二手房購房合同注意事項

　　隨著時間的推移，越來越多的人通過合同來調和民事關系，簽訂合同是為了保障雙方的利益，避免不必要的爭端。那么大家知道正規(guī)的合同書怎么寫嗎？以下是小編為大家整理的二手房購房合同注意事項，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

二手房購房合同注意事項1

　　一：核實賣方身份 選擇可靠中介

　　核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證;如果選擇中介，要選擇選擇正規(guī)的、有一定信譽度的房地產中介機構作為二手房交易雙方資金、房屋交割的監(jiān)管方，確保交錢后能順利過戶，過戶后房與款兩 清。必要時可查閱中介機構應具備的“兩證”，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質證書，這是買二手房注意事項的前提。

　　二：確認產權

　　到房管局查驗賣方的房產證。查看：

　　1.產權證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔 案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。

　　2.產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處 。

　　3.看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所 有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意;如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出 售的書面文件，千萬別忽視這些買二手房注意事項。

　　三：核實房屋是否允許買賣

　　以下情況的房屋千萬不要買：

　　1. 已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋

　　2. 被人民法院或行政機關依法查封的房屋

　　3. 屬違法或違章建筑的房屋

　　此外，如果要購買的房屋是公房，賣房人要提供政府部門對其上市交易的批準書;由 于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權的書面意見;另外，軍隊、醫(yī)院、學校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售，必須要原單位蓋章后 才能出讓。

　　如果房屋存在私自搭建的情況也很麻煩，所以要查看是否有占用屋頂的平臺、走廊的情況;或者屋內是否有搭建的小閣樓;是否改動過房 屋的內、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等。只有遵循這個買二手房注意事項才能夠進一步簽訂合同。

　　四：關鍵性承諾應體現在合同中

　　簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定 代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。

　　合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等。

　　特別是針對“女子花90萬買二手房”這一案例，購房者在簽訂房屋買賣合同時，要注意寫明“房屋交付期限”。其實此前在房屋買賣過程中，經常會出現因為沒有在合同中注明交房時間而引發(fā)糾紛的`，比如到了約定時間，賣房因為租賃或其他原因而無法將房屋交付給買房，而買房又因沒有在合同中做相關的說明，買方 只能吃“啞巴虧”，因此這個是一個不得不提的買二手房注意事項。

　　在簽定合同過程中，必須注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房，買家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。

　　五：留心付款方式和時間

　　買家在付款時，應盡量采用能在銀行留下劃轉證據的方式進行付款，由此能夠增加購買付款憑證。

　　一般情況下，在約定時，買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按照交房;也可以要求房主搬出移交 后再行支付購房款。

　　六：小心房款和產權的交接

　　不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉入賣方的賬戶。

　　七：保證產權順利過戶

　　必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;從買房的角度來說，一定是產權 過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

二手房購房合同注意事項2

一、簽二手房購房合同注意事項

　　（1.）房屋手續(xù)是否齊全

　　房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

　�。�2.）房屋產權是否明晰

　　有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

　　（3.）交易房屋是否在租

　　有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的'租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

　�。�4）.土地情況是否清晰

　　二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

　�。�5.）市政規(guī)劃是否影響

　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

　�。�6）.福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

　�。�7.）單位房屋是否侵權

　　一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

　�。�8）物管費用是否拖欠

　　有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

　�。�9）.中介公司是否違規(guī)

　　有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。

　�。�10.）合同約定是否明確

　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

　　二、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：

　�。�1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

　�。�2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

　�。�3）、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

　�。�4）、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)�，F在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

　　（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

　　（6）、辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。

　�。�7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

　�。�8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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