助于養(yǎng)成節(jié)約用電、節(jié)約用水的好習(xí)慣;還有開(kāi)展“學(xué)雷鋒 獻(xiàn)愛(ài)心”相關(guān)活動(dòng)，情暖社區(qū)。在傳播雷鋒精神的同時(shí)，也促進(jìn)了小區(qū)間每家每戶的互動(dòng)，讓每家每戶都感受到這是一個(gè)溫暖的集體;同時(shí)還開(kāi)展了社區(qū)植樹(shù)認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)，種植綠色希望 美化金色家園。在讓人們了解到植樹(shù)知識(shí)的同時(shí)，還美化了社區(qū)，做到了一舉兩得;此類的活動(dòng)不勝枚舉，譬如慶祝“五一勞動(dòng)節(jié)”文藝活動(dòng)，文明社區(qū)、溫馨家園;端午時(shí)節(jié)，親手制香粽，心意達(dá)四方;“卡拉OK賽”歌聲傳真情;防汛演練、消防演練，宣傳消防常識(shí)等等一系列溫暖社區(qū)，構(gòu)建和諧社區(qū)的活動(dòng)讓業(yè)主充分體會(huì)到物業(yè)是業(yè)主的“守護(hù)神”，讓他們?cè)谏鐓^(qū)中生活的更加方便、更加放心、更加開(kāi)心。

　　物業(yè)工作的范圍很廣，為了廣大業(yè)主能更愉快的生活，物業(yè)的工作人員都認(rèn)真負(fù)責(zé)，不論是份內(nèi)份外，都盡力做到最好。在實(shí)踐調(diào)研的這個(gè)寒假中，我每天都能從物業(yè)人員們身上感受到他們的熱情與團(tuán)結(jié)。在工作時(shí)，他們總是微笑服務(wù)，熱忱待人，盡自己的職責(zé)，盡最大努力為有困難的業(yè)主解決難題。在工作之余，他們還耐心地教導(dǎo)、幫助我，讓我在公司能真正學(xué)到東西，讓我對(duì)物業(yè)管理這一塊內(nèi)容有了更加深層次的認(rèn)識(shí)。物業(yè)公司的工作人員們都很認(rèn)真看待自己的工作，他們都把自己當(dāng)成了小區(qū)中的一份子，努力的為他們的家庭——社區(qū)工作著、奉獻(xiàn)著。他們永恒的追求是：“五星服務(wù)，臻品未來(lái)”。我相信，通過(guò)他們殷勤周到、極致品質(zhì)的服務(wù)，為業(yè)主住戶永續(xù)美好生活，也為創(chuàng)造更溫馨的廈門奠定了基調(diào)。

　　通過(guò)活動(dòng)，我發(fā)現(xiàn)以前對(duì)于物業(yè)管理這一塊的認(rèn)識(shí)還不夠清晰，以前的我，認(rèn)為物業(yè)管理僅僅只是為了業(yè)主的方便而被動(dòng)服務(wù)，機(jī)械的做著一些份內(nèi)的事。但是，經(jīng)過(guò)一個(gè)寒假在廈門市住總物業(yè)管理公司的實(shí)踐調(diào)研，我真真正正的了解到，物業(yè)管理并不只是單純的服務(wù)于居民，同時(shí)物業(yè)管理的每個(gè)成員都會(huì)成為居民的好伙伴、好鄰居，在熱情服務(wù)的同時(shí)，真誠(chéng)相待與每位居民，讓他們時(shí)時(shí)刻刻感受到只要在這個(gè)小區(qū)中，他們就有了可以依靠的地方。讓每家每戶的居民融為一體，讓整個(gè)小區(qū)成為一個(gè)溫暖和諧的大家庭。這才是物業(yè)管理所追求的最高境界。

物業(yè)調(diào)查報(bào)告13

　　一、調(diào)查目的：

　　為更深掌握書本上的物業(yè)管理理論知識(shí)與實(shí)際工作的相結(jié)合，用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的認(rèn)識(shí)，用實(shí)踐驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。通過(guò)對(duì)望開(kāi)物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理進(jìn)行調(diào)查，能更深刻認(rèn)識(shí)到物業(yè)內(nèi)容，管理，服務(wù)，及其專業(yè)知識(shí)的運(yùn)用。

　　二、調(diào)查對(duì)象

　　望開(kāi)物業(yè)管理有限公司

　　三、調(diào)查成員：

　　劉梓程

　　四、調(diào)查方法：

　　資料法、問(wèn)卷調(diào)查法、現(xiàn)場(chǎng)觀查法

　　一、公司簡(jiǎn)介

　　望開(kāi)物業(yè)管理有限公司乃長(zhǎng)沙望城坡經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司下屬專業(yè)從事物業(yè)管理的全資企業(yè)，公司成立于1995年，自成立以來(lái)，采取深圳物業(yè)公司的先進(jìn)管理模式，創(chuàng)造了良好的服務(wù)形象，并成為長(zhǎng)沙市首批物業(yè)管理企業(yè)的佼佼者。望開(kāi)物業(yè)注冊(cè)資金1000余萬(wàn)元，資質(zhì)為三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)。公司下設(shè)方圓廣告公司、岳麓區(qū)最大的室內(nèi)集貿(mào)市場(chǎng)和摩托車市場(chǎng)，并擁有臨街商業(yè)門面4000多平米。雄厚的資金實(shí)力，規(guī)模健全的運(yùn)行機(jī)制和廣闊的發(fā)展前景，使望開(kāi)物業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成了強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)，先后接管了望城坡地區(qū)的望開(kāi)區(qū)辦公大樓、開(kāi)發(fā)區(qū)職工宿舍、四合院安置綜合樓、憩園小區(qū)等小型商住區(qū)3萬(wàn)多平米的物業(yè)管理工作；接管了陽(yáng)明山莊14萬(wàn)平方米的大型住宅小區(qū)和長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)“麓谷”市政設(shè)施3.5平方公里的物業(yè)管理工作，并且還負(fù)責(zé)管理開(kāi)發(fā)區(qū)2.5平方公里的自來(lái)水管網(wǎng)。20xx年，公司又順利的接受了臺(tái)灣鴻升置業(yè)的委托，管理其在長(zhǎng)沙市中心開(kāi)發(fā)的3萬(wàn)多平米，22層超百米的高層綜合性樓宇“鴻儀大廈”。經(jīng)過(guò)七年的發(fā)展，望開(kāi)物業(yè)已擁有員工136人，管理人員32人，專業(yè)技術(shù)執(zhí)證人員36人。其中，大專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)的70%以上。望開(kāi)物業(yè)的宗旨是“服務(wù)到永遠(yuǎn)”。

　　二、存在的一些問(wèn)題及解決方案

　　A.小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)

　　主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問(wèn)題，也有客觀環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題。具體表現(xiàn)在以下幾方面：

　　一）業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒(méi)有樹(shù)立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識(shí)淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣大業(yè)主也深受其害。。據(jù)了解，物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出。

　�。ǘ�）企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確，我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升，（在與業(yè)主的交談中了解到大門處的保安，總是歪歪斜斜的坐著，從來(lái)不盤查任何進(jìn)出的人，哪些推銷員敲門推銷、貼小廣告方便得很）。二是物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益，（占用5樓架空層，并出租牟利，甚至還在5樓的屋頂花園養(yǎng)雞！5樓的設(shè)計(jì)用途是作為給全體業(yè)主休閑的場(chǎng)所，并計(jì)入公用面積要全體業(yè)主分?jǐn)偭说摹?樓的物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)也是歸全體業(yè)主所有的，但現(xiàn)時(shí)已經(jīng)被物業(yè)公司大肆出租！地下停車場(chǎng)是歸全體業(yè)主共同使用的，如有停車費(fèi)收入也是歸全體業(yè)主所有的；即使只按每天停100臺(tái)次車計(jì)算收費(fèi)，業(yè)主每天就被物業(yè)公司侵占了1000元，一年就是好幾十萬(wàn)�。�

　　門口是物業(yè)用房被出租辦成了打字復(fù)印、賣煙的商店，進(jìn)門以后是琳瑯滿目的廣告，電梯更是廣告的世界（只是電梯間保持持續(xù)的臟）！電梯所到的每個(gè)樓層、包括電梯門本身，也被物業(yè)公司整成了廣告間。這還不包括不定期的接納各色商品占用大堂搞促銷

　　三、從來(lái)不曾存在的業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)公司一通莫須有的操作，呼的一下就成立啦！

　　從沒(méi)見(jiàn)到過(guò)委員會(huì)的委員們收集業(yè)主的意見(jiàn)和建議，倒是聽(tīng)說(shuō)了委員們有怎樣怎樣的費(fèi)用和待遇。這才是真正可怕的！業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

　　B.解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議:

　　1、提高業(yè)主意識(shí)，加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問(wèn)題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)用的收取，在物業(yè)管理公司內(nèi)，著重的也是物業(yè)管理費(fèi)，他是物業(yè)管理的關(guān)鍵，物業(yè)管理小區(qū)的基礎(chǔ)就是在于物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)用支撐著小區(qū)的日常工作的進(jìn)行，對(duì)于物管費(fèi)用的收取，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主的繳納意見(jiàn)就各抒己見(jiàn)了。通常大部分業(yè)主會(huì)主動(dòng)繳納，但總有那么一小部分有各種理由拒交費(fèi)用，要達(dá)到收費(fèi)率高，也是一件很難做到的事，跟業(yè)主的素質(zhì)也是有關(guān)系的。

　　2.（1）加強(qiáng)物業(yè)公司工作人員的.培訓(xùn)。讓他們明白自己的責(zé)任，職責(zé)，在每天的工作中要認(rèn)真對(duì)待，應(yīng)遵循公司的各種相關(guān)的規(guī)定，條例，認(rèn)認(rèn)真真的做好自己的工作。物業(yè)管理員要起到監(jiān)督的作用。對(duì)于小區(qū)的保潔，保衛(wèi)，環(huán)保，綠化等各項(xiàng)工作的展開(kāi)，物業(yè)管理員，應(yīng)對(duì)各位工作人員進(jìn)行講解，對(duì)他們進(jìn)行培訓(xùn).

　　（2）重視物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作——設(shè)備管理。對(duì)于設(shè)備管理，管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度;對(duì)各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片;做好設(shè)備的日常檢查巡視，定期進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認(rèn)真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。如對(duì)水池、水箱半年清洗消毒一次，進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，以保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn);發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行一次;消防泵每月點(diǎn)動(dòng)一次，以確保發(fā)生火災(zāi)險(xiǎn)情時(shí)，消防泵能正常使用。等等。

　�。�3）搞好小區(qū)的清潔衛(wèi)生，為小區(qū)樹(shù)立了良好的形象。同時(shí)小區(qū)衛(wèi)生質(zhì)量也是決定物業(yè)管理水平的重要因素之一。每天要對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作情況及清潔工進(jìn)行不定期的檢查和巡視。清潔用品，工具，殘舊的要及時(shí)更換，衛(wèi)生間和公共區(qū)域的清潔用具要分開(kāi)，公共區(qū)域抹布每季度更換一次；對(duì)小區(qū)每個(gè)角落都要做到落實(shí)，如公共場(chǎng)所沒(méi)有蜘蛛網(wǎng)，無(wú)積水，無(wú)塵土等；垃圾清運(yùn)，垃圾清運(yùn)是否準(zhǔn)時(shí)，是否日產(chǎn)日清，清運(yùn)是否干凈，垃圾清運(yùn)過(guò)程中散落地面的垃圾是否清掃干凈，是否每周清洗垃圾桶內(nèi)外一次??

　�。�4）所謂細(xì)節(jié)決定成敗，不管從事何種職業(yè)都有注意細(xì)節(jié)，特別是從事服務(wù)性工作的工作者，必須要一絲不茍，既然選擇了物業(yè)管理，就要對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，不可以物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)亂收費(fèi)，或者收了費(fèi)不做事。

　　3、在重大節(jié)日，物業(yè)公司與其接管的小區(qū)可以舉行晚會(huì)，增進(jìn)物業(yè)公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的感情，有利于日后的物業(yè)管理。

　　三：調(diào)查總結(jié)

　　1.在調(diào)查中，對(duì)于物業(yè)管理工作人員的工作內(nèi)容切實(shí)真正的了解到了很多。作為一名物業(yè)管理員，在小區(qū)內(nèi)，一定要做到認(rèn)知負(fù)責(zé)，為區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供一個(gè)安靜，干凈的公共環(huán)境，做事多多考慮業(yè)主，但不是所有都往業(yè)主身上想，做事應(yīng)實(shí)際，真實(shí)，不欺騙作假。誠(chéng)信真實(shí)的為業(yè)主服務(wù)。。

　　2.通過(guò)調(diào)查，對(duì)管理處的設(shè)施管理設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解，加深了我們對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的理解，豐富了我們的物業(yè)管理知識(shí)，使我們對(duì)物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認(rèn)識(shí)。

　　3.通過(guò)調(diào)查，我們了解到現(xiàn)在物業(yè)管理在社會(huì)上沒(méi)有得到全部人們的認(rèn)同，因此我們應(yīng)該加強(qiáng)物業(yè)管理重要性的宣傳力度，提高全社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對(duì)這新興行業(yè)有正確的認(rèn)識(shí)，令每一位消費(fèi)者及社會(huì)各方面人士都積極地參與，以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為、服務(wù)行為是否規(guī)范。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報(bào)刊、電臺(tái)、電視等各種途徑對(duì)物業(yè)管理政策、作用和服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行大規(guī)模的宣傳。同時(shí)，使新聞媒體了解行業(yè)的政策法規(guī)和特點(diǎn)，體會(huì)到物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過(guò)媒體的正面引導(dǎo)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康地發(fā)展和壯大。

物業(yè)調(diào)查報(bào)告14

　　隨著生活水平與消費(fèi)意識(shí)的提高，人們對(duì)小區(qū)管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢(shì)的催化下誕生的。對(duì)于這種新生的小區(qū)管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭(zhēng)論。對(duì)此，我們進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會(huì)調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報(bào)告如下：

　　一、物業(yè)管理的性質(zhì)：

　　物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式（如家委會(huì)）相比有很大的區(qū)別。首先，物業(yè)管理公司是一個(gè)企業(yè)，自然是以營(yíng)利為目的，所以所提供的.服務(wù)是的。而家委會(huì)只是一個(gè)組織，是政府的一個(gè)部門，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個(gè)企業(yè)，所以有權(quán)力，也有義務(wù)為業(yè)主提供服務(wù)，而家委會(huì)卻沒(méi)有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)別中我們發(fā)現(xiàn)：由于物業(yè)管理是性服務(wù)，那么其總體服務(wù)水平一定在無(wú)償服務(wù)之上，也就是說(shuō)，物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專業(yè)、更加周到。

　　二、物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的建設(shè)：

　　為了使業(yè)主能夠?qū)ψ约禾峁┑姆��?wù)滿意，物業(yè)公司都在積極地做實(shí)事，小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的世紀(jì)城小區(qū)為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材、室等設(shè)施，并計(jì)劃提供更多文體、商業(yè)類設(shè)施，大大方便了住戶。也正是因?yàn)槲飿I(yè)公司做出的努力，使得相當(dāng)一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。

　　三、未來(lái)的發(fā)展空間：

　　由于物業(yè)時(shí)新興事物，所以有些細(xì)節(jié)問(wèn)題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專業(yè)的服務(wù)贏得了大多數(shù)人的青睞。可以相信，隨著法律條文的完善與管理、服務(wù)項(xiàng)目的增加，物業(yè)管理市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范，住戶也會(huì)獲得更大的利益。到那時(shí)人們的居家生活將會(huì)更加舒適，讓我們翹首以待吧！

物業(yè)調(diào)查報(bào)告15

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)的大力開(kāi)發(fā)已形成了一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，大大地改善廠區(qū)居民居住條件，因而，住宅小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責(zé)任心不強(qiáng)，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問(wèn)題。

　　一、我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　為了維護(hù)住宅小區(qū)消費(fèi)者的合法權(quán)益，必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，了解住宅消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門，為政府有關(guān)部門制定政策，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。為此，根據(jù)計(jì)劃，開(kāi)展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的入戶問(wèn)卷調(diào)查，對(duì)某某小區(qū)的住戶進(jìn)行了調(diào)查。

　　本次調(diào)查以問(wèn)卷和走訪約談的方式進(jìn)行，歷時(shí)一個(gè)月，對(duì)某某區(qū)的500戶人家進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果如下：

　　1、在被調(diào)查的500戶中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶，占24％，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司指定的有380戶，占76% 。

　　2、在500戶中，有386戶，反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會(huì)，并享有選舉權(quán)，占77%。有220戶，占44％的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。

　　3、在500戶中，有331戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途；302戶反映小區(qū)內(nèi)存在擅自改變房屋及配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀；毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現(xiàn)象。有123戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象，隨意讓陌生人進(jìn)入。

　　4.有293戶反映房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)；占58%

　　5.有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。

　　6.500用戶對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目的維護(hù)、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評(píng)估，結(jié)果是：有112戶，占22％的業(yè)主對(duì)該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿意，有136戶，占27％的業(yè)主對(duì)該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意，有326戶，占65％的業(yè)主對(duì)其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿意。

　　二、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題：

　　在調(diào)查中，根據(jù)業(yè)主反映，這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現(xiàn)有：

　　1治安問(wèn)題嚴(yán)重：小偷小摸現(xiàn)象屢有發(fā)生，小販、廢品收購(gòu)及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒(méi)人過(guò)問(wèn)。

　　2衛(wèi)生臟、亂、差：有的生活小區(qū)垃圾沒(méi)有定點(diǎn)投放，垃圾沒(méi)有及時(shí)清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。

　　3綠化地管理不善：有的綠化地沒(méi)有栽種花草樹(shù)木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹(shù)木沒(méi)有很好養(yǎng)護(hù)，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。

　　4改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租，造成噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。

　　5物業(yè)管理制度不健全：有206產(chǎn)業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)。

　　三．對(duì)物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議

　　我所調(diào)查的小區(qū)的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購(gòu)買的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對(duì)等的市場(chǎng)關(guān)系：業(yè)主以管理費(fèi)購(gòu)買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì)服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購(gòu)買中獲得生存。同時(shí)，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來(lái)，這意味著，物業(yè)從社會(huì)管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)單位，從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的`物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴。

　　隨著物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過(guò)2萬(wàn)家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。21世紀(jì)將是我國(guó)物業(yè)管理品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，是我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時(shí)代。我建議從如下幾個(gè)方面加強(qiáng)物業(yè)管理工作：

　　1、多方入手，解決收費(fèi)難問(wèn)題。收費(fèi)難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。

　　2、建立經(jīng)常有效的溝通機(jī)制，形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認(rèn)識(shí)這項(xiàng)工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。

　　3、物業(yè)必須嚴(yán)格加強(qiáng)管理，多聽(tīng)些業(yè)主的反映的意見(jiàn)，及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)，解決問(wèn)題。總之，在整個(gè)調(diào)查過(guò)程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅(jiān)信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來(lái)，希望我國(guó)的物業(yè)能做的最好！

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