處理合同模板8篇
隨著法律法規(guī)不斷完善,人們越發(fā)重視合同,越來越多事情需要用到合同,簽訂合同可以明確雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。你知道合同的主要內(nèi)容是什么嗎?以下是小編為大家收集的處理合同8篇,歡迎大家分享。
處理合同 篇1
供貨方: (以下簡稱甲方)
需貨方: (以下簡稱乙方)
擔(dān)保方: (以下簡稱丙方)
乙方因工程建設(shè)的需要,向甲方購買鋼材,丙方對乙方合同義務(wù)進(jìn)行擔(dān)保,為明確各方的權(quán)利義務(wù),經(jīng)各方平等友好協(xié)商,訂立以下條款。
一、乙方 工程建設(shè)所需的鋼材全部從甲方購買。未經(jīng)甲方書面同意,乙方不得從其他渠道購買鋼材(注:合同簽訂后,甲方每一次送貨后,乙方未在一個月內(nèi)向甲方再次發(fā)出書面的需貨通知,則該情況視為乙方從其他渠道購買鋼材,即為違約),否則,甲方視乙方違約,
乙方違約應(yīng)本合同第五條第3款的要求賠償給甲方,同時(shí)甲方有權(quán)單方解除合同并要求乙方支付所有貨款(含墊資款和到期貨款)。
二、乙方根據(jù)工程進(jìn)度的需要,分批向甲方購進(jìn)所需鋼材,乙方每次需貨,應(yīng)提前 天以傳真方式(傳真需加蓋乙方公司公章)通知甲方所需鋼材的規(guī)格、型號、數(shù)量、單價(jià)及貨款價(jià)值,該傳真應(yīng)經(jīng)甲方書面確認(rèn),甲方在確認(rèn)后安排車輛將該鋼材送到乙方上述工地現(xiàn)場,運(yùn)費(fèi)及吊裝費(fèi)由甲方承擔(dān)。注:若乙方以電話方式通知甲方送貨,則送貨時(shí)間、地點(diǎn)、數(shù)量、單價(jià)、總金額以送貨單所列示的`信息為準(zhǔn),甲乙雙方對簽收的送貨單無爭議。
三、每批貨物的價(jià)格參照上海西本鋼鐵貿(mào)易發(fā)展有限公司的當(dāng)天市場價(jià)格上浮 元/噸計(jì)算,并以送貨單確定的單價(jià)和總金額為結(jié)算依據(jù)。甲方所送鋼材數(shù)量全部按理論重量或 計(jì)算。
四、鋼材接收驗(yàn)收方式:
1、鋼材交貨地點(diǎn)為:
2、乙方授權(quán)本公司工作人員名字 ,身份證號碼 ,工作人員名字 ,身份證號碼 。負(fù)責(zé)收貨并代表乙方簽署收貨單(或送貨單),其簽收視為乙方收貨且對貨款金額的確認(rèn),簽收時(shí)該工作人員應(yīng)出示身份證并在相應(yīng)單據(jù)上注明身份證號碼。乙方安排其他工作人員收貨時(shí),應(yīng)由工作人員出示乙方出具的授權(quán)委托書或者由乙方能夠直接在收貨單上加蓋公章,或由乙方單位法定代表人簽字。
3、乙方收貨后應(yīng)先檢測后使用,如未經(jīng)檢測先使用則視為合格。乙方收貨如發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題應(yīng)在收獲起三日內(nèi)書面通知甲方,并提出相關(guān)的檢測報(bào)告,否則該批鋼材的質(zhì)量視為完全合格。經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)鋼材質(zhì)量確實(shí)不合格后,甲方應(yīng)將質(zhì)量不合格的鋼材運(yùn)回,并承擔(dān)運(yùn)回所發(fā)生的運(yùn)費(fèi),但甲方不承擔(dān)其他責(zé)任,同時(shí)甲方在五日內(nèi)換送合格鋼材。
五、付款方式及期限:
1、乙方的工程于 年 月 日開始至 年 月 日止,()這期間總計(jì)鋼材用量為 噸全由甲方供貨。
2、甲方先期墊資 噸鋼材,以后每次送貨到場后當(dāng)場支付該批貨款的 %,剩余 %的貨款累計(jì)到滿 噸貨款時(shí),則甲方為乙方實(shí)際墊資了
噸貨款,該 噸鋼材款自合同簽訂日起滿 個月時(shí)即行全部支付;期間超出 噸的部分在貨到時(shí)即行支付各批次貨款,乙方應(yīng)在當(dāng)日以現(xiàn)金方式支付給甲方。
如乙方未按前款規(guī)定如數(shù)支付材料款,甲方有權(quán)拒絕送貨并有權(quán)把未使用的鋼材運(yùn)回(注:乙方應(yīng)賠償此批全部鋼材來回運(yùn)費(fèi)及吊裝費(fèi))并要求乙方支付所有貨款(含墊資款和到期貨款),同時(shí)乙方應(yīng)承擔(dān)應(yīng)付鋼材款及墊資款日計(jì)千分之 的違約金;另甲方有權(quán)就乙方付款不符(違反本合同付款規(guī)定)的行為單方解除合同。
3、乙方應(yīng)要求甲方在 年 月 日開始供應(yīng)鋼材,乙方要求甲方供貨總量不少于 噸,若乙方需求數(shù)量不足合同數(shù)或乙方未在合同簽訂后 日內(nèi)要求甲方供應(yīng)鋼材,乙方應(yīng)適當(dāng)補(bǔ)償甲方由于墊資而造成的經(jīng)濟(jì)損失,乙方補(bǔ)償給甲方以 噸鋼材墊資款(按送貨單確定的金額為準(zhǔn))為基數(shù)按人民銀行同期貸款利息的四倍計(jì)算并支付給甲方作為補(bǔ)償金。
六、甲、乙、丙三方應(yīng)嚴(yán)格遵守本合同,乙方違約造成甲方解除合同的,乙方應(yīng)在合同解除后十日內(nèi)支付全部所欠鋼材款并承擔(dān)全部鋼材欠款日計(jì) %的違約金。
七、甲、乙、丙三方發(fā)生任何爭議首先應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商解決不成,提交甲方住所地人民法院訴訟處理。
八、丙方對乙方在本合同中應(yīng)履行的所有義務(wù)包括但不限于墊資款、貨款及違約責(zé)任的承負(fù)進(jìn)行擔(dān)保,擔(dān)保期限自債務(wù)產(chǎn)生之日起到債務(wù)履行期滿后二年。
九、本合同一式三份,甲、乙、丙三方各執(zhí)一份,自三方簽字蓋章后生效。
處理合同 篇2
【摘要】保險(xiǎn)合同理賠糾紛的傳統(tǒng)處理主要包括訴訟和仲裁兩種方式。但這兩種處理方式都存在明顯效率低、高成本的特點(diǎn),尤其不適宜處理案情簡單、標(biāo)的額較小的保險(xiǎn)合同糾紛。隨著保險(xiǎn)消費(fèi)者快速、低成本處理糾紛的呼聲日益高漲,中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會開展了大量探索,中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會在各省市的派出機(jī)構(gòu)也指導(dǎo)當(dāng)?shù)乇kU(xiǎn)行業(yè)協(xié)會結(jié)合實(shí)際,大膽實(shí)踐,摸索出若干種新的保險(xiǎn)合同糾紛快速調(diào)處模式。
【關(guān)鍵詞】保險(xiǎn);合同糾紛;快速調(diào)處
由于保險(xiǎn)合同是一種高度格式化和專業(yè)化的合同,在訂立和履行過程中,經(jīng)常發(fā)生因投保、續(xù)保、理賠而發(fā)生糾紛。傳統(tǒng)的糾紛解決方式主要是訴訟和仲裁。但是這兩種保險(xiǎn)合同糾紛處理方式也具有不可避免的缺陷:
首先,糾紛處理費(fèi)用高,很多小額保險(xiǎn)合同糾紛的保險(xiǎn)人考慮到成本與效益的比例關(guān)系,不得不放棄應(yīng)有權(quán)益。
其次,糾紛處理時(shí)間長。被保險(xiǎn)人經(jīng)常在漫長的訴訟和仲裁程序面前望而卻步,放棄了維權(quán)的努力。
再次,糾紛處理專業(yè)性差。從實(shí)際情況看,部分法官和仲裁員保險(xiǎn)知識普遍比較薄弱,案件的質(zhì)量難以保證。
最后,執(zhí)行有難度。某些保險(xiǎn)公司雖然一審敗訴,但為了迫使被保險(xiǎn)人對一審判決作出讓步,有意提起二審,以合法形式拖延履行賠付義務(wù),甚至在判決生效后也不積極履行判決書,迫使被保險(xiǎn)人交納申請執(zhí)行費(fèi)。
伴隨著我國加入時(shí)間貿(mào)易組織后保險(xiǎn)業(yè)的快速發(fā)展,尤其在《國務(wù)院關(guān)于保險(xiǎn)業(yè)改革發(fā)展的若干意見》(國發(fā)〔20xx〕23號)發(fā)布后,建立一種新型的保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)制成為保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展十分急迫的任務(wù)。
1保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)制相關(guān)的五種模式
上海模式。依據(jù)《人民調(diào)解工作若干規(guī)定》設(shè)立人民調(diào)解委員會解決保險(xiǎn)合同糾紛。可見上海模式在法律上應(yīng)歸屬人們調(diào)解制度范疇。
甘肅模式。由于采用了設(shè)立仲裁委員會分會的形式,所以法律程序上應(yīng)歸屬于仲裁范疇。
安徽模式、山東模式各有特色,但均未明確歸屬的法律制度范疇。
中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會推薦模式。在保監(jiān)會推薦模式中,并沒有明確規(guī)定糾紛快速處理機(jī)制應(yīng)采用哪種法律模式,但在“處理機(jī)制的運(yùn)行模式”部分規(guī)定“結(jié)合我國保險(xiǎn)業(yè)的實(shí)際,調(diào)處機(jī)構(gòu)采用調(diào)解模式……此外,為提高處理機(jī)制的效率,有條件的地區(qū)可以采用調(diào)解與裁決相結(jié)合的模式處理保險(xiǎn)合同糾紛!
以上五種模式的關(guān)系。前四種均為省級保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會制定,第五種模式,制定主體雖然是中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會,但在該文件已明確其性質(zhì)為“指導(dǎo)意見”所以,這五種模式相互平行,沒有效力等級區(qū)分。
糾紛解決是廣義的司法制度組成部分。保監(jiān)會通知不具有立法效力,各地保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會在沒有法律規(guī)定的前提下,僅僅依據(jù)通知建立新的就糾紛解決機(jī)制,不但難以與現(xiàn)有制度銜接,也破壞了司法制度的統(tǒng)一性。
2保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)制若干制度評析
2.1保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)構(gòu)和人員
(1)保監(jiān)會模式。規(guī)定“可以在保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會成立調(diào)解處理機(jī)構(gòu)(以下簡稱“調(diào)處機(jī)構(gòu)”)”。在具體案件的調(diào)處過程中,“被保險(xiǎn)人對調(diào)處人員有選擇權(quán)。涉案保險(xiǎn)公司的員工應(yīng)當(dāng)回避”
(2)甘肅模式。設(shè)立的仲裁委員會分會,實(shí)際是仲裁機(jī)構(gòu)的組成部分,但是聘請了若干保險(xiǎn)業(yè)工作人員作為仲裁員。
(3)上海模式。①調(diào)解委員會置備有調(diào)解員名冊,供爭議各方查閱。②調(diào)解人員的選定基本上參照了《中華人民共和國仲裁法》的規(guī)定。
(4)安徽模式。①裁決員在主裁人領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)具體裁決和調(diào)解工作,并實(shí)行回避制度。②裁決可以采用裁決員或者裁決組的形式。但對裁決組的人數(shù)未作規(guī)定。
(5)山東模式。①糾紛調(diào)解工作由本會辦公室從本會成員中指定調(diào)解員組成調(diào)解小組進(jìn)行。②調(diào)解糾紛涉及調(diào)解員任職保險(xiǎn)公司的、調(diào)解員與申請人有親屬關(guān)系或利害關(guān)系的、調(diào)解員任職的律師事務(wù)所內(nèi)有人受聘于當(dāng)事保險(xiǎn)公司的,該調(diào)解員回避。
綜合以上情況,有幾點(diǎn)重要問題的對比:
1)是否需要采取合議方式處理糾紛。從以上模式看,有的'沒有規(guī)定,有的規(guī)定必須采取合議方式,有的提供了合議和獨(dú)任兩種模式供實(shí)踐中選擇。采取獨(dú)任方式更有利于時(shí)限該制度的設(shè)立目的,采用合議制容易失去快速處理機(jī)制的優(yōu)勢。
2)回避范圍問題。而保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)制的處理結(jié)果,無論是調(diào)解還是裁決,均對被保險(xiǎn)人一方?jīng)]有強(qiáng)制約束力,被保險(xiǎn)人一方可以繼續(xù)采取其他方式維權(quán)。所以,當(dāng)調(diào)處人員與爭議的保險(xiǎn)合同沒有直接厲害關(guān)系的時(shí)候,可以不回避,這也切合我國保險(xiǎn)業(yè)從業(yè)人員流動較大的現(xiàn)實(shí)。
2.2案件處理時(shí)限
(1)保監(jiān)會模式。調(diào)處工作應(yīng)當(dāng)自立案之日起20日內(nèi)結(jié)案,經(jīng)爭議各方同意,可以適當(dāng)延長,但最長不得超過10日。
(2)甘肅模式。依據(jù)仲裁法律法規(guī)和仲裁規(guī)則。
(3)上海模式。調(diào)解工作應(yīng)當(dāng)自立案之日起三十日內(nèi)結(jié)案。
(4)安徽模式。對于裁決糾紛,裁決員或裁決組原則上應(yīng)當(dāng)在收到有關(guān)材料之日起五個工作日內(nèi)裁決完畢。
(5)山東規(guī)則。調(diào)解糾紛應(yīng)自受理立案后30個工作日內(nèi)完成。
2.3 案件處理經(jīng)費(fèi):保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會是社會團(tuán)體,處理合同糾紛不是法律賦予的職責(zé),國家沒有撥款,因此決定這項(xiàng)制度存續(xù)的關(guān)鍵問題之一是經(jīng)費(fèi)問題。
(1)保監(jiān)會周延禮主席在回答網(wǎng)友提問時(shí)表示“原則上我們不提倡收取被保險(xiǎn)人的調(diào)解費(fèi)用,但對保險(xiǎn)公司一方,各地區(qū)可以根據(jù)具體情況來討論是否收取費(fèi)用”
(2)上海模式。調(diào)解員因調(diào)解而可能發(fā)生的費(fèi)用,由爭議各方在調(diào)解意向書中約定分擔(dān)和墊付的比例。
(3)安徽模式。規(guī)定了經(jīng)費(fèi)的來源包括“保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會劃撥的費(fèi)用”“參加裁決機(jī)制的會員公司交納的費(fèi)用!薄捌渌戏ㄊ杖(如咨詢費(fèi)等)!
(4)山東模式!罢{(diào)解糾紛不向申請人收取任何費(fèi)用!蓖瑫r(shí),保險(xiǎn)公司在《保險(xiǎn)索賠糾紛調(diào)解承諾書》中承諾“同意承擔(dān)調(diào)解委員會開展工作所發(fā)生的費(fèi)用。”
保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會的性質(zhì)是“行業(yè)自律組織”,不是經(jīng)營主體,其收費(fèi)除了會費(fèi)以外,應(yīng)當(dāng)具有合法的理由和依據(jù)。在上海模式中,采取的是人民調(diào)解委員會制,而按照國務(wù)院《人民調(diào)解委員會組織條例》第十一條“人民調(diào)解委員會調(diào)解民間糾紛不收費(fèi)”。這就使上海模式下,保險(xiǎn)同業(yè)工會調(diào)解收費(fèi)涉嫌違反法律法規(guī)。
3幾點(diǎn)建議
在當(dāng)前保險(xiǎn)市場誠信問題突出的情況下,建立一套科學(xué)合理的合同糾紛解決機(jī)制是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)監(jiān)管者需要共同面對的復(fù)雜艱巨任務(wù)。筆者認(rèn)為,建立該制度必須從根本上把握以下幾個關(guān)鍵法律問題:
從宏觀上,將保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)制置身于我國司法體系之中,成為其有機(jī)組成部分,照搬國外模式往往脫離中國司法體制的現(xiàn)狀,造成目前保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)制不能適應(yīng)中國實(shí)際,缺乏生命力,甚至在很多省市根本無法開展或開展后形同虛設(shè)的現(xiàn)狀。這種脫離中國實(shí)際的做法表現(xiàn)為以下幾個方面:
一是有的保險(xiǎn)合同糾紛快速解決機(jī)制定位不清。有的試點(diǎn)地區(qū)將其定位為仲裁機(jī)構(gòu);有的試點(diǎn)地區(qū)將其定位為人民調(diào)解制度,但在具體規(guī)定上又違反了人民調(diào)解制度具體規(guī)定;還有很多地區(qū)根本沒有定位,在機(jī)制設(shè)立的文件中以保監(jiān)會通知為根據(jù),缺乏牢固的制度根基。
二是現(xiàn)有的探索還不能取得保險(xiǎn)公司的信任。保險(xiǎn)公司普遍對糾紛處理機(jī)制抱有戒備。1.試點(diǎn)規(guī)定不利于保險(xiǎn)公司。大部分規(guī)定無論勝負(fù),均由保險(xiǎn)公司承擔(dān)費(fèi)用。2.訴訟和仲裁可以約束雙方當(dāng)事人,而保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)制下作出的處理僅僅約束保險(xiǎn)公司一方,保險(xiǎn)公司在處理后不得再通過訴訟仲裁尋求保護(hù),被保險(xiǎn)人則可以不受約束,即可以選擇接受該處理結(jié)果,也可以反悔并通過訴訟仲裁獲得更多利益。3.“強(qiáng)制裁決”涉嫌違法。國務(wù)院《人民調(diào)解委員會組織條例》、司法部《人民調(diào)解工作若干規(guī)定》中均強(qiáng)調(diào)了人民調(diào)解需要遵循自愿原則,當(dāng)事人不接受調(diào)解的,不可以強(qiáng)行調(diào)解,調(diào)解協(xié)議應(yīng)當(dāng)雙方自愿,不可以強(qiáng)制裁決。
三是被保險(xiǎn)人也對這種機(jī)制充滿了懷疑:1.處理糾紛的人員大部分都是各保險(xiǎn)公司的在職和退休工作人員,其公正性受到懷疑。2.部分保險(xiǎn)公司不參加保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)制,這些公司的被保險(xiǎn)人不能獲得快速處理機(jī)制的保護(hù)。
為了獲得雙方信任,必須公平合理設(shè)定雙方權(quán)利義務(wù)。傷害任何一方基本權(quán)利和不公平待遇都會使這種實(shí)踐喪失生命力。
筆者建議:
第一:在收費(fèi)問題上,如果將機(jī)制定位為人民調(diào)解制度,則不應(yīng)當(dāng)收費(fèi);如果將制度定位為仲裁制度,則按照相關(guān)規(guī)定收費(fèi)。
第二:在處理機(jī)制上,充分利用人民調(diào)解機(jī)制的制度資源建立保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)制,避免在探索中失去制度根基。
第三:充分尊重合同雙方意見,取消強(qiáng)制裁決和剝奪一方訴訟權(quán)的規(guī)定,只有在雙贏的前提下,才能充分體現(xiàn)調(diào)處機(jī)制的優(yōu)越性。
第四:終止各地區(qū)保險(xiǎn)合同糾紛快速處理機(jī)制的探索,建立全國統(tǒng)一的模式,以適應(yīng)全國保險(xiǎn)統(tǒng)一市場的要求。
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處理合同 篇3
一、對拆遷安置合同的效力審查 對拆遷安置合同的效力審查,應(yīng)從合同的主體和內(nèi)容兩個方面作為切入點(diǎn)。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)對拆遷安置合同的雙方進(jìn)行了主體的界定。作為拆遷人,是指取得房屋拆遷許可證的單位。但對于具備資質(zhì)單位的分支機(jī)構(gòu)或接受拆遷人委托的單位能否作為拆遷安置合同的主體問題,在審判實(shí)踐中,看法各異。筆者認(rèn)為,拆遷安置合同的一方當(dāng)事人,能否是其分支機(jī)構(gòu)或被委托人的問題,應(yīng)具體情況具體分析,不能一概而論。對于分支機(jī)構(gòu)或被委托人在得到其單位或委托人的授權(quán)并以其主管上級單位和委托人的名義訂立拆遷安置合同時(shí),其主體應(yīng)為適格主體。被委托人、分支機(jī)構(gòu)等以自己的名義訂立拆遷安置合同引起訴訟的,其授權(quán)人或上級法人應(yīng)成為訴訟主體。 所謂被拆遷人,是指被拆遷房屋的所有人。
對于持有房屋產(chǎn)權(quán)證明的人是被拆遷人這點(diǎn)不容置疑,但是對于一些通過繼承、買賣、離婚、贈與等形式已享有被拆遷人房屋的實(shí)際所有人,能否作為被拆遷人來看待呢?筆者認(rèn)為,答案應(yīng)是肯定的。對于拆遷房屋的所有人,不宜作縮小解釋,即界定為具有房屋產(chǎn)權(quán)證的人,否則將不利于保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)利,亦不利于房地產(chǎn)市場的商品的流轉(zhuǎn),對此應(yīng)結(jié)合個案具體分析。 對于被拆遷房屋的部分所有權(quán)人與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,事先未經(jīng)其他所有權(quán)人的同意,事后又未經(jīng)其他所有權(quán)人追認(rèn)的,或者拆遷人與被拆遷房屋的承租人簽訂拆遷安置合同的,該協(xié)議因侵犯了他人權(quán)利,應(yīng)認(rèn)定為無效。對于通過買賣已占有使用的被拆遷房屋的所有權(quán)人未履行房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),但已與原產(chǎn)權(quán)人結(jié)清房款手續(xù)的,原產(chǎn)權(quán)人未主張買賣合同無效的,房屋買受人與拆遷人達(dá)成的拆遷安置合同有效,但應(yīng)責(zé)令其盡快辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。 對于拆遷合同內(nèi)容的審查,主要要看拆遷安置合同的內(nèi)容是否是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示,是否符合拆遷法規(guī),對于其內(nèi)容有悖于法律禁止性規(guī)定的,應(yīng)認(rèn)定其無效。
二、拆遷安置合同的產(chǎn)權(quán)糾紛處理 根據(jù)《條例》規(guī)定,被拆遷人享有實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的權(quán)利。實(shí)踐中,大部分的拆遷安置合同都對新建安置用
房的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了約定。在處理雙方因安置房產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛時(shí),合同有約定的,應(yīng)按合同約定處理,但合同對新建安置用房沒有產(chǎn)權(quán)約定的,應(yīng)按拆遷時(shí)的法規(guī)處理。對于法律法規(guī)沒有規(guī)定的,按照《條例》的規(guī)定可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的應(yīng)確認(rèn)產(chǎn)權(quán),即被拆遷人對產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償享有選擇權(quán)。但對已進(jìn)行了作價(jià)補(bǔ)償?shù),就不能再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對共同所有的房屋,有主張產(chǎn)權(quán)調(diào)換,有主張作價(jià)補(bǔ)償?shù),可進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換,對其共有人因共有產(chǎn)權(quán)之間的爭執(zhí),可作為析產(chǎn)案件另案處理。拆除房屋屬違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,既不能作產(chǎn)權(quán)調(diào)換,也不能進(jìn)行補(bǔ)償。但是如果被拆除的房屋,當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃部門認(rèn)為不屬于嚴(yán)重違反城市規(guī)劃,只是做了罰款處罰,而房屋所有人又補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)的,該房則由違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ梢韵硎墚a(chǎn)權(quán)調(diào)換及補(bǔ)償?shù)拇。對于拆除臨時(shí)建筑物,如果拆除未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑物,拆遷人依法應(yīng)享有拆遷補(bǔ)償待遇,但不享有安置待遇。對于拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物,不能產(chǎn)權(quán)調(diào)換,只能由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。
三、拆遷安置合同的補(bǔ)償糾紛處理 由于拆遷人占比例較多的是房地產(chǎn)開發(fā)公司,這些部門的性質(zhì),決定其必須追求最大利潤,因此,實(shí)踐中這些部門往往以低廉的價(jià)格拆遷原居民住宅,對拆遷人的補(bǔ)償費(fèi)用往往過低或者違反拆遷安置合同沒有進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償,這類糾紛訴至法院的也很多。對于補(bǔ)償糾紛的處理,在審理時(shí),如果拆遷安置合同有約定,應(yīng)按照拆遷安置合同的約定來處理;沒有按照合同約定來履行的一方,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 對于作價(jià)補(bǔ)償,應(yīng)按照所拆遷房屋建筑面積的安置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算補(bǔ)償?shù)慕痤~,在補(bǔ)償時(shí)也應(yīng)充分考慮地段的差異。對于不同使用性質(zhì)的房屋應(yīng)有不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),這里主要是指住宅用房和營業(yè)性用戶。
拆遷中如何認(rèn)定房屋的使用性質(zhì),是當(dāng)前拆遷安置中爭議較大的一個問題。筆者認(rèn)為應(yīng)按拆遷房屋實(shí)際使用的性質(zhì)來認(rèn)定。對于拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的,拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。 對于被拆遷房屋的承租人,在租賃期限未滿時(shí),則承租人對該拆遷房屋享有使用權(quán),對此承租人有要求拆遷人和房屋產(chǎn)權(quán)人返還已付租金并賠償其損失的權(quán)利。如果房屋所有權(quán)人進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)調(diào)換,承租人與原房屋所有權(quán)人之間的租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)繼續(xù)維持。在過渡期限內(nèi),承租人自行安排住所的,拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。對于搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)按城市市政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對于因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的,對此拆遷人除應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任外,還應(yīng)當(dāng)自逾期之日起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
四、拆遷安置合同的安置面積、地點(diǎn)、樓層、還建結(jié)算糾紛的處理 拆遷安置合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按照合同的約定來履行,對于拆遷人在復(fù)建房建設(shè)過程中,擅自改變安置的面積、地點(diǎn)、樓層等,致使拆遷安置合同無法履行,被拆遷人堅(jiān)持按拆遷安置合同安置的,應(yīng)判決拆遷人按合同的約定標(biāo)準(zhǔn)給付被拆遷人。拆遷人以無房為由拒絕安置,而被拆遷人仍要堅(jiān)持按原合同安置的,應(yīng)判決拆遷人按合同約定的.標(biāo)準(zhǔn)另行給付。拆遷人拒絕執(zhí)行的,可采取劃撥拆遷人款項(xiàng),在房地產(chǎn)交易市場購置商品房交付給被拆遷人的方法,予以強(qiáng)制執(zhí)行。 拆遷人將同一房屋以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償給數(shù)個被拆遷人,或安置給數(shù)個被拆遷人,致使發(fā)生補(bǔ)償或安置房屋的權(quán)屬發(fā)生糾紛的,應(yīng)確認(rèn)爭議的房屋歸最先訂立協(xié)議的一方;如果訂立協(xié)議的先后順序無法認(rèn)定的,可根據(jù)被拆遷人的需要房屋安置的緊迫程度酌情處理。對于已辦理安置房的所有權(quán)手續(xù),并已實(shí)際占有安置房,又有拆遷安置合同的,可適用物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則,首先安置已享有爭議房屋的所有權(quán)和使用權(quán)的人,未取得爭議房屋的被拆遷人,可對拆遷人另行提起訴訟,拆遷人負(fù)有另行補(bǔ)償安置的責(zé)任。 對于合同約定的地點(diǎn)、面積等不明確,易產(chǎn)生歧義的,應(yīng)按照有利于被拆遷人的解釋處理,對于還建結(jié)算問題有合同的按合同約定處理,沒有約定的應(yīng)按照《條例》和法規(guī)、政策的規(guī)定執(zhí)行;對于違約延期付款或延期給付標(biāo)的物的行為,違約方既要承擔(dān)逾期付款或給付標(biāo)的物的違約責(zé)任,又要承擔(dān)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的不利責(zé)任。逾期交付標(biāo)的物的,遇價(jià)格上漲時(shí),按照原價(jià)格執(zhí)行;價(jià)格下降時(shí),按照新價(jià)格執(zhí)行。逾期付款的,遇價(jià)格上漲時(shí),按照新價(jià)格執(zhí)行;價(jià)格下降時(shí),按照原價(jià)格執(zhí)行。
處理合同 篇4
《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》已經(jīng)中華人民共和國國家工商行政管理總局局務(wù)會審議通過,現(xiàn)予公布,自20xx年11月13日起施行。
局長 周伯華
二○一○年十月十三日
合同違法行為監(jiān)督處理辦法
第一條 為了維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序,保護(hù)國家利益、社會公共利益和當(dāng)事人合法權(quán)益,依據(jù)《中華人民共和國合同法》和有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱合同違法行為,是指自然人、法人、其他組織利用合同,以牟取非法利益為目的,違反法律法規(guī)及本辦法的行為。
第三條 當(dāng)事人訂立、履行合同,應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī),尊重社會公德,不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序,損害國家利益、社會公共利益。
第四條 各級工商行政管理機(jī)關(guān)在職權(quán)范圍內(nèi),依照有關(guān)法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定,負(fù)責(zé)監(jiān)督處理合同違法行為。
第五條 各級工商行政管理機(jī)關(guān)依法監(jiān)督處理合同違法行為,實(shí)行查處與引導(dǎo)相結(jié)合,處罰與教育相結(jié)合,推行行政指導(dǎo),督促、引導(dǎo)當(dāng)事人依法訂立、履行合同,維護(hù)國家利益、社會公共利益。
第六條 當(dāng)事人不得利用合同實(shí)施下列欺詐行為:
(一)偽造合同;
(二)虛構(gòu)合同主體資格或者盜用、冒用他人名義訂立合同;
(三)虛構(gòu)合同標(biāo)的或者虛構(gòu)貨源、銷售渠道誘人訂立、履行合同;
(四)發(fā)布或者利用虛假信息,誘人訂立合同;
(五)隱瞞重要事實(shí),誘騙對方當(dāng)事人做出錯誤的意思表示訂立合同,或者誘騙對方當(dāng)事人履行合同;
(六)沒有實(shí)際履行能力,以先履行小額合同或者部分履行合同的方法,誘騙對方當(dāng)事人訂立、履行合同;
(七)惡意設(shè)置事實(shí)上不能履行的條款,造成對方當(dāng)事人無法履行合同;
(八)編造虛假理由中止(終止)合同,騙取財(cái)物;
(九)提供虛假擔(dān)保;
(十)采用其他欺詐手段訂立、履行合同。
第七條 當(dāng)事人不得利用合同實(shí)施下列危害國家利益、 社會公共利益的行為:
(一)以賄賂、脅迫等手段訂立、履行合同,損害國家利益、社會公共利益;
(二)以惡意串通手段訂立、履行合同,損害國家利益、社會公共利益;
(三)非法買賣國家禁止或者限制買賣的財(cái)物;
(四)沒有正當(dāng)理由,不履行國家指令性合同義務(wù);
(五)其他危害國家利益、社會公共利益的.合同違法行為。
第八條 任何單位和個人不得在知道或者應(yīng)當(dāng)知道的情況下,為他人實(shí)施本辦法第六條、第七條規(guī)定的違法行為,提供證明、執(zhí)照、印章、賬戶及其他便利條件。
第九條 經(jīng)營者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的,經(jīng)營者不得在格式條款中免除自己的下列責(zé)任:
(一)造成消費(fèi)者人身傷害的責(zé)任;
(二)因故意或者重大過失造成消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)損失的責(zé)任;
(三)對提供的商品或者服務(wù)依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的保證責(zé)任;
(四)因違約依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任;
(五)依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的其他責(zé)任。
第十條 經(jīng)營者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的,經(jīng)營者不得在格式條款中加重消費(fèi)者下列責(zé)任:
(一)違約金或者損害賠償金超過法定數(shù)額或者合理數(shù)額;
(二)承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由格式條款提供方承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任;
(三)其他依照法律法規(guī)不應(yīng)由消費(fèi)者承擔(dān)的責(zé)任。
第十一條 經(jīng)營者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的,經(jīng)營者不得在格式條款中排除消費(fèi)者下列權(quán)利:
(一)依法變更或者解除合同的權(quán)利;
(二)請求支付違約金的權(quán)利;
(三)請求損害賠償?shù)臋?quán)利;
(四)解釋格式條款的權(quán)利;
(五)就格式條款爭議提起訴訟的權(quán)利;
(六)消費(fèi)者依法應(yīng)當(dāng)享有的其他權(quán)利。
第十二條 當(dāng)事人違反本辦法第六條、第七條、第八條、第九條、第十條、第十一條規(guī)定,法律法規(guī)已有規(guī)定的,從其規(guī)定;法律法規(guī)沒有規(guī)定的,工商行政管理機(jī)關(guān)視其情節(jié)輕重,分別給予警告,處以違法所得額三倍以下,但最高不超過三萬元的罰款,沒有違法所得的,處以一萬元以下的罰款。
第十三條 當(dāng)事人合同違法行為輕微并及時(shí)糾正,沒有造成危害后果的,應(yīng)當(dāng)依法不予行政處罰;主動消除或者減輕危害后果的,應(yīng)當(dāng)依法從輕或者減輕行政處罰;經(jīng)督促、引導(dǎo),能夠主動改正或者及時(shí)中止合同違法行為的,可以依法從輕行政處罰。
第十四條 違反本辦法規(guī)定涉嫌犯罪的,工商行政管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定,移交司法機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。
第十五條 本辦法由國家工商行政管理總局負(fù)責(zé)解釋。
第十六條 本辦法自20xx年11月13日起施行。
處理合同 篇5
【內(nèi)容提要】最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》雖然解決了目前商品房買賣合同糾紛中的許多問題,但其自身適用范圍的限制,并不能解決由在集體土地上所建商品房買賣合同而引發(fā)的一系列問題,導(dǎo)致實(shí)踐中的無序。無效論者從合同違反《土地管理法》的規(guī)定和合同標(biāo)的履行不能出發(fā),否定此類合同的效力;有效論者則從法解釋學(xué)和取締規(guī)范與效力規(guī)范的區(qū)別出發(fā),認(rèn)定合同效力。基于此類問題的復(fù)雜,筆者從社會整體的角度出發(fā),利用利益衡量的基本觀點(diǎn),指出有效論更能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)社會的需要,并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的處理對策,以期能對這一難題的解決起到促進(jìn)作用。
【關(guān)鍵詞】商品房買賣合同 集體土地 合同效力 利益衡量
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我國社會整體發(fā)展,物質(zhì)水平有了很大的提高,人民生活漸趨富足,文化日益昌明,原本與尋常百姓毫不相干的買房置地也成了現(xiàn)今十分普通的一件事情。但既然有買有賣,其間就難免產(chǎn)生糾紛,為了處理日益涌現(xiàn)的商品房買賣糾紛,20xx年4月28日最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》) 。這一司法解釋的出臺,對于人民法院處理此類案件起到了十分積極的促進(jìn)作用,得到了社會各界的普遍歡迎。但是,通過近一年來的實(shí)踐,這一司法解釋也暴露出自身的一些不足,尤其是從司法解釋序言中所體現(xiàn)的立法意旨看,該司法解釋主要是針對城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的商品房買賣合同進(jìn)行規(guī)定的 ,并未把占國土很大比例的農(nóng)村集體土地上發(fā)生的商品房買賣行為納入調(diào)整范圍,不能不說是一種“立法”上的缺失。對于在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的效力及處理,目前司法實(shí)務(wù)界及理論界都尚無定論,但實(shí)踐中由此而引發(fā)的糾紛卻日益增加,亟待解決。本文中,筆者試就此問題發(fā)表一下個人見解,希望能夠?qū)θ嗣穹ㄔ旱乃痉▽?shí)踐起到參考作用。
一、我國的土地制度與商品房種類
根據(jù)我國憲法的規(guī)定,“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有!币虼,在社會主義的中國,從所有制上講,土地可以分為兩類,即國有土地和農(nóng)村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國的社會主義制度緊密聯(lián)系在一起的。研究我國的土地問題及附著于土地之上的房屋問題,就不能不以此為最根本的出發(fā)點(diǎn),所以,商品房也就可以區(qū)分為建筑于國有土地上的商品房和建筑于集體土地上的商品房兩大類。
二、農(nóng)村集體土地上所建商品房的問題所在
商品者,依《高級漢語大詞典》 之解釋,意為“⑴為交換而生產(chǎn)的物品。⑵泛指市場上買賣的物品”。據(jù)此并參考《解釋》第1條的規(guī)定,本文要討論的商品房就是指出賣人(僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))尚未建成或者已經(jīng)竣工的用于向社會銷售并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于買受人、買受人支付價(jià)款的房屋。究其根本,商品房與其他房屋的最大區(qū)別就在于它是作為一種商品用于交換,商品房在所有權(quán)的讓渡過程中實(shí)現(xiàn)其交換價(jià)值。但是,法學(xué)不同于經(jīng)濟(jì)學(xué),其著眼點(diǎn)在于所有權(quán)的移轉(zhuǎn)及移轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題。比較研究國有土地上的商品房與集體土地上的商品房,就是要比較二者在所有權(quán)移轉(zhuǎn)方面的差別。
通觀世界各國,在房屋與土地的關(guān)系上,普遍采取“房地一體主義”,即房屋的所有權(quán)與其所附著的土地的所有權(quán)或者使用權(quán)同時(shí)移轉(zhuǎn),只有這樣才能保證房屋的所有權(quán)人在房屋使用過程中不會因房屋所附著的土地歸屬于其他人而引致紛爭。我國《城市房地產(chǎn)管理法》
第31條也規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押!痹谖覈(jīng)過出讓的國有土地其土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不存在障礙的,但是,1998年8月《土地管理法》修改時(shí)將“允許城鎮(zhèn)非農(nóng)戶口居民建住宅使用集體土地”的規(guī)定加以刪除,并在第63條中明確規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”,造成“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國有以后才能進(jìn)入二級市場流轉(zhuǎn)”的狀況, 從而在立法意旨上,城市及外村、外鄉(xiāng)居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權(quán)人。 在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同也就由于違反法律禁止性規(guī)定而成為一種病態(tài)的契約,從而直接影響到買賣合同的效力問題。
但是,在當(dāng)前相當(dāng)一部分地區(qū)出現(xiàn)了利用尚未收歸國有的集體土地開發(fā)商品房、規(guī)模建設(shè)新型人口聚集區(qū)的活動,較為時(shí)興的說法叫作“舊村改造”。雖然在這一過程中出現(xiàn)了一些糾紛,但是,從深層次上看,這種現(xiàn)象的出現(xiàn)有其必然原因。隨著城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,土地的承載、養(yǎng)育等傳統(tǒng)功能逐步萎縮,而財(cái)富儲存功能、產(chǎn)業(yè)空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強(qiáng),集體土地經(jīng)歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變,此其一。其二,隨著開放型經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)的深入發(fā)展,大量外來資金與人口涌入,使村鎮(zhèn)集體土地的價(jià)值迅速提升,城市近郊非農(nóng)用地的收益率明顯高于農(nóng)用地。其三,國家征用集體土地是按產(chǎn)值補(bǔ)償,而當(dāng)前土地市場價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出該標(biāo)準(zhǔn),用地者到國家嚴(yán)格控制的土地一級市場受讓土地成本過高。在土地補(bǔ)償水平與用地成本比較利益的巨大反差下,農(nóng)村集體建設(shè)用地不可避免地自行流轉(zhuǎn)。其四,我國土地管理制度改革后,土地使用權(quán)在土地權(quán)力體系中的地位日益突出,隨著城市化程度的提高和“舊村改造”的推進(jìn),相當(dāng)一部分村成為實(shí)體化的經(jīng)濟(jì)組織,在經(jīng)濟(jì)利益最大化的.驅(qū)動下,自然將手中所掌握并能實(shí)際加以運(yùn)用的土地使用權(quán)作為資產(chǎn)來進(jìn)行“土地經(jīng)營”。 可以說,在一定意義上,在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的出現(xiàn)就成為不可避免的現(xiàn)象。
除此以外,在中小城市出現(xiàn)的“舊村改造”也并不與國家開發(fā)小城鎮(zhèn)的戰(zhàn)略相背離。無論從我國作為發(fā)展中國家走城市化、現(xiàn)代化道路的發(fā)展途徑上看,抑或從我國拉動內(nèi)需、擴(kuò)展經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的需求上看,小城鎮(zhèn)開發(fā)都是我國必將長期堅(jiān)持并不斷發(fā)展的一項(xiàng)重要國策,而不是應(yīng)付現(xiàn)狀、一時(shí)之興的臨時(shí)過渡措施。與其相對照,“集體建設(shè)用地不得直接進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)”的規(guī)定,僅源于原國家土地局上世紀(jì)九十年代初期推行的“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”政策, 其實(shí)質(zhì)仍擺脫不了政府利用管理者職權(quán)剝奪集體土地所有者、與民爭利的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代色彩。農(nóng)民集體所有的土地只有被征為國有后才能進(jìn)入市場,其收益只能由國家得到,這一傳統(tǒng)做法明顯是忽視農(nóng)民集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的表現(xiàn),與我國正在推行的財(cái)產(chǎn)權(quán)體系改革相背離。集體土地所有權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán),其所有人必然要求能正常地使用、支配和處分土地,以取得合理的土地收益。
三、病態(tài)契約與無效合同
討論在集體土地上所建商品房買賣合同的效力問題之前,有必要首先對病態(tài)契約和無效合同的概念作出說明。
何謂病態(tài)契約?各國法對契約的成立和生效均規(guī)定了一系列要件,違反法律強(qiáng)行性規(guī)定的契約即為病態(tài)契約。例如,根據(jù)《意大利民法典》第1325~1352條的規(guī)定,契約生效的要件包括:⑴當(dāng)事人的合意;⑵契約原因合法;⑶契約的標(biāo)的可能、合法并確定或可確定;⑷契約的形式應(yīng)符合法定或約定。如果將符合這些要件的契約定義為健康契約,那么違反這些法定要件的契約則為病態(tài)契約。 根據(jù)我國合同法第52條、54條的規(guī)定,契約的病因主要有:⑴惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;⑵以合法形式掩蓋非法目的;⑶損害社會公共利益;⑷違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定;⑸因重大誤解訂立的合同;⑹在訂立合同時(shí)顯失公平的;⑺一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危,使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。
因契約違反法律所規(guī)定的要件的不同,可以確定契約病態(tài)的嚴(yán)重性。一種是僅與當(dāng)事人利益有關(guān)的要件的違反,如意思瑕疵等;另一種是對于與社會利益相關(guān)的要件的違反,如違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定或共序良俗等。前者因涉及當(dāng)事人雙方利益,故病態(tài)并不十分嚴(yán)重而尚可救治,各國法一般規(guī)定其為相對無效的契約,即將契約是否生效的決定權(quán)交給當(dāng)事人本人;后者因涉及社會利益,故為病態(tài)嚴(yán)重的契約,當(dāng)事人無權(quán)決定其命運(yùn),各國法一般規(guī)定其為絕對無效。
雖然違反與社會利益相關(guān)的要件是確認(rèn)絕對無效的契約的衡量標(biāo)準(zhǔn),但這種表述仍失之抽象。筆者以為,根據(jù)我國的實(shí)際情況,違反與社會利益相關(guān)的有效要件主要有兩個方面,即:⑴違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,⑵損害社會公共利益,或者稱之為違背公共秩序與善良風(fēng)俗。對于第一方面,王利明教授在《關(guān)于無效合同確認(rèn)的若干問題》一文中提出了依據(jù)違法性確認(rèn)合同無效的三個標(biāo)準(zhǔn):⑴必須違反了全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī),才能直接導(dǎo)致合同無效;⑵必須是違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定;⑶必須是違反了強(qiáng)行性規(guī)定中的效力性規(guī)定。 對于第二個方面,可以簡稱為違背公序良俗。所謂善良風(fēng)俗,一般是指社會對某種行為所持的一般道德標(biāo)準(zhǔn)與習(xí)慣。 公共秩序與善良風(fēng)俗不同,它反映和保護(hù)國家和社會的根本利益,表現(xiàn)了國家對社會生活的積極干預(yù),其淵源大多來自公法,如憲法、行政法等;也有些規(guī)定來自私法。凡是違背上述條件的合同,都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為絕對無效的合同。
四、在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的效力
通說認(rèn)為,由于《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,商品房買賣必然導(dǎo)致房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓,而《土地管理法》中又規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國有以后才能進(jìn)入二級市場流轉(zhuǎn)”,因此,在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同就成為一種違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定的無效合同。但是,筆者認(rèn)為,這種觀點(diǎn)實(shí)在是有重新探討的必要。
。ㄒ唬┖贤瑹o效論的依據(jù)
在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同無效觀點(diǎn)的依據(jù)概括起來主要有以下兩點(diǎn):
1、此類合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。由于《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓,因此要實(shí)現(xiàn)此類合同的目的,就必須使在集體土地
上所建房屋的所有權(quán)與集體土地的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓,但是在《土地管理法》里卻明確規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”,因此,在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同違反了法律(此處是指《土地管理法》)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定,違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效,由此就可以得出此類合同無效的結(jié)論。
2、由于合同標(biāo)的不能而無效。除合法要件外,契約的標(biāo)的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標(biāo)的可能,是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能性。如果標(biāo)的無法實(shí)現(xiàn),則不發(fā)生法律上的效力。 當(dāng)事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買賣合同,其標(biāo)的是買受人交付價(jià)金、出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但在現(xiàn)實(shí)生活中,由于房產(chǎn)管理部門只辦理城市國有土地上所建房屋的權(quán)屬證書,因此,在集體土地上所建的商品房無法按照約定進(jìn)行所有權(quán)的移轉(zhuǎn),因?yàn)橐勒瘴餀?quán)的公示公信原則,不動產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)必須以法定登記機(jī)關(guān)的物權(quán)移轉(zhuǎn)登記為要件,不經(jīng)登記變更物權(quán)歸屬始終不發(fā)生變化,也就是說這類合同的標(biāo)的在客觀上沒有實(shí)現(xiàn)的可能性。這是一種債務(wù)人即使愿意履行也不履行的狀態(tài)。 基于這一原因,也可以確定此類合同無效。
。ǘ┖贤行д摰囊罁(jù)
與上述觀點(diǎn)相對應(yīng),合同有效觀點(diǎn)的依據(jù)概括起來主要有以下兩點(diǎn):
1、雖然《土地管理法》中規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”,但是,我國《憲法》第10條第4款后段明確規(guī)定:“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”,這里雖然要求“依照法律的規(guī)定”進(jìn)行移轉(zhuǎn),但依照法律解釋學(xué)的體系解釋方法 ,根據(jù)該條的上下文意來判斷,這里所稱的法律應(yīng)當(dāng)是對轉(zhuǎn)讓的程序進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整的法律,而不包括實(shí)體上的限制。因?yàn)樵摋l從體系上分為四款,第1款規(guī)定了國有土地,第2款規(guī)定了集體所有土地,第3款規(guī)定了土地征用,第4款對土地轉(zhuǎn)讓作出了規(guī)定。這就是說,在整個這一條上,立法者是對國有土地和集體所有土地作出了明確的區(qū)分,逐款加以規(guī)定,在此種情形下,不作區(qū)分地提及土地使用權(quán),當(dāng)然是包括國有土地使用權(quán)與集體所有土地使用權(quán)這個整體的,這是《憲法》條文中的應(yīng)有之義。所以,《土地管理法》的規(guī)定是與《憲法》的立法宗旨相背離的,而基于“上位法優(yōu)于下位法”的基本原則和《立法法》第78條 的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。
2、暫且不慮及上述對《憲法》和《土地管理法》的學(xué)理解釋,單從因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)行性規(guī)定而使合同無效的角度分析,在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的效力也值得探討。違反法律和行政法規(guī)而使合同無效,其前提是合同違反的是法律和行政法規(guī)中的強(qiáng)行性規(guī)定。法律規(guī)范可以區(qū)分為任意法規(guī)和強(qiáng)行法規(guī),而強(qiáng)行法規(guī)又可以區(qū)分為強(qiáng)制規(guī)定和禁止規(guī)定二種。強(qiáng)制規(guī)定,指命令當(dāng)事人應(yīng)為一定行為的法律規(guī)定。禁止規(guī)定,指命令當(dāng)事人不得為一定行為的法律規(guī)定。但是,如果再進(jìn)一步細(xì)分,禁止規(guī)定又可以再分為取締規(guī)定和效力規(guī)定。前者僅系取締違反之行為,對違反者加以制裁,以禁遏其行為,并不否認(rèn)其行為之私法上效力。后者系明確規(guī)定違反禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無效或不成立的法律規(guī)定。由此可知,由于違反法律和行政法規(guī)而使合同無效,必須是違反了強(qiáng)行性規(guī)定中的效力性規(guī)定。 但是,細(xì)觀《土地管理法》的規(guī)定,第63條不僅有除外條款,而且也僅是規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”,屬于典型的僅取締違反之行為、對違反者加以制裁、以禁遏其行為的規(guī)定,并未否認(rèn)其行為之私法上效力,應(yīng)當(dāng)定性為
取締性規(guī)定,根據(jù)王利明教授“無效一般只限于違反效力性規(guī)范的合同”的觀點(diǎn)推論,在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同也并不必然無效,只是屬于行政機(jī)關(guān)行政執(zhí)法取締的范圍而已,但此種結(jié)果并不必然及于私法。
。ㄈ┕P者的觀點(diǎn)
筆者認(rèn)為,對在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同效力進(jìn)行界定,必須放在一個更高的、全局的視野上進(jìn)行審視,不能單就某一部法律為判斷,“法規(guī)則只有參照它們所服務(wù)的目的始能被理解”,確定一項(xiàng)法律規(guī)則的存在是否合理,必須首先探究其目的何在,只有在此基礎(chǔ)上,才能對兩種針鋒相對的觀點(diǎn)作出取舍。
《土地管理法》規(guī)定集體土地的使用權(quán)在原則上不允許出讓、轉(zhuǎn)讓,其意圖可以從該法
第一章總則的規(guī)定得到說明。該法第1條規(guī)定:“為了加強(qiáng)土地管理,維護(hù)土地的社會主義公有制,保護(hù)、開發(fā)土地資源,合理利用土地,切實(shí)保護(hù)耕地,促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,根據(jù)憲法,制定本法!蓖瑫r(shí),該法第4條規(guī)定:“國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃,規(guī)定土地用途,將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,控制建設(shè)用地總量,對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。??”根據(jù)這些規(guī)定,我們可以較為清楚的認(rèn)識到,《土地管理法》不允許集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓,其目的主要是保護(hù)農(nóng)用地(耕地)總量,防止農(nóng)用地(耕地)不斷減少而影響糧食安全和國計(jì)民生。應(yīng)該說,這種立法意圖是十分正確的,整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,是以農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定為基礎(chǔ)的,只有農(nóng)業(yè)穩(wěn)定,才會有工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展,社會也才能保持穩(wěn)定。但是,假如商品房的開發(fā)是在現(xiàn)有建設(shè)用地上進(jìn)行的,對農(nóng)用地并不構(gòu)成影響,那么,就不應(yīng)當(dāng)也沒有依據(jù)一概加以否定。
法律的主要作用之一就是調(diào)整及調(diào)和種種相互沖突的利益,無論是個人利益還是社會利益。 法律的正式淵源并不能夠覆蓋司法活動的全部領(lǐng)域,總是有某種領(lǐng)域要依靠法官的自由裁量來決定,在這種領(lǐng)域中,法官必須發(fā)揮其創(chuàng)造精神和能動性。法官應(yīng)當(dāng)努力在符合社會一般目的的范圍內(nèi)最大可能地滿足當(dāng)事人的意愿。實(shí)現(xiàn)這個任務(wù)的方法應(yīng)當(dāng)是“認(rèn)識所涉及的利益、評價(jià)這些利益各自的份量、在正義的天枰上對它們進(jìn)行衡量,以便根據(jù)某種社會標(biāo)準(zhǔn)去確保其間最為重要的利益的優(yōu)先地位,最終達(dá)到最為可欲的平衡”。
讓我們首先來看一下確認(rèn)在集體土地上所建商品房買賣合同無效能夠帶來的利益。這一點(diǎn)其實(shí)在前面也已經(jīng)基本提及了,最根本的就是為了貫徹落實(shí)土地用途的嚴(yán)格管制制度,國家可以控制土地用途,保護(hù)耕地,穩(wěn)定國計(jì)民生。當(dāng)然,除此以外,由于《土地管理法》已經(jīng)著有明文,所以對這一制度不便輕易改動,這就是另一個好處,即維護(hù)法律秩序的穩(wěn)定性。
與此對應(yīng)的,如果確認(rèn)在集體土地上所建商品房買賣合同有效又能夠帶來哪些利益呢?從目前的情況看,在集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā),雖然主要目的是用于銷售,但是,在此基礎(chǔ)上,村民的居住條件則是首先得到了改善,在村民改善自身居住條件后的房屋才被用于市場銷售,也正是這種銷售帶來的巨大收入才保證了村民在現(xiàn)階段有能力進(jìn)行居住條件的普遍改善。可以說,改善村民的居住條件、增加農(nóng)民收入是確認(rèn)合同有效的第一點(diǎn)好處。第二個好處,確認(rèn)此類合同可以利用新增的居住空間改善城市中低收入人群的居住條件。國家雖然正在大力發(fā)展城市低收入人群的“廉租住房”制度,但是,單一的渠道難以在短時(shí)間內(nèi)解決全部問題,多頭并舉更能加快進(jìn)程。第三, 也是很實(shí)際的一個問題是,由于行政機(jī)關(guān)的執(zhí)
處理合同 篇6
試用期是包含在勞動合同期之內(nèi)的,其前提是要簽訂勞動合同。
《勞動合同法》規(guī)定:試用期包含在勞動合同期限內(nèi)。勞動合同僅約定試用期的,試用期不成立,該期限為勞動合同期限。
第二十一條 在試用期中,除勞動者有本法第三十九條和第四十條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的情形外,用人單位不得解除勞動合同。用人單位在試用期解除勞動合同的,應(yīng)當(dāng)向勞動者說明理由。
本第三十九條:勞動者有下列情形之一的,用人單位可以解除勞動合同:
(一)在試用期間被證明不符合錄用條件的;
(二)嚴(yán)重違反用人單位的規(guī)章制度的;
(三)嚴(yán)重失職,營私舞弊,給用人單位造成重大損害的;
(四)勞動者同時(shí)與其他用人單位建立勞動關(guān)系,對完成本單位的工作任務(wù)造成嚴(yán)重影響,或者經(jīng)用人單位提出,拒不改正的;
(五)因本法第二十六條第一款第一項(xiàng)規(guī)定的情形致使勞動合同無效的;
(六)被依法追究刑事責(zé)任的。
第四十條 有下列情形之一的,用人單位提前三十日以書面形式通知勞動者本人或者額外支付勞動者一個月工資后,可以解除勞動合同:
(一)勞動者患病或者非因工負(fù)傷,在規(guī)定的醫(yī)療期滿后不能從事原工作,也不能從事由用人單位另行安排的工作的;
(二)勞動者不能勝任工作,經(jīng)過培訓(xùn)或者調(diào)整工作崗位,仍不能勝任工作的;
勞動合同解除的相關(guān)知識:
勞動部《關(guān)于勞動法若干問題的意見》第26條規(guī)定:勞動合同的解除是指勞動合同訂立后,尚未全部履行以前,由于某種原因?qū)е聞趧雍贤环交螂p方當(dāng)事人提前消滅勞動關(guān)系的法律行為。勞動合同的解除分為協(xié)商解除、法定解除和約定解除三種;根據(jù)《勞動法》的規(guī)定,勞動合同既可以由單方依法解除,也可以雙方協(xié)商解除;法定解除是指出現(xiàn)國家法律、法規(guī)或合同規(guī)定的可以解除勞動合同的情況時(shí),不需雙方當(dāng)事人一致同意,合同效力可以自然或單方提前終止;約定解除是指合同雙方當(dāng)事人因某種原因,在完全自愿的情況下。互相協(xié)商,在彼此達(dá)成一致的基礎(chǔ)上提前終止勞動合同的效力。
解除勞動合同是勞動合同從訂立到履行過程中可以預(yù)見的中間環(huán)節(jié),依法解除勞動合同是維護(hù)勞動合同雙方當(dāng)事人正當(dāng)權(quán)益的重要保證勞動合同的解除具有以下特征:
1、被解除的.勞動合同是依法成立的有效的勞動合同
2、解除勞動合同的行為必須是在被解除的勞動合同依法訂立生效之后、尚未全部履行之前進(jìn)行
3、人單位與勞動者均有權(quán)依法提出解除勞動合同的請求;
4、用人單位和勞動者雙方協(xié)商解除勞動合同,可以不受勞動合同中約定的終止條件的限制。
如果用人單位不是依據(jù)法律規(guī)定的情形解除勞動合同的話,那么就需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。同樣的,要是勞動者沒有提前通知用人單位解除勞動合同的話,因此給單位造成損失的,也要承擔(dān)賠償責(zé)任。為您整理本篇文章,感謝你的閱讀。
處理合同 篇7
在討論集體土地上所建房屋買賣合同的效力問題之前,首先對無效合同的概念加以說明。無效合同,是指合同雖然已經(jīng)成立,但因其在內(nèi)容和形式上違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會公眾利益,因此應(yīng)被認(rèn)定為無效。《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定,有下列情形之一的,合同無效:⑴一方依欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;⑵惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;⑶以合法形式掩蓋非法目的;⑷損害社會公共利益;⑸違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。最高法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第四條規(guī)定,合同法實(shí)施以后,人民法院確認(rèn)合同效力,應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。
有人認(rèn)為,由于《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房屋買賣必然導(dǎo)致房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓,而《中華人民共和國土地管理法》中又規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國有以后才能進(jìn)入二級市場流轉(zhuǎn)”,因此,在農(nóng)村集體土地上所建房屋買賣合同就成為一種違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定的無效合同。無效觀點(diǎn)的依據(jù)概括起來主要有以下兩點(diǎn):
1、此類合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。由于《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓,因此要實(shí)現(xiàn)此類合同的目的,就必須使在集體土地上所建房屋的所有權(quán)與集體土地的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓,但是在《中華人民共和國土地管理法》里卻明確規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”,因此,在農(nóng)村集體土地上所建房屋買賣合同違反了法律(此處是指《中華人民共和國土地管理法》)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條的規(guī)定,違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效,由此就可以得出此類合同無效的結(jié)論。
近年來,隨著城市化進(jìn)程的加快,城市向農(nóng)村擴(kuò)展空間,許多“城市人”向郊區(qū)農(nóng)民購買他們在農(nóng)村集體土地上建造的房屋,但隨著土地的升值、拆遷等因素帶來的利益驅(qū)使賣方反悔,于是,以買賣合同無效為訴訟請求向我院起訴的現(xiàn)象屢見不鮮。今年上半年,我院民一庭就受理了好幾起這類案件。一方面是大量的供求市場與客觀存在的交易行為,如認(rèn)定買賣合同無效,必將使市場交易中的誠實(shí)信用原則被打破。另一方面,如認(rèn)定交易行為有效,又會與現(xiàn)行的法律法規(guī)相沖突。當(dāng)事人將糾紛提交至法院,法院不能拒絕裁判,如何處理這一類糾紛,成為司法中的兩難。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同無效。理由為:
此類合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。由于《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,商品房買賣必然導(dǎo)致房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓,而《土地管理法》中又規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國有以后才能進(jìn)入二級市場流轉(zhuǎn)”,因此,在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同就成為一種違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定的無效合同。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同有效。理由為:
1、雖然《土地管理法》中規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”,但是,我國《憲法》第10條第4款后段明確規(guī)定:“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”,在整個這一條上,立法者是對國有土地和集體所有土地作出了明確區(qū)分,逐款加以規(guī)定。所以,《土地管理法》的規(guī)定是與《憲法》的立法宗旨相背離的,而基于“上位法優(yōu)于下位法”的基本原則和《立法法》第78條的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。
2、暫且不慮及上述對《憲法》和《土地管理法》的學(xué)理解釋,單從因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)行性規(guī)定而使合同無效的角度分析,在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的效力也值得探討。違反法律和行政法規(guī)而使合同無效,其前提是合同違反的是法律和行政法規(guī)中的強(qiáng)行性規(guī)定。強(qiáng)制規(guī)定,指命令當(dāng)事人應(yīng)為一定行為的法律規(guī)定。由此可知,由于違反法律和行政法規(guī)而使合同無效,必須是違反了強(qiáng)行性規(guī)定中的效力性規(guī)定。
但是,細(xì)觀《土地管理法》的規(guī)定,第63條不僅有除外條款,而且也僅是規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”,屬于典型的`僅取締違反之行為、對違反者加以制裁、以禁遏其行為的規(guī)定,并未否認(rèn)其行為之私法上效力,應(yīng)當(dāng)定性為取締性規(guī)定,根據(jù)王利明教授“無效一般只限于違反效力性規(guī)范的合同”的觀點(diǎn)推論,在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同也并不必然無效,只是屬于行政機(jī)關(guān)行政執(zhí)法取締的范圍而已,但此種結(jié)果并不必然及于私法。
(三)我們的觀點(diǎn):應(yīng)當(dāng)對買賣行為認(rèn)定無效,但處理時(shí)以不適用返還原則、維持交易現(xiàn)狀為一般,以適用返還原則、恢復(fù)交易前狀態(tài)為例外,應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待。
農(nóng)村村民房屋不能買賣是在一定歷史條件下的產(chǎn)物,這幾年,隨著城市化的進(jìn)程和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,當(dāng)初立法的背景、宗旨、社會基礎(chǔ)均已發(fā)生重大變化,戶籍管理制度也將逐漸被取消,F(xiàn)實(shí)中,農(nóng)村村民房屋向外地農(nóng)民出售的現(xiàn)象甚多,經(jīng)過一段時(shí)間后,出賣人反悔的也多,導(dǎo)致訴訟量的增加。究其根源,主要是土地及房產(chǎn)增值引發(fā)的利益驅(qū)動,部分出賣人見利行事,試圖利用法律規(guī)定的不完善來達(dá)到自己的目的,如認(rèn)定無效,并同時(shí)判決返還,必將使誠實(shí)信用原則受到侵害,同時(shí),在社會上形成不講誠信的法律氛圍,這對建立誠信社會、法治社會都將產(chǎn)生很大的負(fù)面效應(yīng)。返還后,也將滋生一些不利后果,交易安全受到侵犯自不待說,由于返還中實(shí)行的是過錯責(zé)任原則,法院一般認(rèn)定買賣雙方均有過錯,買方在購房后的裝修、投資等,由于受到舉證責(zé)任等因素的影響,其損失時(shí)常得不到應(yīng)有的保護(hù),容易激化社會矛盾。但判決有效顯然與現(xiàn)行的立法相抵觸,因此,可以依據(jù)《中華人民共和
國合同法》第五十八條之規(guī)定,認(rèn)定買賣行為無效,但依據(jù)無效返還中“沒有必要返還”的條款規(guī)定,應(yīng)當(dāng)視具體情況判決不予返還,購房款可被視為對出賣人的折價(jià)補(bǔ)償;在雙方利益懸殊過大的情況下,可以考慮判決買受人支付給出賣人該房屋增值部分價(jià)款的1/3至1/2作為補(bǔ)償。這樣既不與現(xiàn)行法律法規(guī)相沖突,又維護(hù)了公平、交易安全、誠實(shí)信用的價(jià)值取向,是目前解決這一難題的切實(shí)可行的操作方法,符合社會發(fā)展的趨勢要求,與現(xiàn)有的社會總體價(jià)值觀念相契合。
處理合同 篇8
【基本案情】
朱大系甲組村民,在20xx年2月因辦加工廠需要土地建廠房,于是,他與相鄰的乙組村民徐某協(xié)商:以每畝地8,000元的價(jià)格,購買徐某承包乙組的1.3畝集體所有的土地使用權(quán),雙方訂立了《征地協(xié)議》一式三份,并共同請了一位證人在協(xié)議書上以見證人的身份簽了字。這樣,朱大未經(jīng)任何行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)就建了廠房,且該廠一直經(jīng)營至20xx年2月。20xx年3月,房地產(chǎn)開發(fā)商常某找到朱大,同意以每畝人民幣15萬元的價(jià)格購買上列土地開發(fā)商品房對外銷售。朱大與常某于20xx年3月15日共同簽訂了《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一式三份,雙方約定:朱大將上列土地轉(zhuǎn)讓給常某開發(fā)建商品房銷售,常某以每畝15萬的價(jià)格付給朱大;雙方簽字后協(xié)議即生效。
徐某的妻子武某在得知自家的承包地過去是8000元一畝賣給朱大,現(xiàn)在朱大以每畝15萬的價(jià)格賣給常某時(shí),對朱大從自家的承包地中獲得了巨大利益而感到心中不平。20xx年4月,武某以原告的身份向人民法院起訴朱大,提出訴訟要求:1、依法確認(rèn)《征地協(xié)議》無效;2、返還上列土地的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán);3、朱大承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)。
法院受理后,被告進(jìn)行答辯。被告認(rèn)為:1、在20xx年2月雙方簽訂了《征地協(xié)議》書,雙方是自愿的,是公平交易;2、在當(dāng)年買賣土地的價(jià)格也很公道,且徐某已經(jīng)收取了我方的錢款;3、雙方的土地買賣行為,時(shí)間已經(jīng)過去了10年,超過了法定的訴訟時(shí)間規(guī)定,法院應(yīng)當(dāng)不予受理。
法院依法組成合議庭,公開進(jìn)行審理。并依法做出了判決:確認(rèn)原、被告土地買賣合同《征地協(xié)議》無效。
同時(shí),法院依法定職權(quán)向雙方所在地的縣人民政府土地行政監(jiān)察機(jī)關(guān)提出了司法建議:由行政機(jī)關(guān)對雙方的私自買賣土地行為進(jìn)行處罰。
【法律分析】
在上述買賣土地的違法案件中,所涉及的法律法規(guī)有:
1、 《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款明確規(guī)定:“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。由此可見,朱大與徐某、朱大與常某之間的土地買賣交易,雖然有他們雙方簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和《征地協(xié)議》,但是比照上述法律條文,顯然是違法的。因此,他們之間的土地買賣行為不但不受法律保護(hù),還要受到法律的處罰。
2、《中華人民共和國土地管理法》第七十三條規(guī)定:“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的,限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施,恢復(fù)土地原狀,對符合土地利用總體規(guī)劃的,沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建設(shè)物和其他設(shè)施,可以并處罰款;對直接負(fù)責(zé)的.主管人員和其他直接責(zé)任人員,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任!北景钢,法院據(jù)此提出由行政機(jī)關(guān)對雙方的私自買賣土地行為進(jìn)行處罰。
3、《合同法》第52條規(guī)定:“有下列情形之一的,合同無效:以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益的;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定!币虼,朱大與徐某、朱大與常某之間的征地協(xié)議無效。
4、《民法通則》第58條中規(guī)定“無效的民事行為,從行為開始起就沒有法律約束力”。
【案例啟示】
隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,農(nóng)村土地也隨之升溫,由此引發(fā)的非法買賣或轉(zhuǎn)讓土地的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。多數(shù)農(nóng)民群眾認(rèn)為是在買賣、處置自己的土地,與別人無關(guān)。要消除這種錯誤的思想認(rèn)識誤區(qū),維護(hù)法律法規(guī)尊嚴(yán),相關(guān)部門應(yīng)加大對農(nóng)村《土地管理法》等法律法規(guī)的宣傳;同時(shí)提醒廣大農(nóng)民朋友:非法買賣農(nóng)村集體土地非但得不到法律的保護(hù),還要承擔(dān)法律責(zé)任,因此不要聽信他人承諾或懷有僥幸心理買賣或轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體土地。
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