欧美日韩在线免费观看,久久精品合集精品视频,每日更新在线观看AV_手机,这里是精品中文字幕

<mark id="47rz2"><center id="47rz2"><dd id="47rz2"></dd></center></mark>

    <legend id="47rz2"><u id="47rz2"><blockquote id="47rz2"></blockquote></u></legend>

      當(dāng)前位置:好文網(wǎng)>實(shí)用文>調(diào)查報(bào)告>商業(yè)調(diào)查報(bào)告

      商業(yè)調(diào)查報(bào)告

      時(shí)間:2024-11-06 10:16:16 調(diào)查報(bào)告 我要投稿
      • 相關(guān)推薦

      商業(yè)調(diào)查報(bào)告

        在不斷進(jìn)步的時(shí)代,報(bào)告的使用成為日常生活的常態(tài),多數(shù)報(bào)告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫(xiě)的。為了讓您不再為寫(xiě)報(bào)告頭疼,下面是小編精心整理的商業(yè)調(diào)查報(bào)告,希望對(duì)大家有所幫助。

      商業(yè)調(diào)查報(bào)告

        商業(yè)調(diào)查報(bào)告1

        一、現(xiàn)狀分析

        近年來(lái),隨著薌城區(qū)舊城改造、城市擴(kuò)容步伐的加快,城市居民居住環(huán)境有了較大變化,社區(qū)服務(wù)功能大幅提升,社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展,社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量不斷增加,經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)一步拓寬。

        從調(diào)查看,目前,薌城區(qū)共有社區(qū)69個(gè)。各類(lèi)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近1000個(gè),經(jīng)營(yíng)方式有餐飲、超市、各類(lèi)中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書(shū)店、沖印店、藥店、家庭服務(wù)站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn):

        1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展迅速,“雙進(jìn)工程”服務(wù)對(duì)象不斷擴(kuò)大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中心城區(qū)的不斷擴(kuò)大,社區(qū)商業(yè)服務(wù)對(duì)象也不斷拓展,服務(wù)對(duì)象不僅面向廣大居民,更側(cè)重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會(huì)弱勢(shì)群體服務(wù),以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務(wù)。

        2、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)。社區(qū)商業(yè)過(guò)去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為主,僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè),近年來(lái),一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)運(yùn)而生,現(xiàn)已發(fā)展到幾十個(gè)服務(wù)項(xiàng)目,如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務(wù)等多個(gè)門(mén)類(lèi)的便民利民服務(wù)項(xiàng)目。

        3、新社區(qū)的各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施、功能較為齊全。隨著中心城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大,加速了新社區(qū)的建設(shè),新社區(qū)的建設(shè)又帶動(dòng)了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展,其商業(yè)設(shè)施、網(wǎng)點(diǎn)分布、商品結(jié)構(gòu)與服務(wù)功能均較為齊全,明顯優(yōu)于老社區(qū)。

        4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務(wù)業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設(shè)中得到了充分發(fā)展。近年來(lái),流通領(lǐng)域的市場(chǎng)化進(jìn)程不斷加快,社區(qū)商業(yè)應(yīng)市場(chǎng)需求得到快速發(fā)展,大大小小的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)滲透到社區(qū)的大街小巷,并在社區(qū)內(nèi)及其周邊形成一定規(guī)模。同時(shí),社區(qū)沿街各類(lèi)小型商品市場(chǎng)得到發(fā)展,有蔬菜市場(chǎng)、干果市場(chǎng)、水產(chǎn)品市場(chǎng)等,為社區(qū)居民消費(fèi)購(gòu)物提供了便利。

        二、存在的主要問(wèn)題

        1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學(xué)規(guī)劃和有效指導(dǎo)。目前,社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與社區(qū)住宅混在一起,嚴(yán)重影響了居民的正常生活,并造成安全隱患和環(huán)境污染。

        其中建在居民樓底層或樓內(nèi)的餐館、酒店以及各類(lèi)服務(wù)機(jī)構(gòu)影響較大,形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學(xué)規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。

        2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡,老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展慢、基礎(chǔ)差。在這次調(diào)查中看到,一些老社區(qū)商業(yè)設(shè)施簡(jiǎn)陋,功能不全,一般是利用自有房屋,或者臨時(shí)搭建,甚至是違章建筑開(kāi)辦的。

        這些小店小鋪以經(jīng)營(yíng)副食為主,商品單一、質(zhì)量低劣,購(gòu)物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差,造成社區(qū)居民購(gòu)物不便,許多日常消費(fèi)需要跑較遠(yuǎn)的路,且社區(qū)的服務(wù)功能不健全,與建設(shè)“便利消費(fèi)進(jìn)社區(qū),便民服務(wù)進(jìn)家庭”雙進(jìn)工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)差距較大。

        3、社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較差,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達(dá)。隨著人們生活水平的提高,居民消費(fèi)需求普遍提高,呈現(xiàn)出多樣性、多層次的'消費(fèi)特點(diǎn),社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務(wù)狀況與之不相適應(yīng),亟待改善。在調(diào)查中,有的反應(yīng)社區(qū)沒(méi)有停車(chē)場(chǎng),車(chē)輛亂停亂放現(xiàn)象比較嚴(yán)重。有的反應(yīng)社區(qū)沒(méi)有蔬菜市場(chǎng),居民買(mǎi)菜不方便。

        有的反應(yīng)家政服務(wù)業(yè)沒(méi)有形成,居民尋求家政服務(wù)很不方便。有的反應(yīng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務(wù),要提高檔次,保證質(zhì)量等等。從反應(yīng)的情況看,社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能普遍滯后于居民的消費(fèi)需求。因此,加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè),拓展社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能,是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān),完成社區(qū)雙進(jìn)工程的重點(diǎn)工作。

        三、推進(jìn)措施和發(fā)展方向設(shè)想

        1、應(yīng)合理規(guī)劃,完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應(yīng)由政府牽頭,會(huì)同商務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、房管、財(cái)政、城區(qū)、工商、稅務(wù)等部門(mén),研究制定網(wǎng)點(diǎn)改造規(guī)劃。如:對(duì)社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及標(biāo)準(zhǔn)、分類(lèi)等做出明確規(guī)定。業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右,建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場(chǎng)、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務(wù)、書(shū)籍音像店、藥店等。

        2、應(yīng)采用公開(kāi)招標(biāo)等形式,確定有實(shí)力的企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)。

        一是選擇、培育有實(shí)力的配送餐飲企業(yè)(由中心廚房統(tǒng)一配送至社區(qū)連鎖店)進(jìn)入社區(qū)商業(yè)示范區(qū),實(shí)施包括“早餐工程”在內(nèi)的大眾化餐飲,保證居民在社區(qū)內(nèi)就能夠方便地吃到有保障、質(zhì)量較好的早餐、快餐。

        二是鼓勵(lì)農(nóng)副產(chǎn)品流通企業(yè)在社區(qū)新建和改造放心肉、放心豆制品、無(wú)公害蔬菜瓜果連鎖店,建設(shè)生活保障型的商品配送中心,解決居民生活不方便、消費(fèi)不放心、不安全的問(wèn)題。

        三是支持連鎖企業(yè)進(jìn)入社區(qū)新建或改造便民家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn),搭載各類(lèi)便民、利民服務(wù)項(xiàng)目,讓社區(qū)居民在家門(mén)口就能解決維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務(wù)等多方面的生活需要。

        四是支持和引導(dǎo)再生資源回收龍頭企業(yè)進(jìn)入社區(qū),形成以社區(qū)、回收企業(yè)和集散市場(chǎng)為載體,符合城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、布局合理、網(wǎng)絡(luò)健全、服務(wù)功能齊全、管理科學(xué)的再生資源回收體系。

        五是采取切實(shí)可行措施,通過(guò)資金、網(wǎng)點(diǎn)等一系列支持政策,鼓勵(lì)企業(yè)采取收購(gòu)、兼并、特許加盟等多種形式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源,規(guī)范社區(qū)內(nèi)的小型門(mén)店,實(shí)現(xiàn)資源共享,綜合利用。

        3、應(yīng)鼓勵(lì)和支持利用現(xiàn)代技術(shù)手段,創(chuàng)新服務(wù)體系。積極建設(shè)面向社區(qū)服務(wù)的信息服務(wù)平臺(tái),鼓勵(lì)有條件的企業(yè)利用信息技術(shù)開(kāi)展社區(qū)便民服務(wù),發(fā)展網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務(wù),補(bǔ)充現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)的不足。鼓勵(lì)有條件的企業(yè)建立客戶(hù)需求信息系統(tǒng),及時(shí)采集、分析、儲(chǔ)存客戶(hù)信息,為居民提供定向、快捷、周到的服務(wù)。

        大力提倡社區(qū)骨干企業(yè)開(kāi)展送貨上門(mén)、送餐上門(mén)、修理上門(mén)的“三上門(mén)”服務(wù),延伸服務(wù)功能,提高服務(wù)水平。提倡和鼓勵(lì)社區(qū)商業(yè)企業(yè)組建專(zhuān)職的便民綜合服務(wù)小分隊(duì)入戶(hù)服務(wù),同社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)居民建立穩(wěn)定、暢通的聯(lián)系渠道,開(kāi)展以為社區(qū)居民排憂(yōu)解難為宗旨的便民有償服務(wù)。

        商業(yè)調(diào)查報(bào)告2

        1、超越

        75萬(wàn)平方米商業(yè)力壓徐家匯

        長(zhǎng)久以來(lái),徐家匯商圈始終是上海人流量最多、日均銷(xiāo)售額最高的地區(qū),如今這一地位受到五角場(chǎng)商圈的挑戰(zhàn)。

        去年年底,總建筑面積33.43萬(wàn)平方米的超級(jí)商業(yè)巨無(wú)霸———上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)在五角場(chǎng)商圈隆重開(kāi)業(yè),巴黎春天百貨、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、沃爾瑪購(gòu)物中心、特力屋家居廣場(chǎng)、寶大祥青少年購(gòu)物中心、上海黃金珠寶城,以及近百家各具特色的精品專(zhuān)賣(mài)、餐飲休閑品牌匯聚于此。本月底,緊鄰的百聯(lián)又一城也將以高端、多元化的商業(yè)組合閃亮登場(chǎng)。精品百貨、特色餐飲、時(shí)尚數(shù)碼、頂級(jí)影城……徐家匯商圈所擁有的商業(yè)氛圍、服務(wù)設(shè)施、娛樂(lè)享受、時(shí)尚觸覺(jué)已全部現(xiàn)身五角場(chǎng)商圈。全新揭幕的商業(yè)航母吸引了浦東、虹口、閘北、寶山等周邊區(qū)域以及江浙等鄰近省市的高消費(fèi)群體。

        新五角場(chǎng)不僅已在商業(yè)配備上比肩徐家匯,其規(guī)模更將超越徐家匯。最新統(tǒng)計(jì)表明,徐家匯現(xiàn)有商業(yè)面積50萬(wàn)平方米,而今年內(nèi)五角場(chǎng)地區(qū)落成的商業(yè)項(xiàng)目面積就達(dá)43萬(wàn)平方米,加上原有的商業(yè)項(xiàng)目,五角場(chǎng)商業(yè)面積已將在徐家匯之上。此外,華聯(lián)商廈楊浦店和亞繁商廈旁邊將來(lái)還可以再規(guī)劃建設(shè)兩家大型mall。而徐家匯除了大宇廣場(chǎng)基地外,已經(jīng)沒(méi)有可供新建項(xiàng)目的土地。到20xx年,五角場(chǎng)的商業(yè)面積將達(dá)到75萬(wàn)平方米,全面超越徐家匯的商業(yè)體量。

        2、騰飛黃金10號(hào)線(xiàn)助推

        被譽(yù)為軌道交通黃金線(xiàn)的10號(hào)線(xiàn)在五角場(chǎng)中心商務(wù)區(qū)設(shè)有五角場(chǎng)和江灣體育場(chǎng)2個(gè)站點(diǎn),由地下商業(yè)走廊相連,實(shí)現(xiàn)了雙站互通的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。途經(jīng)虹橋機(jī)場(chǎng)、徐家匯、淮海中路、南京東路多個(gè)交通樞紐站點(diǎn),可與其它各條軌道交通線(xiàn)實(shí)現(xiàn)輕松換乘。10號(hào)線(xiàn)還將與中環(huán)線(xiàn)高架道路、橢圓形環(huán)島下沉式廣場(chǎng)以及人行地道等構(gòu)成五角場(chǎng)五層立體交通網(wǎng)絡(luò)。與一號(hào)線(xiàn)成就了徐家匯的繁榮一樣,10號(hào)線(xiàn)也為五角場(chǎng)的發(fā)展插上騰飛翅膀。

        同時(shí),軌道交通8號(hào)、12號(hào)、17號(hào)多條建設(shè)、規(guī)劃中的軌道交通線(xiàn)路,都將穿越五角場(chǎng)周邊區(qū)域,加上毗鄰的目前已通車(chē)的軌道交通3號(hào)線(xiàn)以及區(qū)域內(nèi)集聚的30余條公交線(xiàn)路,四通八達(dá)的交通網(wǎng)為五角場(chǎng)創(chuàng)造了非凡的發(fā)展速度與發(fā)展空間。

        3、時(shí)尚海派新文化聚集

        原先只有在徐匯的八萬(wàn)人體育場(chǎng)、上海大舞臺(tái)、以及虹口足球場(chǎng)才上演的大型演唱會(huì)已于去年年底首度搬師江灣體育場(chǎng),長(zhǎng)達(dá)5個(gè)多小時(shí)并有眾多明星出席的創(chuàng)智天地慈善馬拉松演唱會(huì)開(kāi)創(chuàng)了五角場(chǎng)時(shí)尚文化演出的序幕,各類(lèi)體育活動(dòng)、音樂(lè)會(huì)、沙龍、嘉年華將在此頻頻登場(chǎng),不僅為五角場(chǎng)聚集旺盛的人氣,更使之成為繼徐匯、虹口之后的又一處上海時(shí)尚、文化的聚集區(qū)。

        4、人文百年名校知識(shí)核爆

        五角場(chǎng)地區(qū)人文優(yōu)勢(shì)突出,不僅擁有以復(fù)旦、同濟(jì)百年名校為首的高等院校,更憑借周邊高校的人才與科研優(yōu)勢(shì),集聚而成科技產(chǎn)業(yè),及以教育培訓(xùn)、研發(fā)創(chuàng)新、科技中介、咨詢(xún)服務(wù)等為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。百年名校形成的文化氛圍以及人才優(yōu)勢(shì)在上海各大城區(qū)中可謂首屈一指、無(wú)與倫比。

        5、生態(tài)新江灣綠色生活

        毗鄰五角場(chǎng)商圈的國(guó)際級(jí)生態(tài)園區(qū)新江灣城,規(guī)劃占地面積9.45平方公里,由區(qū)政府統(tǒng)一規(guī)劃植樹(shù)造綠、鋪設(shè)道路、建造景觀(guān),規(guī)劃中有17萬(wàn)平方米新江灣公園、游艇碼頭等高端休閑設(shè)施,成為五角場(chǎng)的后花園。

        6、價(jià)值較量之下彰顯無(wú)限潛力

        ◇五角場(chǎng)vs徐家匯

        從徐家匯和五角場(chǎng)樓市的現(xiàn)狀和發(fā)展看,城市副中心無(wú)論處在上升期還是調(diào)整期,高端優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)在吸引高端客戶(hù)的同時(shí)將獲得更好的租售投資保障,始終體現(xiàn)出更好的保值與增值性。

        作為上海較早發(fā)展起來(lái)的城市副中心,以白領(lǐng)精英和境外購(gòu)房者為主的徐家匯樓市始終是上海房?jī)r(jià)的制高點(diǎn)。早在20xx年,高端樓盤(pán)售價(jià)就攀上了每平方米20000元枝頭。宏觀(guān)調(diào)控,徐家匯的高檔樓盤(pán)在一片降價(jià)聲中仍然保持穩(wěn)健發(fā)展,正經(jīng)歷新一輪的置業(yè)熱潮,房?jī)r(jià)居高不下,位于淮海西路的匯寧花園的均價(jià)已突破30000元/平方米,位于辛耕路的永新城的售價(jià)也已達(dá)到每平方米25000元左右。

        相比之下,作為新興城市副中心的五角場(chǎng)目前的房?jī)r(jià)明顯被低估。隨著五角場(chǎng)商業(yè)氛圍、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及配套環(huán)境的迅速騰飛,知名企業(yè)紛紛入駐,名校、名企集聚了大量兼具高知識(shí)背景、高收入水平、高眼光品味的境內(nèi)外人士,而由知名發(fā)展商規(guī)劃興建的具有完善功能規(guī)劃、卓越產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及巨大發(fā)展空間的高品質(zhì)樓盤(pán)亦應(yīng)運(yùn)而生,為寸土寸金的黃金五角場(chǎng)注入了新的活力。而目前五角場(chǎng)高端樓盤(pán)的價(jià)格遠(yuǎn)低于徐家匯,五角場(chǎng)城市副中心的迅速發(fā)展,使得該地區(qū)成為上海最具潛力的地產(chǎn)板塊之一,并直接導(dǎo)致此版塊高檔樓盤(pán)價(jià)值的持續(xù)上升,這個(gè)趨勢(shì)將在今年得到進(jìn)一步體現(xiàn)。

        ◇五角場(chǎng)vs新江灣城

        五角場(chǎng)版塊與相鄰的新江灣城版塊,可謂各有特色、相輔相成,均在20xx年樓市中有不俗表現(xiàn)。20xx年初推出的新江灣城一號(hào)作品,價(jià)格一路攀升,而市場(chǎng)反響持續(xù)熱烈,年底收盤(pán)時(shí)推出的毛坯期房售價(jià)已達(dá)到每平方米14000元。年底,華潤(rùn)置地以15.41億元拿下新江灣城c2地塊,創(chuàng)下新高,樓板價(jià)加上建安成本等,預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的毛坯房成本價(jià)將不低于每平方米15000元。

        五角場(chǎng)版塊的20xx年度扛鼎之作非創(chuàng)智坊莫屬。

        作為創(chuàng)智天地的主要功能組成,集創(chuàng)意辦公、優(yōu)質(zhì)公寓、多元休閑及服務(wù)設(shè)施于一體的創(chuàng)智坊開(kāi)盤(pán)不久已頻頻受到大學(xué)教授、企業(yè)金領(lǐng)、境外人士以及“海歸派”的青睞。在他們看來(lái),創(chuàng)智坊個(gè)性鮮明的建筑風(fēng)格、舒適和諧的居住環(huán)境、全裝修現(xiàn)房的優(yōu)質(zhì)品質(zhì)、世界級(jí)數(shù)碼社區(qū)的配套優(yōu)勢(shì)、以及地處五角場(chǎng)商圈的無(wú)限發(fā)展?jié)摿,充分體現(xiàn)了身份、品味與眼光。

        縱觀(guān)五角場(chǎng)版塊及新江灣城版塊,前者已經(jīng)初顯城市副中心的格局和風(fēng)范,而新江灣城的商業(yè)配套及交通設(shè)施目前還只能依附于五角場(chǎng)商圈。從兩者的長(zhǎng)期規(guī)劃來(lái)看,也體現(xiàn)出五角場(chǎng)領(lǐng)跑、新江灣城作為后盾的不同側(cè)重。

        五角場(chǎng)版塊除了龍頭項(xiàng)目創(chuàng)智天地?fù)碛械拇笃?guī)劃用地之外,已無(wú)大宗土地可以供應(yīng),而新江灣城擁有的大量土地儲(chǔ)備則將作為強(qiáng)大后盾,因而對(duì)于投資性客戶(hù)而言,五角場(chǎng)土地的稀缺性和持續(xù)減少的供應(yīng)蘊(yùn)含了更高的升值潛力,將帶來(lái)非比一般的短期及長(zhǎng)期回報(bào)。

        頭腦風(fēng)暴

        巴菲特投資邏輯分析五角場(chǎng)地產(chǎn)投資價(jià)值,沃倫.巴菲特,世界排名第二的富翁,個(gè)人資產(chǎn)價(jià)值數(shù)百億美元,掌控著世界最大的企業(yè)集團(tuán)之一!拔覀儾幌胍宰畋阋说膬r(jià)格買(mǎi)最糟糕的,我們要的是按合理的.價(jià)格買(mǎi)最好的!”獨(dú)特、深刻但又易于理解和操作的投資哲學(xué)及投資策略被無(wú)數(shù)投資人士奉為經(jīng)典!

        a、地位決定價(jià)值選擇有天生地理優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)

        巴菲特認(rèn)為選擇地理位置優(yōu)越的樓盤(pán)是遵循地產(chǎn)價(jià)值決定論的首要原則。房地產(chǎn)價(jià)值的決定因素,除了地利還是地利。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,城市的發(fā)展往往是由原有的市中心向外蔓延,由于土地不可再生,越臨近市中心的樓盤(pán)具有的價(jià)值必然越高,升值潛力越大,抗跌性也越強(qiáng)。在樓市整體價(jià)格上升時(shí),優(yōu)秀地塊的樓盤(pán)是價(jià)格上升的引領(lǐng)者,而在市場(chǎng)相對(duì)低迷時(shí)期,很多區(qū)域的房?jī)r(jià)都有不同程度的下降,但核心區(qū)域的樓盤(pán)房?jī)r(jià)依然能夠保持堅(jiān)挺。

        ———?jiǎng)?chuàng)智坊地處五角場(chǎng)核心位置,天生擁有地理優(yōu)勢(shì)。占地84公頃的創(chuàng)智天地,總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米,新近又取得了新江灣城的一塊土地,使其南享五角場(chǎng)商圈黃金優(yōu)勢(shì),北接新江灣城生態(tài)綠化環(huán)境,成為五角場(chǎng)首屈一指的龍頭項(xiàng)目。

        b、增加安全邊際選擇具備良好公共設(shè)施的樓盤(pán)

        巴菲特信奉“安全邊際”理論,通俗解釋就是價(jià)值與價(jià)格相比被低估的程度或幅度。他傾向在產(chǎn)品和配套價(jià)值還未完全體現(xiàn)于價(jià)格時(shí)入市,投資未來(lái)將具備良好公共設(shè)施的對(duì)象。在這些區(qū)域,樓盤(pán)周邊正在進(jìn)行地鐵、舊城改造等工程建設(shè),暫時(shí)的施工場(chǎng)面容易掩蓋了其真正價(jià)值,投資者能夠以低價(jià)獲取。而在工程竣工后,這些樓盤(pán)的配套必然會(huì)有很大幅度提升,未來(lái)可以預(yù)計(jì)獲得更高的收益。

        ———五角場(chǎng)的全面改建以及10號(hào)線(xiàn)的施工尚未全面完成,改建前的形象影響了整體區(qū)域價(jià)值認(rèn)知,創(chuàng)智坊一期精裝修房均價(jià)僅稍高于周邊地段的毛坯房。但從其地塊的核心地位和五角場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)的升值空間看,它的價(jià)值暫時(shí)被市場(chǎng)低估了。以它的地段、規(guī)模、定位,將來(lái)必定成為上海的一處地標(biāo)性建筑。

        c、保障投資成功選擇有品牌保證的樓盤(pán)

        巴菲特曾說(shuō):“如果你一生中找到三個(gè)杰出的企業(yè),你就會(huì)變得非常富裕!痹诘禺a(chǎn)市場(chǎng)中,這一投資論同樣適用。從房地產(chǎn)商品化以來(lái),市場(chǎng)在經(jīng)歷過(guò)前期的探索和中期的競(jìng)爭(zhēng)階段以后,涌現(xiàn)出了一批綜合實(shí)力超卓的品牌開(kāi)發(fā)商。投資品牌開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,就相當(dāng)于在先期獲得了市場(chǎng)關(guān)注度,在規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn),獲得長(zhǎng)期回報(bào)上,是明智的選擇。

        ———?jiǎng)?chuàng)智坊由曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)瑞虹新城、新天地、翠湖天地等知名地產(chǎn)項(xiàng)目的瑞安地產(chǎn)實(shí)力打造,并聯(lián)同甲骨文、思科、復(fù)旦量子基金、美國(guó)加州大學(xué)等眾多戰(zhàn)略合作伙伴,提供多元社區(qū)功能規(guī)劃及不同層面的協(xié)助。它所創(chuàng)造的品牌效應(yīng),對(duì)于置業(yè)者而言,就如同寶馬對(duì)于愛(ài)車(chē)族一般重要。

        d、關(guān)注內(nèi)在價(jià)值選擇有潛在機(jī)遇的樓盤(pán)

        房地產(chǎn)是一個(gè)充滿(mǎn)潛在機(jī)遇的市場(chǎng),它往往受到城市發(fā)展的激發(fā)而產(chǎn)生巨大的升值潛力。在上海,未來(lái)城市副中心五角場(chǎng)等城市潛力區(qū)域的樓盤(pán),隨著建設(shè)的推進(jìn),其價(jià)值也將日益彰顯。

        當(dāng)然,認(rèn)知潛力到選擇投資的過(guò)程中,投資者會(huì)受到價(jià)格的影響。這些樓盤(pán)往往在價(jià)格上高過(guò)相同質(zhì)素的其它項(xiàng)目,但這不應(yīng)該是阻礙投資決定的因素。相比價(jià)格,多關(guān)注投資項(xiàng)目的內(nèi)在價(jià)值,才是識(shí)別出未來(lái)“黃金股”的關(guān)鍵訣竅。

        ———?jiǎng)?chuàng)智坊以其完善的功能規(guī)劃、獨(dú)特的建筑風(fēng)格、舒適的社區(qū)環(huán)境、世界級(jí)數(shù)碼社區(qū)的配套優(yōu)勢(shì)、高科技巨頭和知名大學(xué)的合作助力以及地處五角場(chǎng)商圈的無(wú)限發(fā)展?jié)摿,充分體現(xiàn)了置業(yè)者的身份、品味與眼光。隨著五角場(chǎng)以及新江灣城建設(shè)發(fā)展的高速推進(jìn)以及10號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通,創(chuàng)智坊優(yōu)質(zhì)的軟硬件設(shè)施、融工作、生活、休閑于一體的多重功能規(guī)劃所帶來(lái)的內(nèi)在價(jià)值必會(huì)迅速顯露。

        商業(yè)調(diào)查報(bào)告3

        為加快服務(wù)業(yè)發(fā)展,提高商業(yè)特色街的品位,打造姜堰貿(mào)易服務(wù)新形象,市政協(xié)經(jīng)濟(jì)科技委員會(huì)會(huì)同市發(fā)展計(jì)劃局、三產(chǎn)辦、貿(mào)易局、工商局、工商聯(lián)組成聯(lián)合調(diào)查組,利用一個(gè)多月的時(shí)間,對(duì)姜堰城區(qū)的貿(mào)易現(xiàn)狀,特別是商業(yè)特色街的發(fā)展情況進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)研。在調(diào)查活動(dòng)中,我們深入街區(qū),走訪(fǎng)業(yè)主,召開(kāi)了10多個(gè)座談會(huì),走訪(fǎng)了6個(gè)街區(qū)的近百家經(jīng)營(yíng)戶(hù),就如何加快城區(qū)貿(mào)易發(fā)展步伐,如何打造商業(yè)特色街,廣泛地聽(tīng)取意見(jiàn),研討商業(yè)特色街建設(shè)的優(yōu)惠政策和有效措施,現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下:

        一、城區(qū)商業(yè)特色街的現(xiàn)狀

        改革開(kāi)放以來(lái),城區(qū)貿(mào)易發(fā)展迅猛,商業(yè)、供銷(xiāo)系統(tǒng)的十大商場(chǎng)在商貿(mào)發(fā)展中起著主導(dǎo)作用。進(jìn)入新世紀(jì),隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制日趨完善,國(guó)有資本逐步退出,國(guó)有商場(chǎng)紛紛轉(zhuǎn)制,個(gè)體私營(yíng)企業(yè)已成為姜堰城區(qū)貿(mào)易發(fā)展的主力,且發(fā)展勢(shì)頭良好。城區(qū)貿(mào)易的格局也隨之發(fā)生了一些變化,除西大街仍然是城區(qū)貿(mào)易的黃金地段外,在其他主次干道上產(chǎn)生了一些新興的商貿(mào)區(qū),形成了經(jīng)營(yíng)特色,產(chǎn)生了一定的市場(chǎng)效應(yīng)。在特色街的形成中政府、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者發(fā)揮了相應(yīng)的作用,推動(dòng)了特色街的形成和發(fā)展。

        1、政府搭臺(tái),企業(yè)唱戲,推動(dòng)了商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。改革開(kāi)放以來(lái),市委、市政府堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)建設(shè)這個(gè)中心不動(dòng)搖,狠抓第一要?jiǎng)?wù),一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。召開(kāi)了服務(wù)業(yè)工作會(huì)議和餐飲工作會(huì)議,研究部署推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施,制訂了加快個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的暫行辦法,加大流通企業(yè)改制力度,重視三產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作。這些舉措有力地推動(dòng)了城區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展,企業(yè)數(shù)量不斷增多,規(guī)模不斷擴(kuò)大,第三產(chǎn)業(yè)增加值在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重不斷提高。

        2、部門(mén)配合,合理引導(dǎo),促進(jìn)了商業(yè)特色街的形成。市三產(chǎn)辦公室協(xié)調(diào)指導(dǎo)全市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,市貿(mào)易局跳出原先的管理模式,由管理國(guó)有集體商業(yè)貿(mào)易企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榉⻊?wù)全市社會(huì)商業(yè),積極探索引導(dǎo)全市商業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的新路。舊城改造步伐的加快,為商業(yè)特色街的形成提供了載體。建設(shè)部門(mén)對(duì)迎賓東路地段的開(kāi)發(fā)面向社會(huì)自然人拍賣(mài),開(kāi)經(jīng)營(yíng)城市之先河,促成了迎賓東路餐飲一條街的形成。各種優(yōu)惠政策的實(shí)施和城市管理力度的加大以及經(jīng)營(yíng)城市的理念,都對(duì)城區(qū)商業(yè)特色街的形成起到了積極的促進(jìn)作用。

        3、業(yè)主要求,利益驅(qū)動(dòng),形成了商業(yè)特色街的雛形。同類(lèi)商品或關(guān)聯(lián)商品經(jīng)營(yíng)戶(hù)的適當(dāng)集中是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下資源的合理配置。在調(diào)查中,廣大經(jīng)營(yíng)戶(hù)非常贊成集中經(jīng)營(yíng),希望政府有所作為。利益的驅(qū)動(dòng)也使經(jīng)營(yíng)戶(hù)向特色街集聚,商業(yè)特色街初具雛形。

        裝飾材料一條街——通揚(yáng)中路。專(zhuān)業(yè)從事裝璜、裝飾材料、裝璜五金等門(mén)類(lèi)的企業(yè)88家,占入駐企業(yè)的47%。這些企業(yè)規(guī)模較大的有2——3家,相對(duì)比較集中,是居民購(gòu)買(mǎi)裝璜、裝飾材料的首選,年銷(xiāo)售額在一億元以上。

        通訊器材一條街——振興中路。經(jīng)營(yíng)通訊器材的商家多數(shù)集中在振興中路的西側(cè),共有經(jīng)營(yíng)戶(hù)21家,占入街企業(yè)的33%。各家銷(xiāo)售的手機(jī)品牌、機(jī)型、價(jià)格均大同小異,他們之間除了銷(xiāo)售價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)外,服務(wù)質(zhì)量特別是售后服務(wù)也是他們競(jìng)爭(zhēng)的主要內(nèi)容,年銷(xiāo)售額在4000萬(wàn)元左右。移動(dòng)、聯(lián)通姜堰分公司遷出后,通訊器材一條街的規(guī)模和人氣都受到了一定的影響,有的商家正縮小規(guī)模,不少經(jīng)營(yíng)業(yè)主有隨遷經(jīng)營(yíng)的意向。

        五金電器一條街——人民中路。從事農(nóng)用配件、工業(yè)小五金以及工業(yè)電器的企業(yè)88家,占入駐企業(yè)的47%,蘇常電器和黎明電器的進(jìn)入,增加了該街的經(jīng)營(yíng)規(guī)模,現(xiàn)已成為具有一定規(guī)模的工業(yè)物資市場(chǎng),并逐步形成了專(zhuān)業(yè)街,年銷(xiāo)售額在一億元左右。目前,由于二運(yùn)公司的南遷和人民中路的拓寬,一定程度上影響了這條街工業(yè)電器、物資經(jīng)營(yíng)戶(hù)的銷(xiāo)售。

        摩托車(chē)一條街——人民南路。從新西橋至汽車(chē)站,摩托車(chē)經(jīng)營(yíng)戶(hù)有7家,占入街企業(yè)的10%。這些企業(yè)大多是私營(yíng),除少量品牌有雷同外,各家都有自己的`品牌,品牌競(jìng)爭(zhēng)是主要特色,年銷(xiāo)售額在4000萬(wàn)元左右。

        美食一條街——迎賓東路。在街道的東段,集聚著12家私營(yíng)餐飲企業(yè),占入街企業(yè)的35%。這些企業(yè)都有一定的規(guī)模,且裝璜講究,風(fēng)格各異,一家緊挨一家,特色十分明顯。從服務(wù)內(nèi)容上看,有中餐、西餐、排檔,還有特色餐飲,如肥牛城等。年銷(xiāo)售額在3000萬(wàn)元左右。

        服裝一條街——迎賓西路。迎賓西路的店面房大多數(shù)被個(gè)體工商戶(hù)購(gòu)買(mǎi),經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展,這條街的服裝經(jīng)營(yíng)已成為主要特色。目前經(jīng)營(yíng)服裝的個(gè)體戶(hù)有57家,占入街企業(yè)數(shù)的63%。年銷(xiāo)售額在1000萬(wàn)元左右。

        二、城區(qū)商業(yè)特色街存在的問(wèn)題和矛盾

        城區(qū)商業(yè)特色街初具雛形,且發(fā)展勢(shì)頭良好,但是,由于諸多原因,商業(yè)特色街發(fā)展還存在著諸多問(wèn)題和矛盾,亟待研究解決。主要體現(xiàn)在四個(gè)方面:

        1、商業(yè)特色街缺少規(guī)劃。一是城市規(guī)劃不到位。城市規(guī)劃沒(méi)有充分考慮城區(qū)商業(yè)特色街的建設(shè),與商業(yè)特色街的發(fā)展不相適應(yīng),無(wú)論是特色街的布局,還是特色街的功能配套都存在著諸多問(wèn)題,致使城區(qū)商業(yè)特色街的發(fā)展受到一定的限制。二是經(jīng)營(yíng)的店面房偏小。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)和建設(shè)店面房時(shí),為了追求利益的最大化,往往設(shè)計(jì)門(mén)面小,進(jìn)深大,又不是框架結(jié)構(gòu)的店面房,導(dǎo)致城區(qū)店面房偏小,且又無(wú)法擴(kuò)大。政府缺乏有效的調(diào)控,沒(méi)有把開(kāi)發(fā)商與特色街經(jīng)營(yíng)有機(jī)地結(jié)合起來(lái),致使特色街經(jīng)營(yíng)規(guī)模受到一定的限制,難以擴(kuò)展。三是城區(qū)商貿(mào)發(fā)展缺乏專(zhuān)業(yè)規(guī)劃。迄今為止,城區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展缺乏整體規(guī)劃,更沒(méi)有商業(yè)特色街發(fā)展規(guī)劃,除了現(xiàn)有的幾條自由發(fā)展起來(lái)的商業(yè)特色街初具雛形外,大多數(shù)商業(yè)企業(yè)零星分散,形不成市場(chǎng)效應(yīng),形不成商業(yè)特色。這種商貿(mào)發(fā)展?fàn)顩r,既不利于城區(qū)商貿(mào)業(yè)的發(fā)展,也不利于人民群眾購(gòu)物,更不利于提升城區(qū)商貿(mào)業(yè)的品位,與城市的新形象不相協(xié)調(diào)。

        2、城區(qū)商貿(mào)缺乏規(guī)模和特色。一是城區(qū)商業(yè)特色街的經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍較小。增加值約占城區(qū)商貿(mào)增加值總額的三分之一。商業(yè)特色街缺少大企業(yè)、大商場(chǎng),大酒店的支撐,帶動(dòng)發(fā)展作用不強(qiáng)。二是商業(yè)特色街特色不特,同類(lèi)企業(yè)聚集度不高,6條商業(yè)特色街入街總數(shù)超50%的街道只有服裝一條街。品牌效應(yīng)不強(qiáng),低檔次的商品多,高檔次的品牌商品少。有的特色街由于受到城市管理規(guī)定的限制,制約了經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)的拓展。如通揚(yáng)中路裝璜裝飾材料、人民中路的五金電器、迎賓東路的美食經(jīng)營(yíng)等。三是同品種經(jīng)營(yíng),競(jìng)爭(zhēng)不夠規(guī)范。眾多經(jīng)營(yíng)門(mén)店由于經(jīng)營(yíng)范圍、品種檔次、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式雷同,缺乏特色,一方面形不成以質(zhì)取勝的格局,經(jīng)營(yíng)的商品檔次太低,難以滿(mǎn)足消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望,導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力向外分流,另一方面為了拉顧客,搶生意,相互之間競(jìng)相殺價(jià),或以次充好,蒙騙顧客。結(jié)果是犧牲服務(wù)和檔次換取生存空間。四是缺少一、二產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)有力的支撐。我市的一、二產(chǎn)業(yè)發(fā)展還不快,工業(yè)、農(nóng)業(yè)的產(chǎn)品沒(méi)有對(duì)商貿(mào)易流通形成有效的支撐,一、二產(chǎn)業(yè)職工的收入沒(méi)有明顯的提高,預(yù)期收入不確定,制約著消費(fèi)需求,也制約著貿(mào)易的發(fā)展。

        3、軟硬環(huán)境建設(shè)制約了特色街的發(fā)展。一是區(qū)域規(guī)劃建設(shè)要求不明確,影響了特色街規(guī)劃建設(shè)。如迎賓東路按統(tǒng)一格式砌好后,多數(shù)房主設(shè)計(jì)開(kāi)設(shè)飯店,也就形成了現(xiàn)在的美食街,但由于規(guī)劃沒(méi)有事先按其功能設(shè)計(jì)操作間,業(yè)主們以搭建棚披應(yīng)付,既不符合衛(wèi)生要求,又受到城市管理的制約,原街道化糞池是以住宅樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì),遠(yuǎn)不能適應(yīng)開(kāi)設(shè)飯店的排放要求,經(jīng)常出現(xiàn)堵塞外溢現(xiàn)象。讓業(yè)主們非常頭疼。二是城市管理的一些規(guī)定沒(méi)有考慮到商家的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展需要。如通揚(yáng)中路經(jīng)營(yíng)裝璜裝飾材料的業(yè)主反映,該街原是328國(guó)道,交通十分便利,姜堰的裝璜裝飾材料一直輻射到海安、東臺(tái)、興化戴南等地,后來(lái)由于城區(qū)禁止車(chē)輛進(jìn)入,停車(chē)曝光、罰款,他們的貨進(jìn)不來(lái),出不去,輻射無(wú)從談起,只能做本地生意。三是執(zhí)法部門(mén)執(zhí)法檢查頻繁過(guò)度,商家疲于應(yīng)付。業(yè)主普遍反映,機(jī)關(guān)各部門(mén)執(zhí)法檢查的比較多,而上門(mén)宣傳政策、法規(guī)的少,他們迫切希望政府部門(mén)及時(shí)宣傳政策法規(guī),糾正不規(guī)范的經(jīng)營(yíng)行為,以減少對(duì)商家極不情愿的處罰。四是政府承諾的誠(chéng)信度不高,影響了投資者的積極性。一些市外投資企業(yè)反映,招商引資項(xiàng)目談的時(shí)候地方各級(jí)官員給予了高度重視,顯示出非常的熱心,答應(yīng)了很多優(yōu)惠條件,但是投資到位后,原有的熱情不見(jiàn)了,政府或部門(mén)承諾的優(yōu)惠政策難以到位,如減免稅收、規(guī)費(fèi),他們期望能夠承諾兌現(xiàn)。五是少數(shù)部門(mén)、少數(shù)機(jī)關(guān)干部為群眾服務(wù)、為商家發(fā)展服務(wù)的意識(shí)還不強(qiáng),門(mén)難進(jìn),臉難看的現(xiàn)象并未根除,能辦的,可以快辦的,就是拖著不辦的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。六是商業(yè)特色街各項(xiàng)功能設(shè)施不夠配套。停車(chē)場(chǎng)、晝夜自動(dòng)銀行、電信以及特色街的基本配套設(shè)施仍不能與商業(yè)特色街的發(fā)展相適應(yīng)。

        4、經(jīng)營(yíng)者的綜合素質(zhì)亟待提高。一是經(jīng)營(yíng)者的文化素質(zhì)不高。從私營(yíng)、個(gè)體戶(hù)的文化水平來(lái)看,初中、小學(xué)文化的占大多數(shù),高中文化的約占10%——20%,大專(zhuān)以上學(xué)歷的不足10%,小富即安,小富即滿(mǎn)的思想比較嚴(yán)重。二是重經(jīng)營(yíng)、輕管理的現(xiàn)象普遍存在。大多數(shù)業(yè)主的主要精力都花在經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)上,對(duì)如何加強(qiáng)管理,做好售后服務(wù)很少考慮,一定程度上影響了企業(yè)的發(fā)展。三是誠(chéng)信意識(shí)不強(qiáng)。以次充好、以假亂真、摻雜摻假、短斤少兩等現(xiàn)象還在一些行業(yè)中存在,“三包”的規(guī)定還沒(méi)有得到很好的實(shí)施,影響了企業(yè)和行業(yè)的市場(chǎng)信譽(yù)度。四是法律意識(shí)淡薄。主要表現(xiàn)有:一方面對(duì)國(guó)家的政策、法律、法規(guī)不注重學(xué)習(xí),在經(jīng)營(yíng)中侵權(quán)行為時(shí)常發(fā)生,不能夠較好地維護(hù)好消費(fèi)者的利益;另一方面,一些業(yè)主雖然懂得經(jīng)營(yíng),但不懂如何維護(hù)自己的合法權(quán)益,對(duì)亂罰款、亂收費(fèi)的行為,不能據(jù)理力爭(zhēng),不敢正面抵制,使自己的正當(dāng)利益被任意侵害。這樣,不僅助長(zhǎng)了亂執(zhí)法、亂收費(fèi)的行為,而且也妨礙了企業(yè)的發(fā)展。

        三、關(guān)于創(chuàng)建城區(qū)商業(yè)特色街的幾點(diǎn)建議

        城區(qū)商業(yè)特色街是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物,是市場(chǎng)對(duì)資源配置的結(jié)果。創(chuàng)建商業(yè)特色街,政府要在尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下,有所作為。為此,我們建議著重抓好以下幾項(xiàng)工作:

        1、要進(jìn)一步強(qiáng)化思想認(rèn)識(shí)力度,切實(shí)形成創(chuàng)建商業(yè)特色街的共識(shí)。

        創(chuàng)建商業(yè)特色街,是我市發(fā)展商貿(mào)、搞活流通的重要途徑,也是促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)和服務(wù)業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要亮點(diǎn)。政府及有關(guān)部門(mén)要在以下幾個(gè)方面形成共識(shí):

        一是創(chuàng)建商業(yè)特色街是提升城市形象和商貿(mào)業(yè)品位的需要,提升城市的形象,離不開(kāi)商貿(mào)業(yè)品位的提高,創(chuàng)建商業(yè)特色街,就是提升商貿(mào)業(yè)品位,就是提升城市新形象,打造經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的良好城市環(huán)境。二是創(chuàng)造商業(yè)特色街是策應(yīng)沿江開(kāi)發(fā)、快速發(fā)展姜堰經(jīng)濟(jì)的需要。通過(guò)創(chuàng)建商業(yè)特色街,可以密集人氣、財(cái)氣,激活流通,繁榮市場(chǎng),帶動(dòng)城市其它相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,為實(shí)現(xiàn)“五年總量翻番,八年全面小康”的目標(biāo)提供強(qiáng)有力的支撐。三是姜堰作為特殊政治意義的城市,通過(guò)創(chuàng)建商業(yè)特色街可以放大名人效應(yīng),有利于姜堰經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)事業(yè)的快速發(fā)展。四是按照全面小康的標(biāo)準(zhǔn),通過(guò)創(chuàng)建商業(yè)特色街可以提高三產(chǎn)增加值在GDP中的比重。通過(guò)解放思想統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識(shí)統(tǒng)一認(rèn)識(shí),充分認(rèn)識(shí)創(chuàng)建商業(yè)特色街的重要意義,增強(qiáng)創(chuàng)建商業(yè)特色街的責(zé)任感和緊迫感,不斷提高商業(yè)特色街的知名度,促進(jìn)姜堰經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

        2、要盡快制定商貿(mào)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃,加大城市規(guī)劃調(diào)整力度。規(guī)劃是發(fā)展的藍(lán)圖,創(chuàng)建和發(fā)展商業(yè)特色街首先必須要有科學(xué)的規(guī)劃。規(guī)劃要有創(chuàng)新思維,明確目標(biāo)。新城區(qū)建設(shè)和舊城區(qū)改造時(shí),要充分考慮貿(mào)易發(fā)展的實(shí)際和需要,把城市建設(shè)與貿(mào)易發(fā)展需要結(jié)合起來(lái),與貿(mào)易企業(yè)的發(fā)展結(jié)合起來(lái),與貿(mào)易行業(yè)發(fā)展規(guī)劃結(jié)合起來(lái),合理地規(guī)劃好城市發(fā)展的藍(lán)圖,把黃金市口和黃金路段預(yù)留給商業(yè)和其他三產(chǎn)行業(yè),以此推動(dòng)貿(mào)易的發(fā)展和商業(yè)特色街的建設(shè)。要抓緊制定貿(mào)易行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。相關(guān)職能部門(mén)要根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃,結(jié)合貿(mào)易發(fā)展的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì),在認(rèn)真分析本地業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上,制定出城區(qū)貿(mào)易行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃要說(shuō)明在今后的某一段時(shí)間里,城區(qū)貿(mào)易行業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展方向、發(fā)展重點(diǎn)、工作措施。要盡快制定城區(qū)商業(yè)特色街發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃要明確城區(qū)商業(yè)特色街的總體發(fā)展目標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、階段任務(wù)、方法步驟、政策措施。要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)特色街發(fā)展的研究,對(duì)商業(yè)特色街的布局、規(guī)模、功能、品位、標(biāo)準(zhǔn)等要做深入的探索,通過(guò)探索和建設(shè),使商業(yè)特色街真正形成商品特色、品牌特色、形象特色、文化特色和功能特色。規(guī)劃力求高起點(diǎn),富規(guī)劃長(zhǎng)實(shí)施,這樣,不僅政府對(duì)貿(mào)易行業(yè)發(fā)展可以實(shí)行有效的宏觀(guān)調(diào)控,而且也使業(yè)主知曉城區(qū)貿(mào)易的發(fā)展方向和發(fā)展動(dòng)態(tài),讓他們自覺(jué)地順應(yīng)行業(yè)規(guī)劃,進(jìn)場(chǎng)、進(jìn)區(qū)、進(jìn)街開(kāi)店興業(yè)。

        3、要進(jìn)一步加大招商引資力度,快速推進(jìn)商貿(mào)發(fā)展。貿(mào)易的發(fā)展,商業(yè)特色街的建設(shè),要突出抓好招商引資。從姜堰的貿(mào)易規(guī)?,總體規(guī)模比較小,大型企業(yè)屈指可數(shù)。商業(yè)特色街的情況也是如此,入街經(jīng)營(yíng)的企業(yè)數(shù)量不少,但企業(yè)的單個(gè)規(guī)模太小。再?gòu)那捌谖沂姓猩桃Y的實(shí)踐看,在國(guó)家沒(méi)有向外資放開(kāi)批零市場(chǎng)的情況下,我市有關(guān)部門(mén)通過(guò)招商引資,成功地引進(jìn)了時(shí)代超市、蘇果超市、中油公司、上海曹安市場(chǎng)有限公司等一批國(guó)內(nèi)知名的大企業(yè),這不僅使姜堰的貿(mào)易規(guī)模上了一個(gè)檔次,促進(jìn)了貿(mào)易的大發(fā)展,也為聚集人氣,推動(dòng)特色商業(yè)街的建設(shè)和發(fā)展起到了推動(dòng)作用。因此,必須進(jìn)一步加大招商引資力度,通過(guò)走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)、網(wǎng)上招商等方式,吸引市外資金或國(guó)內(nèi)大型企業(yè)來(lái)姜投資,以迅速擴(kuò)大貿(mào)易企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模,提升經(jīng)營(yíng)品位,促進(jìn)商貿(mào)行業(yè)的跨越發(fā)展。要注意把招商引資與城區(qū)的特色街建設(shè)結(jié)合起來(lái),在已具特色雛形的街區(qū)內(nèi),引進(jìn)一、二家大型企業(yè)進(jìn)駐,以提高特色街的人氣,讓特色街更具特色,借以彌補(bǔ)城區(qū)特色街的入駐企業(yè)規(guī)模小、品位差、檔次低的不足。

        4、要進(jìn)一步加強(qiáng)軟環(huán)境建設(shè)力度,營(yíng)造商貿(mào)業(yè)發(fā)展寬松環(huán)境。軟硬環(huán)境建設(shè)是一個(gè)不斷深化、永不停止的課題,必須常抓不懈。一要強(qiáng)化機(jī)關(guān)工作人員的服務(wù)意識(shí)。機(jī)關(guān)干部要深入到廣大的私營(yíng)、個(gè)體工商戶(hù)中間,主動(dòng)幫助他們解決經(jīng)營(yíng)中的困難和問(wèn)題,適時(shí)地提供企業(yè)所需的各種服務(wù),改變過(guò)去的那種檢查多、服務(wù)少,罰款多、管理差的狀況,真正讓機(jī)關(guān)干部成為私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“知情人”和“貼心人”,營(yíng)造親商、安商、富商的氛圍,創(chuàng)造良好的招商引資社會(huì)環(huán)境。二要實(shí)行政務(wù)公開(kāi)。明確政務(wù)公開(kāi)的內(nèi)容,包括辦事規(guī)則、辦事程序、執(zhí)法依據(jù)、審查過(guò)程、處理結(jié)果等等,一方面是向群眾宣傳國(guó)家政策、法律法規(guī),讓群眾自覺(jué)遵守,一方面是主動(dòng)接受社會(huì)、群眾監(jiān)督的過(guò)程。三要加大改革扶持和引導(dǎo)力度。政府及職能部門(mén)要研究制定相關(guān)政策、規(guī)定,維護(hù)商家的利益。要考慮業(yè)主進(jìn)貨、送貨的問(wèn)題,進(jìn)專(zhuān)業(yè)特色街的激勵(lì)措施等。四要修訂完善招商引資優(yōu)惠政策。無(wú)法優(yōu)惠的措施不必承諾,可以給予的優(yōu)惠政策,建議采用政府文件形式明確,直接發(fā)至外來(lái)投資企業(yè)和相關(guān)部門(mén),由相關(guān)部門(mén)照此辦理,審批手續(xù)再由內(nèi)部補(bǔ)辦,使服務(wù)形式從外來(lái)投資企業(yè)要我實(shí)施優(yōu)惠政策,變?yōu)槲乙獮橥鈦?lái)投資企業(yè)兌現(xiàn)承諾。五要繼續(xù)改善環(huán)境。姜堰城市道路建設(shè)步伐加快,美化和亮化工程建設(shè)要跟上去,力求把城市建設(shè)得更亮更美。

        5、要進(jìn)一步加大教育培訓(xùn)力度,努力提高經(jīng)營(yíng)者的綜合素質(zhì)。一是要針對(duì)私營(yíng)業(yè)主素質(zhì)低,經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)缺乏的問(wèn)題,分期分批組織業(yè)主進(jìn)行企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、法律法規(guī)等知識(shí)的培訓(xùn),提高他們經(jīng)營(yíng)管理的能力,增強(qiáng)他們守法經(jīng)營(yíng)的自覺(jué)性,為企業(yè)發(fā)展壯大打下良好的基礎(chǔ)。二是要組織他們外出參觀(guān)學(xué)習(xí),學(xué)習(xí)知名企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn),了解他們的創(chuàng)業(yè)歷程和成就,激發(fā)私營(yíng)業(yè)主的發(fā)展熱情和斗志,樹(shù)立只有擴(kuò)大規(guī)模,壯大實(shí)力,才能在市場(chǎng)上立足,按部就班,堅(jiān)守?cái)傤^,必然會(huì)被市場(chǎng)所淘汰的觀(guān)念。三是要?jiǎng)訂T社會(huì)力量開(kāi)展對(duì)員工的技能培訓(xùn)。貿(mào)易企業(yè)是分流下崗工人和安置待業(yè)青年的一個(gè)重要途徑,特別是廣大下崗職工和待業(yè)青年自主經(jīng)商的也比較多,這些人中,普遍文化水平較低,服務(wù)不規(guī)范、技能較差,不能夠適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要,且人數(shù)眾多,要加強(qiáng)培訓(xùn),必須動(dòng)員社會(huì)各方面的辦學(xué)力量,舉辦各類(lèi)技能培訓(xùn)班,提高職工的服務(wù)技能和服務(wù)水平。四是要加大法律宣傳的力度。司法部門(mén)要改進(jìn)普法宣傳方式,主動(dòng)把國(guó)家的法律法規(guī)送到廣大私營(yíng)業(yè)主的手中,悉心指導(dǎo),耐心灌輸,讓法律法規(guī)人人皆知,并成為自覺(jué)行動(dòng)。

        6、要進(jìn)一步強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)力度,推動(dòng)城區(qū)商貿(mào)再上新臺(tái)階。建議市委、市政府成立由分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭的創(chuàng)建商業(yè)特色街領(lǐng)導(dǎo)小組,統(tǒng)籌規(guī)劃、全面協(xié)調(diào)影響商業(yè)特色街發(fā)展的主要問(wèn)題,研究促進(jìn)商業(yè)特色街發(fā)展的政策措施。有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門(mén)要將創(chuàng)建商業(yè)特色街工作列入議事日程,明確分管責(zé)任人,成立相關(guān)機(jī)構(gòu),制定城區(qū)商業(yè)特色街發(fā)展規(guī)劃,并把特色街工作作為年度工作目標(biāo)的重要方面,一同布置,一同考核。有關(guān)職能部門(mén)要加強(qiáng)協(xié)調(diào),對(duì)燈箱、路牌提出統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和樣式,提出創(chuàng)建文明街道、無(wú)假貨一條街、價(jià)格信用一條街的標(biāo)準(zhǔn),指導(dǎo)商業(yè)特色街在創(chuàng)建工作中求突破。有關(guān)人民團(tuán)體要加強(qiáng)特色街的組織建設(shè),要試點(diǎn)成立街道商會(huì),發(fā)揮群眾組織的自治功能,共同推動(dòng)特色街的發(fā)展。要有條不紊地推進(jìn)商業(yè)特色街的建設(shè)和命名工作。一是把西大街打造成姜堰的“南京路”。在對(duì)街道的南側(cè)開(kāi)發(fā)時(shí),不要急于求成,要尋求知名商家來(lái)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。隨著城市中心的西移,即將開(kāi)發(fā)的西環(huán)路要提前規(guī)劃,開(kāi)發(fā)中的羅塘路應(yīng)規(guī)劃為西大街的延長(zhǎng)線(xiàn),用作進(jìn)駐大型企業(yè)和大型超市,使西大街和羅塘路成為城區(qū)貿(mào)易的黃金大道。二是對(duì)基本具備商業(yè)特色街條件,符合政府規(guī)劃的街道予以命名。從城區(qū)已初具商業(yè)特色街雛形的幾條街道的情況看,迎賓東路可命名為美食街。迎賓西路可命名為服飾街。通揚(yáng)中路可命名為裝璜裝飾材料街。沒(méi)有定形的街道暫緩命名。如人民中路由于道路的拓寬和二運(yùn)的南遷,經(jīng)營(yíng)五金電器的企業(yè)可能也要遷移;振興中路的通訊器材也具備了一定的規(guī)模,但由于移動(dòng)、聯(lián)通公司相繼遷出后,振興中路的人氣、銷(xiāo)量都不如以前,業(yè)主們有隨大公司遷移的可能;人民南路經(jīng)營(yíng)摩托車(chē)的業(yè)主有7家,占入街企業(yè)總數(shù)的10%,且銷(xiāo)量與通揚(yáng)中路的幾家銷(xiāo)量差不多,特色不夠明顯。這些街道雖然暫緩命名,但是對(duì)其特色要規(guī)劃好。三是對(duì)正在開(kāi)發(fā)中的街道要提前規(guī)劃。如正在開(kāi)發(fā)中的南大街和即將開(kāi)發(fā)的北大街,規(guī)劃時(shí)要根據(jù)市場(chǎng)需求,結(jié)合姜堰歷史上的“老字號(hào)”和周邊的人文環(huán)境來(lái)綜合考慮,打好“老字號(hào)”品牌。南大街地處姜堰中學(xué)和圖書(shū)館的附近,可建成文化、休閑商品一條街;北大街的東側(cè)與古建筑保護(hù)區(qū)毗鄰,可考慮建設(shè)一條徽商茶葉街,以增強(qiáng)與古建筑保護(hù)區(qū)的協(xié)調(diào),西側(cè)為方便旅游者購(gòu)物,可建成旅游商品一條街。此外,對(duì)城市新區(qū)建設(shè)規(guī)劃要統(tǒng)籌考慮,從而有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)建設(shè)。四是注意改善特色街的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。如美食街的化糞池及污水處理裝置以及各經(jīng)營(yíng)戶(hù)操作間的問(wèn)題,這些問(wèn)題得不到解決,勢(shì)必影響到業(yè)主的經(jīng)營(yíng),影響到特色街的發(fā)展,認(rèn)真研究這些問(wèn)題的癥結(jié),并切實(shí)加以解決,商業(yè)特色街一定會(huì)擁有燦爛的明天。

        商業(yè)調(diào)查報(bào)告4

        服務(wù)工作是現(xiàn)代商業(yè)銀行的靈魂,是銀行親和力的決定因素。為了解全行員工在不同的崗位上服務(wù)工作規(guī)范的執(zhí)行情況,找出服務(wù)工作還存在的不足,并促進(jìn)全行保持良好的服務(wù)態(tài)度,優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)質(zhì)量,全心全意為客戶(hù)服務(wù)的理念,遵守職業(yè)道德規(guī)范,樹(shù)立良好的社會(huì)形象,促進(jìn)精神文明建設(shè),近日,**支行組織了一次全行員工服務(wù)工作調(diào)研,通過(guò)抽樣調(diào)查.座談會(huì)等形式,對(duì)全行服務(wù)工作現(xiàn)狀有了一個(gè)較深的了解,通過(guò)調(diào)查,85%以上的員工認(rèn)為我行的優(yōu)質(zhì)服務(wù)水平有了較大幅度的提高,具體表現(xiàn)在:

        一.各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)重視、組織推動(dòng)有力。

        通過(guò)經(jīng)常性地組織員工學(xué)習(xí)總行《服務(wù)工作規(guī)則》、省分行《服務(wù)工作實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)文件,進(jìn)一步明確服務(wù)興行的意義,增強(qiáng)服務(wù)興行的意識(shí),提高服務(wù)技能和水平,愛(ài)行敬業(yè)、服務(wù)興行已逐步被全體員工所認(rèn)同,激發(fā)了員工的主人翁責(zé)任感,全行的服務(wù)工作切實(shí)做到了有機(jī)構(gòu)、有人員、有部署、有安排、有檢查、有獎(jiǎng)罰。

        二、基礎(chǔ)教育扎實(shí),服務(wù)意識(shí)有所增強(qiáng)。

        通過(guò)制定辦法措施來(lái)約束員工行為的同時(shí),還注重抓了員工的思想教育和規(guī)范化服務(wù)訓(xùn)練,如支行**所為了進(jìn)一步提高一線(xiàn)員工的整體素質(zhì),利用業(yè)余時(shí)間組織了為期一周的新業(yè)務(wù)、新知識(shí)、新技術(shù)培訓(xùn),提高了大家的服務(wù)技能,在**所組織的重點(diǎn)客戶(hù)調(diào)查中,回答“您對(duì)本所的各項(xiàng)服務(wù)評(píng)價(jià)如何“這一問(wèn)題時(shí),90%的客戶(hù)對(duì)該所的“服務(wù)態(tài)度.服務(wù)設(shè)施“從“良好.好.一般.差“四項(xiàng)中選擇了“好“,10%選擇了良好。在回答“與其他銀行相比,工商銀行好在哪里“時(shí),客戶(hù)的意見(jiàn)可歸納為一是服務(wù)態(tài)度好,網(wǎng)點(diǎn)環(huán)境好,二是員工素質(zhì)較高,三是匯款方便快捷。其他網(wǎng)點(diǎn)的員工服務(wù)質(zhì)量也都給客戶(hù)留下深刻的影響,工行服務(wù)態(tài)度好已逐漸被社會(huì)各界認(rèn)同。

        三、設(shè)施建設(shè)齊全,服務(wù)環(huán)境優(yōu)美。

        **支行經(jīng)過(guò)近幾年的不懈努力,基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)環(huán)境得到了極大的改觀(guān),所有網(wǎng)點(diǎn)都給客戶(hù)以寬敞、舒適、清新、優(yōu)美的感覺(jué)。給客戶(hù)創(chuàng)造了一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境,以“賓至如歸”之感。

        四、規(guī)章制度健全,獎(jiǎng)罰措施有力。

        我行針對(duì)在優(yōu)質(zhì)文明服務(wù)中存在的問(wèn)題和薄弱環(huán)節(jié),建立健全了各項(xiàng)規(guī)章制度制度,做到了制度上墻、便民設(shè)施齊全,配備了意見(jiàn)簿、員工掛牌服務(wù)自覺(jué)接受客戶(hù)監(jiān)督,為推動(dòng)**支行優(yōu)質(zhì)文明服務(wù)工作起到了積極的作用,也向社會(huì)展現(xiàn)了**工行優(yōu)質(zhì)服務(wù)的風(fēng)彩。

        在調(diào)研過(guò)程中,客戶(hù)對(duì)本行的服務(wù)工作也提出了很多中肯的意見(jiàn),如客戶(hù)在回答“本行服務(wù)工作目前存在哪些問(wèn)題時(shí),意見(jiàn)可分為五種:

        一是網(wǎng)點(diǎn)過(guò)少,且功能不齊全,服務(wù)品種單一。即使是**最大的儲(chǔ)蓄所――工行**所,也沒(méi)有柜員機(jī),與他行網(wǎng)點(diǎn)在門(mén)面上就已遜一籌。鄉(xiāng)鎮(zhèn)網(wǎng)點(diǎn)的撤銷(xiāo)使單位和個(gè)人的結(jié)算業(yè)務(wù)感到不便,與之相配套的網(wǎng)上銀行等遠(yuǎn)程金融工具的使用在**這樣的較落后地區(qū)推廣也不是一時(shí)之事。

        二是等候時(shí)間過(guò)長(zhǎng),特別是處于繁華地帶的網(wǎng)點(diǎn),存取款的速度較慢。影響存取款的速度的原因一是客觀(guān)因素,即人員素質(zhì)問(wèn)題。但主觀(guān)因素也不可忽視,系統(tǒng)在制度上實(shí)現(xiàn)事權(quán)分離的同時(shí),一筆業(yè)務(wù)2人辦3人辦也是客戶(hù)不能理解而抱怨的原由之一。

        三是所與所之間的服務(wù)水平不一致,有的柜員服務(wù)態(tài)度時(shí)好時(shí)壞。

        四是有些業(yè)務(wù)上的規(guī)定與他行相比略顯繁瑣,客戶(hù)在比較之下認(rèn)為我行“過(guò)于死板“,如個(gè)人金融業(yè)務(wù)中的掛失到期支取天數(shù)按規(guī)定是7天以后,隨著實(shí)名制的為廣為人知,辦理掛失客戶(hù)認(rèn)為,開(kāi)戶(hù)時(shí)已拿身份證,證明了身份,密碼掛失后,七天才能支取的規(guī)定不甚合理,應(yīng)該更改。據(jù)網(wǎng)上報(bào)道,建行吉林市分行已率先對(duì)實(shí)名制帳戶(hù)密碼掛失制度進(jìn)行修改。只要儲(chǔ)戶(hù)本人持身份證辦理密碼掛失,可以當(dāng)天支取。而我行只對(duì)靈通卡密碼有此類(lèi)似規(guī)定。

        五是沒(méi)有統(tǒng)一著裝,沒(méi)有大行大所的'氣派。整個(gè)**市金融系統(tǒng),沒(méi)有統(tǒng)一著裝的只有工行,統(tǒng)一著裝后帶來(lái)的視覺(jué)效果上的不同自勿須多說(shuō)。

        調(diào)查問(wèn)卷還向客戶(hù)提出了“您希望工行今后為您提供哪方面的金融服務(wù)““您對(duì)工行的其他意見(jiàn)和建議“,這兩個(gè)問(wèn)題得到了客戶(hù)的積極響應(yīng),80%的客戶(hù)做了回答,其中80%的客戶(hù)要求我行加強(qiáng)管理,進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量,工作更上一層樓;另外80%的客戶(hù)提出我行應(yīng)加大廣告宣傳力度,員工統(tǒng)一著裝,設(shè)置自動(dòng)取款機(jī),提供個(gè)人消費(fèi)性貸款服務(wù),提供免填單服務(wù)等等.這些建議表明,工商銀行的存款在逐年增長(zhǎng),客戶(hù)的質(zhì)量也在逐年提高,部分客戶(hù)已不滿(mǎn)足于儲(chǔ)蓄所最基本的存取功能,而要求享受到與現(xiàn)代社會(huì)相適應(yīng)的多方位多品種的金融服務(wù)。業(yè)務(wù)整合正在進(jìn)行,多功能化的網(wǎng)點(diǎn)是大勢(shì)所趨,如何充分發(fā)揮和利用業(yè)務(wù)整合帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇應(yīng)成為全行上下本時(shí)期的重點(diǎn)工作,我們應(yīng)該從現(xiàn)在著手通過(guò)培訓(xùn)員工提高服務(wù)技能,加強(qiáng)服務(wù)力度來(lái)預(yù)防有些地方已經(jīng)出現(xiàn)的辦理業(yè)務(wù)時(shí)個(gè)人金融客戶(hù)占滿(mǎn)各窗口而使對(duì)公客戶(hù)產(chǎn)生怨言,工資戶(hù).散戶(hù)擠兌重點(diǎn)戶(hù).大戶(hù)的現(xiàn)象,我們可以在**市金融業(yè)內(nèi)首家嘗試“一米線(xiàn)“,盡快推出“客戶(hù)理財(cái)**“,大力營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)和個(gè)人網(wǎng)上銀行,這既是從自身業(yè)務(wù)發(fā)展的需要出發(fā)適應(yīng)客戶(hù)需求的一種舉措,更可以領(lǐng)本地區(qū)風(fēng)氣之先,進(jìn)一步擴(kuò)大本行知名度,鞏固已有陣地,發(fā)展新的客源。

        商業(yè)調(diào)查報(bào)告5

        一、前言

        商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成,按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道,是城市商業(yè)的縮影和精華,是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。商業(yè)街規(guī)模大小不一,和經(jīng)營(yíng)的商品的類(lèi)型有關(guān),比如,經(jīng)營(yíng)服裝的商業(yè)街和經(jīng)營(yíng)建材的商業(yè)街其規(guī)?赡軙(huì)有較大的差別。但商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場(chǎng)需求和所經(jīng)營(yíng)的商品適合的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。如果一個(gè)商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng),那么商業(yè)街將會(huì)面臨市場(chǎng)承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營(yíng)困境,所以對(duì)于商業(yè)街的市場(chǎng)定位和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是非常重要的。在大學(xué)城這種高消費(fèi)人流量密集的商業(yè)街尤其要對(duì)顧客的需求有一個(gè)明確的了解。商業(yè)街的市場(chǎng)定位一旦出現(xiàn)偏差就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)街的衰退所以我針對(duì)大學(xué)城商業(yè)街的市場(chǎng)定位,規(guī)劃設(shè)計(jì)了一份調(diào)查報(bào)告。

        二、調(diào)查目的

        要求詳細(xì)了解大學(xué)城商業(yè)街的消費(fèi)者組成部分,消費(fèi)者對(duì)其的認(rèn)知程度以及大學(xué)城商業(yè)街內(nèi)的店鋪競(jìng)爭(zhēng)及其銷(xiāo)售情況,為大學(xué)城商業(yè)街做出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

        1.了解大學(xué)城商業(yè)街的消費(fèi)者主要構(gòu)成

        2.對(duì)于主要消費(fèi)人群有針對(duì)性的.調(diào)查其消費(fèi)結(jié)構(gòu)

        3.了解消費(fèi)者對(duì)大學(xué)城商業(yè)街的各種店鋪的評(píng)價(jià)

        4.全面了解消費(fèi)者對(duì)于大學(xué)城商業(yè)街的不同店鋪的支持程度

        三、調(diào)查內(nèi)容

        3.1調(diào)查前分析

        那么現(xiàn)在的商業(yè)街會(huì)出現(xiàn)了什么問(wèn)題呢?經(jīng)過(guò)了解大學(xué)城商業(yè)街作為一個(gè)商業(yè)街其商業(yè)氣氛卻是尚欠濃厚,無(wú)法與其他商業(yè)大街相比。不同年齡層次的消費(fèi)人群具有不同的生活方式和消費(fèi)偏好,從滿(mǎn)足消費(fèi)群體的需求出發(fā),這是商業(yè)項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)的基本則。針對(duì)此原則列出了以下幾個(gè)調(diào)查重點(diǎn)。

        大學(xué)城商業(yè)街坐落于幾所大學(xué)之間地理位置極佳,人流量巨大,對(duì)此次調(diào)查的重點(diǎn)是放在學(xué)生身上。大學(xué)生消費(fèi)能力調(diào)查是主要的對(duì)此提出問(wèn)題應(yīng)了解附近大學(xué)生的消費(fèi)比重進(jìn)行了解。了解了消費(fèi)比重之后我們還需要知道被調(diào)查者每次來(lái)到商業(yè)街的消費(fèi)情況。這有助于我們對(duì)大學(xué)城商業(yè)街有更加準(zhǔn)確的定位。學(xué)生整體消費(fèi)能力并不是太強(qiáng),消費(fèi)層次劃分比較明顯。學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單,對(duì)于各式各樣的商品需求并不是那么巨大,但是學(xué)生對(duì)于服裝,娛樂(lè),餐飲的消費(fèi)還是巨大的。還有一個(gè)不能忽視的方面就是現(xiàn)在學(xué)生的通訊消費(fèi),以及日用品支出;锸臣叭沼闷分С雠旁趯W(xué)生消費(fèi)支出的首位,交通、通訊(手機(jī)話(huà)費(fèi)、上網(wǎng)等)支出排在第二位,絕大大部分學(xué)生用于服飾、學(xué)習(xí)、聚餐交際方面的支出不大。

        在大學(xué)城商業(yè)街的店鋪與學(xué)生日常生活配套越高那么對(duì)于這種商鋪的發(fā)展應(yīng)該是越來(lái)越好的因此我們還要調(diào)查大學(xué)生對(duì)于商業(yè)街的店鋪的支持率以便更加準(zhǔn)確的定位大學(xué)城商業(yè)街,根據(jù)以往的調(diào)查項(xiàng)目銀行、水果店、超市、風(fēng)味餐飲店的支持率排在前列,73%的項(xiàng)目的支持率超過(guò)

        50%。支持率低于50%的項(xiàng)目是KTV、咖啡、體育用品、眼鏡店、洗衣房、數(shù)碼港,因?yàn)檫@些項(xiàng)目并不是必備性商業(yè)同時(shí)wi-fi也是吸引學(xué)生就餐或消費(fèi)的重要手段。

        當(dāng)前吸引學(xué)生消費(fèi)的主要因素也是我們所必須了解的,各種各樣的商家吸引大學(xué)生購(gòu)物,消費(fèi)的手段不一樣。但是在我看來(lái)吸引當(dāng)前大學(xué)生消費(fèi)的主要因素任然是價(jià)格,質(zhì)量,潮流。講求實(shí)體,理性消費(fèi)任然是大多數(shù)大學(xué)生的消費(fèi)觀(guān)念。在購(gòu)買(mǎi)商品的時(shí)候大學(xué)生多數(shù)是本著經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的原則,在消費(fèi)時(shí)也會(huì)兼顧到實(shí)惠的高標(biāo)準(zhǔn)。我們新建商業(yè)項(xiàng)目是滿(mǎn)足學(xué)生的生活需要的配套設(shè)施,定位優(yōu)先應(yīng)該放置學(xué)生所需要的餐飲,商業(yè)零售,生活服務(wù),引進(jìn)大眾品牌符合學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn),物美價(jià)廉,適合中低消費(fèi)水平。

        3.2調(diào)查對(duì)象

        大學(xué)城商業(yè)街附近客人

        分析單位:個(gè)人

        3.3調(diào)查工具

        問(wèn)卷調(diào)查(見(jiàn)附件)

        3.4調(diào)查程序及時(shí)間安排

        1、準(zhǔn)備階段:調(diào)查報(bào)告設(shè)計(jì),修改,論證。確定調(diào)查人數(shù),時(shí)間,安排調(diào)查人員名單,經(jīng)費(fèi)預(yù)算

        2、實(shí)施階段:培訓(xùn)調(diào)查員的語(yǔ)言舉止,打印調(diào)查報(bào)告,準(zhǔn)備小禮物

        3、研究階段:將收集的信息進(jìn)行匯總、歸納、整理和分析。

        4、總結(jié)階段:將調(diào)研結(jié)果以書(shū)面的形式——調(diào)研報(bào)告表述出來(lái),并進(jìn)行評(píng)估。

        3.5調(diào)查時(shí)間評(píng)估:

        調(diào)研方案、問(wèn)卷的設(shè)計(jì)、修改、論證--------------1周左右

        實(shí)地訪(fǎng)問(wèn)階段-----------------------1周

        數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析階段--------------------1周

        調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)階段-------------------------1周

        3.6經(jīng)費(fèi)預(yù)算

        材料費(fèi):調(diào)查問(wèn)卷200份20元

        小禮物:100元

        共計(jì):120元

        四、調(diào)查具體實(shí)施方案

        調(diào)查主要以調(diào)查問(wèn)卷為主:在完成市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)與制作以及調(diào)查人員的培訓(xùn)等相關(guān)工作后,就可以開(kāi)展具體的問(wèn)卷調(diào)查了。把調(diào)查問(wèn)卷平均分發(fā)給各調(diào)查人員,統(tǒng)一選擇上午九點(diǎn)之后或傍晚這段時(shí)間開(kāi)始進(jìn)行調(diào)查(因?yàn)榫劈c(diǎn)各大超市才開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè),便于集中調(diào)查,能夠給本次調(diào)查節(jié)約時(shí)間和成本)。調(diào)查員在對(duì)消費(fèi)者調(diào)查時(shí)說(shuō)明來(lái)意,并特別聲明在調(diào)查結(jié)束后將贈(zèng)送被調(diào)查者精美禮物一份以吸引被調(diào)查者的積極參與、得到正確有效的調(diào)查結(jié)果。調(diào)查過(guò)程中,調(diào)查員應(yīng)耐心等待,切不可督促。記得一定要求其在調(diào)查問(wèn)卷上寫(xiě)明姓名、電話(huà)號(hào)碼,以便以后的問(wèn)卷復(fù)核。調(diào)查員可以在當(dāng)時(shí)收回問(wèn)卷,也可以第二天收回這有力于被調(diào)查者充分考慮,得出更真實(shí)有效的結(jié)果。

        商業(yè)調(diào)查報(bào)告6

        最近,深圳市消委會(huì)針對(duì)華強(qiáng)北、東門(mén)、中英街三大商業(yè)圈展開(kāi)了消費(fèi)環(huán)境問(wèn)卷調(diào)查。結(jié)果顯示,消費(fèi)者對(duì)華強(qiáng)北的整體購(gòu)物環(huán)境滿(mǎn)意度最高。在中英街,

        消費(fèi)者對(duì)港方商鋪的滿(mǎn)意度僅三成。前不久,深圳市消委會(huì)開(kāi)始在華強(qiáng)北、東門(mén)、中英街展開(kāi)調(diào)查問(wèn)卷活動(dòng)。消委會(huì)稱(chēng),此舉目的'在于了解消費(fèi)者對(duì)華強(qiáng)北、東門(mén)、中英街商業(yè)區(qū)綜合商場(chǎng)和電子電器商場(chǎng)的服務(wù)質(zhì)量的滿(mǎn)意度評(píng)價(jià)。調(diào)查針對(duì)商家的商品質(zhì)量、售后服務(wù)和服務(wù)態(tài)度分別展開(kāi)。

        在華強(qiáng)北,消費(fèi)者對(duì)茂業(yè)百貨的歡迎程度最高,而消費(fèi)者對(duì)女人世界的消費(fèi)環(huán)境、售后服務(wù)和商品質(zhì)量不滿(mǎn)意程度超過(guò)了三成。在東門(mén),除了天虹、茂業(yè)、太陽(yáng)等三家大型百貨商場(chǎng)外,包括新白馬服裝市場(chǎng)、東港購(gòu)物中心、耀華樓購(gòu)物廣場(chǎng)、八達(dá)精品城、南塘商業(yè)廣場(chǎng)、西華宮購(gòu)物廣場(chǎng)等多家商場(chǎng),在被調(diào)查消費(fèi)者看來(lái),對(duì)其商品質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、售后服務(wù)等表示“滿(mǎn)意”僅一成左右。

        中英街的消費(fèi)調(diào)查主要針對(duì)中方商鋪和港方商鋪展開(kāi)。受調(diào)查者對(duì)中方商鋪的滿(mǎn)意度要高許多。

        商業(yè)調(diào)查報(bào)告7

        【內(nèi)容概要】金鑼灣商業(yè)中心投入運(yùn)營(yíng)以來(lái),已經(jīng)成為延慶商業(yè)的主力板塊,形成了較為濃郁的購(gòu)物休閑旅游氛圍,但仍存在著業(yè)態(tài)品位參差不齊、招商工作力度較弱、設(shè)施建設(shè)先天不足、物業(yè)管理責(zé)任不清、村民產(chǎn)權(quán)商鋪閑置等問(wèn)題。在今后工作中應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu),明確目標(biāo)定位,推動(dòng)商旅融合,完善商業(yè)設(shè)施,加強(qiáng)物業(yè)管理,健全長(zhǎng)效機(jī)制,努力打造多功能、高品位的商業(yè)中心。

        延慶金鑼灣商業(yè)中心地處縣城核心區(qū),是由北京寶業(yè)恒基投資有限公司自20xx年啟動(dòng)建設(shè),并于20xx年投入運(yùn)營(yíng)的。該中心立項(xiàng)時(shí)的功能定位是“打造延慶的一流商貿(mào)中心區(qū)”。三年來(lái),在北京寶業(yè)恒基投資有限公司的主導(dǎo)運(yùn)作下,所有的商業(yè)設(shè)施已基本租售給商家經(jīng)營(yíng)。圍繞目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀是否與原設(shè)想的功能定位相適宜,其原設(shè)想的功能定位是否與北京建設(shè)國(guó)際商貿(mào)中心的構(gòu)想和延慶“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)這個(gè)課題,我們對(duì)金鑼灣商業(yè)中心的運(yùn)行情況進(jìn)行了調(diào)查。

        一、金鑼灣商業(yè)中心的基本現(xiàn)狀

        (一)金鑼灣商業(yè)設(shè)施的基本概況

        延慶縣金鑼灣商業(yè)中心占地4.9萬(wàn)平方米,產(chǎn)權(quán)證商業(yè)經(jīng)營(yíng)建筑總面積8.4萬(wàn)平方米,其中地上建筑

        面積為6.5萬(wàn)平方米,占總建筑面積的77.4%,地下建筑面積為1.9萬(wàn)平方米,占22.6%。按產(chǎn)權(quán)歸屬劃分,北京寶業(yè)恒基投資有限公司持有產(chǎn)權(quán)建筑面積

        6.4萬(wàn)平方米,其他7個(gè)單位持有產(chǎn)權(quán)建筑面積2.1萬(wàn)平方米。整個(gè)金鑼灣商業(yè)中心共建有九個(gè)單體商業(yè)樓座,一個(gè)大型地下停車(chē)場(chǎng),一個(gè)地上停車(chē)場(chǎng),擁有停車(chē)泊位340個(gè)。

       。ǘ┙痂尀成虡I(yè)業(yè)態(tài)的基本布局

        在縣委政府的高度重視下,金鑼灣商業(yè)中心建設(shè)后期,通過(guò)廣泛的招商工作,使國(guó)際零售巨商沃爾瑪、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)蘇寧電器、環(huán)球新意百貨、肯德基快餐、湘和海鮮酒樓、吳裕泰茶莊、同仁堂藥店、歐萊雅美發(fā)店、延慶特產(chǎn)展銷(xiāo)中心、小商品商城等先后入駐開(kāi)業(yè)。目前,金鑼灣商業(yè)中心共擁有大型綜合超市、大型百貨店、專(zhuān)賣(mài)店、品牌店、特色店、特大型餐飲店、兒童游藝等 7種業(yè)態(tài)形式,其中大型綜合超市建筑面積18551平方米,占商業(yè)服務(wù)設(shè)施總面積的22.1%,大型百貨店建筑面積24240平方米,占28.9%,特大型餐飲店建筑面積3415平方米,占4.1%,其他各種業(yè)態(tài)27780平方米,占33%。截止到20xx年3月底,金鑼灣商業(yè)中心的商業(yè)服務(wù)設(shè)施已開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的面積為62652平方米,占總面積的88.1%,尚有10014平方米的商業(yè)服務(wù)設(shè)施正在招商入駐之中。目前,金鑼灣商業(yè)中心已經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)面積比率是:大型超市

        22.1%、大型百貨28.9%、小型專(zhuān)賣(mài)店1.1%、小商品34.2%、特色農(nóng)產(chǎn)品3.2%、餐飲6.6%、娛樂(lè)4.9%。

       。ㄈ┙痂尀成虡I(yè)經(jīng)營(yíng)的基本情況

        金鑼灣商業(yè)中心自20xx年4月26日國(guó)內(nèi)知名企業(yè)蘇寧電器,20xx年6月25日國(guó)際零售巨商沃爾瑪,20xx年1月21日國(guó)內(nèi)環(huán)球新意連鎖百貨,20xx年10月25日延慶特產(chǎn)展銷(xiāo)中心和各品牌專(zhuān)賣(mài)店及其他小型商戶(hù)入駐開(kāi)業(yè)以來(lái),共有入駐經(jīng)營(yíng)商260個(gè),擁有從業(yè)員工2240人。據(jù)統(tǒng)計(jì)每天到金鑼灣商業(yè)中心購(gòu)物休閑的顧客流量達(dá)1.1萬(wàn)人次,使縣城商業(yè)中心區(qū)形成了較為濃郁的購(gòu)物休閑旅游氛圍。據(jù)商務(wù)委監(jiān)測(cè),20xx年金鑼灣商業(yè)中心的沃爾瑪超市共實(shí)現(xiàn)商品銷(xiāo)售額13864.3萬(wàn)元,蘇寧電器實(shí)現(xiàn)商品銷(xiāo)售額3419.6萬(wàn)元,環(huán)球新意百貨實(shí)現(xiàn)商品銷(xiāo)售額14763.4萬(wàn)元,湘和海鮮酒樓日銷(xiāo)售收入達(dá)3.5萬(wàn)元, 肯德基快餐店日銷(xiāo)售收入達(dá)1.5萬(wàn)元,這些大型商業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng),形成了延慶商業(yè)的主力板塊。

       。ㄋ模┙痂尀成虡I(yè)中心的管理現(xiàn)狀

        金鑼灣商業(yè)中心的'建設(shè)與運(yùn)營(yíng),一直是由北京寶業(yè)恒基投資有限公司董事會(huì)及所屬的北京環(huán)球新意物業(yè)公司、北京環(huán)球新意百貨公司進(jìn)行運(yùn)作管理的。20xx年8月,經(jīng)延慶縣人民政府(延政辦發(fā)【20xx】第77號(hào)文件)批準(zhǔn),決定成立了以政府常務(wù)副縣長(zhǎng)為主任,由商務(wù)、城管、工商、公安等部門(mén)為成員的延慶縣中

        心商業(yè)區(qū)管理委員會(huì),其主要職責(zé)是:推進(jìn)以金鑼灣為主力板塊的縣城中心商業(yè)區(qū)在業(yè)態(tài)規(guī)劃布局、引進(jìn)商家入駐、體現(xiàn)設(shè)計(jì)功能、營(yíng)造良好秩序、確保雙安運(yùn)行等方面的管理。在這個(gè)承擔(dān)政府調(diào)控職能機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下,北京寶業(yè)恒基投資有限公司董事會(huì)與所屬的北京環(huán)球新意物業(yè)公司、北京環(huán)球新意百貨公司具體細(xì)化實(shí)施了金鑼灣商業(yè)中心的管理。就目前的管理機(jī)制而言,應(yīng)該說(shuō)政府監(jiān)督協(xié)調(diào)職能已經(jīng)到位,企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)行職責(zé)明確,但在業(yè)態(tài)布局、功能發(fā)揮、物業(yè)效能、企業(yè)經(jīng)營(yíng)等方面還存在著問(wèn)題,尚需認(rèn)真研究,逐步解決完善。

        二、金鑼灣商業(yè)中心現(xiàn)存的問(wèn)題

        金鑼灣商業(yè)中心作為延慶縣城商業(yè)中心區(qū)的主力板塊,應(yīng)該是商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)布局結(jié)構(gòu)合理,兩個(gè)面向功能完善,物業(yè)服務(wù)管理到位,運(yùn)行秩序安全規(guī)范,企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益較好,社會(huì)效益明顯的延慶商業(yè)的亮區(qū)所在。但是在對(duì)金鑼灣商業(yè)中心主體企業(yè),經(jīng)營(yíng)商家和縣內(nèi)外消費(fèi)者的具體調(diào)查中,就其目前的現(xiàn)狀而言還存在著如下問(wèn)題:

       。ㄒ唬I(yè)態(tài)品位參差不齊,目標(biāo)定位不凸顯。金鑼灣商業(yè)中心原策劃設(shè)計(jì)的功能定位是:面向中高檔消費(fèi)群體,集購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)、旅游休閑于一體的大型綜合商業(yè)區(qū)。三年來(lái)雖有沃爾瑪、蘇寧電器、環(huán)球新意百貨、湘和海鮮酒樓、肯德基等大型知名企業(yè)入

        駐,但其它經(jīng)營(yíng)設(shè)施由于產(chǎn)權(quán)的多元化,業(yè)主不顧及整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃布局,只求盡快的取得租金收益,在落后的經(jīng)營(yíng)理念下,按照自己的市場(chǎng)判斷決定經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目,結(jié)果是經(jīng)營(yíng)定位不當(dāng),業(yè)態(tài)形式雷同,商鋪的外裝修、內(nèi)裝飾,商品陳列展位設(shè)施沒(méi)特色,導(dǎo)致相當(dāng)一部分經(jīng)營(yíng)區(qū)位變成了小商品市場(chǎng),在這個(gè)現(xiàn)代化的建筑群內(nèi),多處懸掛著“××市場(chǎng)”的巨幅招牌,既從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局上明顯偏離了原來(lái)設(shè)計(jì)的功能方向,也在外觀(guān)形式上降低了金鑼灣商業(yè)中心的品位?v觀(guān)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)現(xiàn)狀,可以說(shuō)是高中低的業(yè)態(tài)品位參差不齊,商場(chǎng)與市場(chǎng)并存,面向中高檔消費(fèi)群體的目標(biāo)定位并不凸顯。

       。ǘ┱猩坦ぷ髁Χ容^弱,配套的業(yè)態(tài)功能滯后。如娛樂(lè)酒吧、休閑茶社、歌廳舞廳等娛樂(lè)休閑業(yè)至今還沒(méi)入駐運(yùn)營(yíng)。同時(shí)在與旅游的融合發(fā)展上仍顯不夠,20xx年由政府出資承租A座一層2700平方米的延慶特產(chǎn)展銷(xiāo)中心,雖然匯集了本縣15個(gè)大類(lèi)100多種旅游商品,但由于經(jīng)營(yíng)主體的組織化程度不高,商旅結(jié)合不密切等多種因素,致使自20xx年10月25日開(kāi)始營(yíng)業(yè)至今,僅實(shí)現(xiàn)延慶特產(chǎn)銷(xiāo)售額9000元。目前,這個(gè)特產(chǎn)展銷(xiāo)中心已基本停業(yè)閑置。面向本地消費(fèi)者,面向外來(lái)游客的旅游休閑功能尚不能體現(xiàn)。

        商業(yè)調(diào)查報(bào)告8

        自20xx年以來(lái),東陵區(qū)農(nóng)業(yè)合作銀行第二營(yíng)業(yè)部部針對(duì)地處城區(qū),金融競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較為激烈,貸款產(chǎn)品單一的這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,堅(jiān)持以“適應(yīng)客戶(hù)需求”為中心,在金融競(jìng)爭(zhēng)的夾縫中搶抓機(jī)遇,逐步完善貸款產(chǎn)品開(kāi)發(fā)機(jī)制,憑借他們熱誠(chéng)的服務(wù)和合理的定位,大力開(kāi)展商業(yè)門(mén)市抵押貸款業(yè)務(wù),創(chuàng)出了獨(dú)特的信貸品牌,取得了較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。在第二營(yíng)業(yè)部信貸員的配合下,我行信貸管理部協(xié)助辦公室對(duì)該部開(kāi)辦該業(yè)務(wù)所處背景、開(kāi)辦后產(chǎn)生的效果、具體的操作過(guò)程進(jìn)行了深入調(diào)查。

        一、所處背景

        東陵區(qū)農(nóng)業(yè)合作銀行第二營(yíng)業(yè)部周邊商業(yè)銀行鱗次櫛比、競(jìng)爭(zhēng)非常激烈,加之農(nóng)村信用社貸款利率上浮等因素,依靠坐門(mén)等客的營(yíng)銷(xiāo)方式,優(yōu)秀的貸款載體較難尋找。這些因素直接影響了該部信貸資金投放進(jìn)度和規(guī)模擴(kuò)張,使貸款的安全性、流動(dòng)性和效益性體現(xiàn)不明顯,信貸生息資源越來(lái)越少。20xx年以前,該部貸款總規(guī)模在5000—6000萬(wàn)元,收息在360—380萬(wàn)元間徘徊。

        但在此期間,總有一些附近居住的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)到該部咨詢(xún)?nèi)谫Y問(wèn)題,當(dāng)時(shí)這些咨詢(xún)者中,大部分人有一定的資本積累、有固定資產(chǎn)暨商業(yè)門(mén)市,所經(jīng)營(yíng)或擬經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目發(fā)展前景較好,盈利性也較強(qiáng),苦于資金不足、向商業(yè)銀行借貸又因不符和貸款條件,眼看著商機(jī)溜走,心有不甘的一部分人就向民間借貸、向典當(dāng)行融資,但資金融通的成本較大,得不償失。獲取了這些信息后,該部又對(duì)這些融資需求對(duì)象做了充分的市場(chǎng)調(diào)查,結(jié)合當(dāng)時(shí)市區(qū)兩級(jí)管理部門(mén)提出的打造“社區(qū)銀行、零售銀行”的市場(chǎng)定位目標(biāo),結(jié)合近些年來(lái)我市房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中有升的趨勢(shì),總結(jié)出開(kāi)展商業(yè)用房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小、利潤(rùn)高,在些客戶(hù)將是一批潛在的優(yōu)良信貸載體,經(jīng)與上級(jí)行溝通、批準(zhǔn)后,該部對(duì)貸款投放對(duì)象作了及時(shí)調(diào)整,適時(shí)開(kāi)辦了門(mén)市房抵押貸款,給客戶(hù)提供正規(guī)的融資服務(wù),受到了廣大客戶(hù)的歡迎。

        二、產(chǎn)生的效果

        自該部20xx年3月開(kāi)辦此業(yè)務(wù)以來(lái),當(dāng)年對(duì)36位客戶(hù)發(fā)放43筆,累計(jì)發(fā)放額3520萬(wàn)元,當(dāng)年實(shí)現(xiàn)收息收入120.5萬(wàn)元;近一年的時(shí)間的運(yùn)作和實(shí)踐,充分表明該項(xiàng)業(yè)務(wù)適應(yīng)市場(chǎng)需求,潛在的客戶(hù)資源豐富,符合我們農(nóng)村信用社的市場(chǎng)定位,經(jīng)信貸人員與發(fā)生過(guò)業(yè)務(wù)往來(lái)客戶(hù)的不斷宣傳,實(shí)行品牌化營(yíng)銷(xiāo),給此項(xiàng)業(yè)務(wù)冠名為“創(chuàng)業(yè)貸款”,進(jìn)而使客戶(hù)群體不斷增加,使擇優(yōu)選擇優(yōu)良載體成為可能。20xx年,他們對(duì)93名客戶(hù)累計(jì)投放94筆金額7687萬(wàn)元的商鋪抵押貸款。到20xx年末,該類(lèi)貸款余額就達(dá)到了7731萬(wàn)元,占該部全部貸款余額的68,全年實(shí)現(xiàn)收息565萬(wàn)元,占全部收息的65,比上年增收255萬(wàn)元,貸款到期回收率達(dá)到100,在保障安全的前提下,創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益。

        三、具體操作過(guò)程

        該部在開(kāi)辦該新業(yè)務(wù)之初,就把控制和降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)放在首位,根據(jù)《擔(dān)保法》、《貸款通則》及上級(jí)行社制定的信貸業(yè)務(wù)操作制度,制定了門(mén)市房抵押業(yè)務(wù)的操作流程,并在具體的操作中進(jìn)行不斷的更新和完善,建立健全檔案資料。

        1、做好充分的貸前調(diào)查。在選擇客戶(hù)上,優(yōu)選項(xiàng)目前景較好、盈利性較高、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策要求、符合法律法規(guī)和制度要求的貸款投放對(duì)象,能夠提供合法有效、產(chǎn)權(quán)明晰的有效抵押商業(yè)用房,做到兩名以上信貸人員實(shí)地勘驗(yàn),并針對(duì)抵押物的地理位置、環(huán)境氛圍、市場(chǎng)價(jià)值、歷史交易價(jià)格、評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值等綜合分析確定其合理的貸款額度和抵押率,目前該部所發(fā)放的此類(lèi)貸款的抵押率均控制在60以?xún)?nèi)。

        2、指定評(píng)估機(jī)構(gòu)。業(yè)務(wù)開(kāi)辦初期,他們并沒(méi)有確定指定的評(píng)估中介機(jī)構(gòu),都是客戶(hù)自己找評(píng)估機(jī)構(gòu),從實(shí)踐來(lái)看,其估價(jià)結(jié)果通過(guò)他們實(shí)地調(diào)查后均存在估價(jià)過(guò)高的.情況。因此,該部及時(shí)做出決定,指定專(zhuān)門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展評(píng)估,其結(jié)果作為發(fā)放貸的參考依據(jù)。

        3、嚴(yán)密手續(xù)及時(shí)報(bào)備。嚴(yán)密信貸手續(xù)是有效控制風(fēng)險(xiǎn)的最好手段。在該部得知其他銀行出現(xiàn)假他項(xiàng)權(quán)利證時(shí),為了規(guī)避此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn),他們對(duì)抵押物辦理他項(xiàng)權(quán)利證時(shí),實(shí)行全程監(jiān)控辦理制度,并始終堅(jiān)持這一制度至今。同時(shí)堅(jiān)持借款人及配偶、抵押人及財(cái)產(chǎn)共有人、抵押物承租人來(lái)行親筆簽字,并出具特別承諾制度。為控制意外風(fēng)險(xiǎn),確保抵押物的安全足值,他們還與平安保險(xiǎn)公司沈陽(yáng)分公司合作,要求債務(wù)人對(duì)抵押物進(jìn)行投保,并確定該部為第一受益人的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁制度。由于自然人貸款權(quán)限的問(wèn)題,該部與市區(qū)兩級(jí)行社請(qǐng)示,在征得上級(jí)同意后,采取了自行審批后,上報(bào)兩級(jí)行社備案制度。

        4、嚴(yán)把貸款審查、審批關(guān)。在做好貸前調(diào)查后,審查審批環(huán)節(jié)在堵塞漏洞方面,發(fā)揮著重要作用,該部做到每筆貸款均由信貸審批小組審議審批,發(fā)揮群策群力的優(yōu)勢(shì),防止出現(xiàn)貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)。

        5、建立健全的檔案資料。建立完善的檔案資料,對(duì)控制和降低風(fēng)險(xiǎn)起到很關(guān)鍵的作用,也是最后一道防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的屏障。為此,該部在該業(yè)務(wù)的檔案必備資料的完善上,參照了《擔(dān)保法》、信貸業(yè)務(wù)內(nèi)控制度及抵押類(lèi)貸款所需資料制定了完善的商業(yè)門(mén)市房抵押貸款檔案目錄。如該部需要依法維護(hù)債權(quán)時(shí),完善的檔案資料、翔實(shí)的書(shū)面證據(jù)將會(huì)給他們降低工作量,并給予債務(wù)人很大的壓力。

        6.貸后檢查到位。堅(jiān)持貸后檢查到位,能有效監(jiān)督和保證客戶(hù)是否按規(guī)定用途使用貸款,能夠提前預(yù)知風(fēng)險(xiǎn),提前做出科學(xué)的決策,為實(shí)施有效的債權(quán)保護(hù)措施提供依據(jù)。

        7.增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。作為金融服務(wù)行業(yè),他們加強(qiáng)服務(wù)意識(shí),急客戶(hù)所急多,為客戶(hù)著想,及時(shí)審批、及時(shí)發(fā)放貸款,為客戶(hù)贏(yíng)取商機(jī),是他們最好的宣傳途徑。目前,該部客戶(hù)中有很大部分是相互告知,而到該部建立信貸關(guān)系,并成為優(yōu)良信貸載體的。

        四、今后設(shè)想

        由于該項(xiàng)業(yè)務(wù)在該部的成功開(kāi)展,使該部有了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),在今年的工作中,該部將落實(shí)和貫徹區(qū)行信貸工作會(huì)議精神,繼續(xù)擴(kuò)大該項(xiàng)貸款的投放。

        但從目前的形勢(shì)分析也有不利因素存在,主要是利率過(guò)高不利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),目前其他銀行對(duì)該項(xiàng)貸款也有較強(qiáng)的興趣,其中有部分銀行正在辦理該項(xiàng)業(yè)務(wù)。潛在客戶(hù)分流問(wèn)題不容忽視。若克服上述問(wèn)題,需在穩(wěn)定原有優(yōu)良客戶(hù)的基礎(chǔ)上,改變過(guò)去的營(yíng)銷(xiāo)手段,加大宣傳途徑,走出去積極尋找優(yōu)秀載體,繼續(xù)延用較受客戶(hù)歡迎的按季收息的做法,使信貸員減少收息精力的投入,集中精力用在貸款的投放和管理上,以彌補(bǔ)信貸人員少的不足。

        商業(yè)調(diào)查報(bào)告9

        經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)存在多種表現(xiàn)形式,按被審計(jì)人的審計(jì)階段和審計(jì)目的可以分為離任審計(jì)、任前審計(jì)、任中審計(jì)等。除以上形式外,包括工商銀行在內(nèi)的一些商業(yè)銀行為了加強(qiáng)關(guān)鍵崗位人員的管理,有效防范操作風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn),已開(kāi)始擴(kuò)大任期經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì),嘗試實(shí)施了強(qiáng)制休假離崗審計(jì)工作。這一審計(jì)模式將審計(jì)對(duì)象從高級(jí)管理人員擴(kuò)展至具體承辦業(yè)務(wù)的關(guān)鍵崗位工作人員,審計(jì)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大,審計(jì)監(jiān)督職能也進(jìn)一步完善。對(duì)此,本文以工商銀行的具體實(shí)踐為基礎(chǔ),對(duì)關(guān)鍵崗位人員的強(qiáng)制休假離崗審計(jì)這一經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)特殊表現(xiàn)形式進(jìn)行分析探討,力求擴(kuò)展經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)外延,豐富對(duì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的理解。

        一、經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的一般定義

        通常認(rèn)為經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)是指對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)人任職期間經(jīng)濟(jì)責(zé)任履行情況實(shí)施的審計(jì)。通過(guò)審計(jì)分清企業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)負(fù)有的直接責(zé)任和主管責(zé)任,包括對(duì)所在單位資產(chǎn)、負(fù)債、損益的真實(shí)性、合法性和效益性的驗(yàn)證,以及對(duì)有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)應(yīng)負(fù)責(zé)任的界定和評(píng)價(jià)。

        具體到商業(yè)銀行領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)主要是指對(duì)商業(yè)銀行高級(jí)管理人員經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì),是對(duì)商業(yè)銀行高級(jí)管理人員任職期間貫徹執(zhí)行國(guó)家經(jīng)濟(jì)金融方針、政策、法規(guī)及履行職責(zé)情況,經(jīng)營(yíng)決策和管理行為,所在單位經(jīng)營(yíng)目標(biāo)完成情況等作出的客觀(guān)、公正的審計(jì)和評(píng)價(jià)。

        二、關(guān)鍵崗位人員強(qiáng)制休假離崗審計(jì)的定義

        關(guān)鍵崗位人員強(qiáng)制休假離崗審計(jì)是經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)擴(kuò)大化的一種表現(xiàn)形式,主要適用于具體承辦業(yè)務(wù)的關(guān)鍵崗位人員。其主要包括關(guān)鍵崗位的界定、強(qiáng)制休假和離崗審計(jì)的定義。

       。ㄒ唬╆P(guān)鍵崗位:關(guān)鍵崗位是指在業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中處于關(guān)鍵環(huán)節(jié)且涉及風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn),承擔(dān)較高風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行重點(diǎn)管理和監(jiān)督的工作崗位。具體崗位需各商業(yè)銀行根據(jù)本行的實(shí)際情況進(jìn)行定義和分類(lèi)。

       。ǘ⿵(qiáng)制休假:強(qiáng)制休假是指根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制工作需要,在不事先征求本人意見(jiàn)和不提前告知本人的情況下,臨時(shí)強(qiáng)制要求關(guān)鍵崗位人員在規(guī)定期限內(nèi)休假并暫停行使職權(quán),同時(shí)對(duì)其進(jìn)行離崗審計(jì)的一種制度安排。

       。ㄈ╇x崗審計(jì):離崗審計(jì)是指各級(jí)機(jī)構(gòu)在安排關(guān)鍵崗位人員強(qiáng)制休假期間,組織對(duì)其履行崗位職責(zé)、經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)既業(yè)務(wù)操作的合規(guī)性等情況實(shí)施審計(jì)的行為。

       。ㄋ模┙(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)與強(qiáng)制休假離崗審計(jì)的聯(lián)系和區(qū)別

        正如前文所說(shuō)強(qiáng)制休假離崗審計(jì)是經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的擴(kuò)展和特殊形式,其本質(zhì)上仍然是經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì),只是其審計(jì)對(duì)象、審計(jì)方式、適用范圍與傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)略有不同。一是審計(jì)對(duì)象較傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)范圍更廣,既包含從事管理工作的高級(jí)管理人員也包括承擔(dān)具體業(yè)務(wù)的工作人員;二是審計(jì)適用的前提條件不同。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)更多地是指管理人員任職期滿(mǎn)即將離職或在任職期間需接受履職考核情況下開(kāi)展審計(jì)。強(qiáng)制休假離崗審計(jì)則是針對(duì)關(guān)鍵崗位人員任職時(shí)間較長(zhǎng)但因某些原因還不能按規(guī)定進(jìn)行崗位輪換的情況下,為防范風(fēng)險(xiǎn)安排其離崗休假并對(duì)其工作進(jìn)行審計(jì),審計(jì)結(jié)束后關(guān)鍵崗位人員還需返回原崗位繼續(xù)工作。對(duì)于已按期正常輪換崗位的關(guān)鍵崗位人員是不需要進(jìn)行強(qiáng)制休假離崗審計(jì)的;審計(jì)方式和范圍略有區(qū)別,對(duì)于承擔(dān)管理責(zé)任的的關(guān)鍵崗位人員其審計(jì)內(nèi)容和范圍應(yīng)與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)一致。對(duì)承擔(dān)具體業(yè)務(wù)的工作人員其審計(jì)內(nèi)容和范圍與其工作職責(zé)相一致,不涉及各類(lèi)管理指標(biāo)等內(nèi)容,審計(jì)內(nèi)容和范圍相對(duì)單一。

        三、關(guān)鍵崗位人員強(qiáng)制休假離崗審計(jì)對(duì)象的界定

        在明確了關(guān)鍵崗位人員強(qiáng)制休假離崗審計(jì)的基本定義后,要進(jìn)一步實(shí)施關(guān)鍵崗位人員強(qiáng)制休假離崗審計(jì)就必須對(duì)審計(jì)對(duì)象進(jìn)行界定。從字面上理解,關(guān)鍵崗位人員離崗審計(jì)的對(duì)象自然是關(guān)鍵崗位人員,從上文的定義中可以歸納為在業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中處于關(guān)鍵環(huán)節(jié)且涉及風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn),承擔(dān)較高風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行重點(diǎn)管理和監(jiān)督的工作崗位。由于各商業(yè)銀行的管理和運(yùn)營(yíng)模式不盡相同,所以對(duì)關(guān)鍵崗位人員的界定也存在區(qū)別,以中國(guó)工商銀行為例,主要包括:一是一級(jí)(直屬)分行正副行長(zhǎng)、二級(jí)分行行級(jí)負(fù)責(zé)人、業(yè)務(wù)部門(mén)主要負(fù)責(zé)人;二是二級(jí)分行以下各級(jí)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人;三是空白重要憑證管理崗、上門(mén)收款崗、上門(mén)服務(wù)崗、經(jīng)辦行密押?jiǎn)T、經(jīng)辦行密押主管、對(duì)公客戶(hù)經(jīng)理、個(gè)人客戶(hù)經(jīng)理、消費(fèi)信貸調(diào)查崗、值班經(jīng)理崗、財(cái)務(wù)核算崗、事后監(jiān)督中心經(jīng)辦、業(yè)務(wù)處理中心資金清算崗、對(duì)賬中心經(jīng)辦、現(xiàn)金營(yíng)運(yùn)中心主任、現(xiàn)金營(yíng)運(yùn)中心庫(kù)管員、打卡崗位、空白卡保管崗、作廢卡保管崗、已制客戶(hù)證書(shū)管理崗、落地及可疑指令處理崗等。其中一和二可理解為商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人,其承擔(dān)更多的是管理責(zé)任,故對(duì)這些人員的離崗審計(jì)基本與經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)相同。其他關(guān)鍵崗位人員因?yàn)楦嗟氖浅袚?dān)一種業(yè)務(wù)經(jīng)辦直接責(zé)任,因而通常采取較為特殊的離崗審計(jì)。

        四、關(guān)鍵崗位人員強(qiáng)制休假離崗審計(jì)的實(shí)施方法

        關(guān)于如何對(duì)關(guān)鍵崗位人員實(shí)施強(qiáng)制休假離崗審計(jì),不同的商業(yè)銀行根據(jù)本行實(shí)際有著不同的組織程序和審計(jì)方法。本文還是以中國(guó)工商銀行為例,重點(diǎn)闡述關(guān)鍵崗位人員強(qiáng)制休假離崗審計(jì)的實(shí)施流程。

       。ㄒ唬⿲徲(jì)的組織實(shí)施。在中國(guó)工商銀行,關(guān)鍵崗位離崗審計(jì)工作主要由人力資源部門(mén)和內(nèi)控合規(guī)部門(mén)以及各業(yè)務(wù)主管部門(mén)分工負(fù)責(zé)。每年年初各級(jí)行人力資源部門(mén)需根據(jù)本行關(guān)鍵崗位人員的任職情況會(huì)同各業(yè)務(wù)主管部門(mén)編制離崗審計(jì)對(duì)象人選計(jì)劃,并通知內(nèi)部審計(jì)部門(mén)組織離崗審計(jì);內(nèi)控合規(guī)部門(mén)在接到人力資源部門(mén)相關(guān)審計(jì)通知后負(fù)責(zé)離崗審計(jì)的組織工作;業(yè)務(wù)主管部門(mén)則視需要協(xié)同內(nèi)控合規(guī)部門(mén)實(shí)施離崗審計(jì)工作。

       。ǘ⿲徲(jì)的主要內(nèi)容。在中國(guó)工商銀行,對(duì)關(guān)鍵崗位人員的離崗審計(jì)主要以該關(guān)鍵崗位的內(nèi)控管理職責(zé)和業(yè)務(wù)操作流程為依據(jù),一般情況下包括履行崗位職責(zé)情況,執(zhí)行本崗位相關(guān)內(nèi)控管理規(guī)定的情況以及履職時(shí)限內(nèi)所經(jīng)辦業(yè)務(wù)的真實(shí)性和合規(guī)性。具體內(nèi)容還需依據(jù)不同崗位的相關(guān)管理制度和主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分別確定。

       。ㄈ⿲徲(jì)的流程。在中國(guó)工商銀行,關(guān)鍵崗位人員的離崗審計(jì)一般遵循以下流程。一是由人力資源部門(mén)提前兩個(gè)工作日通知相應(yīng)內(nèi)控合規(guī)部門(mén)組織離崗審計(jì);二是由內(nèi)控合規(guī)部門(mén)根據(jù)實(shí)際情況,自行組成審計(jì)組,或與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門(mén)共同組成審計(jì)組,并確定審計(jì)組組長(zhǎng)和主審人;三是審計(jì)組以被審計(jì)對(duì)象所在崗位內(nèi)控管理職責(zé)和業(yè)務(wù)操作流程為依據(jù),編制《離崗審計(jì)方案》,經(jīng)內(nèi)控合規(guī)部門(mén)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后執(zhí)行;四是開(kāi)出《離崗審計(jì)通知書(shū)》,開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)工作并確認(rèn)審計(jì)事實(shí),五是出具審計(jì)報(bào)告,并征求被審計(jì)人的意見(jiàn);最后是由主管行長(zhǎng)簽發(fā)和發(fā)送審計(jì)報(bào)告,并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行后續(xù)整改。

        五、關(guān)鍵崗位人員強(qiáng)制休假離崗審計(jì)工作中存在的困難和問(wèn)題

        當(dāng)前,商業(yè)銀行雖然已經(jīng)開(kāi)展了多年的經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作,也積累了較多經(jīng)驗(yàn)。但在關(guān)鍵崗位人員強(qiáng)制休假離崗審計(jì)這一較為特殊的經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的實(shí)施過(guò)程中還存在一些問(wèn)題和困難,同時(shí)也制約著經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的發(fā)展。

       。ㄒ唬╆P(guān)鍵崗位人員強(qiáng)制休假離崗審計(jì)的對(duì)象較多,涉及范圍廣,審計(jì)工作量大。作為一家內(nèi)控嚴(yán)密的商業(yè)銀行,設(shè)置的關(guān)鍵崗位通常較多,從事關(guān)鍵崗位人員也相對(duì)較多。客觀(guān)上導(dǎo)致審計(jì)對(duì)象的多樣化。以工商銀行為例,除去一、二級(jí)分行行級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位,各分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人以及各部門(mén)負(fù)責(zé)人、各科室負(fù)責(zé)人以外,還有運(yùn)營(yíng)類(lèi)、營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)等20多個(gè)不同類(lèi)型的關(guān)鍵崗位,其中光對(duì)公、對(duì)私客戶(hù)經(jīng)理的從業(yè)人員數(shù)量就已十分龐大。因此,理論上關(guān)鍵崗位人員強(qiáng)制休假離崗審計(jì)對(duì)像相比以管理人員為主的經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)對(duì)象要多出很多,客觀(guān)上加大了審計(jì)人員的工作量。

       。ǘ╆P(guān)鍵崗位人員強(qiáng)制休假離崗審計(jì)缺少統(tǒng)一、有效的評(píng)價(jià)指標(biāo),審計(jì)質(zhì)量較難把握。由于商業(yè)銀行關(guān)鍵崗位人員一般分為各分支機(jī)構(gòu)承擔(dān)管理責(zé)任的人員和承擔(dān)業(yè)務(wù)經(jīng)辦直接責(zé)任的`崗位人員兩類(lèi)。前一類(lèi)人員的離崗審計(jì)即是傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì),其審計(jì)內(nèi)容、范圍、評(píng)價(jià)指標(biāo)等均已形成了一套行之有效的固定模式,審計(jì)工作可以按圖索驥,能夠較好的把握審計(jì)質(zhì)量。后一種類(lèi)型即為本文重點(diǎn)探討的適用強(qiáng)制休假離崗審計(jì)的關(guān)鍵崗位人員。這類(lèi)人員眾多,涉及營(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)、操作等不同工種,對(duì)于這類(lèi)人員的審計(jì)還未能形成統(tǒng)一的審計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo),也沒(méi)有相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的審計(jì)模式,對(duì)審計(jì)質(zhì)量不易把握。例如對(duì)客戶(hù)經(jīng)理的審計(jì)、對(duì)大堂值班經(jīng)理的審計(jì),除對(duì)其履職情況進(jìn)行了解外,很難找到其他評(píng)判標(biāo)準(zhǔn),再加上商業(yè)銀行崗位設(shè)置和崗位職責(zé)未能完全標(biāo)準(zhǔn)化的情況下,審計(jì)工作更難以規(guī)范。

        (三)基層審計(jì)人員素質(zhì)、力量較為薄弱。當(dāng)前,商業(yè)銀行的審計(jì)工作基本采用“分層審計(jì),下查一級(jí)”的模式。對(duì)關(guān)鍵崗位人員的審計(jì)一般以承擔(dān)較多經(jīng)營(yíng)任務(wù)的基層支行開(kāi)展。由于要承擔(dān)各類(lèi)經(jīng)營(yíng)任務(wù),支行審計(jì)人員的數(shù)量和素質(zhì)一般較難得到保證,獨(dú)立性也相對(duì)較弱、缺乏專(zhuān)業(yè)審計(jì)人員,從而給基層支行的關(guān)鍵崗位人員離崗審計(jì)工作帶來(lái)了一定的困難。

        (四)離任審計(jì)過(guò)程中各職能部門(mén)較難充分協(xié)調(diào)。

        按照現(xiàn)有的管理辦法和慣例,商業(yè)銀行關(guān)鍵崗位人員強(qiáng)制休假離崗審計(jì)工作一般由人事部門(mén)根據(jù)崗位輪換計(jì)劃提出。但在實(shí)際工作中,往往只有審計(jì)部門(mén)單槍匹馬實(shí)行審計(jì)。由于各部門(mén)審計(jì)、考核和調(diào)查的組織形式和考核標(biāo)準(zhǔn)不一致,在時(shí)間上往往不能統(tǒng)一進(jìn)行,從而造成審計(jì)工作不充分。

        六、完善關(guān)鍵崗位人員強(qiáng)制休假離崗審計(jì)工作的對(duì)策和措施

        鑒于關(guān)鍵崗位人員強(qiáng)制休假離崗審計(jì)存在以上一些問(wèn)題和困難,本文結(jié)合工商銀行近年的審計(jì)實(shí)踐,提出一些完善該類(lèi)審計(jì)工作的對(duì)策和措施。

        (一)結(jié)合商業(yè)銀行運(yùn)營(yíng)管理實(shí)際,完善關(guān)鍵崗位設(shè)置,建立規(guī)范的輪崗機(jī)制。由于開(kāi)展關(guān)鍵崗位人員強(qiáng)制休假離崗審計(jì)的前提是關(guān)鍵崗位人員未能按照要求進(jìn)行輪崗。因此,商業(yè)銀行根據(jù)本行實(shí)際,科學(xué)合理的設(shè)置關(guān)鍵崗位,建立規(guī)范的輪崗機(jī)制是減少審計(jì)工作量的有效方式。商業(yè)銀行需定期更新完善關(guān)鍵崗位目錄,做好人員儲(chǔ)備,每年制定輪崗計(jì)劃并認(rèn)真執(zhí)行,對(duì)于客戶(hù)經(jīng)理等營(yíng)銷(xiāo)崗位則應(yīng)定期更換其服務(wù)對(duì)象,實(shí)施“輪戶(hù)”管理,從而大量減少需開(kāi)展強(qiáng)制休假離崗審計(jì)的對(duì)象。

        (二)建立標(biāo)準(zhǔn)化的崗位職責(zé)和工作流程,推進(jìn)關(guān)鍵崗位人員工作質(zhì)量評(píng)價(jià)規(guī)范化。由于對(duì)關(guān)鍵崗位人員的審計(jì)缺乏標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)指標(biāo)。因此建議商業(yè)銀行對(duì)本行的所有崗位進(jìn)行梳理,制定統(tǒng)一的崗位職責(zé),明確工作內(nèi)容和要求。同時(shí)梳理關(guān)鍵崗位操作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),將關(guān)鍵崗位的工作流程標(biāo)準(zhǔn)化,以流程圖的形式進(jìn)行固化。如此,審計(jì)人員則可以按照標(biāo)準(zhǔn)化工作職責(zé)和操作流程對(duì)關(guān)鍵崗位人員的履職情況進(jìn)行客觀(guān)評(píng)價(jià),并對(duì)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的控制情況進(jìn)行審計(jì)分析,從而保障審計(jì)規(guī)范,提高審計(jì)質(zhì)量。

       。ㄈ┘訌(qiáng)對(duì)基層審計(jì)人員的培訓(xùn)和指導(dǎo),提高審計(jì)人員的素質(zhì)。由于基層審計(jì)人員素質(zhì)、力量較為薄弱。為保障基層行的審計(jì)工作質(zhì)量除需加強(qiáng)人員保障外,還必須加強(qiáng)對(duì)基層審計(jì)人員的培訓(xùn)和指導(dǎo)。上一級(jí)審計(jì)部門(mén)應(yīng)定期組織培訓(xùn),提高基層行審計(jì)人員的理論修養(yǎng)。在開(kāi)展審計(jì)工作時(shí),要有計(jì)劃的征調(diào)基層審計(jì)人員參與,在實(shí)踐中提高基層審計(jì)人員的審計(jì)水平。另外,上級(jí)行審計(jì)部門(mén)應(yīng)考慮制定并下發(fā)類(lèi)似于《經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)手冊(cè)》等內(nèi)容的指導(dǎo)意見(jiàn),指導(dǎo)基層審計(jì)人員開(kāi)展經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作,保障審計(jì)工作的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。

        (四)加強(qiáng)部門(mén)間的協(xié)調(diào)配合,充分利用各專(zhuān)業(yè)和部門(mén)的考核結(jié)果。

        商業(yè)銀行關(guān)鍵崗位人員強(qiáng)制休假離崗審計(jì)需各個(gè)部門(mén)相互配合才能有序開(kāi)展。以工商銀行為例,該項(xiàng)審計(jì)工作在支行層面應(yīng)已內(nèi)控管理委員會(huì)為平臺(tái)進(jìn)行協(xié)調(diào),合規(guī)經(jīng)理牽頭,各相關(guān)科室人員參與,相互協(xié)作,并充分利用被審計(jì)人的年度考核結(jié)果、支行、網(wǎng)點(diǎn)的內(nèi)控評(píng)價(jià)結(jié)果以及各專(zhuān)業(yè)檢查結(jié)果,從而提高經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)效率,降低審計(jì)成本。

        商業(yè)調(diào)查報(bào)告10

        為了解高速公路建設(shè)領(lǐng)域發(fā)生商業(yè)賄賂的關(guān)鍵環(huán)節(jié)、崗位、人員、手段及表現(xiàn)形式,制作本問(wèn)卷調(diào)查表。此表作為調(diào)查摸底階段的.一項(xiàng)重點(diǎn)工作,認(rèn)真組織填寫(xiě)報(bào)項(xiàng)目部治理商業(yè)賄賂領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

        1、您認(rèn)為公路建設(shè)領(lǐng)域下列環(huán)節(jié)中哪個(gè)環(huán)節(jié)最容易發(fā)生商業(yè)賄賂行為?

        (1)項(xiàng)目招投標(biāo)

        (2)工程轉(zhuǎn)包分包

        (3)工程設(shè)計(jì)變更

        (4)設(shè)備材料采購(gòu)

        (5)質(zhì)量監(jiān)督

        (6)公路經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓

        除上述六個(gè)環(huán)節(jié)以外,您認(rèn)為公路建設(shè)領(lǐng)域還有哪些環(huán)節(jié)容易發(fā)生商業(yè)賄賂行為?

        2、您認(rèn)為公路建設(shè)領(lǐng)域下列單位哪些崗位容易發(fā)生商業(yè)賄賂行為(如:招投標(biāo)經(jīng)辦人、項(xiàng)目經(jīng)理)?

        (1)項(xiàng)目業(yè)主

        (2)施工業(yè)主

        (3)設(shè)計(jì)單位

        (4)監(jiān)理單位

        (5)中介組織

        (6)社團(tuán)組織

        (7)行政審批機(jī)關(guān)

        (8)其他崗位人員

        3、您認(rèn)為公路建設(shè)領(lǐng)域下列環(huán)節(jié)中的不正當(dāng)交易行為有哪些手段和表現(xiàn)形式(如:招投標(biāo)過(guò)程中的圍標(biāo)、串標(biāo))?

        (1)項(xiàng)目前期工作

        (2)工程設(shè)計(jì)變更(人為增加工程量,提高工程單價(jià))

        (3)項(xiàng)目招投標(biāo)(圍標(biāo)、串標(biāo)、泄漏標(biāo))

        (4)工程轉(zhuǎn)包分包(層層轉(zhuǎn)包,抽取管理費(fèi))

        (5)設(shè)備材料采購(gòu)(通過(guò)賄賂行為,允許不合格工程存在)

        (6)工程質(zhì)量監(jiān)督

        (7)公路經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓

        (8)行政審批、違規(guī)審批

        (9)其他

        4、您對(duì)公路建設(shè)領(lǐng)域治理商業(yè)賄賂工作有哪些建議?

        5、您對(duì)項(xiàng)目部大宗物資采購(gòu)工作治理商業(yè)賄賂工作有哪些建議?

        商業(yè)調(diào)查報(bào)告11

        為了進(jìn)一步推進(jìn)社區(qū)商業(yè)“雙進(jìn)工程”,完善社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能和政策措施,更好地促進(jìn)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展,對(duì)我轄區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)查,現(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下:

        一、基本情況

        我區(qū)四個(gè)辦事處總面積約210368000m2,截止6月底社區(qū)總?cè)丝诩s(含流動(dòng)人口)150000人,城市人均消費(fèi)4000元/人、年,較上年增長(zhǎng)14.7%;各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1810個(gè),較上年增長(zhǎng)3.73%;營(yíng)業(yè)面積193600m2,較上年增長(zhǎng)1.1%;就業(yè)人數(shù)15084人,較上年增長(zhǎng)2.2%;營(yíng)業(yè)收入94858萬(wàn)元(不含金融網(wǎng)點(diǎn)),較上年增長(zhǎng)28%(詳見(jiàn)調(diào)查表)。

        二、存在主要問(wèn)題

        我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在城區(qū)內(nèi)沿城區(qū)主要街道北新街新車(chē)站附近。呈現(xiàn)出“四多四少”的局面。在所有權(quán)方面:集體、個(gè)體網(wǎng)點(diǎn)多,國(guó)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)少,在零售業(yè)分類(lèi)方面:百貨店、綜合超市、專(zhuān)業(yè)店多,而便利店、超級(jí)市場(chǎng)、購(gòu)物中心少。在網(wǎng)點(diǎn)布局地域方面:在城市主要街道繁華地段多,在城鄉(xiāng)結(jié)合部和稍偏離鬧區(qū)的地段少。在服務(wù)對(duì)象方面:服務(wù)于城區(qū)內(nèi)居住的網(wǎng)點(diǎn)多,而服務(wù)于離城區(qū)稍遠(yuǎn)一點(diǎn)住宅小區(qū)內(nèi)的網(wǎng)點(diǎn)少。遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上城市發(fā)展的需要,主要表現(xiàn)在以下幾方面:

        1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不合理,缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,嚴(yán)重制約了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展。

        商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)無(wú)序發(fā)展,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主管部門(mén)參與規(guī)劃建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)工作乏力。根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定,城市新建的主要街道兩側(cè)要按照一定的比例規(guī)劃為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地,但在具體實(shí)施過(guò)程中,因沒(méi)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主管部門(mén)參與規(guī)劃的落實(shí)和審查,而是由建設(shè)單位確定,想建什么就建什么,城市建設(shè)主管部門(mén)只注重建設(shè)的高度、風(fēng)貌、外型等,對(duì)是否需要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)而無(wú)關(guān)大局,使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)形成無(wú)序的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。特別是近幾年來(lái),在繁華的街、路段拍賣(mài)土地使用權(quán),只注重土地的拍賣(mài)價(jià)格而忽視以后商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)而無(wú)處建設(shè)的弊端。

        2、建設(shè)資金缺乏,基礎(chǔ)設(shè)施滯后。我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)一直缺少投入,大部分門(mén)面破舊,設(shè)施滯后。居民小區(qū)一些生活必須便民網(wǎng)點(diǎn)無(wú)資金建設(shè),更談不上大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè),使居民“住新樓,添新愁”的現(xiàn)象嚴(yán)重存在,社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展緩慢,跟不上城市發(fā)展的需要。

        三、意見(jiàn)和建議

        目前,我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)正在逐步興起,各級(jí)各部門(mén)對(duì)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行了積極探索,取得一定的效果,呈現(xiàn)出良好的`發(fā)展勢(shì)頭。要想有一個(gè)較快發(fā)展,必須從客觀(guān)上加強(qiáng)籌劃和指導(dǎo),制定總體發(fā)展戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃目標(biāo),采取相應(yīng)的政策措施,促使其早日步入良性循環(huán)的軌道,F(xiàn)根據(jù)我區(qū)實(shí)際,提出以下五點(diǎn)建議:

        1、堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃,合理布局的原則,把社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)納入城市發(fā)展規(guī)劃。

        社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)是城市建設(shè)的重要組成部分,必須由政府根據(jù)現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)狀況以及城市建設(shè)的長(zhǎng)期規(guī)劃,進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃,科學(xué)布局。社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)主要規(guī)劃在居民居住區(qū)(除特種行業(yè)外),逐步向鄉(xiāng)村輻射。

        2.堅(jiān)持政府扶持引導(dǎo)與企業(yè)自我發(fā)展相結(jié)合的原則,調(diào)動(dòng)社會(huì)各方力量,推動(dòng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展。

        我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展相對(duì)比較緩慢,政府必須采取必要的政策、措施加以扶持。在政策上,要把社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)列入城市基本建設(shè)計(jì)劃,建設(shè)改造資金的籌集,在企業(yè)自籌的基礎(chǔ)上,采取多種形式籌集資金,按照“誰(shuí)投資,誰(shuí)受益”的原則,建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),減免各項(xiàng)費(fèi)用。

        3.加強(qiáng)立法,確保商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)健康、快速、有序發(fā)展。

        在調(diào)研的基礎(chǔ)上,組織相關(guān)部門(mén)及專(zhuān)家論證,制定《商洛市城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》,并提交市人大討論通過(guò),使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)有法可依,有章可循。指導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展工作,確保商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)健康、快速、有序發(fā)展。

        商業(yè)調(diào)查報(bào)告12

        投資者跟著社區(qū)商鋪?zhàn)?/strong>

        調(diào)查數(shù)據(jù):近3年,六城區(qū)市民的產(chǎn)權(quán)商鋪每平方米增值3038元,增值幅度達(dá)54%。擁有產(chǎn)權(quán)商鋪的市民中,平均每戶(hù)擁有產(chǎn)權(quán)商鋪面積為54平方米,總計(jì)達(dá)174.42萬(wàn)平方米。其中社區(qū)商鋪一枝獨(dú)秀,增值幅度最大,顯示出其強(qiáng)勁的增值潛力。據(jù)調(diào)查,20xx年中華園片區(qū)商鋪?zhàn)饨鹌骄当?0xx年上漲1倍,商鋪售價(jià)比1998年上漲近4倍;外雙楠片區(qū)商鋪?zhàn)饨鹌骄当?0xx年上漲2倍,商鋪售價(jià)比1998年上漲3倍多;玉林片區(qū)商鋪?zhàn)饨鹌骄当?0xx年上漲1倍多,商鋪售價(jià)比1998年上漲4倍……

        專(zhuān)家點(diǎn)評(píng):數(shù)據(jù)顯示,成都成熟小區(qū)商鋪相對(duì)穩(wěn)定的租金回報(bào)吸引著越來(lái)越多的投資者。首先是因?yàn)槌啥既说耐顿Y習(xí)慣,因?yàn)樽钤绲姆慨a(chǎn)投資除了住宅就是沿街的小商鋪;其次,由于城市的不斷發(fā)展,社區(qū)強(qiáng)大的人群聚集力,使社區(qū)商鋪的經(jīng)營(yíng)無(wú)憂(yōu),保證了穩(wěn)定的租金回報(bào)。例如中華園商圈規(guī)劃相對(duì)較好,同時(shí)隨著大量中高收入群的入住,商鋪增值十分明顯;尤其是這個(gè)區(qū)域目前已成為進(jìn)駐成都的世界500強(qiáng)企業(yè)的外籍管理人員居住最集中的區(qū)域,從而導(dǎo)致該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)和住宅房產(chǎn)租售價(jià)較其他區(qū)域增值與上漲幅度更大。再有,成都商業(yè)的大環(huán)境越來(lái)越成熟,成都商貿(mào)中心的地位在鞏固中不斷提升;同時(shí),相對(duì)于大型商業(yè)項(xiàng)目(如產(chǎn)權(quán)式商鋪等),社區(qū)商鋪投資者可控性強(qiáng),增值前景可以預(yù)見(jiàn),收益除了租金收入之外,隨著人氣帶動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)增值的收益,使社區(qū)商鋪投資的總體效益顯得更加可觀(guān)。

        中華園、棕南棕北、外雙楠、玉林等商圈的繁榮都是以社區(qū)為依托,形成了巨大的消費(fèi)力,使投資者追著社區(qū)商鋪?zhàn)摺?/p>

        傳統(tǒng)商圈活力依舊

        調(diào)查數(shù)據(jù):雖然,許多中小投資者把投資目標(biāo)鎖定社區(qū)商鋪,但隨著春熙路商圈改造工程的徹底完工,其傳統(tǒng)商業(yè)口岸的魅力依舊未減,商鋪價(jià)值得到更大的提升,租金普遍上漲了一倍左右。調(diào)查顯示,3年前春熙路商鋪?zhàn)饨鹪?00~800元/平方米·月,現(xiàn)在已增長(zhǎng)到600~1200元/平方米·月。春熙路的商鋪售價(jià)也從3~6萬(wàn)元/平方米,上漲到8~12萬(wàn)元/平方米,而大科甲巷和正科甲巷商鋪售價(jià)比3年前上漲超過(guò)1倍。

        專(zhuān)家點(diǎn)評(píng):首先,作為成都市核心商圈和成都商貿(mào)窗口的春熙路,其商業(yè)集聚能力是許多商圈無(wú)法比擬的,它不僅沒(méi)有因?yàn)槟甏木眠h(yuǎn)而“落伍”,反而煥發(fā)出新的活力。其中有政府投資,對(duì)春熙路、紅星路步行街的改造與美化;第二,豐富化、精品化的市場(chǎng)功能定位日益完善;第三,因?yàn)槠浣倌甑纳虡I(yè)中心地位,集聚的眾多大型賣(mài)場(chǎng),所帶來(lái)的差異化經(jīng)營(yíng)更顯活力;第四,市中心交通條件的極大改善和公共交通的日益發(fā)達(dá)。

        但因?yàn)閭鹘y(tǒng)商圈以街鋪為主,許多入駐商家已經(jīng)不堪支付高昂的租金,利潤(rùn)日趨稀薄,所以傳統(tǒng)商圈必須在商業(yè)形態(tài)上轉(zhuǎn)型,以大型先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)提升傳統(tǒng)商圈的價(jià)值,否則傳統(tǒng)商圈只能走向沒(méi)落,或者被邊緣化。

        100戶(hù)城區(qū)市民2戶(hù)有商鋪

        調(diào)查數(shù)據(jù):六城區(qū)市民中,每100戶(hù)家庭中就有2戶(hù)擁有產(chǎn)權(quán)商鋪。平均面積為54平方米。即有3.23萬(wàn)戶(hù)家庭擁有總面積達(dá)174萬(wàn)平方米的商鋪。

        專(zhuān)家點(diǎn)評(píng):雖然2%的比例并不高,但調(diào)查中顯示出來(lái)的市民投資意識(shí)的增強(qiáng)值得關(guān)注。成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的巨大商機(jī)使這部分有富余資金的家庭把商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)作為了近期最重要的投資品。它看得見(jiàn)摸得著、靈活性較強(qiáng),除了人賺錢(qián),還讓“錢(qián)生錢(qián)”。因此,成都家庭型中的個(gè)體投資者隊(duì)伍還會(huì)隨著成都商業(yè)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大和現(xiàn)代商業(yè)檔次的提升進(jìn)一步壯大。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,如何提供更適合他們需求能力和偏好的逐利性地產(chǎn)產(chǎn)品,如何解決好中小面積商鋪同發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的關(guān)系,是下一步要做的內(nèi)功。實(shí)習(xí)記者劉瑞國(guó)

        地價(jià)飆升,不動(dòng)產(chǎn)增值,地價(jià)上漲,不需要理由

        近幾年,隨著成都經(jīng)營(yíng)城市戰(zhàn)略的不斷深入,市區(qū)內(nèi)可開(kāi)發(fā)土地不斷減少,住宅開(kāi)發(fā)向外擴(kuò)展,土地價(jià)格也隨之飆升。

        20xx年以前春熙路地價(jià)700~900萬(wàn)元/畝,而20xx年春熙路地價(jià)上漲到1000萬(wàn)元/畝,20xx年3月在成都市土地拍賣(mài)中心,春熙路西段兩塊商業(yè)地塊以1520萬(wàn)元/畝、1240萬(wàn)元/畝的天價(jià)被拍賣(mài),20xx年7月土地拍賣(mài)中,原一醫(yī)院的地塊以20xx萬(wàn)元/畝被拍賣(mài),再次刷新成都土地拍賣(mài)的記錄。在短短3年時(shí)間,春熙商圈地價(jià)每畝飆升1005萬(wàn)元。

        城東沙河改造和城東副中心建設(shè),使土地價(jià)格上漲很快,沙河邊的地價(jià)已經(jīng)從3年前的每畝50萬(wàn)~60萬(wàn)元達(dá)到了目前的每畝80萬(wàn)元左右,有的好地段地價(jià)已經(jīng)突破100萬(wàn)元/畝。城南副中心建設(shè),也使城南地價(jià)大漲,3年前一個(gè)開(kāi)發(fā)商在南沿線(xiàn)拿地時(shí)的價(jià)格是60萬(wàn)元/畝,而今年通過(guò)土地拍賣(mài)中心拍出的地塊,價(jià)格達(dá)到了300多萬(wàn)元/畝。在城西二、三環(huán)路之間,土地價(jià)格由3年前的每畝40萬(wàn)元,逐步上升到60萬(wàn)元、70萬(wàn)元,現(xiàn)在的地價(jià)保持在每畝100萬(wàn)元左右。

        地價(jià)拉著房?jī)r(jià)一同上漲

        近3年,土地價(jià)值在成都經(jīng)營(yíng)城市的成效中大幅上升,土地價(jià)格的升值直接帶動(dòng)了土地上的不動(dòng)產(chǎn)的'增值。因?yàn)轫?xiàng)目地價(jià)是決定房?jī)r(jià)的最主要部分,成都的新開(kāi)項(xiàng)目地價(jià)有的甚至占到開(kāi)發(fā)總成本的一半以上。

        20xx年成都的土地交易市場(chǎng)一直牽動(dòng)成都樓市的神經(jīng),成交價(jià)格一個(gè)臺(tái)階一個(gè)臺(tái)階地往上走。據(jù)悉,成都上半年的土地供應(yīng)一直保持在饑渴的境地,雖然下半年上市土地有所增長(zhǎng),但開(kāi)發(fā)商在高收益的預(yù)期下,在土地拍賣(mài)中大膽舉牌,成都地價(jià)仍然穩(wěn)步上揚(yáng)。

        最近國(guó)家解凍了暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地的審批,行業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為國(guó)家嚴(yán)格控制土地的措施會(huì)接踵而至。近來(lái)建設(shè)部官員在成都表示,國(guó)土資源部配套國(guó)務(wù)院控制土地的七個(gè)文件已經(jīng)上報(bào)了國(guó)務(wù)院,整治“城中村”、修改城市土地利用規(guī)劃,村改居、綠化帶、生態(tài)園等土地控制漏洞都將關(guān)掉。今后土地控制的調(diào)控形勢(shì)只會(huì)越來(lái)越緊。

        房地產(chǎn)界,土地競(jìng)爭(zhēng)只能向激烈的程度發(fā)展。最近和記黃埔在城南拿地后,周邊的土地價(jià)格和樓盤(pán)價(jià)格都有上漲的跡象,新拍土地的高價(jià)直接帶動(dòng)了周邊土地價(jià)格的增值。而適度上漲的土地價(jià)格也是整個(gè)城市活力的表現(xiàn),是不動(dòng)產(chǎn)增值的主要拉升力量之一。

        商業(yè)調(diào)查報(bào)告13

        一、社區(qū)商業(yè)研究背景

        (一)社區(qū)商業(yè)基本概念

        1、社區(qū)商業(yè)定義

        社區(qū)商業(yè)是指以社區(qū)內(nèi)居民為服務(wù)對(duì)象,以便民利民為宗旨,以?xún)?yōu)化居住環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、滿(mǎn)足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo),提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)的服務(wù)對(duì)象主要是社區(qū)內(nèi)的居民,應(yīng)具備行業(yè)齊全、服務(wù)配套的特點(diǎn),并以先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和優(yōu)美的商業(yè)環(huán)境,在滿(mǎn)足社區(qū)居民日常生活需求的同時(shí),更注重提供文化娛樂(lè)、休閑服務(wù)等多樣化、個(gè)性化的綜合消費(fèi)。

        2、社區(qū)商業(yè)分類(lèi)

        3、社區(qū)商業(yè)功能

       。ǘ﹪(guó)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展概況

        由于國(guó)外城市居民大量居住在郊區(qū),社區(qū)商業(yè)非常發(fā)達(dá),例如美國(guó)20xx年社區(qū)商業(yè)的零售額就占了國(guó)家零售消費(fèi)品總額的40%,而中國(guó)目前還不到10%。國(guó)外的社區(qū)商業(yè)主要以購(gòu)物中心的形式出現(xiàn),尤以社區(qū)型購(gòu)物中心所占的份額最大。購(gòu)物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài),是一個(gè)由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群,作為一個(gè)整體進(jìn)行開(kāi)發(fā)和管理,一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店,并有眾多小商店環(huán)繞。購(gòu)物中心有寬敞的停車(chē)場(chǎng),其位置靠近馬路,顧客購(gòu)物來(lái)去便利。國(guó)外社區(qū)商業(yè)中心一般都實(shí)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)分離的做法:開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)前期開(kāi)發(fā),經(jīng)營(yíng)商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營(yíng),形成良性的運(yùn)作機(jī)制。

       。ㄈ﹪(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展概況

        我國(guó)的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段,社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,業(yè)態(tài)檔次普遍較低,社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟,社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一大批"購(gòu)物中心"、"生活廣場(chǎng)"、"娛樂(lè)休閑一條街"等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀(guān)、空間、聲音的體驗(yàn)式場(chǎng)所,一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場(chǎng)所的方向發(fā)展。 總的來(lái)說(shuō)目前國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)(為了保持良好的居住和綠化環(huán)境,上海浦東越來(lái)越多的住宅區(qū)淘汰了住宅底商,而采取集中式購(gòu)物中心模式),與國(guó)外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。

       。ㄋ模﹪(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

        由于各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異,社區(qū)商業(yè)也呈現(xiàn)出不同的發(fā)展水平,目前國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的社區(qū)商業(yè)主要呈現(xiàn)出以下發(fā)展趨勢(shì),這也是發(fā)達(dá)程度較低城市的發(fā)展方向。

        1、政府對(duì)社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃力度加強(qiáng)。我國(guó)商務(wù)部今年4月下發(fā)了《關(guān)于加快我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的.指導(dǎo)意見(jiàn)》,以推動(dòng)我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展。

        2、購(gòu)物中心造就大型社區(qū)商業(yè)。如沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)已進(jìn)駐成都交大-九里堤社區(qū),并將于20xx年上半年開(kāi)業(yè)。

        3、便利店、生鮮超市是社區(qū)商業(yè)的重要組成部分。例如7-11便利店、冠軍生鮮超市等新興業(yè)態(tài)目前已進(jìn)駐北京、上海等發(fā)達(dá)城市。

        4、社區(qū)商業(yè)開(kāi)始細(xì)分市場(chǎng)。由于消費(fèi)者根據(jù)性別、年齡、收入水平、文化修養(yǎng)、價(jià)值觀(guān)念、社會(huì)階層、生活方式等可以細(xì)分為不同的消費(fèi)群體,不同的消費(fèi)群體意味著不同的消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、消費(fèi)動(dòng)機(jī)和消費(fèi)結(jié)構(gòu),社區(qū)商業(yè)在開(kāi)發(fā)時(shí)就必須考慮商業(yè)的業(yè)態(tài)配比和商業(yè)組合。

        5、專(zhuān)業(yè)化操作是社區(qū)商業(yè)成功的保證。商業(yè)地產(chǎn)的核心其實(shí)是商業(yè),地產(chǎn)只是商業(yè)的載體,經(jīng)驗(yàn)豐富的招商營(yíng)銷(xiāo)以及商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)于社區(qū)商業(yè)的成功開(kāi)發(fā)起著比較關(guān)鍵的作用。

        二、成都社區(qū)商業(yè)概況

        隨著成都市中心城區(qū)的商業(yè)設(shè)施已接近飽和,競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化,企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也難以再有較大幅度的提升。而城市化進(jìn)程的加快,居民外遷和新建居住區(qū)不斷增多,這些區(qū)域的商業(yè)設(shè)施相對(duì)不足,市場(chǎng)空間和消費(fèi)需求巨大,這種新的消費(fèi)需求需要新的商業(yè)形式來(lái)承接,社區(qū)商業(yè)恰恰順應(yīng)了這種需要。另一方面,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入日益提高消費(fèi)需求與消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著變化,居民對(duì)能滿(mǎn)足基本生活需要、提高生活質(zhì)量的社區(qū)商業(yè)的需求也日益增加。在此背景下,社區(qū)商業(yè)正成為成都市流通領(lǐng)域新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),并已在提升城市商業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力方面發(fā)揮著重要作用。

        為貫徹執(zhí)行《商務(wù)部關(guān)于加快我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》,成都于6月21日舉辦了“首屆社區(qū)商業(yè)高峰論壇”,與會(huì)專(zhuān)家共同探討了城市社區(qū)商業(yè)的未來(lái)發(fā)展之路,同時(shí)也為成都今后社區(qū)商業(yè)的打造指明了新的方向。此次會(huì)議上,藍(lán)波灣(藍(lán)谷地的社區(qū)商業(yè)配套項(xiàng)目,見(jiàn)下右圖)被評(píng)為中國(guó)首個(gè)“全國(guó)社區(qū)商業(yè)示范項(xiàng)目”,對(duì)社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)具有一定的參考作用。

        成都市作為全國(guó)深化流通體制改革的試點(diǎn)城市之一,社區(qū)商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁,目前已覆蓋便利店、連鎖超市、餐館、美容美發(fā)、茶樓、干洗店、彩擴(kuò)、快遞、報(bào)刊、家政、維修等各種生活服務(wù)項(xiàng)目,全市城區(qū)的324個(gè)社區(qū)共有社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)33912個(gè)。各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的具體數(shù)量見(jiàn)下中圖。

        三、成都典型社區(qū)商業(yè)調(diào)查

        本次調(diào)查共選取了成都市東、西、南、北四個(gè)區(qū)域各種檔次共六個(gè)社區(qū),主要對(duì)這些社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)分布、租金水平、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)等進(jìn)行了調(diào)查分析,從分析中可以了解成都社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀,從而用于公司進(jìn)行社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)的參考。

       。ㄒ唬┙鹕硤@社區(qū)

        金沙園社區(qū)20xx年由宏信房產(chǎn)開(kāi)發(fā),其社區(qū)商業(yè)部分水景商業(yè)街進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃,目前居民總體入駐率不高,人氣明顯不夠,商氣不足。該社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出如下特點(diǎn):

        1、 金沙園商鋪空置率較高,根據(jù)調(diào)查,商鋪出租率僅62%,主要原因有五個(gè):①目標(biāo)消費(fèi)群體支撐有限。②商鋪供應(yīng)

        體量過(guò)大。③缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。④西單百貨和超市對(duì)其造成的分流影響。⑤步行街不能通車(chē),消費(fèi)引導(dǎo)不足。

        2、 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)

        雖然該社區(qū)商業(yè)涵蓋了居民生活所必需的大多數(shù)業(yè)態(tài),并且有親子園、汽車(chē)俱樂(lè)部等新興業(yè)態(tài),但業(yè)態(tài)仍顯得不夠豐富,商源質(zhì)量也顯得一般,品牌商家數(shù)量有待提高。

        餐館、食品、茶樓等業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量較多,與建筑適合經(jīng)營(yíng)餐飲、消費(fèi)群體的消費(fèi)力較強(qiáng)、成都餐飲業(yè)較發(fā)達(dá)等因素有關(guān)。

        建材、裝修店鋪數(shù)量較多主要是因?yàn)樵撔^(qū)為新興社區(qū),居民陸續(xù)入駐,對(duì)該類(lèi)服務(wù)的需求較大,隨著入駐率提高,該類(lèi)業(yè)態(tài)的比例會(huì)呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢(shì)。

        由于空鋪較多,能存活下來(lái)的店鋪業(yè)態(tài)多為與居民生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài),如餐館、茶樓、食品等業(yè)態(tài),從而說(shuō)明這類(lèi)業(yè)態(tài)是居民日常生活需求度最高的業(yè)態(tài),可作為招商時(shí)重點(diǎn)考慮的對(duì)象之一。

       。ǘ┩怆p楠社區(qū)

        本次調(diào)查主要以云影路、云霞路和逸都路的臨街商鋪為主,業(yè)態(tài)較齊全,居民消費(fèi)水平較高,消費(fèi)力較強(qiáng)。從其業(yè)態(tài)分布來(lái)看,該社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn):

        1、以云影苑為代表的社區(qū)商鋪進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃,業(yè)態(tài)較豐富,商鋪裝修呈現(xiàn)出一定的檔次,品牌店較多。

        2、服裝類(lèi)店鋪數(shù)量超過(guò)了餐館的數(shù)量,說(shuō)明周邊居民對(duì)“穿”的重視程度較高,這也是該區(qū)域人群消費(fèi)水平高,生活質(zhì)量高的標(biāo)志之一。

        3、逸都路與二環(huán)路交界處有伊藤洋華堂二號(hào)店,大賣(mài)場(chǎng)對(duì)調(diào)查區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)有一定的影響,與大賣(mài)場(chǎng)呈現(xiàn)互補(bǔ)性的業(yè)態(tài)如美容美發(fā)、餐飲等較穩(wěn)定,而服裝鞋帽等類(lèi)型的商鋪換手率較高,多靠經(jīng)營(yíng)特色、品牌效應(yīng)等生存。

       。ㄈ┯窳稚鐓^(qū)

        本次調(diào)查主要對(duì)玉林老區(qū)的玉林北路、東路、中路和玉林新區(qū)的玉林西路進(jìn)行了調(diào)查,老區(qū)和新區(qū)的業(yè)態(tài)、檔次呈現(xiàn)出鮮明的對(duì)比,玉林新區(qū)分布著王府花園、梧桐世家等中高檔樓盤(pán),而玉林老區(qū)的住宅則顯得較為陳舊。該社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)如下:

        1、該社區(qū)是成都最成熟的居住區(qū)之一,人口密度大,業(yè)態(tài)豐富,商鋪檔次較高,商業(yè)氣氛較濃,以餐飲、服裝、精品店、便利店為主。

        2、在商鋪?zhàn)饨鸱矫妫窳掷蠀^(qū)商鋪一般為35~80元/㎡月,而玉林新區(qū)商鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá)150元/㎡月,從此也可看出商鋪?zhàn)饨鹋c區(qū)域居民消費(fèi)力之間存在一定的關(guān)系。

        3、從業(yè)態(tài)分布來(lái)看,服裝類(lèi)仍然比例最大,其次是餐飲,該區(qū)域餐飲經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)出一定的聚集效應(yīng),其輻射作用吸引了整個(gè)成都市的消費(fèi)人群。房屋中介店鋪較多,主要是因?yàn)樵搮^(qū)域居住環(huán)境成熟,吸引了越來(lái)越多的小資一族到該區(qū)域居住,二手房交易活躍。休閑娛樂(lè)業(yè)的比例也較大,除周邊區(qū)域外,其他區(qū)域的消費(fèi)人群也對(duì)玉林片區(qū)也樂(lè)此不彼。

        4、該區(qū)域的成熟度高和消費(fèi)力強(qiáng)吸引了一些特色店和新型業(yè)態(tài)進(jìn)駐該區(qū)域,如位于玉林東路的彩色鑰匙店、玉林中路的特百惠家居連鎖店等。

        5、該社區(qū)商業(yè)以臨街底商為主,也有象玉林生活廣場(chǎng)、富和城等獨(dú)立商業(yè)樓盤(pán)。

       。ㄋ模┩╄髁稚鐓^(qū)

        該社區(qū)屬成都的高檔社區(qū),本次調(diào)查以桐梓林東路和桐梓林北路為主,分布有中華園各期、錦繡花園、世紀(jì)錦苑等高檔樓盤(pán),成功人士、外籍人士居多,消費(fèi)力強(qiáng)大。

        1、從業(yè)態(tài)分布來(lái)看,服裝類(lèi)店鋪數(shù)量遙遙領(lǐng)先,這與該區(qū)域人群消費(fèi)能力、消費(fèi)意識(shí)、生活方式直接相關(guān),其次是餐飲、食品,有一些異國(guó)情調(diào)和風(fēng)味的餐廳如和風(fēng)亭日本料理,家政服務(wù)在該區(qū)域的需求較大,店鋪數(shù)量較多。

        2、休閑、娛樂(lè)、美容美體類(lèi)店鋪數(shù)量較多,這類(lèi)業(yè)態(tài)在該區(qū)域存在較大的市場(chǎng)空間,例如有四川首家專(zhuān)業(yè)的男士美容店(卡瑞杰專(zhuān)業(yè)男士美容SPA健康會(huì)館)。

        3、中華園商鋪以環(huán)繞中華園各期的臨街商鋪為主,此外還有獨(dú)立的商住樓,可滿(mǎn)足不同層次、不同業(yè)態(tài)的商家的需求。

       。ㄎ澹┘t花社區(qū)

        本次調(diào)查主要對(duì)紅花北路、紅花南路、紅花東路、紅花西路的社區(qū)商業(yè)進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn),該區(qū)域的社區(qū)商業(yè)缺乏規(guī)劃,顯得較為落后,商鋪裝修檔次都較低,業(yè)態(tài)豐富性差,主要以滿(mǎn)足居民日常生活最急需的的相關(guān)購(gòu)物需求及服務(wù)需求為主,檔次稍高的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)基本是空白。

       。┥徎ㄉ鐓^(qū)

        1、本次調(diào)查主要圍繞蓮花北路、海椒寺街、蓮桂西路、蓮花南路、蓮花東路、蓮花西路圍成的區(qū)域進(jìn)行,該社區(qū)屬城東的中低檔社區(qū),居民消費(fèi)能力有限。社區(qū)商鋪多為住宅底商,檔次不高,業(yè)態(tài)豐富性較差。

        2、餐飲在該區(qū)域的比例較大,最典型的是位于蓮花南路的好吃一條街,這條街上分布著各類(lèi)餐飲商家20余家,據(jù)商家反應(yīng)生意比較火暴,可謂該區(qū)域的一道特色風(fēng)景線(xiàn),這與該區(qū)域居民消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)。

        3、根據(jù)調(diào)查,該區(qū)域品牌商家較少,主要有寶島眼鏡、海王星辰藥店、時(shí)代新華音像店、玉林串串香、萊美大藥房、新一佳超市(8800㎡)、紅旗連鎖等。商鋪?zhàn)饨鹕,蓮桂西路上商鋪(zhàn)饨鹨话銥?5~35元/㎡月,其他位置商鋪的租金也與這個(gè)水平接近,只有海椒寺街、蓮花北路附近的商鋪?zhàn)饨疠^高,可達(dá)60~70元/㎡月。

        四、成都社區(qū)商業(yè)調(diào)研結(jié)論及開(kāi)發(fā)建議

       。ㄒ唬┱{(diào)研結(jié)論

        宏觀(guān)社區(qū)商業(yè)

        1、社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的重要組成部分,其核心競(jìng)爭(zhēng)力主要表現(xiàn)為便利性和多樣性,從而使其與其他商業(yè)形態(tài)相比具有更強(qiáng)的親和力。

        2、我國(guó)的社區(qū)商業(yè)目前還處于起步階段,與住宅開(kāi)發(fā)相比滯后較嚴(yán)重,與社區(qū)需求之間也存在脫節(jié)現(xiàn)象,規(guī)劃不足,缺乏統(tǒng)一管理,政府支持力度應(yīng)加強(qiáng)。

        3、我國(guó)的城市發(fā)展特點(diǎn)(城市居民從郊區(qū)流向城區(qū),從老城區(qū)流向新城區(qū)),在某種程度上決定了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展特點(diǎn),我國(guó)的社區(qū)商業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍將集中在城區(qū)范圍之內(nèi),這與國(guó)外的社區(qū)商業(yè)有著明顯的不同。

        成都社區(qū)商業(yè)

        1、伴隨房地產(chǎn)業(yè)與城市規(guī)模的擴(kuò)大,除春熙路、鹽市口、騾馬市三大核心商圈外,成都逐步形成了城市次商圈,如科華商圈、紅牌樓商圈、雙楠商圈、金沙商圈、會(huì)展商圈、九里堤商圈、建設(shè)路商圈等,社區(qū)商業(yè)即將迎來(lái)良好的發(fā)展機(jī)遇。

        2、成都市目前絕大多數(shù)社區(qū)商業(yè)雖然能為居民提供便利性購(gòu)物和服務(wù),但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,布局不盡合理,以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主,缺乏統(tǒng)一管理,影響了社區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展。

        3、社區(qū)商業(yè)的檔次、進(jìn)駐品牌、業(yè)態(tài)豐富程度等與社區(qū)居民的消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等表現(xiàn)出了較高的吻合度,既體現(xiàn)了“物以類(lèi)聚、人以群分”,也體現(xiàn)了“適者生存”。

        4、從各社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)看,餐館、茶樓等業(yè)態(tài)表現(xiàn)出了較高的市場(chǎng)需求度,店鋪數(shù)量一般都位于各社區(qū)業(yè)態(tài)的第一和第二位,這主要是受整個(gè)城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的影響,成都的餐飲業(yè)較發(fā)達(dá),也與成都“休閑之都”的稱(chēng)謂有關(guān)。

        5、中高檔社區(qū)的服裝等零售業(yè)態(tài)較為活躍,而中低檔特別是低檔社區(qū)的餐飲業(yè)態(tài)所占比例較大,這反映了不同階層居民的消費(fèi)趨勢(shì),收入較低的消費(fèi)群體,把“吃”放在首位,而收入較高的消費(fèi)群體,不僅關(guān)注“吃”,還要追求“穿”、“!,這部分消費(fèi)群體的恩格爾系數(shù)較低,這正是馬斯洛需求層次理論的體現(xiàn)。

        6、各社區(qū)的房屋中介店鋪數(shù)量都較多,這主要是因?yàn)槌啥挤康禺a(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)較好,二手房交易活躍,且有利可圖,催生了眾多的房屋中介商。

        7、由于對(duì)社區(qū)商業(yè)的看好,部分超市等大賣(mài)場(chǎng)逐漸進(jìn)駐各居民社區(qū),象伊藤洋華堂進(jìn)駐外雙楠、家樂(lè)福進(jìn)駐桐梓林、西單商場(chǎng)進(jìn)駐金沙商圈、沃爾瑪進(jìn)駐交大-九里堤片區(qū)(20xx年上半年開(kāi)業(yè))等,這些大賣(mài)場(chǎng)進(jìn)駐社區(qū)既為社區(qū)商業(yè)帶來(lái)了人氣,同時(shí)也給社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)分布帶來(lái)一定的影響。

        8、社區(qū)商業(yè)的發(fā)展歷程與其住宅交房、裝修時(shí)間、入住率緊密相關(guān),交房初期,建材、家裝、家居、食品等的市場(chǎng)需求度較高,而隨著居民入住率提高,這類(lèi)業(yè)態(tài)的比例會(huì)逐漸降低,購(gòu)物、餐飲、家政服務(wù)等業(yè)態(tài)的比例相應(yīng)地逐漸提高,入住率過(guò)低將嚴(yán)重影響社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)。

        商業(yè)調(diào)查報(bào)告14

        新地標(biāo)的前世今生

        坐落在北京東三環(huán)上緊鄰國(guó)貿(mào)的雙井地區(qū),是因CBD商圈的擴(kuò)張而崛起的外延商圈——向北一公里既是CBD核心地標(biāo)國(guó)貿(mào),南面毗鄰上世紀(jì)八十年代初建成的北京老牌純居住型社區(qū)——?jiǎng)潘,其得天?dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)而受到商業(yè)地產(chǎn)的青睞,日益成為一個(gè)頻繁見(jiàn)諸于媒體和廣告的地標(biāo)商圈。

        在20xx年以前,雙井地區(qū)是集合了北京齒輪總廠(chǎng)、北京重型汽車(chē)制造廠(chǎng)、北京建筑機(jī)械廠(chǎng) 、北京重型機(jī)械廠(chǎng)等工廠(chǎng)的重工業(yè)工廠(chǎng)區(qū)。20xx年,富力地產(chǎn)投資32億元拿下了廣渠門(mén)外東五廠(chǎng)地塊建設(shè)北京富力城,這在當(dāng)時(shí)是建國(guó)后公開(kāi)招標(biāo)的最大地塊。隨后雙井地區(qū)的價(jià)值逐漸為房地產(chǎn)界所重視,從廣渠門(mén)、雙井一直延伸到東四環(huán)大郊亭橋一線(xiàn),陸續(xù)開(kāi)發(fā)了富力城、富力公館區(qū)、九龍花園、蘋(píng)果社區(qū)、樂(lè)成公館、外企公寓、百環(huán)家園、廣渠家園、金港國(guó)際、珠江帝景等新樓盤(pán),尤其是貫穿東三環(huán)沿線(xiàn)的10號(hào)線(xiàn)地鐵在20xx年開(kāi)通,結(jié)合本就理想的地面公交體系,形成了換乘便利四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò),推動(dòng)雙井地區(qū)商務(wù)生活、休閑娛樂(lè)隨之升級(jí),對(duì)區(qū)域外的消費(fèi)形成了巨大吸引。

        十年華麗蛻變之后的雙井地區(qū),云集著富力中心、富力雙子座、東環(huán)國(guó)際大廈、樂(lè)成中心、優(yōu)士閣等甲級(jí)寫(xiě)字樓,尤其是隔三環(huán)矗立的富力廣場(chǎng)、樂(lè)成中心已然成為新地標(biāo)與北面的建外soho樓群鼎足而立,購(gòu)物中心、娛樂(lè)場(chǎng)所如UME和麥樂(lè)迪以及星級(jí)酒店點(diǎn)綴其間。富力城、富力公館區(qū)、蘋(píng)果社區(qū)、樂(lè)成公館、外企公寓、首府會(huì)、金茂府等星羅棋布的高檔樓盤(pán)意味著龐大的消費(fèi)人群和消費(fèi)實(shí)力,商圈東北角的蘋(píng)果社區(qū)進(jìn)駐了今日美術(shù)館和眾多藝術(shù)品機(jī)構(gòu)。

        由于消費(fèi)人群龐大,消費(fèi)需求強(qiáng)烈、消費(fèi)力水平高,如今的雙井商圈,無(wú)論是社區(qū)商業(yè)還是商業(yè)綜合體,各業(yè)態(tài)的發(fā)展都相當(dāng)穩(wěn)健,尤其是零售和餐飲已經(jīng)成為商圈內(nèi)的主流,并逐步形成商業(yè)亮點(diǎn)。以高檔百貨、精品超市、大賣(mài)場(chǎng)、家電連鎖為代表的零售業(yè)態(tài),尚留有空白還是存在著重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象?目前商圈內(nèi)的零售業(yè)態(tài)對(duì)區(qū)域外消費(fèi)是否能維持持續(xù)的吸引?

        商圈5大零售業(yè)態(tài)現(xiàn)狀

        雙井商圈位于CBD商圈的南部,是隨著CBD商圈的發(fā)展而崛起的外延商圈。傳統(tǒng)意義上的雙井商圈界定為:百子灣路以南,華威南路和松榆南路以北,東南二環(huán)以東,東南四環(huán)以西所包括的區(qū)域。該區(qū)域包括雙井、勁松、潘家園和南磨房的一部分,約12平方公里。

        貫穿東三環(huán)沿線(xiàn)的10號(hào)線(xiàn)地鐵開(kāi)通之后,雙井地區(qū)形成以地鐵站為圓心輻射地面的商業(yè)和交通網(wǎng)絡(luò)。記者就以雙井站為原點(diǎn),以步行15分鐘的距離,向東南西北各延伸1公里來(lái)界定本次調(diào)查范圍為:

        北至百子灣路鐵路閘道處;

        南至八棵楊中街(與10號(hào)線(xiàn)地鐵終點(diǎn)站勁松站的中線(xiàn));

        西至廣渠門(mén)外大街富力公館區(qū)(未來(lái)7號(hào)線(xiàn)地鐵站);

        東至九龍山(2.95,0.03,1.03%)(西大望與廣渠路交界路口)。

        在此區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目和零售業(yè)態(tài)(家電連鎖、百貨、超市賣(mài)場(chǎng)、便利店等)包括:

        從調(diào)查可以看出,作為住宅與商務(wù)混搭的雙井地區(qū),配套設(shè)施已經(jīng)完備,從最早的餐飲、家電、超市等瞄準(zhǔn)居家需求而形成的社區(qū)商業(yè)形態(tài),到如今鱗次櫛比的寫(xiě)字樓和服務(wù)于更多更廣泛人群的大型購(gòu)物廣場(chǎng)、酒店、文化娛樂(lè)設(shè)施。

        (一)高檔百貨“雙城記”

        隨著分別坐落于三環(huán)路兩側(cè)富力廣場(chǎng)購(gòu)物中心和樂(lè)成購(gòu)物中心的全面運(yùn)營(yíng),商圈內(nèi)高檔百貨業(yè)態(tài)的環(huán)境和品質(zhì)得到了顯著提升。以富力廣場(chǎng)為例,ZARA、C&A等服裝類(lèi)快時(shí)尚、家電、家具等專(zhuān)賣(mài)店和全城熱戀、施華洛世奇、CKJ、G-STAR、Massimo Dutti、港麗餐廳等時(shí)尚知名品牌的進(jìn)駐,拉動(dòng)廣場(chǎng)近年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)迅速增長(zhǎng)!碍h(huán)境很好,很敞亮,牌子多,逛街、吃飯、看電影,還是蠻方便的!奔易「浇睦钆繉(duì)記者說(shuō)。

        (二)超市賣(mài)場(chǎng)差異化

        本次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,目前雙井商圈擁有超市大賣(mài)場(chǎng)2家,分別是營(yíng)業(yè)面積12000平方米以上、地理位置明顯,擁有大型停車(chē)場(chǎng)的家樂(lè)福雙井店和與地鐵站地下貫通的世紀(jì)聯(lián)華雙井店;此外還有富力blt、樂(lè)成BHG這樣的精品超市,和屈臣氏、萬(wàn)寧等特色超市作為與大賣(mài)場(chǎng)差異化的補(bǔ)充。

        記者在工作日晚7時(shí)左右走訪(fǎng)家樂(lè)福雙井店,此時(shí)店內(nèi)客流仍然較密集,生鮮、奶制品的促銷(xiāo)也很有吸引力。家樂(lè)福收銀員小李表示:在這家店經(jīng)常能碰到外國(guó)人。“他們買(mǎi)的都是生活用品,都是住在附近的人,可能就在雙井附近上班吧!

        來(lái)自上海的世紀(jì)聯(lián)華超市面臨著兩站地之外的外資零售巨頭家樂(lè)福超市的競(jìng)爭(zhēng)。事實(shí)上,世紀(jì)聯(lián)華在超市行業(yè)中并無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。記者隨機(jī)采訪(fǎng)附近寫(xiě)字樓上班的王小姐,“去的次數(shù)不多,收銀臺(tái)開(kāi)的太少,排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)。平時(shí)都在離寫(xiě)字樓更近的7-11買(mǎi)東西,去富力廣場(chǎng)逛街、吃飯!。

        (三)家電連鎖搶席位

        比較引人注意的是,在雙井地鐵站到廣渠路九龍山大約1平方公里的范圍,國(guó)內(nèi)知名的家電連鎖企業(yè)內(nèi)密集開(kāi)設(shè)門(mén)店多達(dá)5家,包括:大中電器雙井店、大中電器廣渠路店、蘇寧電器[微博](6.19,-0.03,-0.48%)西大望路店、國(guó)美電器[微博]雙井店,同時(shí)在富力廣場(chǎng)購(gòu)物中心的5層有蘇寧精品店SUNING ELITE正在營(yíng)業(yè)。門(mén)店之間價(jià)格戰(zhàn)激烈,每逢節(jié)假日各種品牌促銷(xiāo)活動(dòng)輪番登場(chǎng)。

        SUNING ELITE的門(mén)店經(jīng)理表示,“這個(gè)店的發(fā)展和我們的預(yù)期還是比較一致的,開(kāi)業(yè)當(dāng)年就已經(jīng)能夠盈利了,客戶(hù)忠誠(chéng)度很高,平均每位客人購(gòu)買(mǎi)商品的數(shù)量是蘇寧其他店面的一倍!

        (四)便利店百花齊放

        與傳統(tǒng)的居住型社區(qū)相比,雙井商圈內(nèi)的商業(yè)氣息濃郁,與寫(xiě)字樓和白領(lǐng)生活息息相關(guān)的商業(yè)配套設(shè)施比較齊全。區(qū)域內(nèi)共有4家24小時(shí)7-11便利店、35家左右的社區(qū)便利店,工作節(jié)奏快,需要經(jīng)常加班的白領(lǐng)可以通過(guò)便利店滿(mǎn)足日常生活品的隨機(jī)消費(fèi),而且在寫(xiě)字樓周邊或者底商都有機(jī)票代理點(diǎn)。

        (五)家居連鎖是盲點(diǎn)

        商圈內(nèi)與高檔社區(qū)關(guān)系緊密的家居零售業(yè)態(tài)相對(duì)匱乏,只有百安居一家單一品牌的家居賣(mài)場(chǎng),形成了一定的市場(chǎng)空白。不過(guò)這與雙井地區(qū)交通早晚高峰的擁堵,停車(chē)位緊張有很大關(guān)系,而且從雙井向東延伸至東四環(huán)大郊亭,便有紅星美凱龍這樣的大型家居購(gòu)物廣場(chǎng),可能是導(dǎo)致其他家居賣(mài)場(chǎng)謹(jǐn)慎進(jìn)入雙井核心地區(qū)的原因。

        商住混搭的原動(dòng)力

        “社區(qū)”是一個(gè)舶來(lái)的概念,西方學(xué)者最初將其定義為一種由同質(zhì)人口組成的具有價(jià)值觀(guān)念一致、關(guān)系密切的富有人情味的社會(huì)群體,其可能是處于同一地理區(qū)域,也可能不是。引入我國(guó)以后,其往往是作為一個(gè)地理概念和社會(huì)管理工具而存在。社區(qū)的人口特征和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定了其社區(qū)內(nèi)占主流的價(jià)值取向,而這一取向也就決定了什么樣的.商業(yè)能夠在這一社區(qū)內(nèi)生存。

        隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的變遷,北京城市社區(qū)布局也不斷調(diào)整,雙井就是在這一盤(pán)整過(guò)程中形成的特征鮮明的新興社區(qū)。富力城、蘋(píng)果社區(qū)、樂(lè)成公館、外企公寓等社區(qū)均為單價(jià)處于35000—40000元/平方米價(jià)格區(qū)間的高端住宅,入住該區(qū)域住宅的業(yè)主多為中高收入階層,有著“高收入、高消費(fèi)、高品位”的共性,對(duì)該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供了穩(wěn)定的高階層消費(fèi)支撐。

        富力viva商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心推廣部的負(fù)責(zé)人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示:目前富力中心寫(xiě)字樓入駐率接近100%,有50多家公司進(jìn)駐,富力廣場(chǎng)出租率也接近100%,有接近200家商戶(hù)。富力廣場(chǎng)的消費(fèi)人群覆蓋了周邊寫(xiě)字樓上班人群、社區(qū)居民,同時(shí)因其交通方便,地鐵交通的客流也不容忽視。

        逐年增長(zhǎng)的白領(lǐng)、金領(lǐng)商務(wù)人群和外籍人士,相似的學(xué)歷、工作和生活背景,決定了其相似的生活方式和需求,更加凸顯出了這一社區(qū)的性格和價(jià)值取向。消費(fèi)行為特征可概括為以下4點(diǎn):

        1.高檔社區(qū)云集,消費(fèi)客流穩(wěn)定,

        2.消費(fèi)相對(duì)高端,商家經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定,

        3.消費(fèi)人流眾多,消費(fèi)力水平高,

        4.業(yè)態(tài)復(fù)合多元,區(qū)域活力四射。

        好前景需瞄準(zhǔn)差異化

        從CBD目前的情況看,無(wú)論是從寫(xiě)字樓本身還是區(qū)域的相關(guān)配套,以及交通都形成了一定的飽和,密度相當(dāng)之大。作為一個(gè)老牌商圈,CBD區(qū)域不斷向外擴(kuò),隨著中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)的東遷,CBD東線(xiàn)已擴(kuò)展到大望路區(qū)域甚至更東邊,北部已基本與燕莎區(qū)域相接壤。隨著北京CBD商業(yè)地產(chǎn)新供應(yīng)的斷頓,地處CBD南面的雙井地區(qū)滿(mǎn)足了大批CBD外溢的商業(yè)需求,已成為目前發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域之一。

        理論上講,對(duì)于雙井這樣人口密度高的大型商務(wù)居住復(fù)合區(qū)域,多元化的零售業(yè)態(tài)才能夠更好的適應(yīng)和把握這一區(qū)域內(nèi)的新一輪商機(jī)。從西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,專(zhuān)業(yè)店數(shù)量多、分類(lèi)細(xì),是零售市場(chǎng)的主體業(yè)態(tài)之一,也是人們追求高品質(zhì)生活的重要購(gòu)物場(chǎng)所之一。

        富力viva的發(fā)言人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示:一個(gè)商圈無(wú)論大小,總是要有一定的豐富度才能吸引消費(fèi)者,這個(gè)豐富度既包含了品類(lèi)的多樣化,同時(shí)也包含了同一品類(lèi)或同一業(yè)態(tài)下的多品牌,這樣才能讓消費(fèi)者有選擇權(quán)。不同的消費(fèi)者有不同的偏好,喜歡不同的購(gòu)物環(huán)境,這就需要商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷了解目標(biāo)消費(fèi)群自然屬性及其購(gòu)買(mǎi)偏好、消費(fèi)能力的基礎(chǔ)上,調(diào)整自身定位,逐步適應(yīng)市場(chǎng),滿(mǎn)足消費(fèi)者需求。以精品超市為例,方便性很重要,富力廣場(chǎng)的blt開(kāi)業(yè)以后業(yè)績(jī)?cè)谥鹪绿嵘,而一街之隔的?lè)成BHG的生意也沒(méi)有下降。這也從側(cè)面印證了區(qū)域內(nèi)仍有待挖掘引導(dǎo)的消費(fèi)潛力。目前富力廣場(chǎng)還有個(gè)別店鋪在調(diào)整中,未來(lái)主要會(huì)發(fā)展一些有設(shè)計(jì)特色的、個(gè)性化的時(shí)尚品類(lèi)。

        隨著兩廣路的多次拓寬,雙井東南側(cè)占地面積為52893平方米,總建筑面積近331276平方米的冠城名敦道的全面入住,預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)給雙井地區(qū)帶來(lái)更多利好,尤其值得一提的是正在建設(shè)中的地鐵7號(hào)線(xiàn)將為雙井區(qū)域進(jìn)一步促進(jìn)人流、財(cái)富的積聚,獲得更大的動(dòng)力。

        商圈內(nèi)人口和消費(fèi)水平的提高,個(gè)性化、特色化、專(zhuān)業(yè)化、方便化需求快速上升,商業(yè)物業(yè)已形成積聚態(tài)勢(shì)。在此利好背景下,零售業(yè)應(yīng)瞄準(zhǔn)業(yè)態(tài)多元和差異化下功夫,通過(guò)商品和服務(wù)定位的差異化,多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng),優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),既吸引人氣,又能降低整體經(jīng)營(yíng)成本,提高利潤(rùn)率和抗風(fēng)險(xiǎn)能力,來(lái)把握商圈內(nèi)巨大的發(fā)展機(jī)遇。

        商業(yè)調(diào)查報(bào)告15

        大學(xué)生是一個(gè)獨(dú)特的消費(fèi)群體,知識(shí)水平相對(duì)較高,愿意嘗試也容易接受新鮮的事物和理念。雖然現(xiàn)在消費(fèi)力相對(duì)偏低,但人數(shù)龐大,消費(fèi)領(lǐng)域集中。

        更重要的是現(xiàn)在的大學(xué)生在不久的將來(lái),就是整個(gè)中國(guó)社會(huì)的中堅(jiān)力量和消費(fèi)主體,誰(shuí)抓住了他們,誰(shuí)就抓住了未來(lái)的'市場(chǎng)。

        由此,國(guó)內(nèi)外眾多廠(chǎng)商紛紛把目光投入了大學(xué)校園,如飛利浦公司放棄中國(guó)足協(xié)杯,贊助中國(guó)大學(xué)生足球聯(lián)賽;紅牛在全國(guó)大學(xué)校園贊助推廣“紅牛杯三人制籃球聯(lián)賽”;雀巢公司在大學(xué)校園舉行“雀巢咖啡e世代大賞”活動(dòng)。

        濟(jì)南現(xiàn)有普通高校66所,在校生30、16萬(wàn)人,成人高等專(zhuān)科學(xué)校12所,在校生12、907萬(wàn)人,對(duì)大學(xué)校園內(nèi)的商業(yè)推廣活動(dòng)進(jìn)行調(diào)查,努力探尋其中的規(guī)律,不僅對(duì)當(dāng)前在做商場(chǎng)推廣的商家會(huì)有所幫助,也會(huì)對(duì)日后打算進(jìn)入校園的商家有所裨益。

        xx年11至12月份,山東世紀(jì)經(jīng)綸營(yíng)銷(xiāo)企劃公司市場(chǎng)研究部消費(fèi)者研究中心“高校商業(yè)推廣活動(dòng)課題組”在濟(jì)南進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)研。課題組對(duì)以山東大學(xué)、山東師范大學(xué)、山東中醫(yī)藥大學(xué)、山東建筑工程學(xué)院為代表的四所高校60名學(xué)生了進(jìn)行了小組座談和一對(duì)一深度訪(fǎng)談,以深入了解大學(xué)生這個(gè)特殊的消費(fèi)群體,挖掘其中蘊(yùn)含的商機(jī),為商家提供決策依據(jù)。

        一、大學(xué)校園內(nèi)的媒介主要有印刷媒介、電波媒介、校園網(wǎng)、戶(hù)外媒介等。

        印刷媒介包括海報(bào)欄、雜志、宣傳單,大學(xué)校園的海報(bào)一般統(tǒng)一張貼在海報(bào)欄上,每所大學(xué)一般會(huì)有2到3處的海報(bào)欄,分布于學(xué)生宿舍旁或教學(xué)樓前,這是大學(xué)生最主要的信息源。大學(xué)生經(jīng)常購(gòu)買(mǎi)雜志和報(bào)紙,如《讀者》、《青年文摘》、《南方周末》、《齊魯晚報(bào)》等。

        電波媒介包括電視、廣播、電話(huà),現(xiàn)在大學(xué)校園宿舍一般都有了電視機(jī),每所大學(xué)也都有自己的校園廣播,一般在中午和晚飯時(shí)播出,通常是時(shí)事和本校的信息,大學(xué)校園內(nèi)各宿舍的電話(huà)一般都是互通免費(fèi)的。

        校園網(wǎng)的用途目前主要是選課、查成績(jī)、看新聞、查資料和灌水,網(wǎng)上跳蚤市場(chǎng)極少。

        戶(hù)外媒介主要是指校園內(nèi)玻璃宣傳欄和餐廳外的大型招牌。

        二、大學(xué)校園商業(yè)推廣形式比較多樣,頻率各有不同。

        在濟(jì)南,大學(xué)校園商業(yè)推廣活動(dòng)一般有海報(bào)、傳單、贊助、報(bào)告(講座)、商家人員銷(xiāo)售展示、學(xué)生代理、書(shū)攤、上門(mén)推銷(xiāo)與講解、演出。其中,針對(duì)女大學(xué)生上門(mén)講解化妝品知識(shí)和商家舉辦大型演出(活動(dòng))這兩種形式極少;報(bào)告(講座)這種形式也比較少,大部分高校一學(xué)期有一次或兩次;上門(mén)推銷(xiāo)在各高校曾是個(gè)普遍現(xiàn)象,隨著各高校學(xué)生公寓管理越來(lái)越嚴(yán)格,這種形式在日益減少。星期六、星期日,不時(shí)會(huì)有商家人員在校園銷(xiāo)售展示

        但一般沒(méi)有什么規(guī)律性,次數(shù)也不是特別多;書(shū)攤一般都是在星期六、星期日。

        大學(xué)校園最常規(guī)、最普遍的還是海報(bào)、傳單、條幅、贊助學(xué)生代理這幾種形式。由此可以看出促銷(xiāo)類(lèi)(游戲活動(dòng)、贈(zèng)品、免費(fèi)使用優(yōu)惠券、價(jià)格折扣等)推廣形式運(yùn)用的極少,這一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)引起商家的重視。

        三、大學(xué)校園商業(yè)推廣的產(chǎn)品大多集中于學(xué)習(xí)類(lèi)、教育類(lèi)和生活用品類(lèi)。

        大學(xué)校園內(nèi)商業(yè)推廣的產(chǎn)品有三大類(lèi):學(xué)習(xí)用品、教育培訓(xùn)類(lèi)、生活用品類(lèi)。

        學(xué)習(xí)用品一般有書(shū)、復(fù)讀機(jī)、電子詞典、隨身聽(tīng)、cd、電腦、學(xué)習(xí)資料。教育培訓(xùn)類(lèi)有四、六級(jí)考試、計(jì)算機(jī)考試、考研、托福、雅思、二外(法、德、日)和各種證書(shū)培訓(xùn)。

        生活用品類(lèi)有食物(可樂(lè)、果汁、蛋糕、薯片、牛奶等)、手機(jī)卡、電話(huà)卡、化妝品、美容美發(fā)、和鞋、服裝等。滿(mǎn)足大學(xué)生精神、娛樂(lè)需求的產(chǎn)品比較少,商家可以努力挖掘和開(kāi)拓這一方面的市場(chǎng)。

      【商業(yè)調(diào)查報(bào)告】相關(guān)文章:

      關(guān)于商業(yè)的調(diào)查報(bào)告04-07

      商業(yè)調(diào)查報(bào)告14篇03-26

      商業(yè)調(diào)查報(bào)告15篇04-10

      商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)01-20

      商業(yè)招商制度04-23

      商業(yè)策劃方案09-03

      商業(yè)招商制度06-20

      創(chuàng)業(yè)商業(yè)策劃書(shū),創(chuàng)業(yè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)04-04

      商業(yè)策劃書(shū)06-15