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物業(yè)公司內部管理制度（精選10篇）
在快速變化和不斷變革的今天，人們運用到制度的場合不斷增多，制度就是在人類社會當中人們行為的準則。那么你真正懂得怎么制定制度嗎？以下是小編收集整理的物業(yè)公司內部管理制度，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物業(yè)公司內部管理制度 1
1、物業(yè)部員工須保持制服整潔、儀容潔凈及精神飽滿，佩帶上崗證。
2、無論對待住戶、同事及各階層人士，均應以禮相待，耐心解釋，及時為客戶解決實際困難，保持彼此之間的良好關系。
3、每位員工必須遵守依法管理，熱情服務，廉潔奉公，業(yè)主至上的宗旨。
4、必須嚴格遵守輪值班制度，不得無故遲到、早退、遇有特殊情況需請假時，應事先取得管理部負責人同意，而物業(yè)部負責人之請假則需獲得公司領導的同意。
5、員工不得在當班時間內為個別客戶做職責范圍以外的私人服務的工作。
6、員工不得私自參與住戶樓宇的買賣及租賃等事務，住戶委托租賃由物業(yè)部服務中心負責。
7、物業(yè)部負責人必須執(zhí)行公司之各項指示，并定期召開員工工作會議，向公司作定期匯報，員工應服從負責人的工作調配及崗位編排。
8、不準挪用公司財物及對公司有欺詐及不誠實行為。
9、不得假借公司名義或利用職權做有損公司聲譽或利益之行為。
10、不得向住戶或與公司業(yè)務有關的任何人收受或索取任何形式的禮物、錢財或利益。
11、所有公物不得挪用于私人，不得故意損壞公司財物，損壞公物，須負責賠償。
12、臺風暴雨期間，各員工必須依時當班，堅守崗位，按照公司所頒布的.指示進行防風、防洪工作。
13、必須遵守公司所發(fā)出的一切通告規(guī)定和規(guī)章制度。
14、每個員工都是義務消防員，無論在什么時刻，什么場合，聽到傳喚后，不得有任何理由無故不回，應有召之即來，來之能戰(zhàn)的職業(yè)素質。
物業(yè)公司內部管理制度 2
一、宗旨用戶至上，服務第一是我們的服務宗旨。
物業(yè)管理是服務行為，我們要樹立服務光榮的思想，加強服務意識，竭力為用戶提供高效、準確、周到的服務，創(chuàng)造一個安全、文明、舒適、清潔的'工作生活環(huán)境。
二、儀態(tài)員工應站有站姿，坐有坐勢。
上班時間不得在辦公室內東歪西倒，前傾后靠，不得伸懶腰，駝背、聳肩。
三、儀表
1、身體、面部、手部必須清潔，提倡每天洗澡，換洗內衣物。
2、每天要刷牙漱口，提倡飯后刷牙漱口，上班前不吃異味食物以保證口腔清潔。
3、頭發(fā)要常洗、整齊。上班前要梳頭，提倡加落少量頭油。頭發(fā)不得有頭屑。
4、女員工上班要化妝，但不得濃妝艷抹，男員工不得化妝。
5、必須佩帶工作證，并應佩帶在左胸處，不得任其歪歪扭扭，注意修整，發(fā)現問題及時糾正。
四、表情
1、微笑，是員工最起碼應有的表情。
2、面對客人應表現出熱情、親切、真實、友好，必要時還要有同情的表情。做到精神振奮，情緒飽滿，不卑不亢。
3、和客人交談時應眼望對方，頻頻點頭稱是。
4、雙手不得叉腰、交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放。不抓頭、抓癢、挖耳、摳鼻孔，不得敲桌子或玩弄其他物品。
5、不得隨地吐痰，亂丟雜物。
6、不得當眾整理個人衣物。
7、咳嗽、打噴嚏時應轉身向后，并說對不起。
8、不得談笑、大聲說話、喊叫、亂丟亂碰物品，發(fā)出不必要聲響。
9、客人和你講話時應全神貫注，用心傾聽，不得東張西望，心不在焉。
10、在為客人服務時不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、緊張和恐懼的表情，不得扭捏作態(tài)、做鬼臉、吐舌、眨眼。
11、員工在服務、工作、打電話和與客人交談時，如有客人走近，應立即示意，以表示已注意他（她）的來臨。不得無所表示，等客人先開口。
五、言談
1、聲調要自然、清晰、柔和、親切，不要裝腔作勢，聲量不要過高，亦不要過低，以免客人聽不太清楚。
2、不準講粗言、使用蔑視和污辱性的語言。
3、三人以上對話，要用相互都懂的語言。
4、不得模仿他人的語言語調和談話。
5、不講過份的玩笑。
6、說話要注意藝術，多用敬語，注意請、謝字不離口。
7、不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客人。
8、要注意稱呼客人姓氏，未知姓氏之前，要稱呼同志、先生或女士。
9、指第三者時不能講他，應稱那位先生或那位女士。
10、無論從客人手上接過任何物品，都要講謝謝。
11、客人講謝謝時，要答不用謝，不得毫無反應。
12、任何時候不準講喂或說不知道。
13、離開面對的客人，一律講請稍候。如果離開時間較長，回來后要講對不起，讓您久等。不得一言不發(fā)說做其他工作。
六、制服
1、制服應干凈、整齊、筆挺。
2、非因工作需要，不得穿著制服。
3、紐扣要全部扣好，穿西裝制服時，不論男、女第一顆紐扣須扣上，不得敞開外衣、卷起褲腳、衣袖，領帶必須結正。
4、制服外衣衣袖、衣領外、制服襯衣領口，不得顯露個人衣物，制服外衣不得顯有個人物品，如紀念章、筆、紙張等，制服衣袋不得多裝物品，顯得鼓起。
5、只準著皮鞋上班，禁止著涼鞋，女員工只準著肉色襪，其它顏色和帶花邊、通花的襪子一律不準，襪頭不得露出裙腳，襪子不得有破洞。
七、電話
1、所有來電，務必在三響之內接聽。
2、接電話先說您好，茗祺物業(yè)服務中心，后講請問能幫您什么忙或請問找誰。不得倒亂次序。
3、通話時，聽筒一頭應放在耳朵上，話筒一頭置于唇下約五公分處，中途若需與他人交談，應用另一只手蓋著聽筒。
4、用戶投訴或請求須作好記錄，通話要點要問清，然后向對方復述一遍。
5、對方掛斷之后，方為通話完畢，任何時候不得用力擲聽筒。
6、辦公時間內不得打私人電話，家人有急事來電，應從速簡潔結束通話，他人接聽，只代為記錄。
7、對話要求按本章言談一節(jié)規(guī)定辦。
物業(yè)公司內部管理制度 3
在總經理直接領導下，貫徹執(zhí)行公司各項方針、政策，全面負責負責管理處的日常事務和管理工作。
1、建立、健全各項規(guī)章制度，檢查督促崗亭責任制的執(zhí)行情況，不斷進步服務質量，落實獎懲制度；
2、安排和調整本部門人員工作，負責制定本部門的`工作計劃，并組織編寫管理報告和各種通知、公函；
3、賣力傳達公司文件、通知及會議精神；
4、檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安清衛(wèi)人員以及管理員工作情況并進行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理；
5、熟悉國家有關律例和物業(yè)管理劃定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責任區(qū)管理的實際操作；
6、隨時掌握租金、管理費、水電費等交納情況，及時做好物業(yè)管理費催交的組織工作，并組織解決好有關投訴，不斷改進服務質量；
7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會議，研究擬定下一步工作計劃；
8、加強各班的團結合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯系，互金地物業(yè)相溝通、協(xié)調；
9、認真完成公司交給的其他任務。
物業(yè)公司內部管理制度 4
一、負責公司人員、商品、物品的安全，負責維護公司的治安秩序，處理突發(fā)事件；
二、負責廣場稽查，防止偷竊并對盜竊行為依照公司規(guī)定處置；
三、負責安全員、消防員、稽核員的工作指導和員工培訓，定期組織學習有關業(yè)務知識，定期進行考核；
四、負責上級領導、外賓來公司時護接、護送，保證安全；
五、協(xié)調政府各治安部門和相關治安部門的`業(yè)務關系，協(xié)調與公司各部門之間的關系，確保廣場安全；
六、指導保安員工作，負責他們的考勤。組織實施應急措施；
七、負責廣場的消防安全。負責落實上級有關消防安全法規(guī)，實施公司商業(yè)營運規(guī)范的消防管理規(guī)定，指導各客戶制定相關的消防制度，發(fā)現隱患及時與當地有關公安、消防負責人聯系，共同制定整改措施并報告部門經理；
八、負責公司消防設備（噴淋、煙感、通風閥、自動監(jiān)控）的檢查完善，隨時保持良好運行狀態(tài)。協(xié)助工程部對消防泵、管道、水箱、消防電梯的檢查維護；
九、負責消防器材的配制、檢查，負責應急方案的制定實施，負責義務消防隊員的專業(yè)培訓和定期演練；
十、負責疏導廣場前交通，保證通道暢通。
物業(yè)公司內部管理制度 5
一、嚴格遵守交接班制度，安全防火制度；嚴格遵守和自覺執(zhí)行安全操作規(guī)程；認真執(zhí)行衛(wèi)生包干區(qū)域的清潔管理制度。
二、認真執(zhí)行上級領導交待的各項任務，負責完成好物業(yè)部經理安排、布置的各項工作。
三、負責做好水泵房、空調機房及各樓層風機房、電器設備的保養(yǎng)及故障檢修。
四、負責做好電梯、空調、冷凍、安保中心、電話機房、常備電源的電器設備保養(yǎng)及故障檢修。
五、負責做好廚房、餐廳各樓層辦公用房、動力照明電器設備的保養(yǎng)及故障檢修。
六、負責做好主樓、裙樓所有照明設備的.保養(yǎng)和故障檢修。
七、負責做好公共區(qū)域，包括大廳內外照明燈具，泛光照明正常使用和維修保養(yǎng)。
八、堅守工作崗位，自覺執(zhí)行勞動紀律，不做與工作無關的事。
九、除完成好日常維修及計劃維修任務外，還應有計劃的盡可能完成好其它零星工程任務。
十、積極協(xié)調好班次與員工相互間的工作關系，及時正確處理好突發(fā)事故。
十一、做好每天巡樓點檢工作，并對在巡檢過程中發(fā)現的問題及處理結果如實記錄在冊。
十二、當班時如發(fā)生電器故障應盡可能在本班次內解決，不能及時解決的，經征得領導同意后方可移交下一班解決；交接班時發(fā)生的故障原則上兩班共同解決。
十三、及時做好報修工作的登記、復查、驗收工作，包括維修內容、維修工時、維修時所耗用的材料，報修人所在部門的領導或報修人的驗收簽名。
十四、對任何設備的維修非經工程部經理的同意，不得隨意更改原接線方式或損傷原裝飾格調，維修后均應做到工完、料盡、場地清。
十五、正確使用、及時清點維修所用的各種工具，做到沒有遺留工具在現場，愛護使用、保管好、清潔好所借用的公用工具。
十六、做好日常檢修材料的消耗登記造冊工作，及時向物業(yè)管理部申購常用、備用、易耗材料，如照明燈管燈泡、插座、開關、啟輝器、絕緣膠帶等，做到既不影響正常使用，又不過多儲存?zhèn)淦芳?/p>
十七、由于維修電工、值班電工工作不負責任，粗心大意或違反以上各項工作制度，給商鋪、租戶或其它部門造成不良影響或擴大事故損失的，或由于違紀違規(guī)給物業(yè)管理部造成不良后果的，其責任自負，同時將受到相應處罰。
物業(yè)公司內部管理制度 6
1 目的
規(guī)范內部質量審核(以下簡稱內審)活動。
2 適用范圍
適用于物業(yè)管理公司內審的組織和實施。
3 職責
(1) 管理者代表負責按計劃和追加審核的需要組織進行內審，審批有關文件，對內審員的審核過程進行監(jiān)督檢查及申準審核組人員的組成。
(2) 品質部負責審核的具體組織工作。
(3) 內審組及其成員負責獨立進行內審工作。
4 程序要點
(1) 審核計劃
a) 品質部負責編制年度內審計劃，管理者代表負責審批。
b) 追加審核時，審核的范圍由管理者代表決定。
c) 無論是例行審核還是追加審核，品質部均需在審核實施前至少3個工作日，下達《內部質量審核通知》，并確保受審核部門、審核組成員在上述時限內收到審核通知。
(2) 審核準備
a) 審核準備工作由審核組長及其成員負責進行，受審部門也應該做好相應的準備工作。
b) 審核組的準備工作包括：
★審核組長召集審核組成員會議，分配各內審員審核范圍，討論審核重點、關鍵和注意事項;
★收集與審核領域相關的信息、文件和記錄;
★按分工范圍由內審員編制《質量審核檢查清單》(見附錄)，《質量審核檢查清單》應經審核組長批準;
★審核組長根據討論情況和規(guī)定的審核日期，編制《審核日程安排表》(見附錄)，《審核日程安排表》應在審核進行前至少一個工作日取得受審部門負責人確認。審核組長可根據受審部門負責人的意見和建議，在不違背規(guī)定的審核日期的前提下，對《審核日程安排表》作適當修改，否則應報管理者代表批準。
★準備審核用《現場檢查紀錄》(見附錄)、《內部質量審核不合格報告》(見附錄)、《質量體系會議簽到表》(見附錄)等空白表格。
(3) 審核實施
審核實施的過程如下：首次會議--現場檢查--內審組會議--享受審部門負責人通報審核結果(審核組長認為必要時才進行)--末次會議--現場審核結果。
a) 首次會議：
b) 首次會議由審核組長主持，受審部門負責人及相關人員參加。參加會議的人應簽到，會議由審核組紀錄;
c) 首次會議的程序為：
★宣布首次會議開始;
★重申審核目的、審核依據、審核范圍;
★介紹審核方法;
★確認審核日程安排;
★強調審核抽樣的特點及風險;
★通知末次會議時間、地點及參加人員;
★散會，立即轉入現場檢查。
(4) 現場檢查
a) 檢查方法：內審員可根據實際情況采取順查法、逆查法和交叉查法;
b) 檢查方式：查、問、看，必要時召開小組座談會：
★查：應該有的是否有;應該做得是否做;以及不應該做、不應該有的是否存在;
★問：過程是怎么進行的以及進行的`依據;應該知道、清楚、明白、懂得的是否知道、清楚、明白、懂得;
★看：看狀態(tài)、看標識、看客觀證據;
c) 現場檢查應基本按照檢查表的檢查項目和檢查內用現場隨即抽樣進行，當超過審核范圍時，應經過審核組長同意;
d) 現場檢查基本上應按《審核日常安排表》審核排定的時間進行，內審員應具有嚴格的守時觀念;
e) 做好現場檢查記錄，記錄應客觀、公正、詳實，具有可追溯行。
(5) 審核組內部會議：
a) 現場檢查結束后，審核組長應準時召開審核組內部會議;
b) 內審組內部會議的內容為：
★ 各審核員通報現場情況;
★ 報告發(fā)現的不合格項。向受審核提交的不合格項報告應經審核組長同意并確認;
★ 擬定對受審核方質量體系運行有效性的評價;
★ 內審員起草確認的不合格報告。
(6) 與受審核方負責人的溝通，審核組長認為有必要時，審核組可向受審核方負責人通報審核中發(fā)現的不合格項及審核評價。
(7) 末次會議：
a) 末次會議由審核組長主持，參加會議的范圍可較首次會議擴大，會議仍需由審核組負責簽到和記錄;
b) 末次會議的程序為：
★宣布會議開始;
★重申審核目的、審核依據、審核范圍;
★再次強調審核抽樣檢查的特點;
★由各審核員逐項報告“不合格報告”;
★征詢對不合格報告的異議;
★提出糾正措施的要求;
★對受審核方的支持和配合表示感謝;
★受審核方的負責人簡短講話;
★散會，宣布現場審核結束。
(8) 審核報告
a) 現場審核結束后不超過3個工作日，審核組長編制完畢《審核報告》，并經管理者代表批準后發(fā)出。審核報告的發(fā)放的范圍為：總經理、管理者代表、公司其他領導、品質部以及受審核部門和相關的責任部門。
b)管理者代表應確保將內部質量審核的實施及其效果提交管理評審。
(9) 糾正措施及其驗證
a) 受審核方負責人應根據審核報告的要求和內審組提交的不合格報告，按《不合格糾正、預防標準作業(yè)規(guī)程》制定并實施糾正措施。
b) 品質部應負責對糾正措施的實施及效果進行檢查驗證。
c) 審核報告下達，相應的一次內審結束。
(10)內審結束后，由管理者代表負責為參加內審的內審員填寫內審員審核經歷記錄。
(11)品質部負責建立并長期保存下列記錄：
a)內審員證書復印件;
b)內審員任命書復印件;
c)內審員審核經歷記錄;
d)內審員清單。
5 記錄
(1)《內部質量審核通知》
(2)《審核日程安排表》
(3)《質量審核檢查清單》
(4)《質量體系審核會議簽到表》
(5)《現場檢查記錄表》
(6)《內部質量審核不合格報告》
(7)《質量體系審核報告》
(8)《不合格項分布統(tǒng)計表》
(9)《內部質量審核員任命書》
(10)《內部質量審核員經歷記錄》
(11)《內部審核員清單》
6 相關支持文件
(1)《不合格糾正、預防標準作業(yè)規(guī)程》
物業(yè)公司內部管理制度 7
一、全體保安員要樹立高度的責任感和事業(yè)心，忠于職守盡職盡責，爭做優(yōu)秀員工。
二、認真學習公司的各項制度和部門規(guī)定，嚴于律己、克己奉公，認真學習法律知識，加強法律觀念，遵紀守法。
三、按時上下班，不遲到、不早退、不擅離崗位、工作時間不辦私事，不得利用工作之便進行違法犯罪活動。
四、上班著裝整齊，儀容端莊，精神飽滿，堅持文明禮貌執(zhí)勤，嚴禁打人罵人、侵犯他人人身權利。不做有損公司形象的行為，處事機智迅速果斷，按章辦事。
五、敢于與一切不良行為作斗爭，發(fā)現違法犯罪分子積極奮勇擒拿。
六、上下班交接手續(xù)清楚明了。
七、積極主動維護公司的`治安交通秩序，做好“五防”（防盜、防火、防搶、防破壞、防治安災害事故）工作。
物業(yè)公司內部管理制度 8
第一章總則
第一條為規(guī)范公司運營，加強員工管理，提高工作效率，營造良好的工作氛圍，根據有關法律、法規(guī)，結合公司實際，特制定本《公司管理規(guī)定》（以下簡稱本規(guī)定）。
第二條公司員工必須嚴格執(zhí)行本規(guī)定的各項制度（公司部分部門因工作特殊性質所制定的其他管理規(guī)定，經總經理簽發(fā)批準后，按照該部門規(guī)定執(zhí)行）。
第三條公司實行董事會領導下的總經理負責制，總經理根據董事會的決議和董事長之任命管理公司一切事務，并設副總經理、總經理助理若干名，協(xié)助總經理工作。
第四條公司機構設置：公司設置總經理室、辦公室、財務部、保安部、清衛(wèi)綠化部、工程維修部、市場經營部等部門，并根據業(yè)務發(fā)展開設分公司。
第五條公司機構設置圖
第二章部門職責
第一條總經理室：
1、全面負責、主持公司的各項工作，對公司的一切事務具有最高決策權，對公司的一切運營狀況負全部責任；
2、負責制定公司月、年度計劃和長期發(fā)展規(guī)劃；
3、制定各部門的職責權限，確定各崗位的任職條件。
4、主持管理評審，領導內部審核；
第二條辦公室
擔負公司的行政管理、考核評比、企發(fā)職責，設立投訴處理中心，在公司規(guī)模擴大后分離為行政管理部、品質管理部、企業(yè)發(fā)展部、投訴處理中心。
（一）、行政管理部
1、負責公司員工的招聘、培訓；
2、負責公司的固定資產登記、管理和維護；
3、負責公司內部宣傳，組織公司內部的各類會議，跟蹤落實會議決議；
4、負責識別、收集最新的有關法律、法規(guī)，并轉發(fā)相應部門；
5、負責公司各類合同、文件、檔案和印章管理等工作；
6、負責對公司的辦公設施和工作環(huán)境進行管理；
7、負責對公司員工的工牌、著裝進行管理；
8、負責公司各部門辦公用品的采購管理；
�。ǘ�、企發(fā)部
1、負責公司發(fā)展的近遠期規(guī)劃，為總經理的工作提供意和參考；
2、掌握與物業(yè)管理項目有關的法律、法規(guī)、政策知識；
3、負責企業(yè)發(fā)展項目，包括物業(yè)項目投標書的策劃、制作等；
4、負責收集物業(yè)招標信息，代表公司簽訂物業(yè)委托管理合同（協(xié)議）；
5、負責組織公司相關部門對招標書、投標書、物業(yè)委托合同（協(xié)議）評審；
6、負責開展與物業(yè)有關的市場調查，形成文字、圖案信息及分析報告；
7、負責公司的形象宣傳，做好新物業(yè)項目的形象策劃。
�。ㄈ�、投訴服務中心
1、負責受理業(yè)主投訴或復訴，組織解決，并轉交相關部門，
2、組織調查業(yè)主反饋信息并進行分析，為服務改進提供依據，將意見、建議總結歸納后提交總經理。
第三條財務部
1、建立和健全各項財務管理制度；
2、掌握公司的資本運作、成本核算、預算處理及財務管理，負責各項費用的收取和支出等；
3、執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標準核報一切費用，負責發(fā)放員工工資、獎金；
4、執(zhí)行現金管理制度和支票使用規(guī)定，做好收費發(fā)票購買、保管、使用及回收工作；
5、編制記賬憑證，及時記賬，及時遍報各種報表，妥善管理會計賬冊檔案；
6、擬定各項財務計劃，及時反映財務狀況，提供財務分析報告，當好參謀。
第四條保安部（可在公司規(guī)模擴大后獨立為安保分公司）
1、根據公司對保安工作總體要求和目標，制定、建立整套管理體系，制定《保安制度》；
2、根據管理處對保安人員的.需要，做好對保安人員的招聘、培訓、調整、辭退等工作；
3、負責保安人員上崗的崗前培訓，在崗間的崗位培訓，加強隊員的政治、業(yè)務素質，提高實際應用能力；
4、做好公司所管理轄區(qū)物業(yè)的治安、消防、車輛管理工作，協(xié)調處理各物業(yè)轄區(qū)的安全方面突發(fā)事件，確保物業(yè)轄區(qū)內的人身財產安全；
物業(yè)公司內部管理制度 9
為了進一步加強管理，提高工作效率，強化組織觀念，維護正常的勞動、工作秩序，特制定本制度。
一、全體員工必須嚴格執(zhí)行公司制定的各項規(guī)章制度，按照崗位責任制和具體工作目標，嚴格履行自己的職責。
二、全體員工必須服從分配，聽從安排，對工作不服從分配，經教育仍不能到職到崗的視為曠工處理（按獎懲制度第六條執(zhí)行）
三、做到按時上下班，不在工作時間內睡覺、打撲克、下棋或干其它與工作無關的私活，違者按獎懲制度第五條執(zhí)行。
四、嚴格考勤制度，各物業(yè)管理站必須堅持每日簽到考勤，考勤員必須認真登記，嚴禁弄虛作假，違者按獎懲制度第十三條執(zhí)行。月底匯總，于次月1日報經理審查后交財務科備案，是每月工資發(fā)放的主要依據之一。
五、嚴格堅持請銷假制度，做到事前請假事后銷假。杜絕不請假或先離崗后請假，違者按曠工處理。
六、對無視公司工作紀律，屢次違反，除按上述規(guī)定處理外，將調離其本人工作崗位或待崗學習（經學習仍不能勝任工作，按自動與公司解除勞動合同處理）
七、嚴禁打架斗毆，聚眾鬧事。違者除對其批評教育外，按獎懲制度第七條執(zhí)行。
八、嚴禁利用工作之便以權謀私，禁止收受用戶任何好處，或以權報復，一經發(fā)現或接到舉報將按獎懲制度第八條執(zhí)行。
九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反對酗酒，不得因喝酒聚會而影響或延誤八小時以外的臨時性工作和服務要求。
十、水電工要嚴格執(zhí)行水電工崗位責任制，水電查抄及費用征收應實事求是，嚴禁弄虛作假，一經發(fā)現將按獎懲制度第十條執(zhí)行。
十一、工作時間定為每天8小時，（法定節(jié)假日據情況安排休息）。
十二、對業(yè)主提出的各種合理性服務要求，在規(guī)定范圍內的要立即去辦，服務范圍之外的能辦則辦，不能辦的須做好耐心的宣傳解釋工作。禁止出現推諉不管或置之不理，一旦發(fā)現或舉報反映，則按獎懲制度第十一條執(zhí)行。
十三、業(yè)主（或使用人）對收費（含代收費項目）標準提出異議時，要首先向其耐心宣傳解釋上級的規(guī)定和批準的'收費標準，直到業(yè)主理解和滿意為止，遇有極個別業(yè)主無理取鬧，應及時向領導匯報。
獎懲制度
為充分調動職工的積極性和創(chuàng)造性，增強職工的主人翁責任感，維護正常的工作秩序特制定本規(guī)定。
獎勵：
一、對完成年度工作任務及下達指標，年底評出的先進個人由公司進行統(tǒng)一表彰。
二、對各有償服務范圍內的創(chuàng)收，按實際創(chuàng)收額的一定比例提取給個人。
1、對工作中提出合理化建議，給公司帶來經濟效益的員工（如：加班）。
2、做好人好事被當地機關表揚給予獎勵。
處罰：
三、工作遲到或早退10分鐘以內處罰10元，10分鐘以上處罰20元；30分鐘以上者按曠工處理（30分鐘以上為半天，1小時后為一天）。
四、曠工半天，扣發(fā)本人一天工資，曠工一天扣發(fā)本人兩天工資；曠工超過一天以上做自動與公司解除勞動合同處理。
五、消極怠工，工作時間內上網、打撲克、下棋或干私活發(fā)現一次處罰20元。
六、無正當理由，不服從分配及安排的，按曠工處理。
七、打架斗毆，聚眾鬧事，影響工作并造成影響的，除視情節(jié)輕重移交有關機關處理外，單位將據情節(jié)給予一定的處分和經濟處罰，因觸及刑律被依法刑事拘留的，按解除勞動合同處理。
八、利用工作之便以權謀私，接受用戶好處（包括喝水、抽煙、吃請等），一經發(fā)現除返還或賠補外，發(fā)現一次處罰當事人200元，情節(jié)嚴重的加倍處罰。
九、除工作需要外，嚴禁中午喝酒，不得因業(yè)余時間喝酒而影響臨時性工作安排或住戶的服務要求，發(fā)現一次處罰50元，如給公司造成損失由當事者一并賠償。
十、對游客提出的服務要求，不得推諉不管或置之不理，發(fā)現或游客舉報反映給公司一次處罰50元，出現游客上告或舉報給公司一次，發(fā)現一次處罰當事人200元。（正當理由除外）
十一、嚴格請銷假制度，請假人不按規(guī)定寫請假報告的按曠工處理。
十二、嚴格考勤并做好記錄，做到日考日記，并于次月1日報公司經理，審核簽字后備案并編制本月工資表，如發(fā)現考勤記錄與實際出勤情況不符，扣責任人30元/次。
十三、工作要負責任，因玩忽職守造成的轄區(qū)內各類事故及損失，按損失的實際造價予以賠償。
十四、對員工的各類處罰，均由經理辦公會研究同意批準后執(zhí)行。
考勤制度
一、全體干部、員工需嚴格遵守工作紀律，按時上下班，不遲到、不早退。
二、考勤工作由各站責任人負責實施，并堅持日考日記。
三、各物業(yè)站應對所屬人員的簽到出勤情況予以監(jiān)督簽寫，不得弄虛作假，公司將不定期檢查。發(fā)現當天漏簽或簽到不實，當事人要受到一定的處罰（按獎懲制度第十三條執(zhí)行）。
四、財務部應對職工請假情況通過請假報告做好記錄和匯總，并以此計算員工工資。
五、考勤記錄要于次月1日報交經理，待審查簽字后備案并編制當月工資表，不得無故拖交，一經出現按獎懲制度第十三條執(zhí)行。
請銷假制度
一、全體職工必須做到有事先請假，事后要銷假。
二、職工請假要提前寫出請假報告，待逐級批準后，方可離崗，不得出現先離崗后請假的現象。
三、職工請批假范圍請假半日以上（含半日），須提前寫出請假報告，由經理或主管批準。
四、因病請假一日以上（含一日）須有正規(guī)醫(yī)療部門的證明手續(xù)。
五、因事、因病請假及晚婚晚育假期均按公司的有關規(guī)定執(zhí)行。
六、以上事項如有違反，按獎懲制度第十二條執(zhí)行。
財務管理制度
一、根據會計法和公司要求，建立健全公司的會計核算程序，手續(xù)傳遞制度。
二、每月27日前，向經理提交綜合服務費、水、電等各項收費情況及各小區(qū)水、電損耗情況報告。
三、每月10日前各站上報上月經營情況報表，財務分析報告。
四、財務現金借用必須由經理簽字批準，不得私自借用，違反者由當事人以工資墊付且追究責任。
五、出納會計現金庫存限額不得超過五百元，作為零星開支，其它支出一律由支票支付。
六、對各類獎罰，由物業(yè)公司報企管部后下發(fā)通報，月底由出納員編制工資表，在當月工資中體現。
七、各公司發(fā)生的任何收付款項必須統(tǒng)一入賬，不得出現帳外資金收支。
水、電工管理制度
一、由專人負責對水、電的日常管理和維修養(yǎng)護。
二、建立水、電等共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄要齊全。
三、操作人員即水、電管理員要嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。確保不發(fā)生質量安全事故。
四、保證路燈、樓道燈完整無損。出現損壞及時修復，最遲不能超過兩天。
五、保證消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。
六、如違反以上五條條，根據情況給予當事人及相關責任人20元至100元的罰款，造成經濟損失的按損失額的50%負擔。
物業(yè)公司內部管理制度 10
1.引言
本采購管理制度的目的是確保物業(yè)公司在采購過程中遵守法律法規(guī)，保證公平、透明的采購環(huán)境，提高采購效率，降低采購成本。本制度適用于物業(yè)公司內所有采購活動，包括物資采購、設備采購、工程采購等。
2.采購政策與目標
2.1 物業(yè)公司的采購政策是公開、公平、公正的原則。
2.2 采購目標是通過有效的供應商管理和采購流程管理，實現采購的高質量、高效率和低成本。
3.采購組織與職責
3.1 確立采購領導小組，負責制定和監(jiān)督采購政策、制度和流程。
3.2 設立采購部門，負責具體采購活動的執(zhí)行、管理和監(jiān)督。
3.3 確定采購員的職責，包括采購計劃、采購準備、供應商篩選、采購合同簽訂等。
4.采購流程
4.1 采購需求發(fā)布：根據業(yè)務部門需求，編制采購需求計劃，并發(fā)布采購需求公告。
4.2 供應商篩選：采用公開招標、邀請招標或詢價等方式進行供應商篩選，并組織供應商評審。
4.3 投標評審：對符合要求的供應商進行投標評審，根據評審結果確定中標供應商。
4.4 合同簽訂：與中標供應商簽訂合同，明確采購的內容、價格、交付周期等相關條款。
4.5 供應商管理：建立供應商評價制度，定期對供應商進行評價，根據評價結果決定是否繼續(xù)合作。
4.6 采購執(zhí)行：監(jiān)督采購過程中的交付、支付等環(huán)節(jié)，確保采購過程的完整性和合規(guī)性。
4.7 采購結算：根據合同約定，及時結算采購款項，并保留相關憑證和文件。
5.采購合同管理
5.1 建立采購合同檔案，包括合同備案、合同變更、合同履行、合同結算等各個環(huán)節(jié)的文件和憑證。
5.2 對采購合同進行審查，確保合同的合法性和有效性。
5.3 監(jiān)督合同履行情況，及時處理合同履行中的問題。
5.4 完成合同結算工作，確保采購款項的及時支付和憑證的妥善保管。
6.供應商管理
供應商管理是物業(yè)公司采購管理中的一個重要環(huán)節(jié)，其目的是建立和維護長期合作的供應商關系，以確保物業(yè)公司獲得高質量、可靠且具有競爭力的供應商資源。
6.1供應商評選和篩選
6.1.1制定供應商評價指標體系，包括供應商的信譽度、產品質量、交貨準時性、客戶反饋等方面。
6.1.2 建立供應商數據庫，實時更新和搜集供應商的相關信息。
6.1.3 根據需求，發(fā)布供應商招標公告或發(fā)出邀請函。
6.1.4 對報名的供應商進行評審，確定符合要求的供應商候選名單。
6.2供應商評估和選擇
6.2.1 進行供應商現場考察，了解其生產能力、品質控制、設備水平等情況。
6.2.2 對供應商進行評估，根據評估結果確定中選供應商。
6.2.3 與中選供應商進行談判，確定合作細節(jié)和合同條款。
6.2.4 簽訂供應商協(xié)議或合同，明確雙方權責和合作方式。
6.3供應商績效評估與管理
6.3.1 建立供應商績效評估體系，包括對供應商交貨準時性、產品質量、售后服務等方面進行評估。
6.3.2 定期對供應商進行績效評估，與供應商進行溝通和反饋。
6.3.3 根據評估結果，對績效不合格的供應商采取相應的處理措施，包括警告、限制采購、解除合作等。
6.4供應商合作與發(fā)展
6.4.1 建立供應商信息管理系統(tǒng)，全面了解供應商的變動情況和發(fā)展動態(tài)。
6.4.2 與供應商建立積極的合作關系，加強溝通與協(xié)作。
6.4.3 定期舉辦供應商會議，分享公司需求和采購計劃，共同探討解決方案。
6.4.4 鼓勵供應商不斷創(chuàng)新和提升，支持其技術改進和產品升級。
6.5供應商退出管理
6.5.1 對于長期合作的供應商，應提前進行退出溝通和準備工作。
6.5.2 建立退出管理制度，確保供應商退出過程的順利進行。
6.5.3 在供應商退出后，及時尋找替代供應商，保障采購的連續(xù)性。
7.質量的.把控
質量把控是物業(yè)公司采購管理中的重要環(huán)節(jié)，確保所采購的物品和服務符合公司的要求和標準。
7.1設定明確的采購標準和要求
確定所采購物品或服務的技術規(guī)格、性能要求、質量標準等，包括產品的外觀、功能、性能、可靠性、耐久性等方面的要求。
7.2與供應商建立質量控制機制
與供應商合作時，應明確雙方義務和責任，建立質量控制機制，確保供應商能夠滿足公司的質量要求。例如，可以要求供應商提供質量保證書、產品質量檢驗報告等。
7.3 內部驗收和抽樣檢驗
在收到所采購的物品或服務之后，進行內部驗收和抽樣檢驗，檢查是否符合采購標準和要求�？梢灾贫ㄏ鄳尿炇諛藴屎蜋z驗方法，確保物品和服務的質量達到預期。
7.4建立供應商績效評估體系
對供應商的質量績效進行評估，包括交貨準時性、產品質量、售后服務等方面，依據評估結果對供應商進行排名和分類，從而能夠及時發(fā)現和處理供應商質量問題。
7.5建立質量投訴處理機制
建立質量投訴處理流程和機制，對于接收到的質量投訴及時進行處理和調查，并采取相應的糾正措施，以減少類似問題的發(fā)生，并提高采購質量。
7.6建立反饋機制和持續(xù)改進
建立與供應商的持續(xù)溝通和反饋機制，及時向供應商反饋質量問題，要求供應商采取糾正措施。同時，也要及時總結和分析采購過程中出現的質量問題，并制定相應的改進措施，提高采購質量的穩(wěn)定性和可靠性。
8.采購績效評估
8.1 建立采購績效評估指標體系，包括供應商績效、采購效率和采購成本等方面。
8.2 定期對采購績效進行評估，并向相關部門和領導小組報告評估結果。
8.3 根據評估結果，及時調整采購策略和管理措施，提高采購績效。
9.違規(guī)處理與監(jiān)督
9.1 建立采購違規(guī)處理機制，對采購活動中的違規(guī)行為進行嚴肅處理。
9.2 加強采購活動的監(jiān)督和檢查，發(fā)現并糾正采購中存在的問題。
9.3 設立投訴舉報渠道，接受員工和供應商的舉報，并及時處理。
10.培訓與溝通
10.1 對采購人員進行培訓，提高其采購知識和技能。
10.2 定期召開采購工作會議，交流經驗、解決問題，提升采購效能。
10.3 向員工和供應商廣泛宣傳公司的采購政策和制度，增強采購的透明度和可操作性。
11.附則
11.1 本制度由物業(yè)公司領導小組負責解釋和修訂。
11.2 本制度自發(fā)布之日起生效，廢止之前的任何采購管理制度。
11.3 本制度的解釋權歸物業(yè)公司所有。
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