房地產(chǎn)合同精選15篇
隨著人們法律意識的加強，合同的地位越來越不容忽視，正常情況下，簽訂合同必須經(jīng)過規(guī)定的方式。那么合同要怎么擬定？想必這讓大家都很苦惱吧，下面是小編整理的房地產(chǎn)合同，歡迎閱讀與收藏。
房地產(chǎn)合同1
委托人（甲方）：
經(jīng)紀人（乙方）：
依據(jù)國家有關法律、法規(guī)和本市有關規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿和協(xié)商一致的基礎上，就甲方委托乙方，乙方接受甲方委托從事房地產(chǎn)經(jīng)紀事項達成一致，訂立本合同。
第一條 甲乙雙方應提供下列相應證件：
甲方提供：
1．“銷售許可證”；
2．權屬證件；
3．物業(yè)的具體情況；
4．法定代表人身份證明；
5．營業(yè)執(zhí)照；
6．個人身份證。
乙方提供：
1．經(jīng)紀機構“資質證書”；
2．經(jīng)紀人崗位“資格證”；
3．經(jīng)紀人身份證；
4．營業(yè)執(zhí)照。
第二條 甲方委托乙方據(jù)實為其提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務。共 項：
1．房地產(chǎn)經(jīng)紀事項內容：
2．具體要求：
3．其他要求：
第三條 甲、乙雙方議定，在本合同履行期限內，甲方對其委托各房地產(chǎn)經(jīng)紀事項，應在規(guī)定范圍之內按下列比率向乙方支付服務費。
委托代理房地產(chǎn)轉讓，按成交價的 ％計算支付；
代理房地產(chǎn)租賃的，按年租金的 ％一次性計算支付；
代理房地產(chǎn)交換的，按房地產(chǎn)評估價值的 ％計算支付；
其他服務項目支付 元。
服務費支付的時間、條件、金額、支付方式和結算方法，由甲、乙雙方在合同補充條款中約定。
第四條 本合同履行期間，除甲方原因，乙方不能履行本合同第二條服務事項的，甲方不支付本合同第三條約定的各項服務費。乙方應將甲方已預付的服務費全部退還。乙方不能完全履行服務項目，則相應減少甲方應支付的服務費。具體數(shù)額甲、乙雙方在補充條款中另行約定。
本合同生效后，在合同履行期間甲方未經(jīng)乙方同意，中途毀約，甲方已支付給乙方的服務費不予退還。未支付給乙方服務費，乙方有權按雙方約定服務費的標準，向甲方追索。
第五條 本合同履行期間，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內（書面通知發(fā)出 天內）簽訂變更協(xié)議，否則，由此造成對方的經(jīng)濟損失，由責任方承擔。
第六條 本合同履行期間，乙方應定期將本合同第二條為甲方服務的各房地產(chǎn)經(jīng)紀事項情況及時通告甲方，甲方對乙方的履約應提供必要的幫助。并有權隨時進行查詢、督促。
乙方將本合同第二條為甲方服務的各房地產(chǎn)經(jīng)紀事項轉委托其他房地產(chǎn)經(jīng)紀人的，必須事先征得甲方的書面同意，由此而增加的費用和法律責任，由乙方承擔。
第七條 甲、乙雙方商定，乙方有下列情況之一的，甲方有權按本合同第十三條約定，追償因乙方過失造成的經(jīng)濟損失：
1．未經(jīng)甲方書面同意，擅自改變?yōu)榧追椒⻊盏母鞣康禺a(chǎn)經(jīng)紀事項內容、要求和標準的；
2．未經(jīng)甲方書面同意，轉委托他人代理的`；
3．違反國家和本市有關法律、法規(guī)、違背誠實信用原則，或與他人惡意串通，損害當事人利益的；
4．
第八條 甲、乙雙方商定，甲方有下列情況之一的，乙方有權按本合同第十三條約定，追償因甲方過失所造成的經(jīng)濟損失：
1．要求乙方服務的房地產(chǎn)經(jīng)紀事項不明確，或提供的有關證件和資料不實；
2．甲方利用乙方提供的信息、條件、機會，擅自不履行合同；
3．違反本合同第三條及補充條款的約定，不按期給付或拒付服務費的；
4．
第九條 甲、乙雙方商定，乙方履行本合同第二條各房地產(chǎn)經(jīng)紀事項的服務，必須自本合同生效之日起至 年 月 日止。除甲乙雙方另有約定同意延期外，逾期視作本合同自行終止。在本合同終止后的 日內，如果委托人直接或間接地與經(jīng)紀人最初物色的客戶成交，那么經(jīng)紀人有權獲得經(jīng)紀合同中訂立的傭金。
第十條 本合同履行期間，甲、乙雙方因履行本合同而簽署的補充協(xié)議及其它書面的文件，均為本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。
第十一條 本合同及補充條款中未約定的事項，應遵循我國有關法律、法規(guī)和本市規(guī)定執(zhí)行。
第十二條 本合同簽訂后，需要公證的，可按本市公證的有關規(guī)定申請辦理公證手續(xù)。
第十三條 甲、乙雙方在履行合同過程中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的按本合同約定的下列方法之一，進行解決：
1．向 仲裁委員會申請仲裁；
2．向人民法院提起訴訟。
第十四條 本合同壹式 份，甲、乙雙方各執(zhí) 份，具有同等法律效力。
甲方（簽章）乙方（簽章）
營業(yè)執(zhí)照號碼營業(yè)執(zhí)照號碼
個人身份證號
法定代表人法定代表人
住址／注冊地址注冊地址
郵政編碼郵政編碼
聯(lián)系電話聯(lián)系電話
傳真號碼傳真號碼
委托代理人承辦經(jīng)紀人員
�。ㄙY格證編號：）
房地產(chǎn)權證／商品房現(xiàn)（預）售許可證
�。ㄗC件編號：）
簽約日期簽約日期
年 月 日
房地產(chǎn)合同2
甲方：xx置業(yè)有限公司
乙方： (以下簡稱甲方、乙方)
經(jīng)甲、已雙方友好協(xié)商，乙方自愿掛靠甲方資質進行開發(fā)經(jīng)營，為此簽訂本協(xié)議，雙方共同遵守。
掛靠項目情況：
項目地點：
項目名稱：
乙方掛靠甲方開發(fā)其土地，只向甲方繳納掛靠費，及掛靠甲方的開發(fā)資質。甲方在北海新區(qū)辦理分公司，專供乙方獨立使用，營業(yè)執(zhí)照及章印委托乙方管理使用，乙方自立個人賬戶，財務獨立支配核算。甲方?jīng)]有支配、買賣乙方土地和房地產(chǎn)的權利。開發(fā)經(jīng)營期間的債權債務、費用及稅金與甲方無關，由乙方全額承擔。掛靠時間：從該項目的掛靠合同簽訂之日起到該項目的開發(fā)完成辦理全部相關手續(xù)之日止。
乙方向甲方繳納掛靠費 整，簽訂合同前向甲方繳納掛靠費 整，每年交一次，分三年付清所有工程。若不按時繳納掛靠費，乙方應承擔所欠掛靠費(每天)5%的違約金。
乙方及其所聘請、雇傭的人員不屬于甲方職工，不享受甲方職工待遇，與甲方不存在勞動用工關系。掛靠經(jīng)營期間，乙方應依與政府之間的`土地開發(fā)合同自負盈虧。
乙方在辦理房地產(chǎn)開發(fā)建設手續(xù)、竣工驗收、產(chǎn)權證辦理、按揭貸款等事項中，甲方應積極配合乙方辦理，乙方按合同經(jīng)營情況下，因甲方不配合所造成的一切經(jīng)濟損失，由甲方承擔。
掛靠期間乙方從事其他項目的開發(fā)經(jīng)營活動必須由甲方授權，報甲方審核，受甲方監(jiān)督，在開發(fā)經(jīng)營期間所出現(xiàn)的一切責任性事件(民事訴訟、經(jīng)濟糾紛、債務、債權、法律訴訟等)都由乙方承擔。
本協(xié)議生效后即具有法律約束力，甲、乙雙方均不得隨意變更或解除，但若乙方在開發(fā)經(jīng)營期間有違法違規(guī)行為，甲方可提前終止合同，并不負法律責任，其損失由乙方承擔。
該項目開發(fā)完成后，經(jīng)協(xié)商可繼續(xù)掛靠，若不掛靠，乙方應交回掛靠期間的相關手續(xù)，雙方終止本協(xié)議。
若因履行該協(xié)議發(fā)生糾紛，可協(xié)商解決，協(xié)商不成，可起訴到甲方所在的人民法院。
本協(xié)議未盡事宜，由甲、乙雙方協(xié)商后，簽署補充協(xié)議，與本協(xié)議具有同等法律效力。
本協(xié)議一式四份，具有同等效力，并經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。
甲方(簽字蓋章)： 乙方(簽字蓋章)：
年 月 日
房地產(chǎn)合同3
�。ê贤幪枺� ）
委托人（甲方）
名稱或姓名：
法定代表人：
身份證號：
住所：
電話：
委托代理人：
身份證號：
受委托人（乙方）
名稱或姓名：
資格證書號：
法定代表人：
身份證號：
住所：
電話：
委托代理人：
身份證號：
根據(jù)有關法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，雙方在平等、自愿、誠實、信用、協(xié)商一致的基礎上，簽訂本合同。
第一條乙方同意接受甲方委托為其代理事項。
第二條甲方應就授權委托的事項，提供相關合法、有效的證件。
第三條乙方在代理該委托事項時，應認真審查委托事項的真實性，相關文件的合法性、有效性；對甲方不能提供合法、有效證件的，乙方有權拒絕代為辦理。
第四條雙方商定委托事項在天內完成。超過本約定時限的，甲方有權另行委托他人或自行辦理，由此造成損失的可同時按本合同第八條的'約定向乙方索賠（但因登記管理部門或甲方的原因造成超時的除外）。
第五條甲方同意在簽訂本合同后同時支付委托代理費（大寫）元人民幣。
第六條甲方同意在簽訂本合同時預付：
（1）代交應納稅、費（大寫） 元人民幣；
（2） 元人民幣。
本條約定費用在委托代理事項完成時結清，多退少補。
第七條由于甲方原因使委托代理事項終止履行的，預交的委托代理費不予返還；因甲方提供虛假情況或隱瞞與訂立、履行合同有關的重要事實（如：房地產(chǎn)權屬有爭議或已被查封、抵押、有法律法規(guī)規(guī)定禁止交易的情況），造成乙方名譽及經(jīng)濟損失的，甲方應承擔違約責任賠償金（大寫）元人民幣，損失超過違約金的按實際損失賠償。
第八條由于乙方代理當中的原因造成甲方損失的，乙方應承擔違約責任賠償金（大寫）元人民幣，損失超過違約金的按實際損失賠償。
第九條本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決或提交有關部門調解。協(xié)商、調解不成，雙方同意按下列第項方式解決。
�。�1）向沈陽仲裁委員會申請仲裁；
（2）向有管轄權人民法院起訴。
本合同未盡事宜按法律有規(guī)定處理。
第十條雙方需要約定的其他事項：
第十一條本合同一式份，效力等同，雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字蓋章之日起生效。
委托人：
受委托人：
（簽字或蓋章）
�。ê炞只蛏w章）
年 月 日
年月日
委托代理人：
委托代理人：
�。ê炞只蛏w章）
（簽字或蓋章）
年 月 日
年月日
房地產(chǎn)合同4
出租方(甲方)姓名：承租方(乙方)姓名x身份證號：x身份證號：x住址單位：x住址單位：x聯(lián)系電話：x聯(lián)系電話：
二、每年租金為元，乙方第一次付年租金，合計x元，第二次付款應在前次租金期滿前x個月即x年x月x日支付x年租金x元，如逾期不交，乙方應主動搬出。
三、承租期內甲方保證出租房屋無任何抵押、債務或其它糾紛，不得干預乙方正常居住，并負責此房包燒費的支付。
四、承租期內乙方應自覺愛護房內各種設施，對消耗性質的物品(如裝修潔具、水龍頭、門、窗、鎖具、墻磚、地磚等)乙方在使用過程中損壞，由乙方維護修理，合同到期保持物品使用功能，否則由甲方在租房押金中扣除。
五、乙方在承租期已滿，沒有說明續(xù)租和簽約，占房不交，整天鎖門，聯(lián)系中斷。
六、甲乙雙方應根據(jù)《中華人民共和國公安部令》第24號《租賃房屋治安管理規(guī)定》3日內到當?shù)嘏沙鏊怯浖稗k理暫住證明，預期不辦者責任自負。
電表指數(shù)：x煤氣指數(shù)：x水表指數(shù)：
七、補充協(xié)議：在承租期內每年物業(yè)費及有線電視費與同期租房費用一次性同時交給甲方。
甲方簽字：xx乙方簽字：xx
簽訂日期：
房地產(chǎn)合同5
委托人：_____________(為甲方)
身份證號碼：___________________________
中介人：_____________(為乙方)
執(zhí)照名稱：________
第一條委托事項及具體要求和標準：
_____________________________________
第二條委托期限：
從本合同生效之日起至_____個月內止,(除雙方另有約定同意延期外)。
第三條委托報酬、支付方式和期限：
乙方經(jīng)過認真、細致的工作,報酬為成交價額的_____%計算,(或以“差價”計算,即賣方擬定最低價超出部分抵作乙方報酬)。甲方應在成交合同訂立后的______天內向乙方以現(xiàn)金給付金額報酬。但對在本合同期限內未完成所委托事項的。甲方可拒付乙方的報酬,只能給付______元的勞務費。
第四條甲方的權利與義務：
①甲方的權利最終是自己達到與_______方成交合同的訂立。
�、诩追降牧x務是：對乙方授權范圍內的活動不得任意干涉,在必要時還應為乙方提供相關的證件和資料。雙方遇有問題可隨時研究協(xié)商。并杜絕利用乙方提供的信息、條件、機會,擅自不履行合同,私自與______方訂立成交合同。
第五條乙方的權利與義務：
1、乙方的權利是享受甲方所給付的全額報酬。
2、乙方的義務是：應認真負責地行使應盡職責以達到甲方最終目的'的實現(xiàn)。在此全過程中,不得弄虛作假,更不得與第三人惡意通謀,損害甲方的利益。
第六條本合同解除的條件：
1、當事人就解除合同協(xié)商一致;
2、因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;
3、當事人一方因違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。
第七條爭議解決：
本合同在履行過程中發(fā)生的爭議,先由雙方協(xié)商解決,協(xié)商不成,也可依法申請仲裁或起訴。
第八條本合同一式二份,甲乙雙方各執(zhí)一份。
甲方簽字：______________________
乙方簽字：_____________________
合同簽訂地點：______________________
合同簽訂時間：_____年___月___日
房地產(chǎn)合同6
甲方(出租方)：_____
立契約人
乙方(承租方)：_____
甲乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，同意就下列房地產(chǎn)租賃事項，訂立本契約，共同遵守。
第一條 甲方自愿將坐落在_____區(qū)_____路(街)_____房屋
(房屋建筑面積_____平方米;土地使用面積_____平方米)出租給乙方使用。該房地產(chǎn)的基本情況已載于本契約附件一(略)。乙方對甲方所要出租的房地產(chǎn)做了充分了解，愿意承租該房地產(chǎn)。
第二條 甲乙雙方議定的上述房地產(chǎn)月租金為人民幣(大寫)_____。$_____元。租賃期限自___年___月___日至___年___月___日止。租金按月(季)結算，由乙方在每月(季)的前_____日內交付給甲方。
付款方式：_____。
第三條 上述房屋承租給乙方使用時，其該建筑物范圍內的土地使用權同時由乙方使用。
第四條 甲方保證上述房地產(chǎn)權屬清楚。若發(fā)生與甲方有關的`產(chǎn)權糾紛或債務，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，因此給乙方造成的經(jīng)濟損失，甲方負責賠償。乙方保證承租上述房屋僅為_____用房使用。
第五條 房地產(chǎn)租賃期間，甲方保證并承擔下列責任：
1.上述房地產(chǎn)符合出租房屋使用要求。
2.負責對房屋及其附著物的定期檢查并承擔正常的房屋維修費用。因甲方延誤房屋維修而使乙方或第三人遭受損失，甲方負責賠償。
3.如需出賣或抵押上述房地產(chǎn)，甲方將提前_____個月通知乙方。
第六條 房地產(chǎn)租賃期內，乙方保證并承擔下列責任：
1.如需對房屋進行裝修或增擴設備時，應征得甲方書面同意。費用由乙方自理。
2.如需轉租第三人使用或與第三人互換房屋使用時，必須取得甲方同意。
3.因使用不當或其他人為原因而使房屋或設備損壞的，乙方負責賠償或給予修復。
4.乙方將對甲方正常的房屋檢查和維修給予協(xié)助。
5.乙方將在租賃期屆滿時把房地產(chǎn)交還給甲方，如需繼續(xù)承租上述房地產(chǎn)，應提前_____個月與甲方協(xié)商，雙方另簽訂契約。
第七條 違約責任：任何一方未能履行本契約規(guī)定的條款或違反國家和地方房地產(chǎn)租賃的有關規(guī)定，另一方有權提前解除本契約，一方主張解除的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。解除合同所造成的損失由責任一方承擔，乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金額的_____‰向乙方加收違約金。
第八條 如因不可抗力的原因而使承租房屋及其設備損壞的，雙方互不承擔責任。
第九條 本契約在履行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方應采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成時任何一方均可向_____仲裁委員會申請調解或仲裁，也可向有管轄權的人民法院起訴。
第十條 上述房地產(chǎn)在租賃期內所需要繳納的稅費，由甲乙雙方按規(guī)定各自承擔。
第十一條 本契約未盡事項，甲乙雙方可另行議定，其補充議定書經(jīng)雙方簽章后與本契約具有同等效力。
第十二條 本契約經(jīng)雙方簽章并經(jīng)房地產(chǎn)租賃管理機關審查批準后生效。
第十三條 本契約一式_____份，甲乙雙方各執(zhí)_____份。契約副本_____份，送_____房地產(chǎn)交易管理所(處)。
第十四條 雙方約定的其他事項。
甲方(簽章)：_____ 乙方(簽章)：_____
法定代表人：_____ 法定代表人：_____
地址：_____ 地址：_____
聯(lián)系電話：_____ 聯(lián)系電話：_____
郵政編碼：_____ 郵政編碼：_____
委托代理人：_____ 委托代理人：_____
___年___月___日
房地產(chǎn)合同7
委托人(甲方)：__________________________
身份證號：__________________________
經(jīng)紀人(乙方)：__________________________
身份證號：__________________________
依據(jù)國家有關法律、法規(guī)和本市有關規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿和協(xié)商一致的基礎上，就甲方委托乙方，乙方接受甲方委托從事房地產(chǎn)經(jīng)紀事項達成一致，訂立本合同。
一、甲乙雙方應提供下列相應證件：
(一)、甲方提供：
1.“銷售許可證”;
2.權屬證件;
3.物業(yè)的具體情況;
4.法定代表人身份證明;
5.營業(yè)執(zhí)照;
6.個人身份證。
(二)、乙方提供：
1.經(jīng)紀機構“資質證書”;
2.經(jīng)紀人崗位“資格證”;
3.經(jīng)紀人身份證;
4.營業(yè)執(zhí)照。
二、甲方委托乙方據(jù)實為其提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務，共____項：
1.房地產(chǎn)經(jīng)紀事項內容：__________________________________________________________________________
2.具體要求：_______________________________________________________________________________
3.其他要求：_______________________________________________________________________________
三、甲、乙雙方議定，在本合同履行期限內，甲方對其委托各房地產(chǎn)經(jīng)紀事項，應在規(guī)定范圍之內按下列比率向乙方支付服務費。委托代理房地產(chǎn)轉讓，按成交價的__%計算支付;代理房地產(chǎn)租賃的，按年租金的__%一次性計算支付;代理房地產(chǎn)交換的，按房地產(chǎn)評估價值的__%計算支付;其他服務項目支付________________元。服務費支付的時間、條件、金額、支付方式和結算方法，由甲、乙雙方在合同補充條款中約定。
四、本合同履行期間，除甲方原因，乙方不能履行本合同第二條服務事項的，甲方不支付本合同第三條約定的各項服務費，乙方應將甲方已預付的服務費全部退還，乙方不能完全履行服務項目，則相應減少甲方應支付的'服務費。具體數(shù)額甲、乙雙方在補充條款中另行約定。本合同生效后，在合同履行期間甲方未經(jīng)乙方同意，中途毀約，甲方已支付給乙方的服務費不予退還，未支付給乙方服務費，乙方有權按雙方約定服務費的標準，向甲方追索。
五、本合同履行期間，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內(書面通知發(fā)出__天內)簽訂變更協(xié)議，否則，由此造成對方的經(jīng)濟損失，由責任方承擔。
六、本合同履行期間，乙方應定期將本合同第二條為甲方服務的各房地產(chǎn)經(jīng)紀事項情況及時通告甲方，甲方對乙方的履約應提供必要的幫助，并有權隨時進行查詢、督促。
乙方將本合同第二條為甲方服務的各房地產(chǎn)經(jīng)紀事項轉委托其他房地產(chǎn)經(jīng)紀人的，必須事先征得甲方的書面同意，由此而增加的費用和法律責任，由乙方承擔。
七、甲、乙雙方商定，乙方有下列情況之一的，甲方有權按本合同第十三條約定，追償因乙方過失造成的經(jīng)濟損失：
1.未經(jīng)甲方書面同意，擅自改變?yōu)榧追椒⻊盏母鞣康禺a(chǎn)經(jīng)紀事項內容、要求和標準的;
2.未經(jīng)甲方書面同意，轉委托他人代理的;
3.違反國家和本市有關法律、法規(guī)、違背誠實信用原則，或與他人惡意串通，損害當事人利益的;
4._________________________________________________________________________________________
八、甲、乙雙方商定，甲方有下列情況之一的，乙方有權按本合同第十三條約定，追償因甲方過失所造成的經(jīng)濟損失：
1.要求乙方服務的房地產(chǎn)經(jīng)紀事項不明確，或提供的有關證件和資料不實;
2.甲方利用乙方提供的信息、條件、機會，擅自不履行合同;
3.違反本合同第三條及補充條款的約定，不按期給付或拒付服務費的;
4._________________________________________________________________________________________
九、甲、乙雙方商定，乙方履行本合同第二條各房地產(chǎn)經(jīng)紀事項的服務，必須自本合同生效之日起至________年________月________日止。除甲乙雙方另有約定同意延期外，逾期視作本合同自行終止。在本合同終止后的____日內，如果委托人直接或間接地與經(jīng)紀人最初物色的客戶成交，那么經(jīng)紀人有權獲得經(jīng)紀合同中訂立的傭金。
十、本合同履行期間，甲、乙雙方因履行本合同而簽署的補充協(xié)議及其它書面的文件，均為本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。
十一、本合同及補充條款中未約定的事項，應遵循我國有關法律、法規(guī)和本市規(guī)定執(zhí)行。
十二、本合同簽訂后，需要公證的，可按本市公證的有關規(guī)定申請辦理公證手續(xù)。
十三、甲、乙雙方在履行合同過程中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的按本合同約定的下列方法之一，進行解決：
1.向________________仲裁委員會申請仲裁;
2.向人民法院提起訴訟。
十四、本合同壹式________份，甲、乙雙方各執(zhí)________份，具有同等法律效力。
甲方(簽章)：________________乙方(簽章)：________________
營業(yè)執(zhí)照號碼：________________營業(yè)執(zhí)照號碼：________________
個人身份證號：________________個人身份證號：________________
法定代表人：________________法定代表人：________________
住址/注冊地址：______________注冊地址：________________
郵政編碼：________________郵政編碼：________________
聯(lián)系電話：________________聯(lián)系電話：________________
傳真號碼：________________傳真號碼：________________
委托代理人：________________承辦經(jīng)紀人員：________________
簽約日期：________________簽約日期：________________
房地產(chǎn)合同8
甲方：
注冊地：
法定代表人：
乙方：
注冊地：
法定代表人：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關法律法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方本著平等互利、誠實信用的原則，共同參與合作開發(fā)建設房地產(chǎn)項目。為明確雙方的權力、義務和責任，通過友好、平等、認真協(xié)商，達成如下合作協(xié)議，共同遵守執(zhí)行。
第一條、開發(fā)項目
項目名稱：_________________________________________________
項目地址：_________________________________________________
第二條、項目占地面積和用地性質
開發(fā)項目占地______平方米，土地性質為___________土地，項目所用土地文件以批復為準。
第三條、項目規(guī)模
在本協(xié)議所述地塊上開發(fā)建設的具體內容包括：
1.擬建商業(yè)及住宅工程______平方米;
2.擬建地下車庫工程______平方米。
第四條、甲乙雙方合作方式
1.甲乙雙方共同出資合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，共同管理、共享利潤、共擔風險。甲方出資總額占房地產(chǎn)開發(fā)項目資金總額的47%，乙方出資總額占房地產(chǎn)開發(fā)項目資金總額的53%，以出資比率確定股權比例，按照股權比例分配利潤，利益、風險按各方的股權比例享有或承擔相應的權利、義務和責任。
2.本次合作開發(fā)項目投資總額為____________萬元(人民幣)，按上述出資比率，甲方應出資額為_____萬元、乙方應出資額為_____萬元。
上述投資總額包括項目占地的拆遷、安置、補償和辦理項目報建手續(xù)等費用款項，也包括建筑安裝總造價及各方按比率分得的物業(yè)相應應分攤
的國有土地使用權出讓金等。
第五條、合作項目付款方式
該項目資金在_________銀行開戶管理，在本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽署生效后按以下具體時間和額度支付各方應出資的款項：
1.根據(jù)項目投資總額和各方出資比率，甲方應出資_____萬元，分_次支付，每次支付_______萬元;乙方應出資______萬元，分_次支付，每次支付______萬元。
2.雙方首次支付應出資的款項，應在本協(xié)議簽定之后____日內將相應額度的款項撥付至上述銀行賬戶;其余分次應出資款項的時間由雙方商定，但每次支付款項都應在確定支付時間之后的____日內將相應額度的款項及時撥付至上述銀行賬戶。
第六條、前期工作安排
合作開發(fā)項目的前期下列工作應由雙方共同負責盡快落實：
1.落實開發(fā)項目用地規(guī)劃手續(xù)，盡快取得項目占地規(guī)劃批文。土地使用權人為甲方，土地使用不附帶第三者的利益限制。
2.落實開發(fā)項目占地規(guī)劃報建工作。
3.完成開發(fā)項目規(guī)劃用地的拆遷、安置及補償工作。
4.落實開發(fā)項目的整體供水、污水處理、供電、安裝、供氣、通訊報裝等手續(xù)。
5.辦理開發(fā)項目的開工手續(xù)，取得項目開工證，使項目得以合法開工建設。
6.落實和完善與項目相關的其他未及工作，以防患未然。
第七條、項目工程建設的承包發(fā)包
為保證工程質量和工程進度，合作開發(fā)項目的工程建設承包發(fā)包，具體由合作雙方共同協(xié)商、科學考證合理確定。
第八條、項目相關工程管理
1.本協(xié)議簽定之后，甲乙雙方各自委派專人共同組建合作項目聯(lián)合辦公室，具體商定和落實項目管理和工程監(jiān)理、財務及工程進度安排、與各級行政管理部門的聯(lián)絡以及與地方相關民事的溝通、后勤保障等工作。
2.項目聯(lián)合辦公室按前述第六、七條工作內容，具體協(xié)調和落實。
3.項目的各項行政管理工作，由雙方商定委派指定有工作能力的專人具體負責。
4.項目的工程建設管理和技術監(jiān)理工作，由甲方負責委派指定具有專業(yè)技術管理和技術監(jiān)理能力的專人負責，關鍵程序和步驟須相關領導或直接責任人簽字落實。
第九條、物業(yè)交付
合作開發(fā)項目物業(yè)竣工交付時，甲乙雙方應共同參加承包商、設計單位的竣工驗收。在取得《建設工程質量核驗證書》后方可交付物業(yè)管理。
第十條、項目產(chǎn)權確認與產(chǎn)權過戶
1.本協(xié)議簽署后應報送_________(開發(fā)項目的確權主管機關)審批，以便按本協(xié)議各方的出資比率確定合作開發(fā)項目物業(yè)的產(chǎn)權歸屬于各方的具體比率。
2.按相關法律及政策規(guī)定，各方在分得產(chǎn)權物業(yè)時，相應分攤的國有土地應辦理土地使用權變更登記手續(xù)，即將該片國有土地使用權人變更為該方的手續(xù)。此項手續(xù)由乙方負責協(xié)調并辦理。
第十一條、項目相關財務管理
財會管理人員須具備良好的職業(yè)道德、工作能力和好的人品，遵守國家的法律法規(guī)。項目財務主管的聘用須具備會計師職稱，其他財務人員須具備會計從業(yè)資格。
1.財務管理部門須制定嚴謹?shù)呢攧展芾碇贫群透鲘徫宦氊?
2.嚴格執(zhí)行財務管理制度，嚴格履行財務管理手續(xù)，做到日清月結。 各項財務支出須由相關領導批準，支出票據(jù)的報銷須按程序有直接經(jīng)手人和驗收人及相關領導的'親筆簽字。
各項財務收入須開具正規(guī)的收入票據(jù)，杜絕打收入白條。
3.合作開發(fā)項目產(chǎn)品的出售，要嚴格執(zhí)行定價范圍。超出定價范圍出售合作開發(fā)項目產(chǎn)品時，須合作雙方商定并寫出文字紀要，任何個人無權超出定價范圍出售合作開發(fā)項目產(chǎn)品。
4.項目開發(fā)建設成本核算、決算編制、財產(chǎn)清償、利潤分配等，嚴格遵照國家財務稅收制度執(zhí)行。
第十二條、售后產(chǎn)品的維修與管理
嚴格按照國家對房地產(chǎn)開發(fā)建設售后相關規(guī)定執(zhí)行，按甲乙雙方權利、義務承擔相應的責任。
第十三條、違約責任
1.甲乙雙方應全面、實際履行本協(xié)議約定條款所確認的各項義務，任何一方如果沒有依照協(xié)議約定履行自己應盡的義務，均構成對本協(xié)議的違 3違反，應承擔違約責任。違約方除繼續(xù)履行合同義務外，應該賠償另一方由此而引發(fā)的全部經(jīng)濟損失。
2.合作一方如果未按雙方約定的計劃和期限支付應出資的額度，應當賠償由此而造成的全部經(jīng)濟損失。
3.合作一方未經(jīng)另一方同意不得私自向第三方轉讓其股份或財產(chǎn)份額，否則，違約方應當賠償另一方由此而造成的全部經(jīng)濟損失。
4.合作一方嚴重違反本協(xié)議、或者因一方的重大過失、或者因一方違法亂紀而導致項目中止或終止的，應當承擔相應的一切法律和經(jīng)濟賠償責任，同時賠償由此而給合作的另一方造成的一切經(jīng)濟損失。
第十四條、聲明及保證
甲方：
1.甲方為一家依法設立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權簽署并有能力履行本合同。
2.甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均合法有效。
3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監(jiān)管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
乙方：
1.乙方為一家依法設立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權簽署并有能力履行本合同。
2.乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均合法有效。
3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監(jiān)管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
第十五條、保密約定
甲乙雙方保證對在合作協(xié)商進行討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對方的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為___年。否則，違約方應當賠償另一方相應的或者一定的經(jīng)濟損失。
第十六條、通知告知約定
1.根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知告知以及雙方的文 件往來及與本協(xié)議有關的通知告知和要求等，必須用書面形式(可采用書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達時，方可采取公告送達的方式。
2.一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起___日內以書面形式通知對方，否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。
第十七條、協(xié)議變更的約定
本協(xié)議履行期間，發(fā)生特殊情況時，甲乙任何一方需變更本協(xié)議的，要求變更一方應及時以書面形式通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內(書面通知發(fā)出____天內)簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為協(xié)議不可分割的一部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，違約方應當賠償由此而給對方造成的全部經(jīng)濟損失和其他相關連帶責任。
第十九條、協(xié)議轉讓的約定
除本協(xié)議中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本協(xié)議所規(guī)定的雙方任何權利和義務，任何一方在未征得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三方。任何一方未經(jīng)另一方書面明確同意向第三方轉讓本協(xié)議，均屬無效。
第二十條、雙方爭議的處理
1.本協(xié)議受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。
2.本協(xié)議在履行過程中發(fā)生爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關部門調解;協(xié)商或調解不成的，可以按下列方式解決：
(1)提交項目所在地仲裁委員會的仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第二十一條、不可抗力
1.如果本協(xié)議任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。
2.受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間以內書面形式通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后___日內向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續(xù)時間的適當證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。一方聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或者不實際時，其有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的不利影響。
3.不可抗力事件發(fā)生時，雙方應立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本 合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。
4.本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰(zhàn)爭(不論曾否宣戰(zhàn))、動亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。
第二十二條、合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內容不明確的，合同雙方當事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關聯(lián)條款的內容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第二十三條、補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第二十四條、合同的效力
1.本協(xié)議自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。
2.本協(xié)議有效期為____年，自_____年__月__日至_____年__月__日。
3.本協(xié)議正本一式___份，雙方各執(zhí)___份，都具有同等法律效力。
甲方(蓋章)：_____________
乙方(蓋章)：_____________
法定代表人(簽字)：_______
法定代表人(簽字)：_______
委托代理人(簽字)：_______
委托代理人(簽字)：_______
開戶銀行：_________________
開戶銀行：_________________
賬號：_____________________
賬號：_____________________
_________年______月______日
_________年______月______日
房地產(chǎn)合同9
甲方：_____
地址：_____
乙方：房地產(chǎn)中介代理有限公司
地址：_____
甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，就甲方委托乙方(獨家)代理銷售甲方開發(fā)經(jīng)營或擁有的_____事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。
第一條 合作方式和范圍
甲方指定乙方為在(地區(qū))的獨家銷售代理，銷售甲方指定的，由甲方在_____興建的_____項目，該項目為(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，銷售面積共計_____平方米。
第二條 合作期限
1.本合同代理期限為_____個月，自___年___月___日至___年___月___日。在本合同到期前的_____天內，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同代理期自動延長_____個月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。
2.在本合同有效代理期內，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。
3.在本合同有效代理期內，甲方不得在_____地區(qū)指定其他代理商。
第三條 費用負擔
本項目的推廣費用(包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由甲主負責支付。該費用應在費用發(fā)生前一次性到位。具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。
第四條 銷售價格
銷售基價(本代理項目各層樓面的平均價)由甲乙雙方確定為_____元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認可后，有權靈活浮動。甲方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件。
第五條 代理傭金及支付
1.乙方的代理傭金為所售的_____項目價目表成交額的_____%，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，甲乙雙方按五五比例分成。代理傭金由甲方以人民幣形式支付。
2.甲方同意按下列方式支付代理傭金。甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產(chǎn)的代銷責任即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部代理傭金。甲方在收到首期房款后應不遲于3天將代理傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉來的代理傭金后應開具收據(jù)。
乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應得傭金后，將其余款項返還甲方。
3.乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶;屬分期付款的，每兩個月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客戶對臨時買賣合同違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。
第六條 甲方的.責任
1.甲方應向乙方提供以下文件和資料：
(1)甲方營業(yè)執(zhí)照副本復印件和銀行帳戶;
(2)新開發(fā)建設項目，甲方應提供政府有關部門對開發(fā)建設_____項目批準的有關證照(包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和開工證)和銷售_____項目的商品房銷售證書、外銷商品房預售許可證、外銷商品房銷售許可證;舊有房地產(chǎn)，甲方應提供房屋所有權證書、國有土地使用權證書。
(3)關于代售的項目的所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價格、其他費用的估算等;
(4)乙方代理銷售該項目所需的收據(jù)、銷售合同，以實際使用的數(shù)量為準，余數(shù)全部退給甲方;
(5)甲方正式委托乙方為_____項目銷售(的獨家)代理的委托書;以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后二天內向乙方交付齊全。甲方保證若客戶購買的_____的實際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負責。
2.甲方應積極配合乙方的銷售，負責提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發(fā)生誤打。
3.甲方應按時按本合同的規(guī)定向乙方支付有關費用。
第七條 乙方的責任
1.在合同期內，乙方應做以下工作：
(1)制定推廣計劃書(包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等);
(2)根據(jù)市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表;
(3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內，進行廣告宣傳、策劃;
(4)派送宣傳資料、售樓書;
(5)在甲方的協(xié)助下，安排客戶實地考察并介紹項目環(huán)境及情況;
(6)利用各種形式開展多渠道銷售活動;
(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以代理人身份簽署房產(chǎn)臨時買賣合約，并收取定金;
(8)乙方不得超越甲方授權向購房方作出任何承諾。
2.乙方在銷售過程中，應根據(jù)甲方提供的_____項目的特性和狀況向客
戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。
3.乙方應信守甲方所規(guī)定的銷售價格，非經(jīng)甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購買多個單位)，乙方應告之甲方，作個案協(xié)商處理。
4.乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動。
第八條 合同的終止和變更
1.在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經(jīng)濟等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何經(jīng)濟及法律責任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應付費用的除外。
2.經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。
第九條 違約責任，雙方違反合同約定的，支付_____的違約金。
第十條 其他事項
1.本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。
2.在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。
甲方：_____(蓋章)
代表人：_____(簽字)
乙方：_____房地產(chǎn)中介代理有限公司(蓋章)
代表人：_____(簽字)
房地產(chǎn)合同10
一. 合作條件：
甲(開發(fā)商)乙(推廣方)雙方本著自愿、平等的'關系進行合作事宜，合作之前雙方首先確定對方能力以及負責態(tài)度，然后簽訂合作協(xié)議。
二. 合作方式：
合作采取按年結算(年費)或者按月結算(月費)的形式進行合作;
三.合作內容：
1. 乙方在甲方項目開盤預售前進行詳細市場調研，制定銷售推廣案、并根據(jù)項目情況制定項目策劃案，以及一系列包裝、推廣、活動。
2. 乙方針對甲方項目進行調研，制定出符合甲方項目實際情況的項目定位，并進行一系列的活動、包裝，使之能更加有效的提高銷售額。
3.乙方針對甲方在售項目進行跟進，針對具體情況進行實際摸底，并制定出相應應對方案，使之能和銷售更有力結合。達到銷售目標。
4.商業(yè)方面，乙方可以根據(jù)情況向甲方提供：業(yè)態(tài)規(guī)劃，招商方案，項目引導，置業(yè)培訓方案制定等一系列服務內容。
未盡事宜，由雙方商定。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產(chǎn)合同11
委托方： 以下簡稱甲方
地 址：
電 話：
代理方： 以下簡稱乙方
地 址：
電 話：
根據(jù)《合同法》和國家有關政策、法律、法規(guī)，為加快商品房預售，回收資金。甲、乙雙方根據(jù)自愿、互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商就甲方正式聘請乙方為甲方開發(fā)的 項目進行全程推廣之事宜，特簽定本合同，雙方共同遵守執(zhí)行。
一、工作范圍及內容
(一)整合推廣策略服務范圍
1、項目整合營銷推廣策略制定
2、項目整體宣傳包裝設計
3、分階段營銷推廣策略制定
(二)整合推廣策略服務內容
第一部分：整合營銷推廣策略市場調研分析/項目SWOT分析/項目營銷推廣定位與總戰(zhàn)略制定
第二部分：基礎VI項目標志/銷售名片/銷售胸卡/銷售標準表格(如客戶登記表、按揭計算表等)/看樓車車身/手袋設計
第三部分：現(xiàn)場包裝圍板/樓體招示布/樓層進度牌/導示牌/歡迎標牌/看樓專車/工地指示牌(如配套設施方向說明、景觀說明、道路名等)/停車場指示牌
第四部分：賣場包裝形象墻設計/實體展板/規(guī)劃、園林景觀說明牌/室內掛旗
第五部分：宣傳廣告售樓書/招商折頁/戶型單頁/銷售單張/主要城市干道路牌/公交車車身/道路立柱掛旗/報紙平面廣告
第六部分：階段營銷推廣方案
1、第一階段推廣的策略計劃(開盤前)
2、第二階段推廣的策略計劃(開盤期)
3、第三階段推廣的策略計劃(跟進期)
4、第四階段推廣的策略計劃(躍進期)
5、第五階段推廣的策略計劃(跟進期)
二、工作時間計劃本合同共分五個階段工作。
具體如下：
1、第一階段為合同簽定至開盤前一個星期。具體遞交及執(zhí)行時間如下： 整合推廣策略報告的遞交; 項目基本包裝設計(標志、現(xiàn)場、賣場、樓書、單張)的遞交。注：自項目定位及名稱確定后起; 第一階段策略執(zhí)行計劃的(自整合推廣策略報告確定后)遞交; 項目第一階段宣傳推廣執(zhí)行自第一階段策略執(zhí)行計劃確定及項目基本包裝設計完成后開始，預計在合同簽定后 月展開，即 月 旬開始執(zhí)行。
2、第二階段開盤開始至開盤后一月 項目推廣設計(活動現(xiàn)場、廣告)開盤前一月遞交; 第二階段策略執(zhí)行計劃開盤前一個半月遞交; 項目第二階段宣傳推廣執(zhí)行自開盤起至開盤后一月內執(zhí)行。
3、第三階段開盤一月后至裙樓封頂 項目推廣設計(活動現(xiàn)場、廣告)開盤前后遞交; 第三階段策略執(zhí)行計劃開盤前后遞交; 項目第三階段宣傳推廣執(zhí)行自開盤起至開盤后一月開始執(zhí)行。
4、第四階段自主體封頂起一月 項目推廣設計(活動現(xiàn)場、廣告)自項目主體封頂前15天遞交; 第四階段策略執(zhí)行計劃自項目主體封頂前15天遞交;
項目第四階段宣傳推廣執(zhí)行自主體封頂前一周開始執(zhí)行。
5、第五階段自項目主體封頂后一月開始 項目推廣設計(活動現(xiàn)場、廣告)自項目主體封頂后遞交; 第五階段策略執(zhí)行計劃自項目主體封頂后遞交; 項目第五階段宣傳推廣執(zhí)行自主體封頂一月后執(zhí)行。
三、關于成果的界定
1、關于整體策劃報告的界定：以甲方認可簽字為標準
2、關于設計的界定：以甲方認可簽字為標準
3、關于廣告、活動的界定：以入線率、到場率為標準
四、費用及付款方式本合同所涉及整體營銷推廣策劃服務費為項目總標底的 3 ‰。其具體付款方式如下： 合同簽定后，乙方即向甲方收取策劃服務費總額的30%，即 萬元( 萬元整); 在完成項目第一階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額的20%， 即 萬元( 萬元整); 在完成項目第二階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額的20%， 即 萬元( 萬元整); 在完成項目第三階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額的20%， 即 萬元( 萬元整); 在完成項目第四階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額的10%， 即; 萬元( 萬元整)。
注意：策劃服務費不含以下費用：
(1) 影視、廣播音帶等廣告制作費;模特費用、歌曲版權費用;
(2) 廣告發(fā)布費;
(3) 各項公關、促銷實施費(含記者編輯費、招待費等);
(4) 印刷品、菲林制作費;
(5) 調研禮品費、調研人工費、印刷費等。
五、甲方權利與義務
1、 向乙方提供該項目合法的售樓詳細圖紙資料(包括項目鳥瞰圖、沙盤等)、文件，并承擔所提供的一切資料的合法性與準確性的法律責任
2、 甲方對乙方的所有提案具有否決權、審定權、修改權，并有權要求乙方修正。
3、 雙方商定認可的任何方案，甲乙雙方均不得有單方擅自改動，否則引起的問題由改動方負責。
4、 甲方采納的乙方方案或設計都應簽字認可并嚴格執(zhí)行，如執(zhí)行中需要修改也應相互通報，經(jīng)雙方認可方可執(zhí)行。
5、 甲方應及時提供乙方企劃所需的合理資料，乙方必須對甲方的資料進行保密。
6、 甲方單方制定的方案，實施責任與乙方無關，但經(jīng)雙方認可的方案雙方都應承擔責任。
7、 甲方采用乙方的方案及設計即歸甲方所有，乙方不得挪作其它可能侵害甲方利益的用途。
8、 合作內容與具體操作方式乙方根據(jù)甲方的要求和實際情況可進行調整和改動。
9、 提供該項目進行廣告宣傳所需的.費用。
六、乙方權利和義務
1. 乙方向甲方提供一系列設計策劃方案，并收取策劃設計費，甲方應及時向乙方付費。
2. 乙方負責該項目的整合營銷策劃及廣告設計。
3. 乙方為甲方提供咨詢服務，并根據(jù)工作進展，及甲方要求，經(jīng)雙方協(xié)商后提供相應文本和服務。
4. 乙方應及時提供完整的市場分析及市場推廣建議。
5. 乙方向甲方提供項目整合營銷策劃文本，主要內容包括： 促銷執(zhí)行文本：內容包括促銷思路、促銷主題、促銷活動內容、促銷活動執(zhí)行計劃以及費用預算。 廣告策劃：內容包括廣告思路、廣告主題、廣告訴求點以及廣告文案寫作、設計。
6. 銷售策劃：內容包括銷售戰(zhàn)略戰(zhàn)術及實施要點
7. 乙方經(jīng)甲方采納后的提案可用于案例分析及其它不侵害甲方利益的用途，未經(jīng)甲方采納的提案不可做此用途。
8. 乙方采取專案小組的工作方式為甲方提供系列服務，專案小組包括市場調研人員、策劃人員，創(chuàng)意文案人員以及設計人員，集體向甲方提供服務
9. 合同期內或合同中止后，乙方不可泄露甲方商業(yè)機密，因此造成的損失由乙方承擔，乙方將甲方產(chǎn)品的策劃案用于案例分析時，須征得甲方的同意。
七、違約責任
1. 當甲方發(fā)現(xiàn)乙方工作不力，或雙方意見難以溝通與協(xié)調時，甲方有權單方面終止協(xié)議。
2. 當乙方發(fā)現(xiàn)甲方因產(chǎn)品質量或銷售管理等方面出現(xiàn)問題時，乙方屢次建議，甲方不予以配合，乙方有權單方面終止協(xié)議。
八、其它
3. 本合同所涉及服務內容的服務時間為一年，具體自 年 月 日開始至 年 月 日結束。
4. 本合同一式四份，自雙方簽字蓋章時生效，雙方各持兩份。
5. 本合同未盡事宜，雙方可根據(jù)具體情況友好協(xié)商解決。
6. 合同簽定后，甲乙雙方任何一方不得擅自違約，否則，違約造成的經(jīng)濟損失由違約方承擔。
甲 方： 乙 方：
法定代表人： 法定代表人：
簽訂日期：
房地產(chǎn)合同12
委 托 人（甲方）：_________
經(jīng) 紀 人（丙方）：_________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及相關法律法規(guī)規(guī)定，經(jīng)甲、丙雙方協(xié)商一致，就房地產(chǎn)交易經(jīng)紀事宜訂立本合同，以資共同遵守。
第一條 甲方委托丙方為座落在：合肥市_________區(qū)_________[路][小區(qū)]_________號_________幢_________室[住宅][商業(yè)用房][_________]的[房地產(chǎn)轉讓][房屋租賃]提供以下服務：（下列事項供委托人選擇）
（一）提供信息發(fā)布；
�。ǘ┏洚斢喖s介紹人：
�。ㄈ﹨f(xié)助、指導訂立[房地產(chǎn)轉讓][房屋租賃]合同：
�。ㄋ模﹨f(xié)助辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)：
（五）協(xié)助辦理其他手續(xù)[戶口轉移][水表過戶][電表過戶][煤氣過戶][_________][_________]；
�。________
第二條 委托期限從_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
第三條 甲方委托[轉讓房地產(chǎn)][租賃房屋]的：
�。ㄒ唬┊a(chǎn)權人姓名：_________，建筑面積：_________m2， 建成年份：_________年，層次：_________層，房屋結構：_________，房屋權屬證號：_________，土地所有權為：[國有][集體所有]；
�。ǘ┦覂妊b修情況：_________
�。ㄈ┦覂燃揖呶锲非闆r：_________
（四）水、電、煤氣、供熱、有線電視、固定電話等情況：
?_________
�。ㄎ澹⿺M[房地產(chǎn)轉讓][房屋租賃]的價格：_________元/m2 。
（六）經(jīng)交易雙方確認[房地產(chǎn)轉讓][房屋租賃]的價格[_________元][_________元/年]。
第四條 甲、丙雙方的權利義務
�。ㄒ唬┘追教峁房地產(chǎn)轉讓][房屋租賃]的信息應真實、合法、準確。
�。ǘ┘追綉诒竞贤炗喓骭________日內向丙方提交下列資料的復印件：
1、產(chǎn)權人身份證
2、房屋權屬證書
3、[國有][集體所有]土地使用權證
4、其他相關資料：
�。�1）_________
（2）_________
�。�3）_________
（4）_________
�。ㄈ┘追綉浜媳降较嚓P部門查驗有關資料和到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀，
并告知房屋有無漏水、管道不通等瑕疵和房地產(chǎn)是否已經(jīng)抵押、房屋是否己經(jīng)租 賃等情況。
（四）甲方應配合丙方簽訂[房地產(chǎn)轉讓][房屋租賃]合同及到[房地產(chǎn)管理部門][土地管理部門]辦理相關手續(xù)。
�。ㄎ澹┍剑ǚ康禺a(chǎn)經(jīng)紀人）在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動時，應出示房地產(chǎn)經(jīng)紀人《執(zhí)業(yè)證書》和《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。
�。┍綄追教峤坏奈募Y料應出具收件清單。不得泄漏委托人的商業(yè)秘密。
（七）丙方應對甲方提供的信息到現(xiàn)場勘察和相關部門進行查驗。
�。ò耍┍綉凑占追降奈�，發(fā)布房地產(chǎn)信息。
�。ň牛┍綉浜霞追胶炗哰房地產(chǎn)轉讓][房屋租賃]合同。
�。ㄊ┍綉浜霞追降较嚓P部門辦理[房地產(chǎn)轉讓][房屋租賃]相關手續(xù)。
（十一）丙方在完成甲方委托事項后，按照物價部門核定的收費標準向甲方收取中介服務手續(xù)費_________元。不再收取其他費用 。
第五條 甲、丙雙方的'違約責任
�。ㄒ唬┍竞贤谒臈l（一）至（四）項，甲方應按約定做到，特殊情況應在_________日內告知丙方，取得丙方書面同意，否則導致房地產(chǎn)無法正常交易，甲方應向丙方支付違約金_________元。
�。ǘ┍竞贤谒臈l（五）至（十）項，丙方應按約定做到，特殊情況應在_________日內告知甲方，并取得甲方書面同意，否則導致房地產(chǎn)無法正常交易，丙方應向甲方支付違約金_________元。
單方解除本合同，由違約方支付違約金_________元。
第六條 合同糾紛的解決方式
本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；也可由房地產(chǎn)管理部門或工商行政管理部門調解。協(xié)商不成或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
1、依法向合肥仲裁委員會申請仲裁；
2、依法向人民法院起訴。
第七條 本合同未盡事宜可另行約定。
第八條 本合同一式兩份，甲、丙雙方各執(zhí)一份。
第九條 其他約定條款
�。ㄒ唬________
（二）_________
�。ㄈ________
第十條 本合同自甲、丙雙方簽訂之日起生效。
委托方（乙方）簽章：_________ 經(jīng)紀人（丙方）簽章：_________
證件名稱：_________ 經(jīng)紀人簽字：_________
證件號碼：_________ 執(zhí)業(yè)證號碼：_________
聯(lián)系電話：_________ 聯(lián)系電話：_________
代理人簽字：_________
證件名稱：_________
證件號碼：_________
聯(lián)系電話：_________
共有人簽字：_________
簽訂時間：_________ 年____月____日
附件
一、房屋內附屬設備狀況及室內裝飾情況
.....................................................................
（粘貼線） （騎縫章加蓋處）
附屬設施：_________ 設備：_________
室內裝飾：_________
二、戶口、水、電、煤氣、電訊等費用的支付情況
.....................................................................
（粘貼線）?（騎縫章加蓋處）
三、其他
（一）_________
�。ǘ________
房地產(chǎn)合同13
出售方（稱甲方）：_______________
地址：___________________________
電話：___________________________
購買方（稱乙方）：_______________
姓名：___________________________
性別：___________________________
出生日期：________年_____月____日
國籍：___________________________
身份證號碼：_____________________
電話：___________________________
地址： __________________________
第一條 本合同依據(jù)中華人民共和國法律和《深圳經(jīng)濟特區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定》制定。
第二條 甲方經(jīng)深圳市人民政府文件批準，取得位于深圳市__________地段占地面積__________平方米的土地使用權，使用期限自__________年_____月_____日至__________年_____月_____日止共計_____年，土地所有權屬中華人民共和國。
甲方在上述土地興建樓宇，屬_____結構，定名為__________，由甲方出售。
第三條 乙方自愿向甲方購買上述樓宇內的第_____座（幢）樓_____單元，建筑面積為__________平方米，占地__________平方米，由甲方于__________年_____月_____日交付乙方使用，如遇特殊原因可延期交付使用，但延期不得超過三百六十天，特殊原因是：
一、人力不可抗拒的自然災害；
二、施工中遇到異常的困難及重大技術問題不能及時解決的；
三、其它非甲方所能控制的`事件。
上述原因必須經(jīng)深圳市有關主管部門的證明文件為依據(jù)，方能延期交付使用。
第四條 甲乙雙方同意上述樓宇單元售價為_____幣_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元_____角整。
付款方式由乙方按指定收款銀行：___________________________________
帳戶名稱：_______________帳號：_______________付款辦法：_______________
第五條 乙方如未按本合同第四條第二款付款，甲方有權追索違約利息，以應付款之日起至付款之日止，按深圳市銀行當時貸款利率計算利息付給甲方，如逾期三十天內，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人，出售之款不足以清還甲方之款時，甲方可向乙方追索，如轉售盈益屬甲方所有。
第六條 甲方如未按合同第三條的規(guī)定將樓宇單元交付乙方使用，應按合同規(guī)定交付日第二天起至交付日止，以當時深圳市銀行貸款利率計算利息，以補償乙方的損失。
第七條 在簽訂本合同時，甲方應將乙方原認購時所交付的定金__________退回給乙方或抵作購樓價款。
第八條 甲方出售的樓宇須經(jīng)深圳市建筑質量檢驗部門驗審合格，如質量不合格時，乙方有權提出退房，退房后甲方應將乙付款現(xiàn)在三十天內退回乙方。
第九條 乙方在交清購樓款后，由深圳市房管部門發(fā)給房產(chǎn)權證書，業(yè)主即取得出租、抵押、轉讓等權利，并依照國家和廣東省對深圳經(jīng)濟特區(qū)的有關規(guī)定，享受優(yōu)惠待遇。
乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關連的公共通道、設施、活動場所，同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德，維護公共設施和公共利益。
乙方所購樓宇只作 使用。在使用期間不得擅自改變該樓宇結構，如有損壞應自費修繕。
乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關土地管理規(guī)定繳納土地使用費。
第十條 乙方所購樓宇，如發(fā)生出租、抵押、轉讓等法律行為，應經(jīng)深圳市公證處辦理公證后，由深圳市房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)權轉移、登記手續(xù)。
第十一條 本合同用鋼筆填寫的與打字油印的文字，均具有同等效力。
第十二條 本合同自簽訂并經(jīng)深圳市公證處公證之日起生效。
如發(fā)生糾紛，雙方應本著友好精神協(xié)商解決，不能解決時，應提請深圳市仲裁機構仲裁或深圳市人民法院裁決。
第十三條 本合同共_____頁，為一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，深圳市公證處一份，均具有同等效力。
甲方：____________________ 乙方：____________________
代表人：__________________ 代表人：___________________
______年_____月_____日 ______年_____月_____日
簽約地點：____________ 簽約地點：____________
房地產(chǎn)合同14
貸款人（抵押權人）：___
借款人:___ 身份證號：___
抵押人:___ 身份證號：___
合同簽訂履行地點：___
為明確權利和責任，貸款人、借款人與抵押人經(jīng)協(xié)商同意，訂立本合同：
第一條借款金額：___萬元整。
第二條借款期限：自___年___月___日起至___年___月___日止。
第三條借款的實際放款日和還款日以借據(jù)為準。借據(jù)是合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第四條借款月利率：___‰，月綜合費率：___‰，合計：每月 %。
第五條本合同項下借款，自貸款人放款之日起計算利息和綜合費用，按月計息。
第六條本合同所約定的利率和綜合費率不受本合同借款期限限制，借款人必須按時交納利息和綜合費用直至借款人清償完債務為止。
第七條經(jīng)貸款人同意，借款人提前歸還借款的，按合同約定的利率和綜合費率及實際用款月數(shù)計算利息和綜合費用。
第八條本合同約定：借款人按月交納利息和綜合費用，即每月日前支付上月利息和當月綜合費用。借期在五日內，利息和綜合費用按日計算；借期在十日內，利息和綜合費用按半個月計算；借期在十日以上（包括十日），利息和綜合費用按整月計算。如借款人未能履行此約定，貸款人有權單方提前終止合同并向借款人追索借款本金、利息、綜合費用及違約金。
第九條逾期交納利息和綜合費用或逾期還款的，除正常交納利息和綜合費用外，每日按借款金額的0.5‰加收違約金。
第十條本合同項下借款本金、利息、綜合費用和可能發(fā)生的違約金、實現(xiàn)債權的費用由抵押人以其有權處分的'房地產(chǎn)作抵押向貸款人提供連帶責任保證。
第十一條抵押房地產(chǎn)類別：
數(shù)量：___平方米
有效證件：房屋所有權證
房屋所有權證號碼：___
國有土地使用證：___
使用權面積：___平方米
共用分攤面積：平方米
房地產(chǎn)座落：___。
抵押部位：全部（___平方米）
評估（確認）價值：___萬元整。
抵押期限：6個月，與借款期限相同。
第十二條抵押房地產(chǎn)在抵押方封存。在借款人未償還借款前，抵押方負責抵押房地產(chǎn)的維修、保管，并不得轉讓、出租、出售、拆動或損壞，保證抵押房地產(chǎn)的完好無損。
第十三條抵押期間，如果抵押房地產(chǎn)因故價值減少，抵押人應在抵押房地產(chǎn)價值減少情況發(fā)生后十天內向貸款人增補同減少的價值相當?shù)呢敭a(chǎn)抵押。房產(chǎn)在抵押期間由抵押方到保險公司辦理投保手續(xù)，保險費用由借款方承擔。
第十四條本合同經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門履行房地產(chǎn)抵押登記后生效。
第十五條本合同未盡事項，按國家法律及國家商務部、公安部頒布的《典當管理辦法》執(zhí)行。
貸款人：借款人：抵押人：
�。ê戏ü灿腥耍�
經(jīng)辦人：經(jīng)辦人：經(jīng)辦人：
___年__月__日
房地產(chǎn)合同15
第一節(jié)概述
一、“按揭”的淵源
學術界基本一致的看法是，“按揭”一詞來源于英美法的mortgage，先為香港使用，后傳入大陸。“按”字既反映廣州話的發(fā)音的特點，在南方又有“押”的含義，“揭”字則來源于mortgage的尾音，所以，“按揭”是mortgage一詞的音譯和意譯的結合體。
近代英美法中的mortgage，是一種以不動產(chǎn)為主要標的的權證轉移（transferringoftitle）和權證回贖（redeption）相結合的擔保制度。債務人為擔保債務之履行，將不動產(chǎn)權證轉移給債權人，在債務履行完畢后，債務人有將不動產(chǎn)權證贖回的權利；在債務人不能履行債務時，該不動產(chǎn)權利則完全歸債權人擁有。已經(jīng)設定mortgage的財產(chǎn)，債務人欲再次設定mortgage時，則需轉移其回贖權給新的債權人。Mortgage不同于以轉移動產(chǎn)占有進行擔保為特征的pledge（質押），也不同于法定的、在債務清償前可以保有特定財產(chǎn)作擔保的lien（留置）。Mortgage的本質類似羅馬法的信托質和讓與擔保，據(jù)說日本學者就將mortgage翻譯成讓與擔保〖注：參見許明月著：《抵押權制度研究》，法律出版社1998年出版，第47頁〗，可見mortgage與讓與擔保在通過讓與財產(chǎn)所有權證或相關權益以擔保債務履行方面具有共同的特征。
1925年英國頒布物權法，對傳統(tǒng)的mortgage制度作了較大調整，除引進大陸法的登記制度，要求設定mortgage必須登記外，還用變價取代債權人對財產(chǎn)權利的獲得，即在債務人不能履行到期債務時，債權人不能直接取得用于mortgage的財產(chǎn)的所有權或相關權益，而只能申請對相關財產(chǎn)進行拍賣或以其他方式取得變價以獲得受償，或在不能實現(xiàn)變價時由法院將相關財產(chǎn)判給債權人。英國物權法的規(guī)定使mortgage與大陸法中的“抵押”更為接近，但權證的轉移仍為mortgage的基本特征。
香港1984年頒布的《轉讓和物權條例》（ConveyanceandPropertyOrdinance）則更進一步，不僅不允許債權人在未經(jīng)債務人的同意的情況下取得相關財產(chǎn)的所有權，還規(guī)定債務人無須轉移權證而繼續(xù)保有按揭財產(chǎn)的所有權，但該財產(chǎn)所有權應從屬于對債權人的財產(chǎn)負擔〖注：SeeSarahNield：《HongKongLandLaw》，PublishedbyLongman，SecondEdition，1998，P444〗。至此，權證的轉移已演變?yōu)榘唇业怯浐蜋嘧C保留，權證的回贖權已演變?yōu)榍鍍攤鶆蘸蟪蜂N抵押的請求權。
按揭在香港的廣泛適用與香港房地產(chǎn)業(yè)的特點有密切關系，香港地少人多，地價昂貴，發(fā)展商買地的成本占其總開發(fā)的成本比例太大，給許多發(fā)展商帶來資金壓力，故有將尚未建成的房屋通過預售以融通資金的必要。同時，香港的商品房屋的購買力主要來自中產(chǎn)階級，少有購房人有足夠的經(jīng)濟能力一次性支付購房款，遂將所購房屋用于按揭、以分期供款方式減輕支付壓力。加之，上個世紀六十年代至九十年初，香港經(jīng)濟高速發(fā)展，房屋價格成倍增長，以按揭的方式買樓還是不錯的投資選擇。又由于房屋價格飛漲，銀行發(fā)放的按揭貸款，既無風險，且有穩(wěn)定的利息收益，等等因素，均使得按揭成為發(fā)展商、購房人和銀行等普遍接受的一種融資擔保方式。
二、按揭在大陸地區(qū)的發(fā)展
在上個世紀八十年代南方沿海首先開始土地有償使用后，以市場需求為導向的商品房開發(fā)逐漸吸引了香港的購房人，他們帶來了購房資金，也帶來按揭購房的要求，但當時在大陸以銀行為主的金融機構尚未商業(yè)化和企業(yè)化，對個人的貸款還沒有開放，按揭要求無法滿足。至九十年代后期，國家為配合住房制度的改革，開始允許商業(yè)銀行開辦個人住房擔保貸款。初期，對個人住房擔保貸款限于一手樓特別是預售樓。由于所購房屋尚未竣工或雖已竣工但未取得房地產(chǎn)證，購房人用于按揭的財產(chǎn)不是嚴格意義的不動產(chǎn)，而是依預售合同所產(chǎn)生的合同權益，預售合同經(jīng)過預售登記而得以保全其請求權，該請求權即是對正在形成中的不動產(chǎn)物權的請求權。登記后的預售合同交給作為債權人的銀行保存，購房人付清貸款后取回，此舉頗似英美法中為設定mortgage而進行的權證轉移，但因不動產(chǎn)物權尚未形成，用于按揭的是對未來物權的期待權，其又與mortgage作為現(xiàn)存財產(chǎn)上的負擔這一特點不甚相符。
之后，按揭房屋的范圍擴大到二手樓和現(xiàn)樓，按揭的內容發(fā)生重大變化。由于二手樓或現(xiàn)樓多數(shù)已有房屋產(chǎn)權，買賣交易直接在產(chǎn)權人和購房人之間進行，發(fā)展商不參與；又由于房屋已有產(chǎn)權，用于按揭以保證清償貸款的財產(chǎn)不再是期待權，而是已經(jīng)形成的不動產(chǎn)物權，再加上按揭登記，此時的按揭已完全具有大陸法中的“抵押”的基本特征。只是在按揭款未償還以前，產(chǎn)權證在辦理過戶后并不直接發(fā)還購房人，而是由貸款銀行留存，購房人清償按揭款以后方可到銀行領取產(chǎn)權證，此點仍保留了英美法中mortgage的權證轉移的特征。
至今，按揭的房屋已不再限于住房，商鋪、廠房、寫字樓甚至土地使用權均可用于按揭。其主要特征，除貸款人在貸款期內可以保留產(chǎn)權證以外，其它與抵押無大的差異。
在司法實踐中，鑒于法律并未對按揭作出專門規(guī)定，有關爭議參照抵押的規(guī)定處理，最高人民法院頒布《若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定：以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。此規(guī)定明確支持了在建房屋設定抵押的效力。該規(guī)定解決了法律與實踐脫節(jié)的問題。由于該規(guī)定承認了不動產(chǎn)物權的期待權的抵押，對于抵押標的物的擴充有特別的意義。
三、按揭作為一種特殊形式的抵押
盡管我國法律將按揭視同抵押處理，但按揭與一般意義上的房地產(chǎn)抵押相比，仍有其特殊性。它表現(xiàn)在：
1、主體不同。由于按揭主要適用于房地產(chǎn)的買賣，其主體為賣房人、購房人和獲準開展按揭業(yè)務的商業(yè)銀行。而房地產(chǎn)抵押適用所有形式的債務擔保，其有關法律關系的`主體為債權人（或抵押權人）、債務人和抵押人。按揭的債權人（或按揭權人）只能是進行按揭業(yè)務的商業(yè)銀行。抵押中的債權人可以是銀行，也可以是非銀行金融機構，或其它享有債權的人。按揭的按揭人一定是購房人，但抵押中的抵押人可以是債務人，也可以是債務人以外的其它享有房地產(chǎn)權的人。
2、主合同的法律性質不同。盡管按揭和抵押的主合同均屬債務合同，且按揭和抵押均是主債務合同的從合同，但按揭的主合同是貸款合同，而抵押的主合同可以是貸款合同，也可以是買賣合同，或加工承攬合同、或建設工程合同等其它一切形式的債務合同。
3、涉及的法律關系不同。按揭涉及三種法律關系：購房人與開發(fā)商或其他賣房人之間房屋買賣關系，購房人與商業(yè)銀行
之間的借貸關系，以及購房人與銀行之間的抵押擔保關系。有的按揭還會存在開發(fā)商與商業(yè)銀行的保證擔保關系，從而使按揭涉及的法律關系達到四種。而一般意義上的房地產(chǎn)抵押主要涉及兩種法律關系：債權人與債務人之間的主債務關系和抵押人與抵押權人（債權人）之間的抵押擔保關系。
4、標的物的范圍不同。房地產(chǎn)抵押合同的標的是抵押人已經(jīng)擁有的土地使用權和房屋所有權，按揭合同的標的可以是現(xiàn)有的土地使用權和房屋所有權，也可以是與預售樓有關的權益，即是正在形成的不動產(chǎn)物權的期待權。
5、登記和設定的方式不同。房地產(chǎn)抵押依法進行抵押登記，房地產(chǎn)證上載明抵押設定的日期、債權金額、抵押范圍等，抵押權人取得他項權證書。按揭登記時，標的物已取得產(chǎn)權的，產(chǎn)權過戶后進行類似于抵押登記的按揭登記，產(chǎn)權證交商業(yè)銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還給按揭人（購房人）；標的物未取得產(chǎn)權的，預售合同和按揭貸款合同交房地產(chǎn)登記部門備案登記，備案登記后的預售合同和按揭貸款合同由商業(yè)銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還按揭人。按揭期間取得產(chǎn)權證的，產(chǎn)權證由銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還按揭人。
預售合同和按揭貸款合同的備案登記也叫預售登記，是對當事人依合同取得的請求權的一種保全措施，實踐中的預售登記已經(jīng)賦予這些請求權以準不動產(chǎn)物權的性質。對預售合同進行預售登記，購房人對正在建設中的房屋雖然尚未取得物權，卻能將對正在形成中的不動產(chǎn)的請求權的內容和順位予以記載，以排斥順位在后的對同一標的物轉讓、抵押、查封等，切實保護購房人的權益。對按
揭貸款合同進行預售登記，可以保全商業(yè)銀行對購房人請求權的請求權，以防止購房人的請求權未經(jīng)按揭權人的同意而另行處分，并排斥他人侵害該請求權。
6、實現(xiàn)的方式不同。在按揭房屋取得房地產(chǎn)權證之前，按揭的標的不是所購房屋，而是對所購房屋的請求權。因此，在發(fā)生按揭合同糾紛時，按揭權人不是通過處分房屋來實現(xiàn)自己的按揭權，而是通過處分按揭人的請求權來實現(xiàn)自己的按揭權。對發(fā)展商來說，按揭權人有代位行使按揭人在購房合同的有關權利的權利。比如，在按揭人不能按期償還按揭貸款或失去供款能力時，按揭權人則可依按揭合同取得相關代位權，代位行使按揭人依購房合同產(chǎn)生的對發(fā)展商的請求權，或繼續(xù)履行購房合同的義務以取得房屋產(chǎn)權，最終將房屋產(chǎn)權變現(xiàn)以抵押按揭人余下債務，或直接處分該請求權，以處分該請求權之所得抵償按揭人余下債務。
所以，發(fā)展商參加按揭關系的意義不僅在于向按揭銀行提供按揭人歸還按揭款的保證擔保，還在于為按揭銀行將來代位行使按揭人在購房合同的請求權給予承諾和確認。
7、承擔擔保責任的方式不同。在一般房地產(chǎn)抵押中，抵押人以自己擁有的房地產(chǎn)承擔擔保責任，抵押人在承擔擔保責任后喪失的是相應的不動產(chǎn)物權。在按揭的法律關系中，按揭人通常不是以自己擁有的房地產(chǎn)承擔按揭責任，而是以自己擁有請求權的、實際為發(fā)展商擁有的房地產(chǎn)承擔按揭責任，按揭人在承擔按揭責任后喪失的不是相應的不動產(chǎn)物權，而是對相應的該不動產(chǎn)物權的請求權。
第二節(jié)房地產(chǎn)按揭合同的主要條款
房地產(chǎn)按揭合同，有時也叫購房抵押合同，它可以是一個獨立的合同文本，作為從屬于購房借款合同的法律文件，也可以是一些相對獨立的合同條款，作為購房借款合同的一部分。當與按揭有關的規(guī)定和與借款有關的規(guī)定出現(xiàn)在同一合同文本時，該合同文本被稱為按揭借款合同，或叫購房抵押借款合同。后一種叫法在“抵押”之前加上“購房”二字，以示其與一般意義上的房地產(chǎn)抵押的區(qū)別。獨立的按揭合同與相對獨立的按揭條款之間只要其內容完整，在法律效力上并無分別。
一、按揭合同當事人：按揭人、按揭權人和發(fā)展商
按揭合同中的按揭人必須是購房合同中購房人和借款合同中的借款人。按揭人、購房人和借款人三位一體，是按揭法律關系的最顯著的特征之一。在購房按揭借款的法律關系，購房合同、借款合同和按揭合同互相交織，三種法律關系互相依存，互為補充。按揭人是唯一同時參加三種法律關系的當事人，反映出三種法律關系的確立均以按揭人之利益為核心，并以按揭人完成購房行為為目的。
按揭合同中的按揭權人是能夠經(jīng)營公民個人貸款業(yè)務的商業(yè)銀行，不能合法經(jīng)營個人貸款業(yè)務的銀行、其它金融機構、企業(yè)和個人不能成為按揭合同的按揭權人。
發(fā)展商參加按揭合同并作為當事方是按揭合同異于一般房地產(chǎn)抵押合同的又一特征，其幫助按揭合同履行的責任以及相應的擔保責任在一般房地產(chǎn)抵押合同中并不多見。
如果合同文本不叫按揭合同，而叫購房抵押合同或購房抵押借款合同，按揭人和按揭權人則相應稱為抵押人和抵押權人，名稱雖然不同，權利義務關系卻沒有差異。
二、按揭之標的
按揭之標的必須是按揭人依購房合同所購之房屋，合同應載明該房屋所處之具體位置、樓層、房號、面積等。房屋未取得房地產(chǎn)權證的，應寫明房屋預售契約之編號。
按揭標的之性質，在房屋未取得產(chǎn)權證之前，是按揭人依購房合同所產(chǎn)生的權益，在房屋取得產(chǎn)權證之后，是按揭人對所購房屋的所有權和房屋共用土地的使用權。按揭合同簽定后，房屋產(chǎn)權證可能隨時取得，因而按揭之標的可能隨時發(fā)生變化，即在按揭合同履行過程中，作為按揭標的的合同權益或請求權可能隨時會轉變成不動產(chǎn)物權。
三、按揭擔保的范圍
按揭合同應寫明按揭所擔保的債權的范圍，一般包括按揭款的本金、利息、罰息和實現(xiàn)債權的費用等。
四、按揭的期限
按揭是房地產(chǎn)抵押的一種特殊形式，在主債務未受清償時，本不受約定期限之限制，但實踐中的按揭合同多設期限條款，即將期限設定自按揭合同登記之日起，到主債務受清償之日止。
五、按揭權人之權利
1、優(yōu)先受償權。無論按揭標的是合同權益，還是不動產(chǎn)物權，在實現(xiàn)按揭權時，按揭權人均有優(yōu)先受償權。在因房屋發(fā)生毀損而獲得賠償時，所獲賠償是按揭標的的代位物，按揭權人對代位物同樣有優(yōu)先受償權。
在按揭標的是按揭人依購房合同所產(chǎn)生的權益時，為實現(xiàn)按揭權，按揭權人有權代位行使按揭人在購房合同中的權利，即要求發(fā)展商按購房合同的規(guī)定履行義務，及時按購房合同規(guī)定的質量條件建造房屋和交付使用。按揭權人也可以代位將該請求權或房屋產(chǎn)權予以拍賣變現(xiàn)，以所得價款優(yōu)先受償，以償還按揭人所欠債務。所得價款多出所欠債務部分，交還按揭人。
值得注意的是，房屋按揭同樣存在擔保物權的競合問題。在房屋預售時，因房屋產(chǎn)權尚未取得，房屋上設置物上負擔的可能性不大，所以預售房屋按揭，較少有其它抵押權與按揭權同時存在于預售房屋之上的可能性。但如果購房合同的標的是已經(jīng)取得產(chǎn)權的房屋，則在設置按揭時該房屋上可能已經(jīng)有抵押權存在。同時，在設置按揭以后，隨著按揭款的逐步清償，經(jīng)按揭權人同意，按揭人也可以將有產(chǎn)權的按揭房屋另設抵押。在此情況下，按揭權人的優(yōu)先受償權相對其他抵押權而存在，按揭權人以其按揭在各抵押權中的位置和順序行使優(yōu)先受償權。
2、對按揭人的處分權的限制權。為保護按揭權人之權益，合同應訂明按揭權人對按揭人的處分權的限制權。如果按揭人欲轉讓其在購房合同的權益，應先征得按揭權人的書面同意。按揭所購房屋一般以自用為目的，如確需出租他人使用，按揭人不僅應征得按揭權人的書面同意，還應告知承租人有關按揭的事實，以便按揭權人在處分按揭房屋時，有關租賃合同能及時解除，出租人也能及時遷出該按揭房屋。
3、物上請求權。當按揭房屋受到來自按揭人或第三人的妨礙，或其行為足以減損按揭房屋的價值時，按揭權人有權要求加害人停止侵害、排除妨礙和賠償損失。按揭合同應對按揭權人的物上請求權明確確認。
4、檢查權。按揭權人有權在合理的時間以合理的方式檢查按揭房屋的物理狀況。
5、其他知情權。如果有重要事件影響按揭人的支付能力，如發(fā)生對按揭人不利的訴訟或仲裁，或有重大事件影響發(fā)展商的施工進度，如發(fā)展商的銀行帳戶被法院查封，工程建設出現(xiàn)技術難題等，按揭權人均有權獲得有關當事人的書面通知，以便了解事件真相及其相關后果。
六、按揭人之義務
1、接受按揭之義務。按揭人得同意將其房屋或有關合同權益用于按揭，在其不能償還按揭款時，接受按揭權人行使按揭權。
2、保管義務。按揭人應妥善保管按揭房屋，不得為并不得允許他人為有可能減損按揭房屋之價值、并最終損害按揭權人利益之行為。按揭人一般還須為所購房屋購買財產(chǎn)保險。
3、接受處分權限制之義務。按揭人在將按揭房屋轉讓或出租或另設抵押時，應事先征得按揭權人書面同意。
4、告知義務。在有重大事件影響按揭人的支付能力時，按揭人應及時將事件告知按揭權人。
5、承認發(fā)展商的回購權。若按揭人不能按時支付按揭款，除按揭權人可行使有關按揭權外，發(fā)展商也可以選擇代按揭人支付余下按揭款，從而代替按揭人取得其對按揭房屋的有關權益。此時，發(fā)展商應對按揭人已經(jīng)支付的按揭款予以適當補償。該補償行為在實踐中被稱作“回購”行為。
七、擔保人之權利與義務
在按揭合同中，發(fā)展商既不是按揭人，也不是按揭權人，卻又有相對獨立的權利與責任，突顯出按揭合同不同于一般房地產(chǎn)抵押合同的鮮明特征。
1、擔保按揭人還款的責任。按揭合同中一般要求發(fā)展商作出書面承諾，在按揭人不能按期償還按揭款時，發(fā)展商承擔相應的擔保責任。此承諾之性質為一般保證，責任的性質為補充責任，即在按揭權人實現(xiàn)按揭權以后，其債權仍不足以清償?shù)�，發(fā)展商有責任對按揭人的余下債務予以清償。
發(fā)展商的保證擔保，連同按揭人的按揭擔保，使按揭權人發(fā)放的按揭貸款得到雙重還款保證。
2、確認和保護按揭權人利益的責任。由于發(fā)展商是購房合同中的當事人，且按揭房屋在辦理產(chǎn)權之前實際上為發(fā)展商所擁有，故無論按揭的標的是合同權益，還是一種不動產(chǎn)物權，按揭權人欲實現(xiàn)其按揭權必有賴于發(fā)展商的配合。發(fā)展商的有效配合既利于按揭權的順利實現(xiàn)，也利于保護按揭權人的權益在按揭期內不受侵犯。
3、�？顚Ｓ玫呢熑巍Ｒ腊唇抑畱T例，按揭權人發(fā)放的按揭貸款并不直接付給借款人（按揭人），而是直接付給發(fā)展商，以便發(fā)展商用于按揭房屋的建設。由于貸款的使用直接
影響按揭房屋的建設和按揭權的實現(xiàn)，故按揭合同應要求發(fā)展商專款專用，不得將資金挪作他用。
4、按時和按房屋買賣合同規(guī)定的條件建造房屋和交付使用的責任。此責任雖在房屋買賣合同中有明確規(guī)定，但在按揭合同中作出規(guī)定仍有重要意義。這樣，在發(fā)展商不按時、不按質交付房屋時，既違反了對購房人（借款人、按揭人）的合同義務，也違反了對貸款人（按揭權人）的合同義務。
5、回購責任。有時按揭合同還規(guī)定在按揭人失去還款能力時，發(fā)展商有責任將已售出的房屋回購，然后由發(fā)展商繼續(xù)履行對按揭權人的還款義務。
實際上，即使按揭合同沒有回購條款，如果購房人失去還款能力，發(fā)展商在向按揭權人履行了擔保義務后，反過來可向購房人主張債權，在收回房屋和向購房人作出適當補償后，其結果與依回購條款履行回購責任的結果往往相差無幾。
6、辦理登記和向按揭權人交付權證的責任。由于按揭保留了普通法中mortgage的向權利人交付權證的做法，發(fā)展商必須向按揭人承諾辦理或協(xié)助辦理按揭登記手續(xù)或房屋所有權證的申領手續(xù)，并保障將權證交按揭權人保管，直到按揭人履行完畢還款義務為止，方可交還按揭人。
八、違約責任
1、違約事由當事人須在按揭合同中約定特定條件，在該特定條件發(fā)生時，按揭權人有權處分按揭房屋和要求發(fā)展商承擔責任。
�。�1）按揭人未按期供款。合同一般約定按揭款系逐月支付，如果按揭人累計數(shù)月未按期供款，或拖欠之供款達到特定數(shù)目，即構成按揭人違約。
�。�2）發(fā)生特定事由致使合同無法履行。如按揭人死亡或被宣告死亡后無人代其供款，按揭人因失業(yè)而無支付能力等。
�。�3）按揭人有其他違反合同義務和損害按揭權人利益之行為。如按揭人未盡保管義務，從事?lián)p害房屋價值之行為，或未服從按揭權人對其處分權之限制，擅自將按揭房屋另設抵押或轉讓給他人，從而損害按揭權人之利益者。
�。�4）發(fā)展商未按時、按質建造和交付房屋。此事由在現(xiàn)存多種合同范本中較少規(guī)定。但如果按時、按質建造和交付房屋是發(fā)展商對按揭權人的擔保義務之一部分，則在發(fā)展商不按時和不按質建筑和交付房屋時，按揭權人當然有權追究發(fā)展商的違約責任。由于延期交樓和貨不對板是購房合同中最主要的兩種違約形式，且該違約形式不僅危害購房人的利益，也嚴重不利于按揭權人的利益，因此，將延期交樓和貨不對板作為按揭權人追究發(fā)展商違約責任的事由有利于強化對發(fā)展商的開發(fā)行為的約束。
2、按揭房屋之處分按揭合同中對按揭房屋的處分的規(guī)定主要是處分方式和所得價款的分配順序的約定。在協(xié)議折價、變賣和拍賣三種處分方式中，協(xié)議折價一般不適用于按揭房屋的處分，因為按揭權人作為商業(yè)銀行只有在極特殊的情況下（如在按揭房屋設辦事機構）才會接受以協(xié)議折價方式取得該按揭房屋。按揭房屋的處分以變賣和拍賣方式為主。
處分所得價款的分配順序與處分抵押物后的分配順序相似，在支付處分費用、代扣應繳稅費后，處分所得主要用于償還按揭人對按揭權人的債務。處分所得不足以償還債務時，應由發(fā)展商承擔補充責任，處分所得償還債務后尚有余額的，余額交還按揭人。
3、擔保人的補充責任有的按揭合同規(guī)定發(fā)展商對按揭人的債務承擔連帶清償責。既是按揭合同，就應以按揭擔保和按揭房屋的處分為主導，以發(fā)展商的擔保責任為補充。若讓發(fā)展商承擔連帶清償責任，則按揭合同成可有可無之物，既無特色，也無意義。而且，設立按揭制度和簽定按揭合同，旨在改善購房人之個人融資能力、以未來之物盡其所用，提高其生活質素，其前提是對其未來生活添加一定負擔，以實現(xiàn)利益與責任的均衡。如果發(fā)展商須對按揭人的債務承擔連帶清償責任，在發(fā)生違約事由時，按揭權人必置
按揭權于不顧為自己實現(xiàn)債權的便利而向發(fā)展商主張債權，此結果不僅有舍本求末之虞，也不符合按揭制度之目的。故發(fā)展商的擔保責任是補充責任，只有在按揭房屋處分所得不足以償還債務時，發(fā)展商才就其不足部分承擔責任。
九、其他條款
1、按揭人的主體變更在按揭合同的履行期內，因按揭人死亡而發(fā)生繼承或遺贈行為的，繼承人或受遺贈人應在一定期限內到登記機關辦理按揭人變更登記手續(xù)。因公民死亡之發(fā)生的繼承和遺贈行為，雖涉及按揭人的變更，但不視為按揭房屋的轉讓，無須交納與轉讓有關的稅費，繼承人或受遺贈人取得在購房合同、借款合同和按揭合同中的當事人的地位，享有相關權利，但須償還尚未償還之欠款。
2、強制執(zhí)行公證強制執(zhí)行公證的意義，在于通過國家公證機關對債權進行確認，并賦予該債權強制執(zhí)行效力，在發(fā)生違約事由時，債權人無須經(jīng)過訴訟程序確認債權，只須向法院執(zhí)行機關申請強制執(zhí)行債權即可。此舉有利于債權之實現(xiàn)并免卻當事人之訟累。實踐中的通常做法是，在借款合同和按揭合同簽訂后將其提交公證機關進行強制執(zhí)行公證。考慮到合同所涉?zhèn)鶛鄷蚝贤牟糠致男卸l(fā)生變化，故在發(fā)生違約事由時，公證機關會要求債務人在債權的催款通知上簽字以確認債務余額，然后據(jù)此出具強制執(zhí)行證書，由債權人持強制執(zhí)行公證書向法院申請強制執(zhí)行。問題是，在發(fā)生違約事由時，債務人（按揭人）愿意在催款通知上簽字的可能性微乎其微。誰會輕易地在對自己不利的法律文件上簽字呢？由于沒有債務人（按揭人）的配合，債權人（按揭權人）雖有經(jīng)強制執(zhí)行公證的合同，卻往往因程序上的障礙無法取得強制執(zhí)行證書，向法院直接申請執(zhí)行的目的不能達到，為實現(xiàn)債權，當事人不得不轉而向法院起訴，不僅時間延長，費用也增加，最終對雙方當事人均不利。
所以，實踐中應考慮在法院執(zhí)行程序中確認債權的可能性，并省卻債務人在催款通知上簽字這一環(huán)節(jié)，以方便公證文書申請強制執(zhí)行。事實上，法院對債權的確認不光是在訴訟程序中進行，在執(zhí)行程序中也廣泛存在。即使已經(jīng)生效的法院判決，其所確認的債權也可能需要重新確認，如判決送達后債務部分履行的，因執(zhí)行程序的延長使主債務的利息增加的，等等情況，都需要在執(zhí)行過程中對債權數(shù)額作相應的加減。既然如此，為什么公證文書的履行情況不能在執(zhí)行程序中確認呢？公證部門何以要用債務人的配合作為出具強制執(zhí)行證書的條件呢？
3、費用分擔各方當事人還應依當?shù)氐囊?guī)定約定公證費、按揭登記費、印花稅等費用的分擔方式。
4、按揭之涂銷按揭合同應約定在按揭人支付完畢按揭款本息時，有關按揭登記應依法涂銷。
5、按揭合同生效和按揭成立的條件按揭合同一般約定在各方當事人簽字后生效，按揭合同登記后，按揭即設定，按揭關系因此成立。
第三節(jié)房地產(chǎn)按揭合同履行中若干法律問題
一、按揭中的轉按揭
所謂轉按揭，是指在按揭合同的履行過程中因按揭人（一手購房人）轉讓所購房屋給轉按揭人（二手購房人）而發(fā)生的按揭的權利義務關系的變動。以所購房屋是否取得房產(chǎn)證為標準，轉按揭可分為以轉讓按揭合同權利義務為表現(xiàn)形式的轉按揭和以轉讓不動產(chǎn)物權為表現(xiàn)形式的轉按揭；以是否變更按揭銀行為標準，轉按揭也可分為變更按揭銀行的轉按揭和不變更按揭銀行的轉按揭。
按揭人在履行按揭合同的過程中，因生活或投資原因需要將所購房屋轉讓，而此時購房合同、貸款合同和按揭合同可能均未履行完畢，因此，所購房屋的轉讓會引起涉及多個合同的權利義務的一系列變化，此問題是法律實務中的新問題，法學理論尚未見系統(tǒng)論及。
1、以轉讓合同的權利義務為表現(xiàn)形式的轉按揭在所購房屋取得產(chǎn)權證之前，預售合同雖經(jīng)登記，房款亦通過按揭足額支付，但購房人（按揭人）對所購房屋并無現(xiàn)實的不動產(chǎn)物權，而只有要求發(fā)展商履行預售合同的請求權。雖然在實踐中法院對待經(jīng)預告登記的合同權利已視為一種準物權的性質，承認其效力超越合同相對方，并且經(jīng)登記的合同權利享有一定程度的對世權，但因房屋產(chǎn)權證尚未取得，購房人仍不能享有完整的不動產(chǎn)物權。所以，對所購房屋的轉讓并不是不動產(chǎn)物權的轉讓，而是購房合同的權利義務的轉讓，因此引起的轉按揭的具體特點是：
�。�1）構成轉按揭的基礎的房屋轉讓合同，其標的表面上是一手購房人（按揭人、轉讓人）所購房屋，實際上是一手購房人在房屋預售合同中的權利義務。由于一手購房人已通過銀行按揭貸款的方式向發(fā)展商支付了全部購房款，預售合同中的一手購房人的主要義務已經(jīng)履行。因房屋尚未交付，或雖已交付但尚未辦理產(chǎn)權證，一手購房人依預售合同對發(fā)展商享有請求權，因此，所謂預售合同的權利義務的轉讓實際上是請求權的轉讓，其房屋轉讓合同實際上是一手購房人將其對發(fā)展商的請求權轉讓給二手購房人的約定。
�。�2）貸款合同的權利義務的變動。由于按揭銀行已經(jīng)向一手購房人履行貸款發(fā)放義務，在房屋轉讓時，二手購房人可以自有資金一次性或分多次歸還貸款，
也可以直接承繼一手購房人在貸款合同中的還款義務，或另與其他銀行簽訂按揭貸款合同，以借款支付一手購房人轉讓款，使一手購房人履行完畢借款合同的還款義務，后兩種情形，均可能以轉按揭形式處理。
（3）按揭合同的權利義務的變動。如果房屋轉讓后借款合同的還款義務未履行完畢，須繼續(xù)提供按揭擔保的話，一手購房人（按揭人）將其在按揭合同中的責任轉讓給二手購房人，二手購房人以轉按揭人的身份，用其所購房屋對其在借款合同的還款義務承擔按揭擔保責任。
�。�4）有關合同的權利義務轉讓是否應經(jīng)合同相對方的同意，應視合同的履行情況和權利義務的性質而定。如果房款已經(jīng)支付完畢，一手購房人僅僅轉讓對發(fā)展商的請求權給二手購房人的，依《合同法》第七十九條的規(guī)定，無須征得發(fā)展商同意，但須通知發(fā)展商，不通知的，合同對發(fā)展商無約束力，但轉讓合同仍然有效。因所購房屋已設定按揭，故轉讓合同應經(jīng)按揭權人同意。房屋轉讓后，二手購房人需要發(fā)展商繼續(xù)對借款合同提供擔保的，則借款合同的權利義務的轉讓除當然需要征得按揭銀行同意外，還須征得發(fā)展商的同意。按揭合同的權利義務的轉讓應征得按揭銀行（按揭權人）的同意，轉按揭后，按揭銀行也可稱為轉按揭權人，它可以是原按揭銀行，也可以是新按揭銀行。
�。�5）因轉讓預售合同的權利義務而發(fā)生轉按揭，應辦理相應的預售變更登記和按揭變更登記。
2、以轉讓不動產(chǎn)物權為表現(xiàn)形式的轉按揭如果一手購房人已經(jīng)取得所購房屋的產(chǎn)權證，只因房屋處于按揭狀態(tài)，產(chǎn)權證由按揭銀行保存，此時因轉讓房屋所發(fā)生的轉按揭，屬于以轉讓不動產(chǎn)物權為表現(xiàn)形式的轉按揭，其特點是：
�。�1）作為轉按揭的基礎合同的轉讓合同，其標的是特定房屋的所有權及其占用范圍的土地使用權，而不是一手購房人在預售合同中的權利和義務。由于房屋已經(jīng)取得產(chǎn)權證，一手購房人和發(fā)展商在預售合同中的權利義務基本履行完畢，一手購房人通過按揭方式已經(jīng)足額支付購房款，發(fā)展商亦完成建設和交付特定房屋并辦理產(chǎn)權的義務，因此，一手購房人依預售合同而擁有的對發(fā)展商的請求已經(jīng)轉化為現(xiàn)實的不動產(chǎn)物權
，其向二手購房人轉讓的正是這種對特定房屋的不動產(chǎn)物權。
�。�2）如果二手購房人需要以按揭方式融資，他可以與新的按揭銀行簽定借款合同和按揭合同，也可以選擇繼續(xù)履行一手購房人在原借款合同和原按揭合同的權利義務，一方面通過取代一手購房人的地位按原借款合同的約定繼續(xù)向原按揭銀行支付供樓款，另一方面按揭合同將所購房屋用于按揭擔保，以保證債務的履行。在形式上，二手購房人需要與按揭銀行簽定新的貸款合同和按揭合同，但實質內容沒有變化。即使是新簽貸款合同，按揭銀行也無需向二手購房人發(fā)放新的購房貸款，因購房貸款已經(jīng)發(fā)放給一手購房人并直接支付給了發(fā)展商，二手購房人只需代一手購房人履行還款義務和按揭義務即可。
�。�3）轉讓房屋的所有權及其占用范圍的土地使用權無須征得發(fā)展商同意，但發(fā)展商對按揭貸款提供了擔�；蛴谢刭彸袚某�。因房屋已經(jīng)設定按揭，其轉讓應征得按揭銀行的同意，但未經(jīng)按揭銀行同意的，轉讓合同的效力不受影響，按揭銀行對該房屋的按揭權有追及效力，無論該房屋轉讓給誰，只要按揭權未消滅，按揭銀行都對該房屋的處分所得有優(yōu)先受償權。不過，由于房屋產(chǎn)權證由按揭銀行保存，沒有按揭銀行的配合，轉讓合同實際上難以履行。
（4）因轉讓而發(fā)生的房屋產(chǎn)權變更和按揭人的變更，應依法辦理相應的變更登記。
3、變更按揭銀行的轉按揭變更按揭銀行的轉按揭，是指二手購房人的融資不是通過承繼一手購房人的還款義務而取得，而是通過與新的銀行建立按揭貸款關系而取得，其特點是：
�。�1）按揭權人的變更。轉按揭意味著按揭人從一手購房人變更為二手購房人，并不一定意味著按揭權人的變更。但如果在同一房屋上建立新的按揭關系，就必需解除舊的按揭關系，而解除舊的按揭關系的前提就是對一手購房人的債務進行清償，使原按揭權人的債權得以實現(xiàn)，從而使原按揭權歸于消滅，在此基礎上新的按揭權人進入。
�。�2）新舊按揭權人之間的合作的必要性。要設定新按揭，必須解除舊按揭；要解除舊按揭，就必須先還款；要還款，必須先取得新的借款；要取得新的借款，必須設定新的按揭；要設定新的按揭，又必須解除舊的按揭，這是一個怪圈，必須通過按揭銀行之間的合作來打破。不同的按揭銀行可以有固定的合同關系，也可以是新的按揭銀行的單方承諾。在請求原按揭銀行解除原按揭關系的同時，新的按揭銀行承諾新的按揭關系建立后，所發(fā)放的貸款將在新的按揭銀行的監(jiān)督下直接作為購房款用于償還一方購房人所欠按揭債務，以此承諾來換取原按揭銀行的配合。或相反，由原按揭銀行給予書面承諾，在請求新按揭銀行先發(fā)放貸款以實現(xiàn)其債權的同時，保證協(xié)助新按揭銀行設定新的按揭，以免使擔保落空。
�。�3）原按揭登記注銷和進行新的按揭登記。建立了新的按揭關系、歸還了一手購房人的按揭款和解除原按揭以后，應當辦理原按揭的注銷和進行新的按揭登記。
4、不變更按揭銀行的轉按揭不變更按揭銀行的轉按揭是指二手購房人的融資是通過承繼一手購房人的還款義務而取得，并以其所購房屋繼續(xù)按揭，以擔保其還款義務的履行的行為，其特點是：
�。�1）只變更按揭人，不變更按揭權人。由于二手購房人直接取得一手購房人在借款合同和按揭合同中的地位，履行一手購房人尚未履行的義務，故借款合同和按揭合同只是一方當事人發(fā)生變更，貸款人和按揭權人不變。
�。�2）按揭銀行無須發(fā)放新的貸款。鑒于貸款合同僅是一方當事人變更，其他主要條款沒有變化，按揭銀行已經(jīng)依該貸款合同發(fā)放按揭款，無須再對二手購房人發(fā)放新的按揭款，二手購房人只須履行一手購房人尚未履行的還款義務即可。
�。�3）按揭款與購房款的關系。按揭款與購房款的關系取決于一手購房人和二手購房人之間的約定，一般是商定購房價后，二手購房人在支付房款時減去一手購房人尚未支付的按揭款，余下部分作為房款支付給一手購房人。二手購房人在支付該部分房款后，繼續(xù)支付尚未支付的按揭款及其利息。
�。�4）變更登記，按揭人從一手購房人變更為二手購房人，應依法辦理按揭的變更登記。
二、因發(fā)展商違約導致的購房人違約和對按揭房屋的處分
1、問題的由來依按揭供樓的通常做法，購房人在與發(fā)展商簽定購房合同的同時與按揭銀行簽定借款合同和按揭合同，然后由銀行直接將購房人所借之款以購房人的名義支付給發(fā)展商。借款不付給購房人本人，以免款項使用生其他變數(shù)，如被購房人挪作他用等。按揭款支付給發(fā)展商后，購房人按借款合同約定的期限歸還借款�？梢�，所謂按揭供款并不是向發(fā)展商支付購房款，因為購房款已經(jīng)全部支付，而是向銀行支付還款，所以說，通過按揭方式購房的，購房人沒有違反購房合同和遲延支付購房款的可能性。按揭關系確立后，銀行代購房人將購房款支付給發(fā)展商，購房人在取得對發(fā)展商的請求權的同時，承擔對銀行的還款義務，并以所購房屋進行按揭擔保。因此，購房人在整個按揭借款購房的法律關系中如果有違約行為的話，其違約行為也主要體現(xiàn)還款義務的履行方面，即購房人未能按借款合同規(guī)定的期限和數(shù)額歸還借款本息。
購房人（借款人、按揭人）違反還款義務的原因，可以在于自身的支付能力，也可以在于發(fā)展商的違約行為，因發(fā)展商未能按期按質建設所購房屋，必影響購房人繼續(xù)供款的信心；又由于所購房屋未能如期建設和交付使用，購房人無法實現(xiàn)入住房屋的預期，不能不花錢另尋房屋以供利用，故發(fā)展商的違約行為又影響購房人的支付能力，并進而影響購房人對銀行還款義務的履行。但是，在此情況下違反借款合同的并不是發(fā)展商，而是購房人，除非另有約定，銀行并不能追究發(fā)展商的違約責任，因為發(fā)展商所違之約不是借款合同，而是購房合同，銀行不是購房合同的當事人，故不直接擁有依購房合同產(chǎn)生的任何請求權。《合同法》第一百二十一條規(guī)定：當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律的規(guī)定或者按照約定解決。因此，一般來說，因發(fā)展商違反購房合同導致購房人違反借款合同，按揭銀行只能依借款合同追究購房人（借款人、按揭人）的違約責任并處分按揭房屋，由此引起如何均衡各方當事人權益和如何公平保護購房人利益的問題。
2、混合合同中的發(fā)展商的責任這里的混合合同，是指購房、借款和按揭三種法律關系共存于同一法律文本。在該法律文本中，購房人、發(fā)展商和銀行權利義務關系互相交織，發(fā)展商是售房人，也是借款的擔保人和按揭的協(xié)助人，購房人同時也是借款人和按揭人，按揭銀行既是貸款人，也是按揭權人和接受擔保的一方。由于這些法律關系不是分存各自獨立的法律文本，而是出現(xiàn)在同一法律文本中，發(fā)展商常常對銀行有直接的義務承諾，故有助于銀行直接追究發(fā)展商的違約責任。
由于發(fā)展商是貸款的直接使用人，故發(fā)展商一般會在混合合同中向銀行承諾購房款完全用于房屋的建設；又由于發(fā)展商是按揭房屋的建設人，故發(fā)展商也會在混合合同中承諾按期按質完成按揭房屋的建設。如果發(fā)展商違約，挪用資金往往是主要原因，未能按質按期完成按揭房屋的建設是主要表現(xiàn)，因此，發(fā)展商的違約往往直接違反其在混合合
同中對按揭銀行的承諾�；旌虾贤瑸殂y行直接追究發(fā)展
商的違約責任提供合同依據(jù)。
3、發(fā)展商的擔保責任依合同的相對性，因發(fā)展商違約導致購房人不能按期供款，銀行依借款合同追究購房人的違約責任的同時，可依發(fā)展商的擔保承諾追究發(fā)展商的違約責任，從而使購房人承擔的責任最終轉由發(fā)展商承擔。在訴訟程序中，當購房人被銀行起訴時，購房人可考慮向法院申請追加發(fā)展商為第三人，或另行起訴發(fā)展商，并請求將兩案合并審理，此舉雖然有利于由發(fā)展商承擔最終違約責任，但仍難免增加訟累�？紤]到發(fā)展商在按揭貸款的法律關系中一般都向銀行出具對購房人還款的擔保承諾，故以擔保責任解決發(fā)展商違約責任的最終承擔問題應更為有利。
4、按揭銀行的代位權作為合同相對性的例外，《合同法》第七十三條設有債權人對債務人的代位權。該條規(guī)定，因債務人怠于行使其到期債權，對債權人造成損害的，債權人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人的債權。代位權的行使范圍以債權人的債權為限。此規(guī)定后又由最高人民法院的司法解釋加以具體化。在按揭貸款購房的法律關系中，發(fā)展商未按時按質交樓導致購房人遲延履行對銀行的還款義務，發(fā)展商的行為違反了購房合同的約定，購房人應當向發(fā)展商主張法律責任，并在此基礎上承擔其對銀行的違約責任，購房人未向發(fā)展商主張違約責任的，屬于怠于行使債權；未能因此承擔對銀行的違約責任的，屬于對銀行造成損害，故銀行符合行使代位權的條件，即可以向法院請求以自己的名義代位行使購房人對發(fā)展商的債權。代位權的行使更有利于法律責任的公平承擔，不致于購房人代發(fā)展商受過，從而免使因發(fā)展商違約而導致購房人承擔責任和按揭房屋受到處分。
三、按揭人承擔法律責任的財產(chǎn)范圍
在抵押的法律關系中，抵押人僅以其用于抵押的財產(chǎn)在登記機關核定登記的范圍內承擔擔保責任，抵押財產(chǎn)處分所得不足以清償?shù)�，抵押人不對余下債務承擔責任。按揭是抵押的一種特殊形式，按揭人承擔法律責任的財產(chǎn)范圍以其所提供按揭房屋為限，自不待言。按揭銀行在處分按揭房屋后仍余有債權無法實現(xiàn)的，能否處分按揭人的其他財產(chǎn)，實踐中做法不一，理論上也無定論。因為按揭人同時也是借款人和購房人，按一般法理，其依借款合同所生債務本質上是一種個人債務，個人債務應以個人財產(chǎn)償還，而個人財產(chǎn)當然包括按揭人（借款人）擁有的、按揭房屋以外的其他財產(chǎn)。按揭銀行在處分完按揭房屋以后，不足清償部分仍然向借款人追討并無不妥。故將按揭人（借款人）承擔法律責任的財產(chǎn)范圍限于按揭房屋表面上與一般法理相悖。但考慮到按揭借款購房的特殊性及各當事方的利益均衡，本文仍堅持主張將按揭人（購房人、借款人）承擔違約責任的物質基礎嚴格限定在按揭房屋的價值內，按揭房屋處分所得不足以清償債務的，銀行不得再向按揭人（購房人、借款人）主張債權。具體理由如下：
1、按揭貸款風險的確定性。銀行提供按揭貸款時，已有機會對項目風險作出準確評估，并通過確立按揭比例的方式，將其風險降到最低。比如銀行確立提供七成按揭的房屋，購房人需向發(fā)展商先交付30％的首期款，余下的70％才能以按揭方式從銀行貸款，在此情況下，即使市場波動導致房價縮水30％，銀行的債權仍有100％的保障。由于銀行有機會控制風險，如果發(fā)生按揭房屋不足以清償債務的情況，應屬于銀行本身控制風險有失誤，若將其失誤轉嫁給借款人，要求借款人以其他財產(chǎn)清償余下債務，勢必對借款人不公平。
2、按揭人（購房人、借款人）已承擔足夠多的風險。按揭人在支付首期款的同時，就已經(jīng)承擔了其選擇購房所應承擔的風險，也承擔了按揭銀行不愿承擔的風險部分，按揭房屋處分后仍不足以清償債務，本身就意味著按揭人在該房屋的投入已經(jīng)損失殆盡。按揭人不宜再承擔更多的風險。
3、發(fā)展商的擔保責任可作補充。房屋的品質和市場價值與發(fā)展商的開發(fā)行為有極大關系，由于銀行的風險已預先控制，如果房價跌到銀行蒙受損失的水平，發(fā)展商往往有不可推御的責任，以發(fā)展商的擔保責任來解決按揭人處分按揭房屋后的債務余額更為合理，且發(fā)展商在對按揭人的余下債務承擔擔保責任后，不宜再向按揭人（購房人、借款人）主張權利，因為此時發(fā)展商表面上是為按揭人的余下債務承擔責任，實際上是為自己的開發(fā)失誤承擔責任。
4、按揭人是處于相對弱勢的一方，法律應提供格外救濟。在發(fā)展商、按揭人和銀行三者之間，按揭人處于相對弱勢。發(fā)展商未完成建設工程即已收到全部購房款，銀行以其資金優(yōu)勢，既取得按揭人的按揭擔保，又取得發(fā)展商的擔保承諾，并且通過控制按揭貸款的比例預先獲得法律救濟，還有購房人的首期款為風險墊底，其經(jīng)營風險有多重保障。惟按揭購房人既要交付首期款，又要以房屋按揭擔保，還須分期還款，又沒有實際取得所購房屋，明顯處于無保障和易受侵害的地位，如果還要增加額外負擔，勢必讓人對按揭購房心存恐懼，從而消減人們對房地產(chǎn)消費的信心，并最終為房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的健康成長帶來負面影響。
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